房地产重庆九龙坡区地产发展分析报告.docx
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房地产重庆九龙坡区地产发展分析报告
房地产重庆九龙坡区地产发展分析报告
重庆九龙坡区房地产发展分析报告
一、重庆市房地产市场的总体概况
1、重庆商品住宅的市场空间及其发展趋势
2001年下半年，重庆房地产开始进入快速发展的轨道，商品房的成交量逐年上升，并达到一个较高的水平。
其中，商品住宅成交量从2000年的不足500万平方米发展到2003年的1138.26万平方米，年平均增长43.57％。
由于国家宏观调控，2004年住宅成交量的增长速度放缓，比2003年略有上升，达到1138.26万平方米。
表1
2000－2004重庆市商品房销售面积（单位：
万平方米）
年份
商品房销售面积
其中：
住宅销售面积
2000
579.96
491.09
2001
746.05
635.04
2002
1016.58
870.41
2003
1314.67
1132.95
2004
1317.12
1138.26
数据来源：
重庆统计年鉴
图2
根据调查，主城区消费者的购房目的比较简单，绝大部分是为了改善现有居住条件，其次是满足基本居住要求和投资及为子女购房；而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境，其次为子女购房业占有相当比重，而用于投资的较少。
这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。
随着重庆经济的持续快速发展，居民收入逐年快速增加，这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑，同样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。
随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现，重庆能够吸引越来越多的外来人口，重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。
数据来源：
重庆统计年鉴
2、商品住宅供应特征及其发展态势
（1）供求基本平衡
2004年住宅开发施工面积4485.83万平方米，同比增长19.7％，其中新开工面积1666.91万千方米，同比增长5.5%；房屋竣工面积1187.23万平方米，同比下降3.6％。
与此对应，2004年重庆市商品住宅的成交面积1709.29万平方米，同比增长l8.6％。
这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。
2004年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。
2004年1－2月份，重庆市商品住宅空置量（空置一年以上）为98.99万平方米，其后则一直呈下降的趋势，到12月份空置量降到了75.63万平米。
（数据来源：
2004年各期重庆市统计月报）
（2）市场供给方众多
重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿，大大小小的开发商多达1700多家，有实力的开发商不乏其数。
其中，以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆本土企业实行多项目同时操作，在多个区域进行开发运作。
而据不完全统计，重庆目前已聚集了50多家外地开发商，除了早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔以外，融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入，中房集团、香港裕汇集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将逐渐走上前台。
众多开发商共同支撑着重庆的房地产市场，2004年主城九区施工项目的数量达到1544。
（3）新盘以“少量多开”的方式进入市场
重庆房地产市场的有效需求空间相对较小，但市场的供给方却如此众多，这难免让每个开发商分到的“蛋糕”太小。
这迫使许多开发商不得不将他们手中的楼盘分更多次推向市场，而每次进入市场的量都比较有限。
品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采用这样的方式来推进销售。
目前，重庆楼盘每期的开盘量平均约为3－4万方。
从以上分析可见，重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，他们只能谨慎供应。
然而不少供应商通过多区域多盘同时操作的策略来提高自己的市场占有率，保持企业的快速发展。
重庆住宅市场的“蛋糕”难以在短期内实现巨量增大，因此这种状况将持续不短的一段时间。
3、地产市场状况
尽管目前重庆房产市场的容量还比较有限，但土地具有的期权性质，决定其是各开发商实施战略的第一粒棋子。
有实力的开发商抓紧时机，争抢有利地盘，大量储备了“粮食”。
根据重庆的各年“统计年鉴”和各期“统计月报”提供的数据分析可以得到，从2000年开始，历年的土地购置面积均大于土地开发面积，反映了土地的大量囤积和闲置。
闲置数量在4年内连续扩张，从最初的234.5万平方米增长到2003年底的795万平方米，增长了两倍多。
截至2004年12月底，重庆市囤积或闲置的土地总量达到了1034.08万平方米。
以2004年重庆市完成土地开发面积863.36万平方米为基数，囤积或闲置的土地足够开发一年多。
由此可见，重庆的开发商确实通过大盘等方式大量囤积土地。
另一方面，目前主城成熟区域能够用于房地产开发的商住用地量却已非常有限。
而重庆的房地产市场对本土和全国性各开发商却有强大的吸引力，这使得重庆的地产市场是供少求多，价格不可能不涨。
这种趋势在“8.31”之后表现得特别明显：
2004年9月份到2005年1月份，全市成交地块的平均地价已经达到了89.86万/亩，平均楼面地价达到573.34元/平米。
而重庆市土地交易中心7月5日发布的最新数据显示，重庆市2004年上半年商住、旅游用地的平均每亩地价71.64万元。
短短几个月，重庆地价增长了18.22万/亩，增幅25.43%。
政府手中的这些“粮票”所剩不多，弥足珍贵，给市场的后进入者一个不低的门槛。
在2004年11月17日重庆市土地交易中心举行的土地推介会上，重庆市国土房管局王局长讲到：
2004年重庆市的土地供应量较大，是因为重庆的房价上涨较快，而通过各种措施进行调控，房价已经较平稳；在这样的情况下，中央相关部门又出台各文件，要求严格土地管理，2005年重庆市的土地供应必将减少。
由此可见，在今后几年，重庆房地产开发商的竞争力很大程度上将取决于其手中储备和新获得的土地。
二、重庆房地产的区域发展及趋势
城市的发展受到其自然地理条件的限制，重庆城市的发展夹在东部的铜锣山与西部的中梁山之间。
2004年之前，重庆房地产发展“向南”的口号震耳欲聋，但房地产开发的位置多是在南山下的南坪。
短短几年，南坪商住用地用尽。
巴南由于交通不够发达以及长久以来留在人们心中“大农村”的印象，主城的住宅开发难以往更南的方向发展。
渝中区一直以来占据着核心地位，但那狭小的土地供应房产也是非常有限的。
随着北部的崛起，重庆住宅房地产开发随着“重庆向北”的口号大踏步向“三北”（渝北、北部新区、江北）迈进。
众多有实力的开发商在该区域集结，成熟的开发用地被迅速瓜分完毕，而房产的竞争也变得异常激烈。
于是，开发商开始寻找新的发展方向。
2004年下半年，“主城西进”的口号开始出现在一些楼盘的户外广告上。
重庆主城西部包括沙坪坝、九龙坡和大渡口三个区，预计2005年的热点在九龙坡和沙坪坝以西的大学城两个片区。
沙坪坝区中梁山以东的城区已基本无地可供，随着今年9月份2万多大学生的入驻，该区中梁山以西的大学城将迅速成为房地产开发的热点。
大渡口区与重庆主城核心区的距离偏远，成为房地产开发热点尚需时日。
九龙坡处于整个大重庆的西部，而且是位于整个大西城的东部，承载了主城西进的第一站。
开发商紧锣密鼓地在该区域寻找合适的项目，区政府举行地产峰会、立志引导房地产成为该区的支柱产业。
政府和开发商都在行动，九龙坡“西城东进”的步伐在其区政府的引导下逐渐加大。
三、九龙坡区房地产业的发展状况
1、房地产开发和销售情况
2002年九龙坡区房地产的竣工面积为168.81万平方米，销售面积达到112.59万平方米，销售率达到66.69％。
2003年该区房地产竣工面积为171.68万平方米，销售面积达到126.55万平方米，销售率达到73.71％。
2004年该区房地产竣工面积为149.71万平方米，销售面积达到107.28万平方米，销售率达到71.66％。
（资料来源：
2002、2003重庆统计年鉴，《2004.12重庆市统计月报》）
从以上可见，九龙坡区房地产近年来的开发规模保持在一个较稳定的水平，并且呈现供需两旺的发展态势。
与主城其他各区相比，2004年九龙坡区的房地产销售面积仅次于渝北、南岸和江北区，占到整个主城市场的13％，由此可见其在重庆主城房地产市场的份量。
资料来源：
《2004.12重庆市统计月报》
在价格方面，2004年九龙坡区的房地产销售均价达到2230元/平米，商品住宅的销售均价则达到2201元/平米，较2003年增长16.7％，略高于主城九区的成交均价2192元/平方米，仅次于渝中区、南岸区和渝北区。
由此可见，九龙坡房地产的交易量和价格都排在主城第四的位置，九龙坡的房地产市场在重庆主城的房地产市场中占据非常重要的位置。
2、开发企业情况
截止2004年，九龙坡区房地产开发企业共118家，从业人员6000人，其中一级企业1家，二级企业18家，三级企业56家，四级企业3家，暂定资质企业40家。
2003年珠江实业等6家企业获得第三届“重庆市房地产50强”称号。
目前在该区域进行房地产开发的大型企业有华宇、龙湖、金科、广厦、珠江、隆鑫、晋愉、斌鑫等。
九龙坡区大开发商正在开发的主要楼盘情况
企业名称
项目名称
项目位置
物业类别
建筑面积（万平米）
售价（元/平米）
华宇
华宇名都城
石桥铺渝州路
商住
32
3900
龙湖
西城天街
杨家坪步行街
大型购物中心
商务写字楼
22
不祥
金科
绿韵康城
九龙园区火炬大道
商住
35
3200
广厦
广厦城
九龙坡杨九路
高尚住宅
80
3600
珠江
珠江华轩
石桥铺渝州路
高尚住宅
25
3700
隆鑫
骏逸新视界
石坪桥正街
高尚住宅
34
3200
晋愉
上江城
杨家坪直港大道
高尚住宅
16
3700
斌鑫
世纪城
杨家坪商圈正中心
大型购物中心、商务写字楼，住宅
10
住宅4300
综上分析，九龙坡区的房地产市场供需两旺，销售量和销售均价都排到主城九区的第四位，而包括华宇、龙湖、金科、广厦等在内的本土和外来开发商早已抢摊进入该区，并引领该区域的房地产市场。
四、九龙坡区房地产业的机遇与挑战
1、九龙坡区的房地产区域价值
通过分析九龙坡的房地产购买力和需求，以及该区域对商住的吸引力来判断其房地产区域价值。
（1）经济实力和潜力支撑强大的购买力
2003年九龙坡区全区GDP首次跃居全市第一，2004年达185亿元，增长14%，继续位居全市榜首。
2004年该区全社会固定资产投资111亿元，社会消费品零售总额90.22亿元，规模以上工业企业完成产值308.37亿元，城市人均可支配收入是9285元（全市为9221元），农村人均纯收入3760元。
由此可见该区域的经济和社会的良好发展状况。
资料来源：
2004年重庆市统计年鉴
九龙坡区第九次党代会明确提出2003－2007年大力实施高新技术、城市化、都市农业“三大战略”，建设以高新技术产业为先导的新型工业发展区、以服务业为主的现代商务发展区、以休闲观光为方向的都市农业发展区这“三大经济发展区”。
以石桥铺、九龙园区等为典范的国家级高新技术产业开发区正在蓬勃发展，以袁家岗为中心的全国体育产业试验区正步入实施，以白市驿、含谷、金凤、走马、石板五镇为中心的重庆“都市后花园”为国内外投资者提供了理想的创业和发展天地。
九龙园区A、B区建设已初具规模，即将完成的C区规划，以台湾、德国工业园等专业园区为核心，重点发展先进制造业和都市新型工业产业园。
众多世界500强企业、中国500强企业、以及具有代表性的重庆大型民营企业纷纷落户该区域。
西彭特色工业园区依托区域内目前国内生产规模最大、技术装备最先进、品种规格最齐全的西南铝业集团，以铝材深精度加工项目为重点，规模发展机械、冶金、化工、生物、环保、电子、信息等新兴产业。
由此可见九龙坡区的经济发展水平和巨大的发展潜力，从而可以推断：
随着时间的向前推进，九龙坡区的经济发展将达到一个更高的水平，能够让市民的收入相应大幅度增加，有力支撑该区域的房地产购买力。
（2）旧城改造和改善居住条件共同促增需求
九龙坡是重庆的老工业大区，人口和厂房错落分布。
随着重庆主城和九龙坡区“退二进三”的实施，九龙坡区的旧城改造加速，旧的厂房和居住区都需要重新改造。
在2005年3月30日举行的九龙地产峰会上推介的杨谢石黄地区可供开发的44个地块均属旧城改造项目，多数涉及到“退二进三”。
由此可见拆迁拉动的房地产需求量。
随着经济的蓬勃发展，市民的收入水平随之快速增加，市民的居住条件逐步进入升级换代的阶段。
截止2004年12月，九龙坡区的常住人口有90.82万，是主城九区中最多的，而63.57万的城镇人口在主城九区中排名第三。
具有这样大的人口基数，居住条件升级对住房的需要量推动也就很大。
（3）成效显著的基础设施建设大大提升区域吸引力
Ø交通网络发达
公路网四通八达，交通十分便捷。
有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口区的高架轻轨横穿区内，并且在区内有四个站点。
新建了大件路、杨家坪环道、华福等城市道路，形成了以高速公路和高等级公路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。
Ø生活、服务配套设施齐全
金融方面，国内主要银行、证券、保险公司均在区内设立了经营机构，具有良好的金融保险服务环境。
商贸流通方面，国内外知名商家如沃尔玛、家乐福、国美电器、苏宁电器、重庆百货、福安百货、新世纪百货、立丹百货等已入驻该区，有上规模、上档次的星级酒店多家，直港大道、九龙生态美食城成为全市餐饮娱乐新两点。
休闲娱乐方面，区内有重庆动物园、华岩（佛教）风景名胜区，重庆奥林匹克体育中心、金凤国际体育休闲中心（高尔夫球场）以及现有的天赐温泉、海兰云天等休闲娱乐设施。
教育方面，有重庆工学院、四川美术学院、重庆科技学院等高校及全国、重庆市重点中小学校数十所，有座落在高新区九龙园区内的重庆国际外国语学校。
医疗方面，区内医院、卫生防疫、妇幼保健等机构健全，医疗设施齐备。
Ø山水园林城区创建成效显著
经过几年的努力，重庆市动物园、都市后花园、尖刀山森林公园、白塔坪森林公园、华岩风景旅游区、红狮公园、城市立交及人行道景观绿化、街头绿化等园林绿化建设成效显著，仅2004年全区新增公园绿地面积44.9万平方米。
到2005年底，全区城市绿地率、城市绿化覆盖率、人均公共绿地将分别增长32%，37%，6.5平方米。
目前该区正在积极实施“蓝天行动”，大力推进“五管齐下”净空工程，空气质量已有明显改善，但尚需努力；实施“碧水行动”，稳步推进桃花溪流域综合整治二期工程，其他河流已列入议事日程。
为迎接亚太市长峰会，启动了灯饰、雕塑、建筑立面整治、拆违、广告店招整治、绿化美化等六大工程。
城市管理是山水园林城区创建的重要内容，已被列入2005年城市化战略实施要点。
经过几年的建设发展，九龙坡区基础设施的数量和质量都有了显著的提升，生活变得更加便利，环境更加优美，大大提升了该区域对房地产需求的吸引力。
综上分析，九龙坡区的购买力较大且富有潜力，而大量的旧城改造和改善生活条件推动着房地产需求，成效显著的基础设施建设改善了居住环境从而提升了该区域对房地产需求的吸引力，因此可以判断九龙坡区具有很大的房地产开发价值。
2、九龙坡区房地产开发的机遇
（1）九龙坡区迎来房地产发展的好时机
通过以上的分析可见：
重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，竞争非常激烈。
在主城成熟区域商住房地产开发用地不多的情况下，有实力和有远见的开发商早已大量囤积和储备土地，这使得在今后几年重庆房地产开发商的竞争力很大程度上将取决于其手中储备和新获得的土地。
而九龙坡区的房地产开发价值逐渐显现，不少大型开发商已抢摊该区域，有些甚至运作了一个以上的项目，重庆房地产市场迎来“主城西进”。
2005年3月30日，九龙坡的区政府适时举行了九龙地产峰会推介其房地产市场的潜在价值，并将房地产业作为其经济的主要产业来抓，把房地产业放在一个前所未有的高度。
这给重庆房地产“主城西进”提供了最强大的支持，九龙坡迎来房地产业发展的大好时机。
（2）中梁山以东的二郎和“杨谢石黄”片区是目前房地产开发的机遇
中梁山将九龙坡区一分为二，目前中梁山以西和二郎科技园以南的区域开发时机都还不够成熟，二郎和“杨谢石黄”（杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪地区）是目前开发的热点。
高新区二郎地区已是一片开发热土，这得益于品牌房地产开发企业的率先抢入。
金科·绿韵康城、国窖明城、恒鑫名城等重量级企业的亮相，让冷清的二郎片区惊艳一片，也让“城乡结合部”紧紧地衔在了一起。
杨家坪商圈是重庆五大商圈之一，是城市的副中心，是九龙坡区最核心的区域。
它现代而时尚的步行街，以及悄声驶过步行街的轻轨，足以吸引大多数人的视线。
一条城市轻轨能够带动起沿线区域快速发展，尤其是房地产开发的迅速火热，在国内外早已成为不争的事实，在重庆同样如此。
轻轨载着巨大的变化和巨大的商机，已开进市民的视线。
根据九龙坡区商贸流通发展规划，到2010年，九龙坡将构建成为“主城西部商贸中心”。
而号称重庆“最豪华阵容”的杨家坪商业步行街的规划也让所有人惊叹不已：
基础设施投资高达2.5亿元，面积也将在原有基础上增近3倍，增至60余万平方米，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈。
以金融商贸、商务办公、餐饮服务、休闲娱乐为主的杨家坪商圈，必将对九龙坡区房地产业产生巨大的辐射作用。
盾安九龙都、上海中心、斌鑫·世纪城、佳宇商务大厦等纷纷涌进步行街，而九龙山上的广厦城、直港大道上的珠江花园和上江城也一并沾了轻轨的光，仅从房价就能看出，杨家坪开始向江北、南岸等传统居家首选地发出强有力挑战，这片土地已经开始发热了。
而谢家湾、石坪桥、黄桷坪地区正是在该商圈的辐射范围内，这些片区蕴藏的房地产商机也将得到进一步的释放。
（3）九龙坡区推出2.8万亩房地产开发用地
此次九龙地产峰会推出了近2.8万亩的土地，其中城投公司的储备土地为9500亩，渝隆集团为6000亩，地产集团为5000亩，占到该区储备土地的74.66％。
此次推出的土地位于目前热点区域——二郎和“杨谢石黄”片区的有杨家坪周边44个可供开发地块约6000亩，九龙坡区土地整治中心黄家码头储备土地164亩，以及水碾招商地块86亩，合计6250亩，这是目前九龙坡区房地产开发的机遇所在。
而其他土地的开发时机有待进一步考察，特别应该关注紧邻重庆大学城、位于该区西北方向的区域。
九龙坡区储备及招商土地情况表
序号
项目名称
规模（亩）
1
城投公司含谷储备土地
5200
2
城投公司劲风储备土地
800
3
城投公司华岩储备土地
3500
4
渝隆集团巴福储备土地
2000
5
渝隆集团西彭储备土地
4000
6
市地产集团华岩储备土地
5000
7
区土地整治中心黄家码头储备土地
164
8
杨家坪周边44个可供开发地块
6000
9
九龙坡区水碾招商地块
86
10
九龙坡区拓展区招商地块
385
11
华岩风景区招商地块
323
合计
27458
3、九龙坡区房地产开发的挑战
目前，九龙坡区房地产开发的机遇与挑战共存，主要的挑战在于拆迁的难度。
二郎和“杨谢石黄”地区内工业厂房和居民住宅星罗棋布，基本没有能够用于房地产开发而无拆迁的项目。
此次九龙地产峰会推介的杨谢石黄地区可供开发的44宗地块均属旧城改造项目，多数涉及“退二进三”，谈判难度较大，改造成本相对较高。
尽管如此，该区旧城改造持续向前推进的可能性还是较大，区政府对旧城改造做了相应的政策准备和房源准备。
该区实施政府统一组织拆迁，采用建设安置房和货币来安置被拆迁户。
九龙坡区2003年完成拆迁30多万平方米，2004年完成20多万平方米。
对于此次峰会推出的44宗地块，该区准备了10多万平方米的拆迁安置还房。
综上所述，目前九龙坡区房地产开发的时机非常成熟，尤其是二郎和“杨谢石黄”片区蕴藏的商机无限，然而存在拆迁困难的风险需要进入者去面对。
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