物业经营管理.docx
《物业经营管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理.docx（50页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业经营管理
物业经营管理
第一节：
物业经营管理的概念
1、物业经营管理：
又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。
主要包括：
写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
3、写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级
甲级：
优越、优良、超过（重点字）
乙级：
良好、良好、达到（重点字）
丙级：
年限较长、不能满足（重点字）
对写字楼分类一般考虑12个因素：
所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
4、零售商业物业分为6大类
零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。
1）区域购物中心：
规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km
2）市级购物中心：
3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3）地区购物商场：
1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。
4）居住区商场
5）邻里服务性商店
6）特色商店
5、别墅：
除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性
复式公寓：
一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上
6、物业经营管理服务的目标：
从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿
命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基
础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业业主：
包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者
7、物业管理企业：
管理型（处于总包位置）、专业型、综合型
1、按企业运作方式分类——B类
（1）管理型：
注重物业整体的“策略性”管理，处于“总包”位置——“服务集成商”。
（2）专业型：
注重物业某一方面“操作性”的运行管理，处于“分包”位置——“服务供应商”。
（3）综合型：
既注重策略管理，又注重专业运行管理，既存在“总包”又存在“分包”——“服务集成商与供应商的统一体”。
8、按管理层次分类：
公司管理型、现场管理型、现场作业型。
9、酒店和休闲娱乐设施
两者之间的区别
酒店
休闲娱乐设施
服务对象不同
主要是商务人士和观光客
以休闲为主的度假者、培训人员、会议客人为主
地理位置不同
位于市中心，交通方便
多临海、湖、温泉等风景胜地
服务内容不同
以住宿、餐饮和商务功能为主
以康体、休闲、娱乐功能主主
建筑设计不同
要求星级标准，具有商业、都市风格
大多采用田园式、民居式或别墅式，强调与大自然融合
第二节：
物业经营管理的层次与工作内容
1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：
物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。
物业管理或设施管理层次——建议理解：
属于“现场操作管理层”，开展的是“运行管理”。
房地产资产管理层次——建议理解：
属于“公司运作管理层”，开展的是“监督、指导式管理”。
房地产组合投资管理层次——建议理解：
属于“资产投资决策层”，开展的是“策略、顾问式管理”。
物业管理：
核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
对于居住物业，物业经营管理的全部内容就是“物业管理”。
（以“运行管理”为主）
设施管理：
设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
（以“运行管理”为主）
房地产资产管理：
从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
（监督、指导手段，以“策略管理”为主）
房地产组合投资管理：
包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。
（评价、审批、处置手段，以“策略管理”为主）
创造房地产投资利润的三种基本途径：
购买物业→经营物业→售出物业。
2、物业经营管理中的战略性工作
1）确定战略
2）确定标准
3）构建信息基础
4）决策分析：
投资决策两个关键因素：
预期收益和风险水平
5）进行资产组合：
A:
资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险
B:
如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案
C:
在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合
D:
不要把鸡蛋放在一个篮子里
E:
在合适的选择下，整体风险应该尽可能低
资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
四、物业经营管理的常规性工作
（一）总体要求：
使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便；
（二）主要工作内容
1、现金流和成本管理
（1）主要的支出项目：
日常维修费、计提的维修准备金、设施维护费、/保险费、法律和财务费、（组织）工作成本和地方税收。
（2）现金流入：
租金
（3）现金流出：
服务费、成本和费用
2、日常维修和维护
3、未来维修和维护
4、设施设备管理
5、物业保险管理
第二章房地产投资及其区位选择第一节：
房地产投资
1、房地产投资分为直接投资和间接投资
1）直接投资：
投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：
房地产开发投资、房地产置业投资）
开发投资：
直接参与房地产开发过程，属于短期投资，主要赚取开发利润，它形成了房地产市场上的增量供给。
置业投资：
直接参与房地产购买过程，属于长期投资，主要获得收益、保值、增值和消费四方面利益。
其目的一般有两个：
自用和出租。
2）间接投资：
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）
3）投资者进行房地产投资的主要目的——为了使其财富最大化。
2、房地产投资的特性：
7条
1）位置固定性或不可移动性：
是房地产最重要的一个特性
2）寿命周期长：
自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济
寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）
3）适应性（一般较差）适应市场环境的变化
4）各异性区位、环境、建筑物、临街情况等
5）政策影响性土地供给、住房、金融、财政税收政策等
6）专业管理依赖性离不开专业化的投资管理活动
7）相互影响性：
房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响
3、房地产投资之利
1）相对较高的收益水平
2）能够得到税收方面的好处
3）易于获得金融机构的支持
4）能抵消通货膨胀的影响
5）提高投资者的资信等级
4、房地产投资弊
1）流动性差
2）投资数额巨大
3）投资回收期较长
4）需要专门是知识和经验
第二节：
房地产投资的风险
1、房地产投资面临的系统风险：
1）通货膨胀风险：
购买力风险
2）市场供求风险：
投资者所在地区房地产市场供求关系的变化
3）周期风险：
房地产市场的周期波动
4）变现风险：
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失
5）利率风险：
利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等
6）政策风险：
土地供给政策、地价政策、税费政策等
7）政治风险：
政变、战争、经济制裁等
8）或然损失风险：
火灾、风灾等
2、个别风险（非市场风险）：
1）收益现金流风险：
实际收益现金流未达到预期目标要求
2）未来经营费用风险：
物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用
3）资本价值风险：
预期资本价值和现实资本价值之间的差异
4）比较风险：
机会成本风险
5）时间风险：
与时间和时机选择因素相关的风险
6）持有期风险：
与房地产投资持有时间相关的风险
3、风险——获得预期收益可能性的大小。
具体可用“标准方差”（偏离程度）来衡量。
标准方差越小，风险就越小；标准方差越大，风险就越大。
——“正相关”关系
4、风险与不确定性
“风险”可定量分析（标准方差）；“不确定性”一般采用定性分析，不易定量分析。
5、房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。
第三节：
房地产投资的区位选择
1、房地产投资的三要素:
区位，区位，还是区位
（一）狭义
——指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观、中观和微观位置。
（二）广义
——除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本和面临的竞争关系。
★总之，对“房地产区位”的理解应该是“四种位置”：
所处的地理位置；在城市社会经济活动中的位置；在整体市场供求关系中的位置；在未来城市发展建设中的位置。
2、影响写字楼项目区位选择的因素3条
1）与其他商业设施接近的程度
2）周围土地利用情况和环境
3）易接近性
3不同类型房地产投资对区位的特殊要求
（一）居住物业
1）配套设施完备程度；
2）公共交通便捷程度；
3）（居住）环境因素；
4）居民人口与收入。
（二）写字楼物业
1）与其他商业设施接近的程度；
2）周围土地利用情况和环境；
3）易接近性。
（三）零售商业物业★
——其区位选择取决于商业辐射区域分析结果。
商业辐射区域分析的内容：
1、可能的顾客流量；2、消费者行为；3、消费者的喜好及偏爱；4、购买能力。
商业辐射区域的分类：
1、主要区域（与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%—75%都来自该区域）；
2、次要区域（距离项目所处地点5—15km的区域，其营业额的15%—20%来自该区域）；
3、边界区域（距离项目所处地点15km以外的区域，其营业额的5%—15%来自该区域）
（三）工业物业
1）主要原材料供应的可能性；
2）交通运输的方便性；
3）技术人才和劳动力供给的可能性；
4）水、电等资源供给的充足程度；
5）控制环境污染的政策。
第三章房地产投资的技术分析
第一节：
投资分析的基本概念
1.现金流量：
在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。
——把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入称为现金流量。
现金流入包括：
销售收入、出租收入、贷款本金及利息收入等。
现金流出包括：
土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
2.净现金流量：
“现金流出”（-）与“现金流入”（+）之差称为净现金流量（+或-）。
3.有效毛收入=潜在毛租金收入﹣空置和收租损失+其他收入
净运营收益=有效毛收入﹣运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业
的物业管理工作成功与否的主要方面
4、现金流量图
——反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式。
绘制现金流量图的基本规则：
1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，两刻度之间的时间长度称为计息周期。
“0”点的含义：
（1）当前时点；
（2）资金运动的时间始点；（3）某一基准时刻。
2）期末惯例法：
将现金流入或流出均看成是在计算周期末发生。
3）把初始投资P作为第0期期末（第1期期初）发生的。
4）向上的箭头表示正现金流量，向下的箭头表示负现金流量。
◆各种现金流之间的运算关系：
“潜在毛租金收入”
-“空置和收租损失”
+其他收入
=“有效毛收入”
-“运营费用”
=“净运营收益”★
-“抵押货款还本付息”
=“税前现金流”
-“准备金”
-“所得税”
=“税后现金流”
第二节：
现值与现值计算
1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）
2、单利计息：
Fn=P（1+i×n）我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年”n和i要对应，i为月，n即为月；i为年，n即为年。
特点：
仅按本金计算利息，利息不生息，利息总额（In）与借贷时间（n）
3、复利计息：
Fn=P（1+i）n。
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息
特点：
利息再生利息。
其中对于公式记忆的建议——选好以下一种方法强记！
方法一：
方法二：
1、等额支付年值系数（P→A）：
2、等额支付现值系数（A→P）：
第三节：
设备更新中的经济分析
1.设备更新的原因：
设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损
类别
项目
第Ⅰ类
有形磨损
第Ⅱ类
有形磨损
第Ⅰ类
无形磨损
第Ⅱ类
无形磨损
产生原因
生产过程中的外力作用
非生产过程中的自然力作用
生产该设备的制造工艺改进、生产率提高，设备生产成本降低
社会技术进步，政府节能、环保、税收等政策的实施
表现形式
实体磨损、变形和损坏
金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化
设备市场价格降低
新型设备的出现（结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低）
造成后果
精度降低、劳动生产率下降，直至整体功能下降、故障频发、成本上升、丧失使用价值
丧失精度、工作能力，失去使用价值
现有设备原始价值部分贬值
原有设备价值降低，设备局部或全部丧失使用功能
局部补偿
修理
技术改造
完全补偿
更新设备
2.设备更新特点分析：
4点
1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命
2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。
沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）—当前市场价值（残值）
3）只比较设备的费用
4）设备更新分析以费用年值法为主
第四节：
房地产投资财务评价指标
1.房地产投资的收益或总回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）。
2.房地产投资分析的目的：
考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
3.现金回报率：
房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
现金回报率=（现金报酬/初始权益资本）×100%
4.投资回报率：
房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
投资回报率=（年净收益/初始权益资本）×100%
5.偿债备付率：
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
6.资产负债率=（负债合计/资产合计）*100%房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高
7、还本付息的方式：
一次还本利息照付：
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
等额还本利息照付：
规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
等额还本付息：
在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
一次性偿付：
借款期末一次偿付全部本金和利息；
“气球法”：
借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
第四章收益性物业价值评估第一节：
收益性物业的概念
1.收益性物业——是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场等。
2、影响收益性物业价值的因素：
区位、新旧程度、供求、物业管理等。
3、收益性物业价值的高低取决于3个因素：
（1）未来净收益的大小
（2）获得净收益期限的长短
（3）获得净收益的可靠性
第二节：
收益性物业价格的概念和特征
1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物
2.物业价格形成条件：
有用性、稀缺性、有效需求
3.物业价格与一般物品共同之处：
都是价格、都有波动、都是按质论价
4、物业价格5个特征
1）受区位影响很大
2）实质上是物业权益的价格
3）既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
4）形成的时间较长
5）容易受交易者的个别因素的影响
第三节：
收益性物业价值和价格的种类
1.物业的投资价值：
某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
物业的市场价值：
该物业对于一个典型的投资者的价值市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因为投资者的不同而不同。
2.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
3.投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件
4.成交价格：
在一笔物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物
5.市场价格：
某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果
6.从政府对价格管制或干预的程度来划分，将房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价。
7、房租的构成因素：
地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费、利润
8、物业价格构成：
土地取得成本、（房地）开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。
9、第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
第四节：
影响影响收益性物业价格的因素
1.影响收益性物业价格的因素有哪些？
9条
1）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）
2）居民收入因素
3）物价因素
4）利率因素：
物业价格与利率负相关（利率上升，物业价格会下降；
利率下降，物业价格上升）
5）汇率因素
6）物业税收因素
7）城市规划因素
8）交通管制因素
9）心理因素
第五节：
收益性物业估价的基本方法
1、物业估价产生了三大基本方法：
市场法、成本法、收益法。
一般要同时采用两种以上的方法
2、市场法（市场比较法、比较法）：
指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
3、市场法适用的对象是具有交易性的物业：
如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。
4、很少发生交易的物业：
如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙
5、市场法估价4步骤：
搜集交易实例—选取可比实例—对可比实例成交价格进行处理—求取比准价格。
6、成本法：
指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
7、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。
8、成本法估价4步骤：
搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料—测算重新构建价格—测算折旧—求取积算价格。
物业价格的构成（7项）——土地取得成本、开发成本、/管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、/开发利润。
9、投资利息：
与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发
成本和管理费用的利息，无论来源是借贷资金还是自由资金都应计算利息。
10、成本法的计算公式：
物业价格=重新构建价格—折旧
11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧
1）物质折旧：
建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
2）功能折旧：
建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
3）经济折旧：
建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
12、收益法（收益资本法、收益还原法）：
指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
（收益法分为直接资本化法和报酬资本化法）
13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用
14、收益法4步骤：
搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估价对象的未来收益（如净收益）—求取报酬率或资本化率—选用适宜的收益法公式计算出收益价格
第五章房地产市场市场分析
第二节：
房地产市场的供求关系
1、房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线
2、房地产供求曲线是一条是一条由左向右上方倾斜的曲线。
3、房地产市场环境：
社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、房地产法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
4、影响市场发展的社会经济因素——
（1）社会因素，
（2）经济因素，（3）政策因素。
5、影响市场转变的社会经济因素——
（1）金融业的发展，
（2）信息、通信技术的提高，（3）生产和工作方式的转变，（4）人文环境的变化，（5）自然环境的变化，（6）政治制度的变迁。
6、导致“房地产供给”变化的非价格因素：
（1）房地产开发成本：
成本增加，曲线向左平移（供给量减少）；成本减少，曲线向右平移（供给量增加）。
（2）政府政策的变化：
房地产市场宏观调控政策增强，曲线向左平移；房地产市场鼓励政策增强，曲线向右平移。
（3）对未来的预期：
预期房地产价格上升，曲线向左平移（供给量减少）；预期需求增加，曲线向右平移（供给量增加）。
7、导致“房地产需求”变化的非价格因素★：
（1）收入变化：
收入增加，曲线向右平移（需求量增大）；收入减少，曲线向左平移（需求量减少）。
（2）其他商品（如替代品）的价格变化：
价格升高，曲线向右平移（需求量增大）；价格降低，曲线向左平移（需求量减少）；
（3）对未来的预期：
预期向好（抵押贷款利率下调、收入上升等），曲线向右平移（需求量增大）；预期不好，曲线向左平移（需求量减少）；
（4）政府政策的变化：
有利政策（如降低交易税费、降低抵押贷款利率），曲线向右平移（需求量增大）；不利政策，曲线向左平移（需求量减少）。
第三节：
房地产市场结构与市场指标
1、房地产市场结构：
1）总量结构（供求总量对比）；2）区域结构（区域对比）；3）产品结构（类型对比）；4）供求结构（档次对比）；5）投资结构（投资目的、方式对比）。
2、按地域细分：
具体可按“省或自治区所辖地域”和“所在城市”划分。
3、按房地产用途细分
升级会员 