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后金融危机时代江苏省房地产基准价格测度

摘要：

论文紧密结合江苏省房地产市场价格变动的实际，以江苏省房地产施工企业商品房建造的竣工价值为依据，结合江苏省土地购置费及其他费用，建立了江苏省房地产基准价格模型。

在这些基础上，研究了江苏省房地产的“常态价格”、“过热价格”和“泡沫价格”，选择了江苏省2002-2009年度所有施工企业作为研究样本，确定了江苏省2004-2009年度房地产基准价格分别为2496元、2532元、2843元、3515元、3862元、4738元。

考虑房地产物价变动的波动性，研究了江苏省2004-2009年度房地产“常态价格”的上限分别为2796元、2836元、3185元、3937元、4325元、5307元。

根据国内“泡沫经济”的一些研究结论，论文确定了江苏省2004-2009年度房地产“泡沫价格”的下限分别为5772元、6425元、7118元、7590元、8645元、9370元。

研究结果表明：

江苏省2004年、2009年的房价处于“常态”范围，2005-2008年进入“过热”阶段，且从南京看，2007-2009年房地产价格的“过热”状态较为严重。

全省尚未出现“泡沫”价格现象。

关键词：

房地产；基准价格；常态价格；过热价格；泡沫价格

1.引言

房地产是我国的基础性产业。

近年来，居高不下的房价引起了社会各界的关注，2008年全球金融危机又使房价泡沫争论四起。

且近期国家公布了一系列房地产新政策，旨在抑制房价过快增长。

在这样大背景下，江苏省现行房价又该如何定位呢，商品房屋的基准价格应该是多少？

对这些问题目前很难形成客观一致的看法，这样既不利于各界对我省房地产市场的准确认识，也不利于政府的各项调控政策和措施地贯彻和实施，因而，我们有必要对房地产市场价格进行系统深入的分析。

带着上述目的，本文研究江苏省房地产的基准价格，测度现行房价与基准价格的偏离程度，分析江苏省房地产市场的价格现象，以期得到具有一定参考价值的结论。

2.相关概念界定

2.1房地产基准价格的含义

这里所定义的房地产基准价格即房地产的开发成本。

论文从房地产企业开发总成本的构成角度逐项进行加总，从而得到江苏省房地产的基准价格。

房地产企业的开发总成本包括直接成本和运营成本。

在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本和公共配套设施等子项；在运营成本项下，又包括管理费用、销售费用、财务费用和其他费用等。

下面分别简述如下：

竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备的购置和安装费用。

从上述房地产企业的开发总成本的角度，即包括前期工程成本和建安工程成本。

房地产开发企业的土地成本主要是指向政府缴纳的土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得土地使用权。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%。

论文采用土地购置费来估算房地产开发企业的土地成本。

市政公共设施费用包含市政工程成本和公共配套设施建设费两部分。

市政工程成本主要指道路、桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。

公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在10-20%1左右。

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用。

在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%1。

财务费用是指房地产企业为生产经营筹集资金而发生的费用。

其大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。

它主要包括销售费用，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%1。

综上所述，房地产企业的开发总成本即房地产基准价格用公式表示如下：

房地产基准价格=直接成本+运营成本

直接成本=竣工房屋价值+土地购置费+市政公共设施费

运营成本=管理费用+财务费用+其他费用

2.2房地产常态价格的含义

所谓的常态价格是指在基准价格的基础上加上合理的利润，是由市场决定的合理价格。

其理论依据是收益率规制理论，即允许企业的资本投资赚得公正的收益，不允许企业获得超过公正收益率水平以外的利润。

论文借鉴经典马克思主义平均利润率规律基本原理来界定合理利润。

社会平均利润率是整个社会中的所有资本家所获得的剩余价值相对于参与生产的资本的大小，其计算公式是：

社会平均利润率=全社会利润总额/社会总资本。

本文选取2002-2009年全国上市公司的数据计算平均利润率。

计算时剔除其中亏损企业数据。

计算公式如下：

平均利润率=利润总额/资产总额

2002-2009年平均利润情况如下：

表2-1我国近年社会平均利润

年度

利润总额

资产总额

平均利润率

（亿元）

（%）

2002

1，522.93

27，077.80

5.62%

2003

2，030.52

32，295.90

6.29%

2004

2，829.21

37，508.20

7.54%

2005

2，925.10

40，427.40

7.24%

2006

3，872.92

52，916.50

7.32%

2007

8，506.05

88，813.40

9.58%

2008

6，665.50

102，109.00

6.53%

2009

8，355.65

134，079.00

6.23%

合计

36，707.88

515，227.20

7.12%

在社会平均利润率的基础上，可以允许房地产企业的利润在一定程度内浮动。

1984年开征的资源税规定，销售利润率不超过12％的，不征资源税；税法同时也规定，企业公益性捐赠纳税以年度利润总额的12%为限。

且2010年江苏省实行房价备案制度，作出试点城市昆山房屋利润率不得超12%的规定。

综合以上规定，论文采用12%作为房地产常态价格的上限。

2.3房地产过热价格的含义

论文研究的房地产过热价格则是指房地产的交易价格严重偏离（仅指高于）房地产实际价值时的价格。

价格随着价值上下波动是经济发展的基本规律，但如果这种波动偏离了价值，则属于不正常现象。

前面我们已经界定了房地产的常态价格，那么如果房地产价格已经高于常态价格，我们定义其为房地产过热价格，其在数值上介于常态价格和泡沫价格之间。

2.4房地产泡沫价格的含义

很多研究认为，房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果。

但是前面已经提到价格随着价值上下波动是正常现象，因此并非房地产价格脱离其基础价值而持续上涨就可以认定其为泡沫。

只有当这种上涨相当严重，已经超出了过热价格的范围，我们才认定其为泡沫价格。

在此我们将其简单的定义为泡沫是由投机行为导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值的持续上涨，并且这种上涨使人们产生对这种资产价格继续上涨的预期，但随着预期逆转，资产价格急剧下跌，使得投资者的投入大幅缩水，经济面临崩盘的危险。

处于这个阶段的房地产价格称之为泡沫价格。

从这个定义看泡沫价格包含了三个不同层面的意思。

从量上看，泡沫是房地产价格高于过热价格上限的那一部分；从运动趋势来看，泡沫往往表现为资产价格的持续上涨或急剧下跌，有导致经济崩溃的危险；而从居民购买力看，如果价格飞涨，严重脱离消费者的实际购买力，那么整个市场会形成明显的消费断层，这也就是所谓的“泡沫”。

房地产泡沫会扰乱房地产市场的健康发展，严重影响居民的生活质量，对社会经济产生消极影响。

为了定量研究泡沫价格，在此引入“房价收入比”的概念。

房价收入比是指住房平均价格和居民平均年收入之比，用来考察居民的购房承受能力。

该比值越高，居民的购房承受能力就越弱。

由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场泡沫的严重程度。

根据数据的可得性，由于商品房市场主要以城镇居民为主，因此论文选取城镇居民人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积的数据。

用来计算“房价收入比”的人均建筑面积和人均可支配收入2002年至2008年的数据来源于江苏省统计年鉴，2009年则来源于江苏省2009年国民经济和社会发展统计公报，各年平均房价根据江苏统计局和中经产业数据库相关数据计算而来。

计算公式如下：

房屋均价=商品房销售额/商品房销售面积

本研究选取比较符合江苏省实际情况的且应用较多的一个定义，即：

房价收入比=（房屋均价×人均住房面积）/城镇居民人均收入

根据这个定义，世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德提出房价与收入的比例应该在3-6倍之间为合理区间。

结合由于我国经济的实际情况，我国的合理水平是是8-15倍。

论文采用保守估计，将房价收入比超过15倍时的房价认定为泡沫价格。

根据以上因素，可以推算出江苏省房地产泡沫价格的下限。

即

泡沫价格下限=房价收入比上限×城镇居民人均收入/人均住房面积

2002-2009年的计算结果如下：

表2-2江苏省近年房价收入比和泡沫价格下限

年度

人均建筑面积

人均可支配收入

房价收入比

泡沫价格下限

（平方米）

（元/年）

（元）

2002

26.47

8，177.67

4，634.12

2003

26.86

9，262.46

5，172.63

2004

27.24

10，481.93

5，771.99

2005

28.76

12，318.57

6，424.85

2006

29.68

14，084.26

7，118.06

2007

30.90

16，378.01

7，950.49

2008

32.41

18，679.52

8，645.26

2009

32.90

20，552.00

9，370.21

3.江苏省房地产的基准价格测度

前面已经对与房地产相关的几种价格进行了界定，只有当房地产价格处于常态价格阶段时，房地产行业才能持续健康运行，百姓才能“安居”乐业。

那么，江苏省的房价是否合理呢？

如果不合理，则是处于哪个价格区间呢?

对于这个问题的探讨，将有利于政府和有关部门客观的认识和评价江苏房价，以及据此来制定后金融危机时代切实有效的房地产政策，有效防范房地产泡沫的产生。

3.1.江苏省房地产基准价格的确定

3.1.1江苏省房地产竣工价值确定及分析

根据江苏省统计年鉴及中经产业数据库资料，江苏省2002年至2009年的商品房屋竣工价值、竣工面积及竣工房屋造价如下：

表3-1江苏省近年竣工房屋造价

年度

竣工价值

竣工面积

竣工房屋造价

（亿元）

（万平方米）

（元/平方米）

2002

269.88

2，696.69

1，000.78

2003

320.93

3，120.23

1，028.55

2004

489.35

3，906.33

1，252.71

2005

637.65

5，500.12

1，159.34

2006

806.67

5，933.51

1，359.52

2007

919.69

6，340.75

1，450.44

2008

1，221.77

8，265.50

1，478.16

2009

1，777.89

9，961.90

1，784.69

由上表很明显地看到，江苏省竣工房屋造价在逐年提高，这是导致房价上涨的原因之一。

至于竣工房屋造价提高的原因需要进一步的分析，一方面是由于近年来江苏省钢铁、建筑材料等原材料的价格上涨，另一方面人工成本也在逐年上升，这些成本上升的结果是使得竣工房屋造价的不断攀升，进而引起房价的上涨。

3.1.2江苏省房地产土地购置费确定及分析

根据中经产业数据库资料，江苏省2002年至2009年的土地购置费列示如下：

表3-2江苏省近年土地购置费

年度

土地购置费

土地购置面积

单位土地购置费

比上年增幅

（亿元）

（万平方米）

（元/平方米）

2002

125.26

2，239.75

559.26

2003

218.60

3，219.26

679.04

21.42%

2004

290.19

4，127.18

703.12

3.55%

2005

312.33

2，848.80

1，096.36

55.93%

2006

395.93

2，983.95

1，326.86

21.02%

2007

575.45

3，470.94

1，657.91

24.95%

2008

692.50

2，687.17

2，577.06

55.44%

2009

560.47

1，850.81

3，028.24

17.51%

以上数据表明，江苏省单位土地的购置费在逐年攀升，虽然上升的比率并非呈现递增趋势，但由于基数越来越庞大，土地购置费的上涨已经达到令人生畏的地步。

2009年，单位土地购置费高达3028.24元/平方米。

如此之高的土地购置费，江苏省房价怎能不涨？

但是需要注意的是，由于房地产工程建造需要一定的周期，当年的土地购置费一般并不归属于当年竣工的房地产价值，所以其价值也不应该反映在当年销售的房地产价格中。

也就是说，土地购置费在房价中的反应具有一定的滞后性。

根据这样的推测，我们可以对今后几年的房价有一个定性的预测，由于08、09年的土地购置费较以前年度有大幅上涨，尤其是08年在上年的基础上增幅达到55.44%，这对以后几年的房价影响较大。

3.1.3江苏省房地产其他费用的确定及分析

市政公共设施费在房地产开发成本构成中所占比例较大，我国一般在10%-20%左右，论文采用中间值15%。

管理费用一般不会超过2%。

其他费用一般不会超过10%。

财务费用占成本构成比例相对不稳定，论文使用江苏省统计年鉴中房地产开发企业国内贷款总额和相应年度的年末一年期商业贷款利率来从整体上估算房地产开发投资企业的财务费用总额，再将其分摊到单位房屋建筑面积上，得出单位面积财务费用。

具体数据如下：

表3-3江苏省房地产开发企业近年财务费用

年度

贷款总额

利率

财务费用总额

房屋建筑面积

单位面积财务费用

（亿元）

（%）

（亿元）

（万平方米）

（元/平方米）

2002

136.63

5.31

7.26

8，812.46

8.23

2003

256.60

5.31

13.63

12，044.97

11.31

2004

298.11

5.58

16.63

16，222.51

10.25

2005

392.73

5.58

21.91

21，119.38

10.38

2006

532.51

6.12

32.59

25，041.76

13.01

2007

766.21

7.47

57.24

29，562.30

19.36

2008

929.22

5.31

49.34

34，892.64

14.14

2009

1，279.03

5.31

67.92

41，660.25

16.3

从总体上来看，房地产开发企业的财务费用不断增加，这是贷款总额、利率和房屋建筑面积共同作用的结果。

2007年末利率上调，政策目的是通过加大开发商的贷款难度，增加消费者购房成本来抑制房价过快的增长和规范房地产市场的经济行为，防止房地产价格泡沫出现。

但从开发商成本角度看，利率提高了，开发成本也提高了，这种成本的提高必然反映在房价中，导致房价的上涨。

3.1.4江苏省房地产基准价格测度结论

前文所列公式可表示为：

其中，

表示房地产基准价格，

表示竣工房屋价值，

表示土地购置费，

表示市政公共设施费，

表示管理费用，

表示财务费用，

表示其他费用。

根据上节分析，上述公式可进一步表示为

合并同类项，可得

正如前文所述，由于房地产建设的周期性，土地购置费对房价的影响有一定的滞后性。

那么在定量研究江苏省房地产价格时应予以考虑。

根据统计年鉴主要统计指标解释，建设周期是指报告期（年）所有正式施工项目全部建成平均需要时间。

它是从宏观角度反映建设速度的指标。

建设周期有两种计算方法：

按建设项目计算：

建设周期=报告期正式施工项目个数/报告期全部建成投产项目个数。

按投资额计算：

建设周期=报告期正式施工项目计划总投资额之和/报告期正式施工项目完成投资额之和。

本文采用按建设项目计算的方法，计算结果如下：

表3-4江苏省房地产开发项目建设周期

年度

施工项目

全部建成投产项目

建设周期

（个）

（年）

2002

2003

2004

2005

151

2.3

2006

199

2.3

2007

281

116

2.4

2008

374

167

2.2

按照加权平均法取整，论文采用建设周期为2年。

根据前文的分析数据，我们得出2004-2009年江苏省各年的房地产基准价格，列示如下：

表3-5江苏省近年房地产基准价格

年度

竣工房屋造价

土地购置价格

财务费用

基准价格

（元/平方米）

2002

1，000.78

8.23

2003

1，028.55

11.31

2004

1，252.71

559.26

10.25

2，496.2

2005

1，159.34

679.04

10.38

2，532.54

2006

1，359.52

703.12

13.01

2，843.35

2007

1，450.44

1，096.36

19.36

3，515.29

2008

1，478.16

1，326.86

14.14

3，861.86

2009

1，784.69

1，657.91

16.3

4，738.22

2，577.06

3，028.24

3.2江苏省当前房地产价格的研究结论

根据前文界定的四种价格区间，论文对2004-2009年江苏省房地产常态价格、过热价格和泡沫价格予以量化，并与当前房价比较，进而确定江苏省当前房价所处价格区间。

比较结果如下：

表3-6江苏省近年房地产四种价格

年度

基准价格

常态价格上限

过热价格

泡沫价格下限

平均房价

（元/平方米）

2004

2，496.2

2，795.74

／

5，771.99

2，651.41

2005

2，532.54

2，836.44

／

6，424.85

3，358.76

2006

2，843.35

3，184.56

／

7，118.06

3，592.19

2007

3，515.29

3，937.12

／

7，950.49

4，024.43

2008

3，861.86

4，325.29

／

8，645.26

4，557.58

2009

4，738.22

5，306.81

／

9，370.21

4，994.01

泡沫价格

过热价格

常态价格

图3-1江苏省房地产价格对比图

如图所示，2004年江苏省房价处于常态价格的范围内。

2005-2008年，房地产价格略高于常态价格，处于过热价格区间。

2009年，房地产价格虽然有所上升，但没有超过常态价格上限，房价热现象有所缓和。

因此，总体看来，江苏省房价尚不存在泡沫，但热现象已经凸显，必须采取有效措施，防止房价继续上涨，使房价回归到合理区间。

3.3对南京房价的个别研究

以上研究结论是针对江苏省整体而言的，由于省内各个地区经济发展存在差异，各市房价的差距也较大，这在一定程度上平缓了某些地区的房地产热现象。

下面针对省会南京市的房价进行研究。

论文选取官方网站“南京网上房地产”上公布的商品房项目销售情况为样本，研究期间为2007-2009年，2007年的样本数为100个，2008年的样本数为105个，2009年的样本数为186个。

以上样本的选取是以“南京网上房地产”上可查数据为准，故每年的样本量存在差别，但由于最终要进行加权平均，因此不会影响评价结果。

结果如下：

表3-7南京市近年房地产均价

年度

项目成交总价

项目成交总面积

项目均价

（元）

（平方米）

（元/平方米）

2007

26，415，295，749.00

3，673，918.00

7，189.95

2008

41，037，181，634.00

6，275，173.00

6，539.61

2009

95，859，331，858.40

13，098，667.20

7，318.25

与以上所定义的价格区间相比较，南京房价情况如下：

表3-8南京市近年房地产价格区间

年度

基准价格

常态价格上限

项目均价

泡沫价格下限

（元/平方米）

2007

3，515.29

3，937.12

7，189.95

7，950.49

2008

3，861.86

4，325.29

6，539.61

8，645.26

2009

4，738.22

5，306.81

7，318.25

9，370.21

过热价格

泡沫价格

常态价格

3-2南京市房地产价格对比图

可以看出，近三年南京的房价处于过热价格区间，而且过热程度远远超过省平均水平。

尤其是2007年，已与泡沫价格下限非常接近。

4.结论

近年来，江苏省房地产价格不断攀升，但不能仅因此认为江苏省的房地产价格过热或存在泡沫。

界定价格过热或泡沫需结合房地产基准价格来衡量。

由于经济发展和通货膨胀等因素的存在，房地产行业发展所需的建材等原材料以及人工成本也在不断上升，这就导致了基准价格的上涨。

而基准价格上涨又进一步影响了房地产的常态价格和过热价格以及泡沫价格。

因此对房地产价格的研究是一个动态的过程。

从江苏省整体来看，近年来江苏省房价已经跨入了过热价格区间，但过热程度较低。

2009年由于江苏省采取了各种调控房价的措施，房价的热现象有所缓和。

但从部分城市来看，房价过高已经非常明显。

省会南京的房价早已超出常态价格，且在过热价格区间位于中上水平，2007年已接近泡沫价格下限。

综上所述，江苏省的房价越出了房价合理区间即常态价格区间，偏离基准价格较为严重，房地产开发商的利润不仅高于社会平均利润率，也高于行业公正收益率。

也就是说，江苏省房地产行业存在一定程度的暴利。

房地产市场存在过热现象，部分城市过热现象较为严重。

需要强调的是，就目前看来，江苏省房地产市场不存在价格泡沫。

主要参考文献

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[4]孙

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