火山泥浴旅游度假区商业实施计划书.docx
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火山泥浴旅游度假区商业实施计划书
火山泥浴旅游度假区商业计划书
第一章：
竹镇介绍
1．1竹镇简介
竹镇镇镇域209.4平方公里，是江苏省面积最大的镇之一；人口6.6万，其中少数民族有17个，是江苏省回族人口聚集地之一，也是江苏唯一享受民族乡待遇的乡镇。
竹镇是“江苏省百家名镇”和某市首批对外开放的乡镇之一，为六合区西北部物资集散地。
随着小城镇建设的逐步推进，竹镇的基础设施日趋完善，综合功能不断增强。
公路网四通八达，高压电路直通华东电网，内河通航能力在500吨以上。
镇域内128公里村级水泥化道路形成互通交通网，有线电视、宽带、电话、无线通讯等基础设施已经普及，镇域内2.7万农业劳动力有5成以上被有组织转移，常年在外务工。
在向阳河畔建有工业园区，以板栗、特用山芋、富硒水稻种植和山羊饲养等为主的特色生态农业是该镇的支柱产业。
第二章：
项目介绍
2．1项目开发背景
某竹镇火山泥浴旅游度假区位于某市六合区西北部，地处苏皖两省三县交汇处，生态环境得天独厚，自然条件优越，人文资源丰富，其特色旅游资源很具有开发潜力，被省市政府确定为万亩森林自然保护区、空气质量标准对照区、市级风景名胜保护区。
为此区委、区政府十分重视而不见该项区旅游业的发展，将其作为六合区旅游业发展的重点项目之一，投入了较多的资金，整修了区间的道路，制定了优惠的投资政策，建立了完美的旅游投资和市场运行机制，并于二000年请某师范大学对六合区旅游发展进行了总体规划设计。
经过近三年的实际动作，为六合区旅游业在某江北大开发战略中的迅速发展打下了良好的基础。
2．2项目描述
竹镇火山泥浴旅游度假区位于古火山群地质带，区内火山厂遍布，其独特的地形、地貌，情趣别致。
经过几万年形成的火山矿泉泥，更是弥贵珍稀，它含有丰富的胶体物质、有机物质、微量元素，具有良好的粘性和可塑性，导热性低，散热慢，保温时间长等特点，在一定的温度、酸碱度及一定时间内所产生的化学作用，能促进人体的血液循环，增强新阵代谢功能，调节神经系统的兴奋性和抑制过程，并具有良好的消炎、消肿、镇静、止痛和提高免疫功能等作用。
火山泥对人体的特殊疗效和康复作用，已得到国内外医学界的一致公认。
因此，以此物质开发泥浴（健身、康复、疗养）及泥面膜（美容护肤）等项目，正是当今旅游度假、疗养休闲的时尚与热点。
此外，火山泥的超精细加工还可为医药、食品、化工等提供原料，火山石可制成旅游工艺品、厨艺用品、建筑装饰材料等，也是一种不可多得的开发资源。
在竹镇建立火山泥浴旅游度假区，就是集火山旅游、生态旅游、泥浴健身、疗养度假、休闲运动、生态农业、房产开发、矿产开采、加工生产、科技研发为一体，形成一、二、三产加高科技的产业链，这不但可以从根本上解决竹镇镇贫困的现状，而且还可以为该地区今后的发展提供可观的经济效益和良好的社会效益.
2．3项目基本条件
2．3．1区位优势
某市竹镇镇位于某市六合区西北部，地处长江三角洲经济发达地带，距某68公里，南倚长江黄金水道，北与天长、盱眙接壤，是长江南北的交通中枢，是某的北大门。
在某的江北大开发战略中，竹镇镇作为具有特色旅游的重点开发地区之一，有着优越的区位优势。
2．3．2交通条件
某竹镇位于某六合区西北部，是某的北大门。
水、陆、空交通网连接着四面八方。
某禄口国际机场班机可直达国内外许多地区。
竹镇镇东连宁连高速公路、205国道（距旅游区15公里）、2006年开通的宁淮高速（距旅游区仅3公里）、区级公路西部干级和六竹油路直通景区，从长江大桥或二桥进入本区将在30分钟之内，交通将十分便捷。
2．3．3气候及环境条件
某竹镇火山泥浴旅游度假区属北亚热带季风温湿气候区，气候温和，四季景色各异。
竹镇镇止马岭山水环绕，空气清新，火山岩遍布，生态环境奇特。
区内柿、栗、桃、李果树成林。
大泉湖拥有约3平方公里的水面，水质良好。
由西向东伸入大泉湖的龟头岛三面环水，且有野鸭、白鹭等野生动物栖息。
2．3．4其他条件
据六合县志记载，明太祖朱元璋曾在某竹镇止马岭建场、狩猎，清乾隆帝三下江南也途径某竹镇，留下诸多美好的民间传说和古迹遗址。
竹镇盛产的的波尔羊食品等，从不同的层面充分满足人们旅游度假休闲的需要。
2．4项目规划
2．4．1规划要点
2．4．1．1旅游项目要点
某竹镇火山泥浴旅游度假区规划建设，坚持高起点、高标准、面向国际、面向未来、近期规划把该区建成长江三角洲重要的旅游度假区之一，建成为江苏省旅游景区不可替代的代补充部分，建成为某旅游景区独特的组成部分，建成为江北地区旅游景区的龙头，建成以明清文化为底蕴、以火山泥浴为特色、面向现代化科技发展与文明的、极具影响力的旅游、疗养、休闲、度假基地。
远景目标建设成为面向全国及日韩港澳台地区的旅游胜地。
某竹镇火山泥浴旅游度假区将充分利用森林、湖水、岛屿、火山、瀑布、沙滩等自然条件，融泥浴健身、科考探险、生态旅游、疗养度假、休闲运动、特色美食于一体，形成新颖、奇特、幽雅、神秘的古火山地带的旅游特色，体现出更高尚、更健康、更轻松的理念，造就春夏秋冬均有热点，一年四季都可回归大自然的旅游精品，让游客在大自然的怀抱中掏冶情操、享受大自然带给人们的健康、高尚和轻松。
某竹镇火山泥浴旅游度假区主要旅游项目有：
室内外泥浴、湖滨瀑布浴场、龟头岛生态园林公园、龙泉寺、止马岭、火山石峡谷、明太祖狩猎场、火山博物馆、波尔羊烧烤节等。
2．4．1．2房地产项目要点
房地产项目依托前期旅游项目，以高档次酒店式别墅为主。
一期地产以区划内临湖优势地段为主，造就高档、高质、高价楼盘，技术先进都市金领第二居所。
2．4．1．3火山泥、石产品要点
火山泥、石产品项目开发一期规划以室内、外火山泥浴美容、护肤产品配合旅游项目为主，打造形象和品牌，逐渐推向市场。
其余产品积极寻找合作企业，共同开发。
2．4．2控制区规划
项目南括季山林场，西至竹镇林场与皖交界处，东启泉水街道，北为泉水至止马岭路以南。
另外，还有泉林部分及竹镇镇街道部分，总控制规划面积约32平方公里。
一期总体规划南括季山林场的季山北坡，西至竹镇林场的龟头岛全部及止马岭部分，东启大泉水库大坝，北为泉水至龟头岛村级路以南，陆域面积约20平方公里，水域面积2.6平方公里。
2．4．3规划建设方案
旅游区项目总体规划建设方案为一街、二寺、三馆、四园、五区。
一街：
泉水民族风情一条街；二寺：
龙泉寺、清真寺；三馆：
竹镇市搞日民主政府纪念馆、农民的好支书李元龙纪念馆、火山博物馆；四园：
龟头岛生态园林公园、生态农业科技园、止马岭森林公园、火山泥科技园；五区：
火山口景区、湖滨瀑布浴场景区、宾馆服务区、疗养度假区、运动狩猎区。
区内规划建设24个游览景点，18个休闲运动项目，具体风项目总体建设规划一览表。
项目一览表
类别
名称
景点
项目
一街
泉水民族风情街
美食、购物、风士人情
二寺
龙泉寺
九龙池、龙泉寺
品茶赏梅、进香拜佛
清真寺
宗教礼仪
三馆
火山博物馆
影视厅、石柱厅、火山厅
科普知识
好支书李元龙纪念馆
教育基地
搞日民主政府纪念馆
教育基地
四园
龟头岛公园
绿柳翠堤、园林广场、水生林、亲水台、火山石小溪、观鹭台、望湖楼、夫妻树、果园、茶园
生态观光游览
止马岭森林公园
火山石峡谷、览山楼、簸箕湾、了望台、观鹭亭
科考、控险、生态观光游览
生态农业园
生态农业观光
科普知识
火山泥科技园
古火山口、火山泥开采
科普知识
五区
火山口景区
古火山口、火山泥开采
科普知识、地质观光
宾馆服务区
别墅酒店、避暑山庄、木屋度假村、帐篷营、餐饮、娱乐、会议中心
疗养度假区
度假别墅、生态别墅、疗养会所
运动狩猎区
高尔夫、网球、划船、伞降、山地自行车、铁人三项、钓鱼、滑草、狩猎、会员会所
瀑布浴场区
100米瀑布群、2000M沙滩、观瀑台、环湖游船
室内外泥浴、湖水浴、沙滩浴、森林浴、跳水、沙滩排球
2．5一期建设方案
2．5．1一期开发建设项目方案
2．5．1．1一期开发建设项目为一馆、二园、三区
即火山博物馆、止马岭火山地质公园、龟头岛生态园林公园、湖滨瀑布浴场区、宾馆服务区、度假别墅区、总占地面积约20平方公里，水域面积为2.6平方公里，建筑面积约12万平方米。
2．5．1．1．1火山博物馆
设影视厅、石柱厅、火山石厅、雨花石厅、火山泥陶瓷厅、旅游产品销展厅、休息厅。
地址：
大泉湖南侧，建筑面积1000平方米。
2．5．1．1．2止马岭火山地质公园
火山峡谷、览山楼、火山石公园，占地面积约2000亩
2．5．1．1．3龟头岛生态园林公园
共建景点9处（详见2．3竹镇镇旅游资源分类表）地址：
竹镇林场龟头岛林区，占地面积约1500亩。
2．5．1．1．4湖滨瀑布浴场区
共建人工瀑布群长约150米，人工沙滩约3000平方米，黑、白、红泥浴池三个，浅水池一个，网箱式湖水浴池一个，1.2米跳台一个，更衣室200平方米，洗手间一处，观瀑台一个，夜景灯光3万瓦，码头，游船，综合餐饮楼（望湖楼），大型停车场等。
地址：
水库大坝南边梅营村。
2．5．1．1．5宾馆服务区
共建高档酒店式别墅120幢、别墅式酒店13栋、会议楼、泥浴康复中心、餐饮娱乐楼、休闲运动俱乐部各一幢。
地址：
大泉水库南边沿湖岸部分及季山北坡部分，占地面积约400亩，建筑面积约3万平方米。
2．5．1．1．6度假别墅区
共建度假别墅、生态别墅、疗养别墅280幢，会员会所2幢，总占地面积约680亩，建筑面积约6万平方米。
地址：
泉水至竹镇林场路以南至大泉水库岸边。
2．5．2一期项目工程投资及资金渠道
2．5．2．1一期项目投资概算一览表
单位：
万元
充号
名称
内容
投资额
备注
1
火山博物馆
详见2．5．1．1．1
300
2
止马岭火山地质公园
详见2．5．1．1．2
300
3
龟头岛生态公园
详见2．5．1．1．3
400
4
湖滨瀑布浴场
详见2．5．1．1．4
500
5
宾馆服务区
详见2．5．1．1．5
3700
6
疗养度假区
详见2．5．1．1．6
5000
7
供水、排水
280
8
供电、道路
500
9
前期及管理费用
600
合计
11580
2．5．2．2资金渠道 自筹、合作、国际融资
2．6建设周期规划
2．6．1一期
工程建设周期1.8年，工程投资概算12000万元。
2．6．2二期
工程建设周期为3.5年，至2008年配套完美度假区全部项目，工程投资概算4亿元。
2．7人口及机构规划
2．7．1人口规划及机构规划
规划区内现有人口1/3逐步转化为旅游服务人口，到2008年常住人口规模为5000人。
2．7．2组织机构规划
度假区成立管委会，全面整合当地林业、水利、街道、村庄的行政区划及管理问题，负责协调旅游规划区内的各种关系，代办各种用地手续及营业执照，抓好环境、防火、治安防卫工作。
以竹镇镇政府为班底，根据管委会的功能岗位，定员定岗（10—12人）。
人员上岗要经过培训，规范文明用语和行为。
2．8公用工程及辅助设施建设规划
2．8．1总图
2．8．1．1
本工程分一馆、二园、三区、十二个景点。
2．8．1．2
根据度假区功能，结合实际进行规划设计，具体见某竹镇火山泥浴旅游度假区总体布局图。
2．8．2给排水
2．8．2．1给水
总体规 划区内生活用水及近期建设用水主要靠大泉水库解决，宾馆、别墅、室内泥浴用水为开采地热资源。
2．8．2．1．1用水量预测
某竹镇火山泥浴旅游度假区建成后用水标准及日用水量在1000吨以内，泉水自来水厂现有供水能力4000吨/日，完全可以满足旅游区对生活用水的需求。
2．8．2．1．2管网规划
在道路建设的同时要埋设给水管道。
由水厂沿大泉水库大坝下方铺设400mm主干管向度假区供水。
度假区内主干管铺设于区内主干道边，管径200mm，直达各区，各区内再铺设100mm管成网。
给水管管中压力不低于0.1Mpa，使全区域供水得以保证。
另应结合消防需求布设消防栓。
2．8．2．2排水
度假区内主要污水为生活污水，污染程度较轻，近期在未建设污水处理厂的情况下一般经各区生活污水处理装置处理，达到排放要求。
远期在度假区东（大泉水库下方）建一污水处理厂，对旅游区及泉水街区的生活污水进行二级处理。
采用雨水分流的体制，雨水直接排入明沟、河道（不排入库区）。
2．8．2．2．1污水量计算
取日生活用水量80%，预计污水排放量为：
1000吨×80%=800吨
2．8．2．2．2管网规划
生活污水必须经各区生活污水净化装置等专项设施处理达标后，排放到污水管网中送到污水主干管。
主干管沿水库大坝下方铺设，利用自然地形顺流排污，主干管管径300mm,管网、雨水明沟应和道路同时建设。
2．8．3供电
目前规划区范围内用电主要由泉水变电站供应。
2．8．3．1用电量预测
总体规划区范围内主要为旅游设施、火山泥加工等用，参照国内类似地区经验，并结合风景区实际情况，规划用电指标及用电量为：
l 工业用电量（火山泥科技园）500KW
l 旅游设施用电量90000M×0.025KW=2250KW
l 公建设施用电量8000M×0.02KW=160KW
l 道路广场用电量0.8KM×20kw=16KW
以上总计用电负荷约3000KW
2.8.3.2 供电规划
近期建设用电借用水街道及竹镇林场等线路，随着度假区的建设，将从泉水街道的3.5万伏线上建一座3000KW的变电站，采用双进线、多回路。
为考虑景观及长远建设需求，整个规划区范围内的电力线路均应采用地下电缆沿道路埋地铺设，与电讯线路分置道路两侧。
2.8.4 电讯
2.8.4.1容量估算
竹镇火山泥浴旅游度假区总体规划范围内现有人口约3000人，最终规划常住人口5000人，需市话量为2500门，另考虑公共服务设施、各景区及大量公用电话，预计总体规划区内市话需求量为3000门，同时考虑接入宽带网络。
2.8.4.2线路规划
电讯线沿泉水街道引入，沿大坝下方及泉岭路埋地铺设，而后分至各区。
在度假区各景区内要设置必须的公用电话，服务半径不大于200米。
2.8.5 道路
经宁淮、西部干线（2005年通车）及现有六竹油路（需整治）、宁连高速、205国道大圣段直达泉水。
2.8.5.1三环一纵（区内）
外环路：
由湖滨浴场—别墅酒店—龙泉寺—止马岭—龟头岛后返回泉水街道，总长约20公里，现有宽度4米，需部分加宽路面（2004年完工）。
中环路：
即环湖路，总长约10公里，需新建3公里。
内环路：
即环岛路，为人行游览路，全长3公里（新建）。
一纵：
从龟头岛—生态农业区—龙泉寺—止马岭，全长约8公里，为人行观光路（新建）。
第三章：
市场分析
3.1市场介绍
3.1.1旅游市场介绍
随着整个世界经济的不断发展，人民生活水平的提高及价值观念追求的不断变化，旅游业正以前所未有的速度发展，并迅速波及全球，已成为当今世界的第一大产业，当今世界许多国家和地区，都把旅游业作为新世纪的支柱产业来培育，探求旅游的现代品位、层次及可持续发展战略。
中国是一个自然旅游资源丰富、人文历史旅游资源丰富的文化大国，旅游业已成为我国国民经济中一项重要的经济产业。
不仅如此，我国旅游业在未来将有着辉煌的发展前景。
据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界排名第一的旅游目的地。
另据国家旅游局《中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》提出，到2010年，国内旅游人数将达20亿人次，国际旅游收入380—430亿美元，国内旅游收入1.3—1.4万亿元，旅游总收入相当于国民生产总值的8%。
根据对现有市场的分析与预测，结合世界旅游业发展趋势和对海内外旅游者与旅游经营者的走访，认为中国旅游业将出现以下变化：
—以环境保护为取向的旅游、文化旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向。
—国内市场需求大幅度崛起，消费群体将进一步扩大。
—团体旅游向个体散客旅游转变，
—景点旅游向度假旅游方向发展。
—对自然及其保护的关切和兴趣增加，希望有亲身经历。
—对更多样化旅游产品的需求不断增强，且从被动转向主动参与。
—对高品质旅游产品和服务更高的要求。
上述趋势将对旅游业产生深远的影响，整个旅游业都面临着机遇与发展。
江苏省是全国七个重点旅游地区之一，某市目前的旅游景点也不胜枚举，有闻名中外的中山陵、玄武湖、雨花台等，但这些景点仅作为一日游，能留住游客的不多。
某竹镇火山泥浴旅游度假区则是以旅游度假为目标，这不仅适应当今旅游业发展趋势，而且必将成为某旅游业的重要组成部分，同时也是对江苏省旅游业的一个重要补充。
某六合区是某发展大旅游的重点区域，这里自然景观优美，文化内涵丰富，区位优势明显，客源腹地广阔，旅游业发展那前景十分看好。
早在二OOO年六合县政府就把竹镇旅游度假区项目列为六合县旅游业发展的重点之一。
3.1.2旅游地产市场介绍
随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商将进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。
回顾2003年，一拨拨颇具特色的旅游住宅、产权式酒店、酒店式公寓在市场上连连走红，2004将迎来旅游地产发展的饿青春期，是旅游地产高速发展的一年。
尤其是在江苏，旅游资源丰富，旅游地产在未来的几年内更将成为业内所关注的焦点。
另一方面，旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟。
去年，曾在海南遭遇败绩的旅游地产品种“产权式酒店”在全国各大城市悄然兴起。
专家分析指出，随着国内经济增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。
据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，这其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。
根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。
3.2目标市场
3.2.1主要目标市场
旅游休闲度假市场
旅游地产市场
3.2.2副产品目标市场
科普科考科研市场
日用洗化产品市场
保健品市场
建筑材料市场
旅游工艺品市场
3.3市场策略
本项目采用行业互相支撑的发展策略、区域性行业发展策略、品牌策略、营销策略和全球性合作策略相结合的市场策略，全面提高竹镇火山泥浴旅游度假区的品位及声望。
本项目的市场定位在于主题旅游地产。
主题：
火山地貌。
以火山地貌推动旅游项目，利用各种市场促销方式，使大众迅速对该旅游项目取得认同。
一期在各地市区采取特许经营方式，开设室内火山泥浴中心，利用火山产品，推广火山文化。
在对该旅游项目认同的基础上，推出优势地段地产项目，赢取主要利润。
第四章竞争性分析
4.1直接竞争者
无论是面对一次性消费群体还是往复型消费群体，在某甚至长江三角洲地区，竹镇火山泥浴旅游度假区因其独特的抵制优势没有直接的竞争对手。
江北地区的老山林场、珍珠泉等景区对本项目并不构成竞争，而是一种共同合作的伙伴关系。
竹镇火山泥浴旅游度假区今后主动其他景点合作，提出六合旅游的合作方案，将吸引众多的旅游景点和项目加盟，这样，可吸引更多的国内外旅客到六合来，到竹镇火山泥浴旅游度假区来。
4.2潜在竞争者
由于规模及开发模式的不同，使本项目在市场环境等各个方面已经不再是一个单纯的区域性开发项目，在初期阶段的推广目标中，不仅涉及到针对直接消费者的推广，也涉及到针对投资机构甚至是专业开发商的推广，在竞争环境方面，其后端产品（房地产产品）与某及其周边地区的低密度住宅存在竞争，其前端产品（旅游度假区）与全国所有的类似地块（至少是在宁沪杭一线）均存在广义竞争，所以仅对某市场进行研究和观察是远远不够的，我们直接选取了具有全国意义的参照和对比个案。
宋城项目：
由宋城集团为主力发展商，定位为中国最大的主题公园，其配套性地产项目包括荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等多种类型。
是以旅游产品为主，住宅产品为补充配套的综合性泛地产项目，其市场推广较为成功，融资能力较强，总投资达到70亿元人民币以上。
天目湖项目：
早期的风景区综合开发项目，同样以大型水库为主题，有特色化餐饮类旅游产品“沙河鱼头”，主要以企业投资的酒店、度假村等长线产品为主，基本无住宅项目。
市场运作较为粗放、属于中低端项目。
海南博鳌项目：
通过亚太经合组织会议而成名，迅速体现旅游地产价值，由外地发展商为主力，逐步推出度假概念的高端住宅产品。
边城项目：
同样位于某市，以住宅产品为绝对主力产品，沿用分期开发策略，目前主力发展商为仑山湖公司，初期产品去化理想（但售价不高），尚未土地类产品（投资项目）进行大面积的市场推广，周边短期内无长线产品。
太湖项目：
接近于宋城的主题公园式定位，以旅游产品为主产品，周边有较多的投资类长线产品如酒店、度假村等，但住宅产品的开发较为失败，推广模式较为粗放，对土地类产品的推广无明显策略，基本处于粗放的“坐销”状态。
某市场的狭义竞争环境简述：
江宁、仙林、汤山、江浦等主要的旅游地产板块均进入成熟期，其中江宁板块对本案的影响最大，而且由于市场供应量偏大，产品同质化严重，目前在销项目尚需相当长的时间消化，新增项目的差异化是最重要的竞争力，通过总体环境的塑造是主要办法。
4.3SWOT分析
4.3.1Strength（优势点）
4.3.1.1本项目位处火山地貌群，独特的地质风貌，使本项目减少了与其它的项目的竞争。
4.3.1.2 本项目地理条件优越，自然环境优美，四面环山，内有岛屿，山清水秀，湖岸线依山势，蜿蜒伸向群山之中。
构造出层峦叠嶂，松竹苍翠，花卉奇异，茶果飘香的自然景观。
四季气候宜人，林木葱郁。
环境优势明显，非常适宜居住、工作、旅游、会议、度假等功能。
4.3.1.3与经济发达的大城市距离较近，处于城际快速交通网内。
地区配套设施完善，相对土地价格较低。
4.3.1.4项目运营商不具备大型旅游项目的操作经验，也不具备长期经营和管理大型旅游项目的经验。
4.3.
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