实用参考房地产行业项目投资风控指引doc.docx

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实用参考房地产行业项目投资风控指引doc

房地产行业项目投资风控指引

房地产细分行业包括商品房开发、城市土地开发、保障性住房开发、房地产租售等。

《贵州产业投资基金管理有限公司管理制度汇编（修订试行）》提出要“审慎选择房地产行业”。

一、房地产开发

（一）、标的企业情况

1、主体资格

（1）国有企业

标的企业或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）；标的企业或其控股股东为国有企业的，须严格按照20PP年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”关注其资格的合法性。

（2）外商投资企业

需要关注标的企业注册与投资总额的关系。

外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：

①注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；②注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；③注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；④注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。

外国投资者进行资产并购时，如果资产并购完成后所设立的企业是中外合资经营企业，依据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》，投资总额与注册资本的比例应符合：

①中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本至少应占投资总额的7/10；②中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；③中外合资经营企业的投资总额在1000万美元以上至3000万美元（含3000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2/5，其中投资总额在1250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元；④中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。

（3）开发资质

标的企业已取得的开发资质与项目开发面积（累计）是否相适应，对超出的，须要求项目投资前取得相应等级的资质，以确保标的企业开发资格的合法性。

2、经营业绩

标的企业自成立来的开发业绩，包括开发楼盘、累计开发面积、销售情况、在建项目及土地储备等情况。

3、财务状况

新成立的项目公司财务状况简单；对既有企业重点关注资产构成是否合理、重点科目明细构成、分析主要财务指标与行业平均值比对，综合分析其资金流及现金链情况；关联交易及关联企业占款现象。

目前，对于部分资产负债率偏高的企业，要重点分析较高的原因。

对因预售款未结转至销售收入，导致预收账款额度大等原因造成的资产负债率偏高的，可考虑销售收入结转的实际资产负债率。

4、股东及关联企业

鉴于标的企业多隶属于某一集团，对股东的分析，除关注直接控股股东外，应重点分析实际控制人（最终控制人）的总体实力，关注其他关联企业融资及还款情况。

他行授信、用信情况、信用记录等。

（二）、项目情况

对项目的审查，内容包括建设内容、行业信贷政策、合法性手续、总投资及资金筹措以及财务效益等方面。

1、项目区位

除文字描述外，建议提供一份项目区位图作为附件，便于直观判断项目是否具有区位优势。

2、建设内容

报告中须明确资金用途，涉及的业态（普通住宅、高档住宅、商业、写字楼以及综合性物业等），计算各业态占总建筑面积的比例，为后续分析中资本金比例做好基础；毛坯还是精装修，以判断总投资的合理性。

重点关注贵阳市内土地取得成本较低、抗风险能力较强、销售前景看好的住房项目；择优关注省内其他地州市内价格合理的普通住房项目，以及贵阳市内地产开发经营丰富的客户开发的、核心地段的商业地产项目；审慎介入县级地产项目。

3、项目合法性手续

（1）四证（最重要）：

关注四证的取得情况；四证权利人与标的企业是否一致，四证记载内容是否与评估反映的内容（实际建设内容）相一致。

（2）备案或核准文件（重要）：

据投资体制改革的相关规定，对企业不使用政府投资建设的项目，区别不同情况实行核准制和备案制。

审查中须查询项目所在地（省、市）《企业投资项目核准暂行办法》、《政府核准的投资项目目录》及备案相关规定，判断属于那个范围，已取得的文件是否有效；评估反映的建设内容及总投资是否与备案或核准的相一致，不一致是否属当地规定的重新核准或备案的范围（各地要求有差异），从而提出完善合法性手续的具体要求；其中重点关注外商投资企业：

《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目（对房地产行业而言，外商投资目录中无鼓励类项目，除土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以为限制类外，其他均为允许类），除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准的以外，由地方省级发改委核准。

（3）环评批复（易忽视）：

根据《中国人民共和国环境影响评价法》，需根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。

据《建设项目环境影响评价分类管理名录》，对房地产开发、宾馆、酒店及办公用房，建筑面积10万平米以上及别墅区须编制环境影响报告书、建筑面积10万-2万平米的须编制环境影响报告表；建筑面积2万平米以下的须编制环境影响报告表。

建设项目环境影响评价文件目前实施分级审批权限，原则上按照建设项目审批、核准和备案权限及建设项目对环境的影响性质和程度确定。

（三）、总投资

1、总投资构成

（1）土地费用，包括土地出让金、城市建设配套费以及拆迁安置补偿费以及相关税费（契税、印花税、公证费等）。

以招拍挂取得熟地的项目可参照成交价格以及交付的税费清单为依据确定。

（2）前期工程费：

包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察费等，一般按实际工程量计算，一般占建安费用的3.5%—6%。

（3）建安费用：

建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采用费用以及安装工程费用等，一般按楼层和结构进行估算。

（4）基础设施建设费：

建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。

（5）公共设施配套建设费：

居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%-5%估算。

（6）其他费用：

主要包括临时用地和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、总承包管理费、施工执照费等，一般按当地有关部门规定的费率估算。

（7）管理费用：

标的企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，一般为开发成本的2-3%。

（8）财务费用：

融资而发生的各项费用，按照拟融资额及适用利率估算。

（9）销售费用：

开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，一般按销售收入的3%-5%计算。

（10）不可预见费，一般按上述各项费用的3%-7%计算。

上述比例仅供参考，受目前物价水平上涨以及项目自身建设的差异性影响，可能会存在较大差距，具体情况具体分析。

2、费用占比

关注总投资中各项费用占比，尤其是土地费用占比，计算单位楼面地价，单位建造成本、土地费用缴付情况。

3、总投资差异

总投资与有权部门批准的总投资是否存在差异，并分析差异的原因。

4、资金筹措方案

（1）资本金：

目前房地产开发资本金比例原则上不低于30%。

资本金须覆盖土地开发成本。

5、资本金的计算

对于房地产开发贷款，其资本金须全部来自所有者权益，且其资本金须覆盖本项目土地费用。

在测算现有所有者权益中能满足本项目资本金需求的理论额度时，按照审慎原则，在估算时须充分考虑以下因素：

（1）存货：

须了解存货科目中包括的具体内容，包括：

本项目开发成本、非本项目开发成本（土地费用、在售存货、在建开发成本等）。

对存货中其他项目的占用，通常情况下，审查中可根据存货科目明细，按非本项目的存货应按照其余额的一定比例计算占用所有者权益。

对已售且销售收入已覆盖开发成本的其他项目，可不考虑该部分占用所有者权益；对在建其他项目，且已申请银行贷款，应按照不低于该项目土地费用和按该项目总投资测算的资本金孰高考虑占用所有者权益。

（2）其他资产占用：

长期投资、投资性房地产、固定资产（无形资产）等类资产，一般情况下难以根据调查提供的资料判断其具体的资金来源，且外部监管未禁止标的企业使用负债。

故在测算其占用所有者权益时，建议按照上述资产余额的一定比例（确定方法与存货相同）考虑占用所有者权益。

所有者权益中若包括因评估增值形成的资本公积，鉴于其没有真实现金流入，建议该部分应予剔除。

对资本金，要防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。

（四）、财务效益分析

主要是关注销售率、销售价格确定是否合理。

对续建项目，销售价格须与前期同类物业销售价格比对；新建项目建议与周边同地段同类业态项目进行比较，判断销售价格的合理性；对销售率，都要考虑一定的空置率，不宜采用100%。

市场分析中特别关注限购令城市的相关政策对本项目销售的影响；限购令出台后市场的反应（统计数字体现）。

（五）、抵押担保

1、外部监管要求

自20PP年国家加大房地产行业宏观调控力度以来，外部监管对房地产开发担保方式提出更为严格的要求。

“一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款”、“不用土地而改为在建工程抵押”、房地产贷款三挂钩“地（土地储备贷款与地块）贷挂钩、建（在建工程）贷挂钩、房（房子销售进度与贷款）贷挂钩”。

2、抵押物

（1）抵押物权属；取得抵押人有权部门（股东会或董事会，看公司章程）同意以其资产抵押的有效文件。

（2）抵押物价值的确定：

对近年取得土地使用权的开发项目，鉴于当时土地取得成本可能偏高，且考虑目前土地出让溢价率下降及流拍现象，建议按照取得成本测算；对分行采用评估值测算的，须分析评估值的公允性，是否与近期周边地块成交价格相符合；在建工程的抵押，鉴于各地要求不一，在确定价格时，最审慎的做法就只用建筑安装费用计算，在当地没有明确规定的条件下，也可采用总投资剔除不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用等剩余部分。

（3）评估值：

以评估报告为准，重点关注评估价格是否合理、土地或在建工程是否受到限制、评估机构是否具备相应资质等。

（4）抵押率：

土地使用权及在建工程抵押率一般在50%。

3、担保方

关注担保方经营状况变化、对外担保余额及其他或有负债。

但第一还款来源充足是项目能否成功的关键。

（六）、财务预测

重点关注资产负债、收入成本利润、现金流状况是否健康，预测需合理有据。

（七）、风险提示

风险分析中，建议将项目存在的比较突出的风险放在前面，对于共性的市场及政策风险、资金监管等风险放在后面。

对于房地产开发贷款，风险不外乎就是财务风险、经营风险、合法性风险、政策及市场风险、资金监管风险以及担保、贷后管理等方面的风险。

不再一一赘述。

二、城市土地开发

包括政府土地储备（周转）、园区土地开发、企业一级土地开发。

政府土地储备开发属政府投融资平台，贵州省各地州市级政府负债高，加之房地产行业调整，建议审慎介入。

（一）、标的企业情况

1、主体资格

关注是否具备土地开发资质，主要为土储中心下属土地开发公司，政府投资平台等。

2、经营状况

近年每年土地收储情况、平均收储成本、出让面积、平均出让均价、溢价率等指标。

3、财务状况

政府土地储备机构虽为事业法人，但执行财政部《土地储备资金会计核算办法（试行）》，阅读报表时建议对照该办法，以方便理解各科目核算的具体内容。

在目前各地加大收储力度的背景下，土地收储主要依靠银行融资，各标的企业资产负债率偏高。

4、信用状况

关注标的企业信用记录以及现有贷款到期情况。

目前受房地产调整影响，以前年度收储项目出让进度放缓，而银行贷款期限多为2年，到期偿还压力较大。

关注到期贷款偿还问题；对外担保，若有，督促尽快解除（土地储备管理办法中明确土地储备中心不得对第三方进行担保；储备用地只能给储备中心抵押，其他抵押无效）。

（二）、项目情况

1、项目概况

了解项目区位，收储前权属，原土地性质，规划用途以及各类用地面积。

外部监管要求地贷挂钩，贷款要与具体地块相挂钩。

2、合法性

项目立项的相关批复、土地收储的授权（各地要求不一）、列入土地收储计划、同级政府批准的项目实施方案、本级财政批复的融资规模、原属集体用地的，提供土地转征用的相关批件、原属国有土地的，提供土地收购或补偿合同，涉及居民搬迁的，提供拆迁方案批复（需要关注的是，20PP年1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁流程发生变更，不允许强制拆迁，在文件下发以后的土地收储项目中该要件不存在）；项目所在区域控制性详规或拟开发地块的《建设用地规划许可证》或其他有效的规划批件、新增建设用地纳入土地利用年度计划的相关批件（可能在与土地转征用批复中体现）。

3、资本金

资本金不低于30%。

对于资本金的判断：

由于该类标的企业收储项目多，对资本金的是否足值的判断存在难度；资本金来源：

财政返还的以前项目收储成本以及财政返还的收益基金，该部分资金在收支表中的财政拨款收入中反映，在资产负债表中主要为货币资金、土地收储资金（财政拨款收入与交付项目的轧差）等科目反映，对资本金是否充足不能简单依据其资产负债率来分析。

4、财务效益测算

根据收储地块规划用途及可出让面积、近期项目周边同类项目出让价格，对项目本身产生的财务效益进行测算；重点关注未来出让价格确定的合理性；比对单位收储成本及单位出让价格。

关注项目区域内近期成交及流拍情况，关注未来出让前景。

5、担保

（1）外部监管要求：

土地使用权抵押；

（2）不接受以政府承诺担保、无土地使用权证的土地出让收入承诺和规划土地储备作为抵押。

目前外部监管尚未对何为规划土地储备做出明确的解释。

（3）抵押率一般为50%。

抵押土地价值的合理性，关注其增值的合理性；同类地块的比较。

（三）、风险提示

主要为负债集中偿还风险、受房地产市场调整带来的土地出让进度放缓、出让价格调整的风险。