房地产法考点.docx

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房地产法考点

一、名词解释

1、房地产,是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利,总体上包括有

地产（土地）和房产（房屋）两大部分。

2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。

不同于建筑业,

属第三产业门类。

3、建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

4、建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权

利

5、宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施,对集体所有的土地依法享有的占

有和使用的权利。

宅基地使用权体现农村居民的集体福利

6、地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。

（注意不应局限于

土地来理解,建筑物役权也包括在内）

7、不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不

动产登记簿的行为。

8、建设用地:

指的是用于建造建筑物、构筑物的土地,包括了城乡住宅和公共设施用

地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

9、农用地指的是直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水

面等。

10、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国

家支付土地使用权出让金的行为

11、划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将

该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

特征:

无偿性、行政性、无期性。

12、征收——指国家为了公共利益需要,通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为

国有,并依法对相关权利人给予合理补偿

13、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动（形成房地产商品使用价值）。

14、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商,是指以营利为目的,从事房地产开发和

经营的企业

15、房地产交易是指以房地产（商品）为对象,所进行的转让、抵押、租赁等经营活动

或民事流转活动

16、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他

人的行为

17、商品房销售,也称商品房买卖,是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买

受人的行为。

这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式,属于典型的房地产

二级市场行为。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

18、房地产抵押,就是以房地产作为抵押物的抵押,属于抵押之中最主要的表现形式。

它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担

保的行为。

债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。

19、房地产租赁,是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益,

由承租人向出租人支付租金的行为。

这是房地产交易的一种基本形式,现实经济生

活中普遍存在。

二、解答题论述

1、房地联系与区别

◎联系主要表现在:

在物质形态上,房地相互连结;

在价值形态上,房地不能截然分开;

在权属管理上,房地权利要求并行一致。

◎区别:

可以有独立的地产,但没有脱离土地的房产。

2、房地产法的表现形式

主要包括三个方面:

（1）全国人大及其常委会制定的房地产法律,

（2）国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。

（3）最高法院有关房地产的司法解释

3、房地产相关概念

A不动产指不能移动或移动后会引起性质、形状改变并失去原有价值的财产,内容构成上主要包括土地和房屋。

林木、庄稼、地上或地下矿藏物等也属于不动产。

B物业意指单元性房地产,可指单元性的地产,也可指单元性建筑物和整栋楼房建筑。

指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。

包括:

（1）建筑物本体,

（2）配套附属设备,（3）配套公共设施,（4）建筑物所占场地。

4、、房地产业的作用A积极作用,房地产业在一国国民经济和城市发展中占据重要地位,发挥多方面的作用。

三个主要方面:

基础性、支柱性、先导性。

B负面作用,易产生泡沫,须适度发展。

5、房地产行政管理体制

从我国现阶段来看,中央是实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作;地方是授权省级政府可根据本地实际采取灵活做法。

地方两种模式:

1、与中央对口设置机构,实行房、地分管2、根据本地实际和需要,实行房、地在不同程度和范围的合并管理,并设置相应的机构。

6、国有土地的范围

城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;国家依法征用（注:

征收）的土地;依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

14、集体土地的范围包括:

农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。

15、房地产登记的功能1、确权功能,确认当事人对于不动产物权（房地产产权）的得丧变动。

2、公示功能:

登记将不动产（物）与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化,权利人直接意识其不动产权利的存在;登记让第三人乃至社会公众得以知悉不动产权利的享有和变动情况。

3、管理功能,实现国家对房地产及相关方面的管理目标。

非因法律行为发生物权变动的情形

16、集体土地所有权的权利主体

（1）属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权;

（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权;（3）属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权。

集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定,侵害了集体成员的合法权益,受害者可以请求法院撤销。

17、房地产登记效力

（一）登记生效要件原则:

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

18、国家对不动产实行统一登记制度。

登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

2、原则:

严格管理;稳定连续;方便群众。

自愿登记原则,依当事人申请进行。

登记机构不实行主动或强制登记。

一体原则:

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

登记机构:

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

现行登记机构需要整合职责。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

关于登记机构的行为区分为登记行为和登记相关行为。

登记又区分为不动产权利登记和其他登记（辅助登记）。

不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。

四种类型权利登记、8种不动产权利状态的登记（集体土地所有权登记;国有建设用地使用权房屋所有权登记;宅基地使用权及房屋所有权登记;集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记;土地承包经营权登记;海域使用权登记;地役权登记;抵押权登记）作出细化规定。

同时也对四种类型其他登记作出细化规定。

不动产单元:

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元具有唯一编码。

不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

不动产登记簿:

设立统一的不动产登记簿。

登记簿以宗地或宗海为单位编成,一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

应当记载以下事项:

（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;（3）涉及不动产权利限制、提示的事项;（4）其他相关事项。

登记簿由登记机构永久保存。

损毁、灭失的,应依据原有登记资料予以重建。

不动产权证（权属证书与登记证明）:

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,登记机构应依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明,应当加盖登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式,由国土资源部统一规定。

19、登记案件的赔偿责任

当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。

因登记错误,

给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

20、耕地保护制度

（一）实行耕地占补平衡按照“占多少,垦多少”的原则,占地单位负责等数量质量开垦,无条件开垦的,缴纳开垦费。

（二）实行耕地总量减少控制（耕地保有制度）在各省级行政区域范围,应当确保耕地总量不减少;耕地总量减少的,应组织开垦与所减少耕地数量质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。

（三）实行基本农田保护制度1、划定基本农田保护区,实行严格管理;2、各省级行政区域划定的基本农田应占该区域耕地的80%以上。

（四）维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）各级政府应采取措施,维护排灌工程设施,改良土壤,提高地力,防止土地条件恶化;非农建设应节约用地,可利用荒地、劣地的,不得占用耕地、好地;可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或其他耕地的土壤改良;禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等;禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

（五）保证耕地充分利用,禁止耕地闲置荒芜

土地利用总体规划审批情况、土地出让方式、土地划拨的范围

21、国有土地收回类型:

1、正常性收回

（1）土地使用期限届满而收回土地（适用于出让等）有偿用地合同约定期满,未申请续期或续期未获批准的。

土地无偿收回。

（2）用地单位停止用地而收回土地（适用于划拨用地）因用地单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的,或者公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

2、征收性收回

为公共利益需要使用土地的,或者为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的,可以收回国有土地使用权。

3、管制性收回主要指土地闲置等原因而收回土地,现行立法规定了行政处罚的收回（无偿）和行政处置的收回（补偿）。

22、集体建设四种情形:

1、兴办乡镇企业,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地;

2、村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地;

3、乡（镇）村公共设施建设,经依法批准使用农民集体所有的土地;

4、乡（镇）村公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地。

23、集体土地征收补偿范围涉及的是合法建造并登记的房屋。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

房屋补偿作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

（1）被征收房屋价值的补偿;

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

集体征地补偿安置:

1、土地（本身）补偿费。

耕地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6—10倍。

2、安置补助费。

耕地的安置补助费:

按照需要安置的农业人口数计算,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为4—6倍。

但是,每公顷安置补助费,最高不得超过15倍。

3、依照规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有、生活水平的,经省、自治区、直辖市政府批准,可以增加安置补助费。

但是,两项总和不得超过30倍。

24、闲置土地认定:

（1）未动工开发满一年的,由市、县国土部门报经本级人民政府批准后,向地权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。

土地闲置费不得列入生产成本;

（2）未动工开发满两年的,由市、县国土部门按照《土地管理法》第37条和《城市房地产管理法》第26条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向地权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回地权。

闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。

土地闲置的行政处置:

土地使用者无正当理由,造成土地闲置,两种行政处罚措施:

一是超过出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的,征收闲置费;二是土地闲置在2年以上的,无偿收回土地使用权。

土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

25、土地用途管制是指依照预先确定的土地用途及其分类安排,对土地开发、利用与保护实施管理的一种方式。

这是市场经济国家有效管理土地的通行做法。

对于农地转用和建设用地总量控制具有重要意义

26、农用地转用审批:

建设占用土地,凡涉及农用地转为建设用地的,都应办理农用地转用审批手续。

批准权限在哪一级政府,主要视建设项目和土地利用总体规划的批准情况而定。

省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农地转用的,由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转用,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

这具体涉及国务院、省级政府、设区市（州）政府三级审批。

27、征地审批

城市（或国家）建设涉及占用集体土地（包括集体建设用地、农用地和未利用地）,要办理征地审批手续。

这只有国务院和省级政府两级审批。

征收基本农田、35公顷以上的一般耕地、70公顷以上的其他土地,由国务院批准。

征收不足35公顷的一般耕地、不足70公顷的其他土地,由省级政府批准,并报国务院备案。

28、土地出让范围

现阶段出让限于城镇国有土地。

包括已为国家所有的土地（存量）和国家征收的原属于农民集体所有的土地（增量）。

属城市规划区内的集体所有的土地,只有经依法征收转为国有土地后,该幅土地的使用权方可有偿出让。

29、出让年限:

1、法定最高年限标准:

居住用地70年;工业用地50年;教育、科学、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

2、出让年限起始日期问题规定:

出让年期按合同约定的交付土地之日起算;原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。

30、出让合同双方是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者

31、出让土地用途:

土地用途不是出让双方的约定内容,而是于出让前由城市规划部门出具的规划条件确定。

规划条件包括土地用途、容积率等内容在内,是宗地出让的前置条件。

市、县国土部门依据规划条件拟定出让方案,报经市、县人民政府批准后,才能实施出让。

出让双方必须按照经批准的土地用途填写,未经批准不得改变。

2007年8月国家发布《土地利用现状分类》。

出让双方应按该分类标准规定的二级分类填写。