南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告书.docx
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南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告书
鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告
前言
本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研我们发现市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足，市场对停车场的需求十分迫切。
第一部分十一中和二中地下停车场综合项目背景分析.
1.立项目的（项目综合说明）
1.1项目说明
十一中待建地下停车场围——十一中停车场建在十一中（南大附中）操场下，东起鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。
二中待建地下停车场围——位于鼓楼区东北部地区的市第二中学停车场建设项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一OO二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。
1.2项目所在区域宏观环境分析
1.2.1鼓楼区的规划
鼓楼区位于城区中部偏西北，是市政治、经济、文化的中心城区，也是省委、省政府、省市旅游局所在地。
鼓楼区全区面积24.68平方公里，东以路、中央路为界，与玄武区为邻，南以路、门大街为限，与白下区、建邺区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以北路为界与下关区相连。
全区总人口为638330人，总户数为199951户，人口密度为每平方公里25864人。
其中受过高等教育的人群占33.35%，人口数量为203387人。
详情见下表。
表1鼓楼区人口受教育程度分布
6岁及6岁以上人口合计大学文化程度高中文化程度初中文化程度小学文化程度
人数60985820338716295414917173914
比重10033.3526.7224.4612.12
1.2.2鼓楼区主要经济指标
图1鼓楼区主要经济指标
鼓楼区的主要经济指标如上图1所示。
工业总产值实现了3.56亿元，比去年同期增长了42.8%；全社会固定资产投资完成9.98亿元，比去年同期增长40.8%；实现社会消费品零售总额31.16亿元，比去年同期增长了22.9%。
鼓楼区作为市最早成型的经济、政治、文化中心是市的重要组成部分，周边生活和商业配套非常成熟，市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地位可见一斑。
1.3相关政策法律环境
1.3.1对停车场所的相关政策法律环境
在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始对停车场的规划和建设予以高度关注，也对停车出台或即将出台一些政策。
住宅车库的契税
自今年4月1日起，住宅车库的契税征收比例从2%上调至4%。
但是由于市拥有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。
停车配建标准
2003年5月，市规划局针对的实际情况实施了新的《市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，规定一般住宅区中，每10户要有8个以上停车位，每一幢别墅则要配备1.5个停车位。
凡是建筑面积超过1000平方米的新建筑物应配建相应的停车位。
即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来的0.3提高到0.8，即达到10户8个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配建标准则要达到1，即1户1位；社会停车场周围200米围不许设路边停车；对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。
针对在路面上停车的情况，《关于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见》提出路停车场不得占用人行道的盲道设置，停车泊位必须满足以下条件：
双向道12米以上，容许双侧停车，8-12米容许单侧停车，不足8米禁止停车，单行道和巷弄都是9米以上容许双侧停车，6-9米容许单侧停车，不足6米禁止停车。
1.3.2汽车产业的相关法律政策
新《汽车产业发展政策》
在今年6月发布的新《汽车产业发展政策》中明确提出，“各城市应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。
为规城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。
”
新《汽车贷款管理办法》
央行和银监会于2004年9月中旬联合公布了新的《汽车贷款管理办法》，该办法将自2004年10月1日起施行。
新《办法》对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷围。
在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新《办法》沿用1998年的规定，设定了最长为5年的贷款期限，并彻底终结“零首付”，贷款买车最少要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。
1.4市私家车保有量与停车泊位对比分析
图2市2004年车辆保有量与泊位比
1999年的时候，我市的机动车只有13万辆，停车位是6万个，几乎是每2辆车拥有1个车位。
大约10万多个。
根据有关部门统计,目前（2004年）市的机动车保有量已经超过60万辆，其中私家车占了20%，将近12万辆。
今年2月份，私家车比去年同期增长了57%。
与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，市的停车场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。
目前共有各类停车场近1400处，泊位75000余个。
其中只有697处共30000个泊位是向社会开放的（包括路临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近40%。
目前机动车拥有量与公共停车位之比为7.7：
1，私家车拥有量与公共停车位之比为4：
1。
由此可以看出，目前市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能够圆一个有车梦，那么，给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年市对于车位的需求将有持续的增长。
1.5市目前停车场的经营现状及成因分析
目前，市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两重天。
一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在的地下停车场总是处于“吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有20%-30%的闲置率。
出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。
地下停车按小时收费，一般分为中车6元、小车5元，如果是电子计费，1小时零5分钟就要收12元。
而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停到天黑都行，中车5元、小车4元。
目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。
2.项目市场调研结论摘要
调研目的
通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当地的科学合理规划提供有效的依据。
调研围
二中地下停车场项目的调研围：
以二中操场为中心点，北至路，南至新模马路，东至中央路，西至南瑞路。
该区域居住区较多，人口密度大，有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市先锋及汇林绿洲等。
十一中调研围：
以南大附中（即十一中）为中心点，直径1公里围，东至高楼门，西至上海路及北京西路，北至傅厚岗及大方巷，南至汉口路。
2.二中、十一中周边总体环境分析
2.1周边交通及停车现状（见报告附件项目地示意图）
二中周边交通及停车现状：
二中全名市第二中学，地处鼓楼区东北部。
北临路，东靠金贸大街，南临新模马路，与中央门比邻，有多达30多条公交线路及一条地铁线路经过，发达的公共交通网络，交通十分便利。
由于二中周边属于鼓楼区的老城区，周围的老居住小区如建设新村、长江新村、工人新村等多建设较早，一般都没有建车库，私家车保有量很低；而目前新建、在建的楼盘如城市先锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓北的高档住宅区，都建有车库，其业主的私家车保有量明显高于市平均水平，被称为中心城区的最后富人区。
目前在区域的私家车保有总量约为500多辆，私家车保有率约为60人/车。
项目地区域现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中正规停车位生活区外75个左右，生活区200多个。
十一中周边交通及停车现状：
十一中全名大学附属中学，学校地处市中心，毗邻鼓楼广场，北靠路，东依中央路，南临北京西路，西偎北路。
学校占地面积27241平米。
项目地区域位处繁华的鼓楼区商业地段，区域企事业单位、商铺、写字楼数量众多，车流量非常巨大，高峰时期的车流量达100-140辆/分钟，即使在非高峰时期也达到50-65辆/分钟。
但是区域的老式居住区偏多，一般没有配套的停车场，该区域拥有私家车的住户比例处于市普通水平。
项目地区域现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区外、收费停车场）停车位1250个左右，单个车位面积4~14平米不等，其中对外开放的正规停车位510个。
2.2周边商业现状
二中周边商业现状
二中毗邻市第三商圈——中央门。
中央门地区一直以来都处于城北地区的核心地位，聚集了各类商业网点460多家，年成交金额100多亿元，接近第一商圈——新街口商圈。
与新街口地区的大型商业不同，中央门商圈除了有财富的聚集地，成就了很多的百万富翁。
十一中周边商业现状
十一中位于鼓楼区中心，地处路、路的强力辐射区。
路作为三大成熟商圈之一的第二大商业圈，人气不断上升。
目前，一千多米的路上聚集了各类商家200余家，其中国、国际的名牌、精品、专卖店占85%以上，全街连续4年销售额超过30亿元。
2.3项目周边环境综合分析
通过对宏观经济环境及地区经济状况的研究我们发现，十一中及二中地下停车场项目，都位于经济、文化、交通发展水平较高的鼓楼区人口密度较高的居民聚集区部，居民平均文化水平与收入水平都高于市平均水平，商业发展后劲也很大，这个地区的停车设施规划应该充分考虑到满足现状与超前设计并重，以利于区域的协调发展与进步。
3.项目立项意义
立项思路
确立“以科学的发展观”建设和管理城市的思想。
以“统筹发展为原则，以科学规划为手段，以完善配套为重点，以市场运作为主题，以政策支持为保障”的总体思路，通过科学规划与运作解决目前鼓楼中心地区和北部地区商业设施配套相对不足的问题，通过二中、十一中地下停车场项目的规划开发，实现城市的土地经济效益，环境效益和社会效益的最佳组合。
迫切的市场需求
在两个项目地区域（定义见调研围）集中了十几个生活小区，同时周边的公共性设施及服务性设施也日趋增多，高档餐饮、娱乐设施鳞次栉比。
但是由于前期规划上的不足，使得目前该区域各种设施形态分布不均。
这其中停车供需失衡问题尤为突出。
目前项目地区域大部分车辆停靠在小区路边临时车位及小区之间的道路沿线，车位的需求已经远远大于供给，加上该区属于城市繁华商业区，来往的车流很大，使得乱停车现象非常普遍。
同时，两个项目地区域的新建住宅、商住等房产项目正在如火如荼的进行中，未来几年住户数量和私家车数量会不断攀升，若停车设施不能及时跟上，问题会愈加的严重。
良好的社会效应
随着我市经济的迅速发展，车辆密集度的提高，车辆的静态管理和配套建设成为制约我市发展的瓶颈之一。
据权威人士介绍，我市老城区在1997年之前建设的小区大都没有把停车库纳入规划中，有的只有自行车停放处。
现在机动车越来越多，居民的私家车拥有量也不断扩大，没有车库，这些车只能占用消防通道、小区绿地和公共走道，不仅给居民正常生活带来很大的不便，还带来安全隐患。
新城区建设得晚，相对来说停车条件要好一些，但也不能完全满足该区域未来发展中对车辆停放设施的需要，解决这个问题的主要方法就是增加停车设施供应。
地下停车场作为一种停车场设施的主要形式，以其占地面积小、有利于集中管理、不占用地面空间等优势已经成为一些发达国家大力发
展的停车模式。
在巴黎等大都市中，一半以上的车辆都是停放在地下的，因此发展地下停车场，更有利于控制城市繁华区的车流量，减轻交通压力。
如果在项目所在地建设地下停车场就可以大大缓解当地的“大车流、小车场”的矛盾局面，对路边空地随意停车现象起到有效的遏止作用，从而对当地的市容市貌、商业发展都会有很大程度的促进作用，因此具有良好的社会效益。
4.项目定位建议方案
十一中地下停车厂综合项目的规划定位：
按照“利用地上操场的地下空间兴建的地下停车及商业综合服务中心”，地下共两层，建成后，地面保持原有功能，地下综合停车及商业配套主要包含的容有：
出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。
二中地下停车场综合项目的规划定位：
按照“利用地上操场兴建的地下停车场及商业综合服务中心”，地下共一层，建成后，地面保持其原有功能，地下综合停车场主要包含的容有：
出租式集中停车场、商业仓储配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究论证。
定位建议方案说明
正是在这样的大环境中，二中及十一中地下停车场综合项目被定位为集中式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合项目，同时地面部分将复建为学校操场并修建地下广场的人行、车行出入口。
这两个项目的出现将在改善区域居民生活质量、增加人均公共建设面积的同时，也将使停车位的供需失衡状况得到很大程度上的改善。
大型停车场的出现在一定程度上，也能促成新的消费形态和生活方式。
在私家车日益普及的今天，驾车购物正在被越来越多的人所接受，例如十一中项目地处鼓楼中心经济中心，当停车难的问题解决后，周边的有车族将会很乐意的到此来消费。
同时，停车位供给充足，必将改善目前乱停乱放的现象，在整个地区街道变得更加整齐，予人以良好市区规划的印象，从而提升了地区的地位，塑造了良好的形象。
投资财务分析表明十一中项目可行、二中项目现有规划方案不可行
十一中地下停车场综合项目：
通过对十一站中地下停车场综合项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该项目从第2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第12年开始，年税后利润均高于1000万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。
项目投资回收期：
9.61年（不含建设期1年），部收益率:
9.72%，从中长期发展及收益看，该项目具有较好的投资价值。
二中地下停车场综合项目：
通过对该项目投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益，由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源。
可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。
关于投资招商政策的建议：
由于这两个项目从投资回报角度来说比一般的房地产项目的收益是偏低的，建议政府在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。
以吸引社会资金投资该项目。
第二部分
二中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究
1.二中地下停车场项目市场现状调查
1.1考察围说明
二中地下停车场项目目标市场区域：
以二中操场为中心的周边1平方公里区域，即向各方向辐射500米，北至路，南至新模马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。
该区域居住区较多，人口密度大，计有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区及汇林绿苑等新建居民下小区。
1.2项目地区域人口密度及分布情况
项目地位于鼓楼区东北角，城市功能以居住为主，区域的生活居住区较多，目前约有近9000户左右的住户，人口密度接近2.7万人/平方公里，同时，随着汇林绿洲二期、三期及金贸花园后期等新建楼盘建成并使用，这一数字还将继续增大（按每户2.9人口的标准计算）。
由于这里的居住区不是一次规划、建设的，因此居住区楼盘情况比较复杂，既有建于八、九十年代左右的楼盘，如长江新村、建设新村等，也有刚建成不久或正在建的，如金贸花园、汇林绿洲等。
老楼盘外观大多比较旧，部居住环境相对较差，而新楼盘部的配套设施完善，居住水平较高，居住环境较好。
同样，受新旧楼盘分布影响，该社区居住人口分布情况相对复杂，社区人口分布情况大致如下：
家庭年收入围5万以下5~10万10~15万15~20万20万以上
分布比例33%30%22%11%4%
职业结构企业人员政府官员教育科研人员私营业主、商人其它
分布比例35%15%15%10%25%
通过调查，该区域居住人口以工厂企业的一般员工为主体，集中居住在老的生活社区里，其总体收入水平处于市中等水平。
从收入水平来看，这一部分人群的汽车保有量要低于市的整体标准。
1.3项目地区域汽车保有量情况
该区域收入水平较高的拥有私家车的住户集中在汇林绿洲、金贸花园等少数几个新楼盘中。
目前市人口数与私家车数之比已在50：
1左右,年度增长率15%以上。
随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽车增长量很快，小汽车越来越多的进入家庭，市民出行方式与购物理念相应的改变，对商业设施布局、汽车的停放都提出了更高的要求。
二中地下停车场项目地区域的私家车总保有率：
二中地下停车场项目地区域的居住区可分为两部分：
一块是年代相对较久的老居住区，该居住区住户的生活水平一般，拥有私家车的住户不多，私家车保有率约为每200人/车，这个偏低的数字并不是说该地区居民私家车拥有量大大低于市平均水平，而是由于没有合适的停车设施，一部分经济情况较好的有车业主已将区域的房屋出租而另购置了新的房产而搬离了老居住区；
另外一块是新建时间不久的以汇林绿洲、金贸花园为代表的新居住区，该居住区住户的生活水平相对较高，私家车保有量较多，800户左右的人口拥有400多辆的私家车，私家车保有率远高于市一般水平5倍以上。
本次调查显示，目前汇林绿洲一期共有住户420户左右，拥有私家车300辆左右，其中有少部分公牌车（数据来自汇林绿洲物管人员）；金贸花园现有住户300户左右，拥有私家车120辆以上（数据来自金贸花园物管人员）；其它的老居住区有住户8000多户，拥有私家车100辆左右。
调查结果显示，所以由这两块居住区组成的项目地区域的私家车总保有率约在每50人/车左右，与目前市平均水平持平。
随着鼓楼老城的改造以及一些新楼盘诸如汇林绿洲二三期、金陵大公馆、城市先锋等项目陆续出现，在未来几年中，该区域车辆的保有量预计会增大3倍以上，即达到1500辆左右。
如果配套设施道路情况改善、停车场的建设能相应共同发展的话，私家车的保有量将会更多。
项目地区位于鼓楼区东北角，区域住户情况相对复杂，既有年代长久的市老城居住区，也有市比较高尚的新建居住区，私家车占有率情况也因此相对复杂。
项目地区域私家车的价格档次：
项目地区域私家车的价格档次主要在4~30万之间，有别克、帕萨特、马自达、派力奥、赛欧、桑塔那、富康、长安、奇瑞、现代等品牌。
区域车流量调查：
调查时间：
2004年10月8日星期五14：
20非高峰
调查地点：
二中与传染病预防医院交汇前的路口
人流：
（10辆自行车+6行人）/分钟
车流：
8辆/分钟
车流结构出租车公交小车其它
2辆——4辆2辆
25%——50%25%
通过对项目地区域的调查显示，该区域的车流量组成以私家车为主，这部分车辆有随时在该区域停车的需求。
1.4项目地区域现有车位及汽车停靠情况调查
根据对项目地周边500米围的实地调查数据显示，项目地区域的正规停车场由单位停车场、小区停车场及路面的收费停车场组成。
由于单位及小区停车场只对开放，因此真正对外开放的正规停车场只有两个路边收费小型停车场。
其余主要是路边临时非法停车场。
停车场数量少、规模小、车位总量严重不足，由此而导致的突出问题就是区域路面停车现象比较普遍，交通拥挤，存在安全隐患。
项目地区域及其周围地区的居住区以较早年代建成的老居住区为主，由于早期停车问题尚不严重，因此这些老式居住区都没有配套的停车场所，由于老居住区私家车保有量较少，停车问题还不算严重；而在为数不多的新建居住区中，尽管都建有停车场，但是由于早期对停车问题的认识滞后，使得配套建设的车位数量已不能满足目前住户的停车需求，如汇林绿洲，现有车辆数300，车位130个左右，给居民生活、停车带来了诸多不便。
项目地区域现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中生活区外75个左右，生活区200多个（包括小区道路上临时的）。
具体情况如下表：
调查区域停车状况汇总
调查时间：
10月8日11：
00-17：
00周五
注：
非高峰停车时间段
地址拥有车位泊车数量性质收费标准
许府巷中央路至金贸大街段106临时、非法路边收费停车场：
白天7：
00—19：
00，小车6元/次；夜间19：
00—7：
00小车9元/次（该收费标准为区域两个路面停车场的收费标准）
长江科技园门前104单位自用
二中南门对面86非法
丁家桥小学旁157路边、收费
路与金贸大街交叉南3010路边、收费
二中对面农贸市场门前1511临时
紫会苑，路18号308小区路面上停靠
汇林绿洲13050小区地下停车场、区路面上
金贸花园100以上——小区路面上
路上209路边临时、非法
调查区域车位使用饱满率调查时间：
10月8日11：
00-17：
00周五
注：
非高峰停车时间段；使用率50%左右，汇林绿洲晚间高峰停车时间段溢出率在10%以上。
（溢出率由汇林绿洲物管提供，溢出车辆大多非法停靠在区域路面上）
项目地区域现有汽车保有量及车位分析：
注：
图中正规停车位包括区域单位停车场、小区停车场及路面收费停车场。
调查发现，数量少、规模小、总量严重不足（晚间停车还需300个以上车位白天办公还需100多个车位）是目前项目地区域停车位的现实写照。
现有的车位已经不能远远不能满足居民出行的要求。
目前面临的突出问题就是停车设施严重不足，小区外路面停车现象非常普遍，同时区域道路情况不佳，交通拥挤，矛盾突出。
解决这一问题的途径除去改善路况外，更要建造停车场，增加停车位的数量。
1.5项目地周边区域现有商业及公益设施情况
经过调查，目前项目地区域的大型服务性设施很少，现有的商业设施以小型商铺为主。
项目地销有商业及公益设施情况如下表：
调查区域：
北至路、南至新模马路、东至中央路、西至紫竹林与东柏果园。
项目地区域现有公共设施情况表
设施类型、名称数量、名称类型分布状况
（相对于项目地的方位）
教育科研3处；二中、丁家桥小学、紫竹林小学中、南、北
医疗卫生2处；老年康复医院、传染病医院南、西
金融多处；商行、建行……路、中央路
体育用地3处以上；二中操场、小区健身场所南
居民广场多处；小区部小型活动场所各小区部
商业用地
大型酒店、宾馆3处以上；鑫天成酒店、南瑞宾馆等路、路
美容、美发店10处以上，小型路、许府巷、路
娱乐场所（网吧、影院等等）3处以上，小型路、路
超市4处以上；苏果、华联、联合利华、时代超市路、路
大型农贸市场路农副市
场（中型）南
大型商场时代购物中心芦席营街
各类小型
商铺处以上路、许府巷、路
书报亭5处路、路
公厕3处以上紫竹林、路
项目地区域周边单位及工厂分布情况
工厂单位名称分布位置
长江科技园（原720厂）项目地东，毗邻
跃进汽车集团项目地东500米外
国电自动化研究所项目地西南1000米左右
区域现有居住户9000多户，2.7万左
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