郑州市社区物业管理基础知识二百问.docx

郑州市社区物业管理基础知识二百问.docx

《郑州市社区物业管理基础知识二百问.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州市社区物业管理基础知识二百问.docx（58页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

郑州市社区物业管理基础知识二百问

目录

1.什么是物业？

2.什么是物业管理？

3.什么是业主？

4.什么是物业使用人？

5.什么是物业服务企业？

6.物业服务企业与业主之间是什么样的关系？

7.开发企业与业主以及物业服务企业之间是什么样的关系？

8.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间是什么样的关系？

9.业主大会、业主委员会与社区是什么样的关系？

10.什么是物业管理服务？

11.什么是前期物业管理？

12.为什么要签订前期物业服务合同？

13.前期物业服务合同在什么情况下终止？

14.前期物业服务的意义是什么？

15.新建住宅是否必须通过招标选聘物业服务企业？

16.什么是物业服务合同约定以外的服务？

17.未交付房屋的物业服务费用由谁交纳？

18.已交房但未入住的业主是否应全额交纳物业费？

19.因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

20.什么是住宅共用部位、共用设施设备？

21.住宅室内装饰装修活动中，哪些行为是应当禁止的？

22.住宅室内装饰装修管理服务协议包括哪些内容？

23.住宅室内装饰装修合同包括哪些内容？

24.小区内的共用设施维修费用该由谁承担？

25.小区内的道路场地能否擅自占用与挖掘？

26.物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？

27.业主、物业服务企业能否占用物业共用部位、公用设施设备？

28.业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？

29.能否在房屋楼顶架设广告牌？

30.小区内物业管理用房由谁提供，面积有何规定？

31.业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？

32.业主大会会议决定更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业？

33.前期物业服务合同终止，物业管理资料如何交接？

34.物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

35.物业管理用房所有权属于谁？

36.业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

37.小区内停车位的使用原则是什么？

38.业主欠缴物业服务费用，物业服务企业采取停水、停电方式进行催缴是否正确？

39.业主违反物业管理秩序应承担什么样的法律责任？

40.什么是业主大会？

41.什么时候应成立业主大会？

42.成立业主大会怎样申请？

43.如何召开首次业主大会会议、成立业主大会？

44.业主大会筹备组的工作职责有哪些？

45.什么是业主大会议事规则？

46.什么是管理规约？

47.什么情况下可以不成立业主大会？

48.如何确定业主在业主大会会议上的投票权数？

49.业主大会召开形式有哪些？

50.业主大会是否要定期开会，由谁召开？

51.业主大会有哪些主要职责？

52.业主大会如何决议才有效？

53.业主委员会与业主大会是什么关系？

54.业主委员会职责是什么？

55.业主委员会成员的资格条件是什么？

56.业主委员会如何备案？

57.什么情况下业主委员会成员资格终止？

58.业主委员会做出的什么建议，应当以书面形式在物业管理区域内制定地点公告15日？

59.业主在物业管理活动中主要有哪些权利？

60.业主在物业管理活动中主要有哪些义务？

61.业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝缴纳物业服务费要？

62.成立业主代表协调委员会的总体原则是什么？

63.业主代表协调委员会的成员条件是什么？

64.业主代表协调委员会的成立程序是什么？

65.业主代表协调委员会的职责是什么？

66.业主代表协调委员会的组成及要求是什么？

67.房屋专项维修资金的概念是什么？

68.建立房屋专项维修资金的法律依据是什么？

69.服务专项维修资金管理的原则是什么？

70.服务专项维修资金的交存主体是谁？

71.交存房屋专项维修资金的标准是什么？

72.房屋专项维修资金的管理模式是什么？

73.房屋专项维修资金的用途是什么？

74.房屋专项维修资金的管理部门是什么？

75.房屋专项维修资金不足时如何续交？

76.房屋灭失情况下，房屋专项维修资金应如何返还？

77.使用住宅专项维修资金由谁提出申请？

78.办理房屋专项维修资金注册应提交哪些材料？

79.建立房屋专项维修资金的开户时机有哪些？

80.建立房屋专项维修资金开户时应如何建立信息？

81.办理商品房屋专项维修资金小区开户应提交哪些材料？

82.办理共有住房专项维修资金开户应提交哪些材料？

83.商品房屋出售时，房地产开发企业应告知业主房屋专项维修资金的哪些内容？

84.交存房屋专项维修资金应提交哪些材料？

85.未售出房屋的专项维修资金怎么交纳？

86.办理房屋专项维修资金过户是情况有哪些？

87.办理房屋专项维修资金过户需要提交哪些材料？

88.办理房屋专项维修资金信息变更的情况有哪些？

89.办理房屋专项维修资金信息变更应提交哪些材料？

90.办理房屋专项维修资金补款的情况有哪些？

91.办理房屋专项维修资金补款应提交哪些材料？

92.办理房屋专项维修资金退款的情况有哪些？

93.办理房屋专项维修资金退款时应提交哪些材料？

94.如何续交房屋专项维修资金？

95.如何补建房屋专项维修资金？

96.房屋专项维修资金的使用原则是什么？

97.房屋专项维修资金的使用前提是什么？

98.房屋专项维修资金的申请人是哪些？

99.使用房屋专项维修资金由哪些业主代表进行监督？

100.使用房屋专项维修资金申请人公示的使用方案包括哪些内容？

101.哪些情况下，业主委员会或者业主代表可以先行组织维修？

102.哪些费用不能从房屋专项维修资金中列支？

103.使用房屋专项维修资金对公示的要求是什么，申请人的责任是什么？

104.为什么购房时要约定物业管理事项？

105.购房时应注意哪些物业管理具体事项？

106.合同的定义是什么？

107.合同的内容包括哪些？

108.什么情况下，合同无效？

109.签订《物业服务合同》对业主的重要意义何在？

110.签《物业服务合同》应注意的几个方面？

111.物业管理纠纷处理的方式有哪些？

112.物业管理纠纷处理中民事纠纷调解的方式有哪些？

113.物业管理纠纷处理中民事纠纷仲裁的方式有哪些？

114.物业管理纠纷处理中诉讼程序的主要步骤有哪些？

115.什么是物业承接查验？

116.实施承接查验的物业项目，应具备哪些条件？

117.现场查验前，建设单位应向物业服务企业移交哪些材料？

118.物业服务企业应清点和核对哪些材料？

119.物业服务企业应对哪些共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收？

120.承接查验协议都包含哪些内容？

121.承接查验备案手续都需要提交哪些材料？

122.物业管理区域划分由谁来负责？

123.物业管理区域划分的原则？

124.新建物业项目的物业管理区域划分应遵循的原则是什么？

125.建设单位提出划分物业管理区域的申请应提交哪些材料？

126.建设单位需要公示物业管理区域划分意见书的内容吗？

127.哪些情况下可以重新划分物业管理区域？

128.怎样重新划分物业管理区域？

129.业主大会决定需要调整物业管理区域的，应出具什么材料？

130.业主大会做出调整物业管理区域决定的，应具备哪些条件？

131.物业管理区域划分应综合考虑哪些因素？

132.什么情况下，开发建设单位或物业服务企业不能退出物业管理项目？

133.什么情况下，业主委员会不能要求物业服务企业退出物业管理项目？

134.物业服务合同期内，什么情况下开发建设单位或业主委员会不能要求物业服务企业退出物业管理项目？

135.前期物业管理合同期内，物业管理项目的退出程序是什么？

136.前期物业管理合同期满，物业管理项目的退出程序是什么？

137.已成立业主大会的物业管理项目，物业管理项目的退出程序是什么？

138.物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的程序是什么？

139.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当做好哪些基本工作？

140.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交哪些资料和财物？

141.物业管理用房计入公摊面积吗？

142.建设物业管理用房应该符合哪些标准？

143.新设立的物业服务企业申请资质时应提供哪些材料？

144.物业服务企业的资质分几级，批准机关是哪些？

145.物业管理与社区管理“一体化”建设的总体原则是什么？

146.“三级联动”的工作机制指哪三级？

147.物业小区“三位一体”管理模式指的是什么？

148.物业管理纳入社区建设的实施原则是什么？

149.物业管理纳入社区建设的工作目标是什么？

150.物业管理纳入社区建设工作的基本任务是什么？

151.老旧小区基础设施整治改造范围有哪些？

152.社区物业管理评优评查的评定组织、范围、时间、比例有什么要求？

153.社区物业管理的基础工作主要有哪些？

154.社区物业管理的工作机制运行要求主要有哪些？

155.社区对住宅小区物业管理监督主要有哪些工作？

156.社区对业主委员会的指导工作主要有哪些？

157.社区处理物业管理信访投诉的要求主要有哪些？

158.街道办事处物业管理办公室制度建设内容主要有哪些？

159.街道办事处物业管理办公室组织建设内容主要有哪些？

160.街道办事处物业管理办公室基本设施建设内容主要有哪些？

161.物业管理联席会议成员单位组成及召集人有哪些？

162.物业管理联席会议议事内容是什么？

163.物业管理联席会议的议事程序是什么？

164.物业管理应急委托管理是指什么？

165.物业管理应急托管的适用范围是什么？

166.物业管理应急托管中各级部门的职责是什么？

167.物业管理应急托管的工作程序是什么？

168.后勤式物业管理小区的基本标准是什么？

169.后勤管理单位在物业管理工作中要做哪些工作？

170.街道（乡镇）、社区在后勤式物业管理工作中要做哪些工作？

171.业主自治管理住宅小区物业管理的基本标准是什么？

172.社区介入住宅小区物业管理的工作标准是什么？

173.社区介入住宅小区物业管理的工作要求是什么？

174.物业管理矛盾调解的原则是什么？

175.物业管理矛盾调解的使用范围是什么？

176.物业管理日常投诉的调解程序有哪些？

177.物业管理重大投诉的调解程序有哪些？

178.物业管理矛盾调解的回访要求有哪些？

179.物业管理矛盾排查工作要求有哪些？

180.物业管理矛盾调解的公示要求有哪些？

181.物业管理矛盾调解的责任要求是什么？

182.物业服务企业资质等级、物业服务标准、物业服务收费标准三者之间是怎么的关系？

183.县（市、区）物业管理部门的基本职责是什么？

184.建设部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

185.城市管理部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

186.规划部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

187.公安部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

188.工商部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

189.财税部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

190.物价部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

191.环保部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

192.园林部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

193.民政部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

194.司法部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

195.消防部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

196.质监部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

197.电力部门在物业管理工作中的基本任务是什么？

198.街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作中的基本职责是什么？

199.社区物业管理专干的职责是什么？

200.社区物业管理专干的日常主要工作是什么？

1.什么是物业？

物业指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

2.什么是物业管理？

物业管理指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约

定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.什么是业主？

①房屋所有权证书持有人；②房屋共有权证书持有人；③待领房屋所有权证书和房屋共

有权证书的购房人。

4.什么是物业使用人？

物业使用人是指物业承租人或实际使用人。

5.什么是物业服务企业？

物业服务企业指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

6.物业服务企业与业主之间是什么样的关系？

业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业管理

服务、业主支付服务费的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

7.开发企业与业主以及物业服务企业之间是什么样的关系？

前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。

因此，业主在前期物业管理阶段

接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同的基础之上：

一个是建设单位与物业服务企业

签订的前期物业服务合同；一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售河工。

8.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间是什么样的关系？

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品与服务，

业主交纳相关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系，因此《物业管理条例》规定这些企业应当向最终用户收取相关费用，以及应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、责任。

并且明确规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，补得向业主收取手续费等额外费用。

9.业主大会、业主委员会与社区是什么样的关系？

根据《郑州市物业管理条例》规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内

物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

社区居委会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。

10.什么是物业管理服务？

物业服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。

包括两方面：

一是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域的环境卫生和秩序。

11.什么是前期物业管理？

前期物业管理是指在业主、重要的很选聘物业服务企业前，由建设单位选聘物业服务企

业实施的物业管理活动。

12.为什么要签订前期物业服务合同？

根据《物业管理条例》规定，尾料对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，

需要物业服务企业的先期介入，在小区实际入住率低且入住业主彼此不熟悉，无法形成统一意志的情况下，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业并与物业服务企业签订前期物业服务合同，对该项目实施前期物业管理，这个合同是购房合同的附件，需要向业主明示。

13.前期物业服务合同在什么情况下终止？

《物业管理条例》规定：

前期物业服务与合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委

员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

14.前期物业服务的意义是什么？

①方便业主顺利入住：

②维护物业的整体形象，推动销售；③为物业服务企业树立形象、

赢得声誉创造机会。

15.新建住宅是否必须通过招标选聘物业服务企业？

住宅建设单位应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业

服务。

但招标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

16.什么是物业服务合同约定以外的服务？

根据《物业管理条例》规定：

物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以

外的服务，服务报酬由双方约定。

提供物业服务合同约定以外的服务，是一种有偿服务，需要由特定的业主和物业服务企业另行约定，并不是物业服务企业的法定义务。

17.未交付房屋的物业服务费用由谁交纳？

根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业

服务费用由建设单位交纳。

18.已交房但未入住的业主是否应全额交纳物业费？

由于业主自身原因未办理手续或办理房屋入住手续后未实际居住而造成的房屋空置，业

主应按照物业服务合同约定全额交纳物业服务费用。

业主所拥有的空置房仅仅是专有部分控制，共有部分仍然在运行使用中，而物业服务费的支出目的主要是维持、保证共用部分的正常运行、使用、维修和保养，物业服务的工作量也不会因部分房屋的空置而减少，因此，业主应全额交纳物业服务费。

19.因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企

业之间的法律问题，二者不能混淆。

业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为。

对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼途径解决。

20.什么是住宅共用部位，共用设施设备？

根据我国目前相关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、

柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、供气管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

21.住宅室内装饰装修活动中，哪些行为是应当禁止的？

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承

重结构；②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；⑤其他影响建筑机构和使用安全的行为。

22.住宅室内装饰装修管理服务协议包括哪些内容？

装修人（装饰装修企业）应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协

议应当包含以下内容：

①装饰装修工程的实施内容；②装饰装修工程的实施期限；③允许施工的时间；④废弃物的清运与处置；⑤住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；⑥禁止行为和注意事项；⑦管理服务费用；⑧违约责任；⑨其他需要约定的事项。

23.住宅室内装饰装修合同包括哪些内容？

装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务，

合同应当包括下列主要内容：

①委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；②住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；③装饰装修工程的开工、竣工时间；④装饰装修工程保修的内容、期限；⑤装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；⑥合同变更和解除的条件；⑦违约责任及解决纠纷的途径；⑧合同的生效时间；⑨双方认为需要明确的其他条款。

24.小区内的共用设施维修费用该由谁承担？

如果是认为造成小区内共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损

失。

如果责任不明确的，质保期内由建设单位负责维修，质保期的大修、更新、改造费用由全体业主分担。

25.小区内的道路场地能否擅自占用与挖掘？

根据《物业管理条例》规定，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、

挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施。

物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

26.物业管理区域内的共用建筑和公用设施能否改变用途？

根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，是

满足业主正常生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变共用建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

27.业主、物业服务企业能否占用物业共用部位、公用设施设备？

物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用。

如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企

业同意后，按照规定办理相关手续。

28.业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？

业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，如需经营的，

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。

所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

29.能否在房屋楼顶架设广告牌？

一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。

如需

在小区楼顶架设广告牌，应征得业主大会、物业服务企业同意后，依法办理相关手续。

所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

30.小区内物业管理用房由谁提供，面积有何规定？

物业管理用房，由开发建设单位提供，由物业服务企业和业主委员会使用，任何单位和

个人不得擅自改变其用途。

建设单位应按照物业总建筑面积的千分之四的标准配置，二万平方米以下的物业项目，最低不少于八十平方米。

31.业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？

是。

作为物业管理区域的重大事项，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选

聘的物业服务企业签订物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

32.业主大会会议决定更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业？

物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约。

同意续

约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3

个月在物业管理区域内公告全体业主。

33.前期物业服务合同终止，物业管理资料如何交接？

物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资

料移交给业主委员会，并办理移交手续：

①各类物业设施的验收、接收档案；②与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等；③物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；④改建、重建建筑物及其附属设施情况；⑤公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；⑥专项维修资金的分户清册或资料；⑦财务收支账册；⑧其他物业档案资料，物业档案资料归全体业主共有。

34.物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托