佳源集团第三代住宅产品标准化实施纲要分解.docx

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佳源集团第三代住宅产品标准化实施纲要分解

佳源投资管理总部文件

你

佳总发〔2009〕88号　　　签发人：

沈玉兴

关于印发《第三代住宅产品标准化大纲》（修订版）的通知

各所属企业、总部各部门：

根据各所属企业打造第三代住宅产品的实际情况和产品升级换代的需要，经总部研究，决定对2007年印发的《第三代住宅产品标准化大纲》（以下简称《大纲》）进行修订，现将修订后的《大纲》印发给你们，请你们遵照执行。

佳源投资管理总部

二○○九年十二月二十日

第三代住宅产品标准化大纲（修订版）

一、规划与设计

（一）规划设计

1．坚持高端原则，确立项目在三线城市该市范围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的高品质。

2．各项经济指标合理，满足投资收益需要。

3．建筑、景观、灯光设计同步进行。

4．创新规划设计理念，在规划设计中提炼3个以上特点、5个以上亮点。

5．项目命名遵循以下原则：

（1）地处城市中心地段，建筑面积在15万平方米左右的项目，称为“花园”系列；

（2）离市中心有一定距离，建筑面积在25万平方米左右的项目，称为“都市”系列；

（3）地处城郊接合部，建筑面积在45万平方米左右的项目，称为“城”系列；

（4）地处公园、湖泊、山体附近，有特殊自然风景资源的项目，称为“一号”系列；

（5）商业建筑面积占总体量的50%以上的项目，称为“不夜城”系列。

6．坚持“大围合、小开放、内组团”的设计理念，注重营造错落有致的地平线和天际线。

多层单个组团户数控制在250户左右，高层单个组团户数控制在500户左右，联排、单体别墅单个组团户数控制在60户左右。

7．样板区规划设计要先行。

样板区由样板房、销售展示中心（迎宾区、销控区、模型区、洽谈区、签约区、儿童娱乐区、办公区、后勤区、超市）、公共空间（单元入口、架空层）、地下车库、景观（绿化、下沉式采光井、小品）和入口广场等六大要素构成。

样板区的住宅户型必须是实际开发销售的主力户型，且其户型数量不得少于实际开发销售的户型总量的30%。

8．入口大门要宏伟气派，入口必须设广场，广场面积根据项目用地面积控制在1000-10000平方米；主入口处路面宽度中间无绿化带的应保证8至10米，有绿化带的，两侧道路宽度各应保证4至6米；主干道的路面宽度应保证6米。

9．组团内住宅的±0.00线与主干道的高差保证不小于1.2米，次干道、宅间路应高于主干道0.2至0.3米；每个组团必须有2至3幢建筑的±0.00线比其他建筑高出0.6至1.2米。

（二）建筑设计

1．建筑设计应遵循以下原则：

（1）外立面无管化、空调室外机隐蔽化。

空调机位应保证两面通风，百叶叶片朝上，叶片间距在14厘米左右，叶片宽度在13厘米左右，并做好与卧室的隔音处理。

豪宅必须满足中央空调使用条件，并保证其散热效果。

（2）户型由单身贵族、两人世界、温馨家庭、全家福、豪宅五大类型组成：

单身贵族建筑面积以25-50平方米为宜；二人世界以60至90平方米的2房1厅、2房2厅为主；温馨家庭以90至150平方米的3房1厅、3房2厅或4房2厅为主；全家福2套组合总建筑面积不超过300平方米；豪宅指包含三个及以上套房的空中别墅、叠加别墅、联体别墅和单体别墅。

（3）从人性化考虑出发，合理布置户型尺寸、位置、朝向等要素。

（4）在户型设计中，应尽可能设计每户的入户花园。

除豪宅外，入户花园开间不大于2.7米。

（5）多、高层应设置酒店式精装修单元门厅，门厅面积控制在35-45平方米，层高不低于3.1米，入口通道宽度不小于2.4米。

（6）优化建筑成本方案，控制单位含钢量，含水泥量，梁、柱断面尺寸等结构技术经济指标以及精装用材料的性价比，以降低成本，保证产品的市场竞争力。

（7）卫生间与室内高差≮50毫米，厨房与餐厅高差≮20毫米，阳台室内高差≮50毫米，露台与室内高差≮120毫米。

（8）统筹考虑信报箱、电表、水表、通讯箱、燃气表等安装位置，确保视觉隐蔽美观效果。

豪宅还须考虑设备用房。

（9）窗的开启和排列方式应满足建筑外部立面美观条件。

厨房窗采用推拉窗，楼梯间采用上悬窗，其他窗采用平开窗。

除飘（凸）窗窗台高度设计为500毫米外，其他窗台高度统一设计为900毫米。

（10）低压柜、弱电箱应设置在地下室设备间。

（11）生活垃圾房（箱）应设在地下室近门厅处，如为垃圾房，面积应以2平方米左右为宜；高层应在每层消防楼梯间处设置垃圾桶。

2．样板区

（1）本着样板区最早设计的原则，样板区设计应保证在正式开工前二个月完成。

（2）对全空地下室样板区的布置应充分考虑后续工程施工工序、施工安排要求，排污、排水系统设计以及用电设备的放置设计。

（3）在样板区的施工过程中，设计人员要及时跟进，根据所发现的问题，改进、优化及完善项目设计方案，保证正式开工时项目整体设计方案的合理与完美。

（4）最终落成的样板区要成为整个项目的模板，并成为永久性建筑。

3．地下室

（1）地下室应区分非机动车库和机动车库设置不同的入口，地下车库净高应满足2米，多层储藏室通道应保证1.8米。

（2）地下室入户门厅应进行精装修，其设计与规划方案须同步进行；入户门厅面积在30-40平方米，侯梯厅净宽保证不小于1.8米，并配以油画等软装。

（3）地下室汽车入口处两侧应建花坛，入口两侧墙壁应大面积采用与外立面相似的花岗岩，部分用砂岩贴面。

入口坡道应添加金刚砂以减少噪音，地下室地面处理采用油漆与柏油处理。

（4）周密考虑采光井处地下室地面的排水设计，以保证不渗水、漏水。

（5）地下室排水系统沿墙侧布置成圆弧形小排水沟。

（6）地下室应多采用下沉式大采光井，每个组团不少于5个。

采光井四周应采用与建筑外立面相似的材料、木质或水泥罗马柱栏杆。

采光井的设置位置及大小应与功能相结合，大采光井应考虑地下门厅采光及满足今后立体停车的要求。

拟放置箱变的采光井应单独布置且不影响景观效果及停车数量。

小采光井面积应控制在2.5平方米以内，结合景观小品和采光需要，每个组团一般不少于4个。

（7）自行车、电动车车库设置在地下室集中停放，其入口应设置在组团外围。

（8）地下室绿化景观可采用仿真绿化和自然绿化相结合的方式处理。

（9）根据物业保洁和业主生活需要，考虑水、电管道预埋和消防设施隐蔽处理。

（10）结合业主生活需要，考虑在地下室设置小超市、洗车场等便民设施。

4．房屋主体

（1）小高层、高层建筑地面一层采用架空方式，高度为3.5至4.5米，局部可达5.5米，架空管道须隐蔽处理，架空层设计要与服务功能及景观相结合。

多层架空比例不少于1/20。

架空层高差应设定在5-15厘米之间。

（2）多层楼道全部贴面，高层电梯入口用磨砂玻璃围合，地面采用深色贴面，电梯大厅与架空层应设置高差。

（3）多层楼梯开间应保证2.7米以上，高层、小高层候梯厅应考虑自然通风采光。

（4）高层、小高层得房率不低于80%，多层不低于85%。

（5）如需安装太阳能应预先进行设计研究，确保屋顶美观。

多层宜采用分体式太阳能，小高层、高层及豪宅采用空气源热泵热水器。

（6）入户门宽度应根据户型确定，单身贵族为单开门，毫宅为双开门，其余为子母门。

（7）框架结构住宅除主卧和卫生间外，原则上不分割、不设内门。

考虑业主装修及隔音需要，户内分隔墙和卫生间隔断应采用水泥多孔砖或其他新型轻质材料。

（8）沿街商铺在满足消防的前提下不设内分割墙。

（9）阳台应满足观景与使用两大功能，使用功能应考虑洗衣机位置、晾晒衣区。

（10）单元入口处标高应至少比室外路面高100毫米。

（11）应预先考虑拟做屋顶绿化的商业用房的结构和防水设计。

（12）商业用房空调位、广告位的设计须提前考虑，并在施工图前拟订方案。

（三）景观设计

在坚持“大树不少、小树很多、灌木为主、草坪点缀、鲜花衬托”的总原则下：

1．贯彻四大方针：

一是树大，行道树要大，组团中的树冠要大；二是绿多，举目所及，绿意盎然；三是花丛，即每个组团都必须有20平方米以上的花丛，并合理搭配种类，保证四季有花；四是起伏，营造错落有致、回归自然的氛围。

2．中心景观或入口广场必须给人留下眼前一亮的震撼效果。

各组团入口和车库入口通过道路连接，与植物构成景观。

3．组团道路（宅间道）铺砖以花岗岩为主，可采用以深色为主的陶土砖、苏布洛克砖、鹅卵石等，大的节点拼组成各种不同图案。

4．墙脚下以灌木和草丛处理，确保层次错落的效果。

5．组团景观可根据需要设置少量水系。

每个组团必须设置5个以上景观小品，个别项目根据实际情况也可加入假山、亭台楼阁等景观元素。

6．商业用房须考虑屋顶绿化，优先选择仿真植物。

7．主干道根据需要可采取高低落差处理，地下入口处可适当降低，以产生自然起伏的效果。

8．主干道及车库通道应保证排水通畅，杜绝积水现象；

9．主干道及次干道与住宅连体处一般用挡土墙来处理，可设若干土墩，既保证道路整洁，又满足休闲需要。

10．主干道与地下车库地面的高差应控制在1.2米范围内。

（四）灯光设计

1．重点研究好入口、沿街、商业、建筑物顶部、会所、广场、景观大道等公共部位的灯光设计。

2．组团内灯光以柔和为主，宅间园路可采用地打灯。

3．主干道两侧路灯必须重视细部处理，做到与整体景观融为一体。

4．商业灯光系统和广告设计应求新求变。

二、建筑与施工

（一）工地包装

1．统一设置美观、安全、畅通的看房通道，保证视觉及宣传效果。

2．施工围墙必须结合项目特色进行宣传。

3．房屋主体施工时，必须在脚手架上挂设项目的宣传标语。

（二）常见病处理

1．对外墙、窗框、卫生间的渗水问题，由房产、施工、监理、设计院及配套单位共同制定专门的方案后才能开工；对门窗洞、墙洞、负层墙体、露台、屋面等防水关键节点的施工要有专项技术措施。

2．对层高、平面尺寸的精确度要有检查管理方案。

3．对粉刷工艺、地坪处理等重要环节的操作要有工艺指导方案。

4．提高内控质量验收标准，以优良工程标准控制各细部环节。

5．对工程竣工后的质量问题要提出最佳补救方案，并在施工合同中明确常见病控制责任和处罚办法。

（三）样板区建设

1．本着样板区最早建设的原则，确保样板区在项目一期开工后、达到预售条件前15天对外开放；样板区开放后15天才能正式开盘。

2．充分发挥样板区的三大功能。

工程部的试验区：

对样板区的房屋构造、外立面、景观布置等可以反复调整，确保效果最优化、成本合理化。

销售部的展示区：

样板区房屋的户型特点、售楼处的使用功能、景观装潢设计、智能化安装及指示系统必须全部到位，确保真实有效地展示给客户。

客户生活的体验区：

对外开放样板区，让客户亲身体验，实现口碑效应。

（四）施工品质

1．保证产品的外部美观，要求色度纯正，构造线条简洁，收口美观，外立面不准返碱，拆架前清洁到位。

2．工程细部处理

（1）单位工程在中验前10天必须完成成套的内饰工艺样板施工；

（2）门窗内外阳角必须采取1∶2.5水泥砂浆护角；

（3）内墙、柱面（除踢脚线）粉刷必须拉细纹，色泽均匀、纹理美观；

（4）三线结合角必须贯通无结块；

（5）门窗框周边必须有凹线贯通；

（6）地坪与墙边120～150做压光外框，与中心工艺用凹线分隔，中间区块沿短边方向拉细纹,色泽、纹理一致；

（7）线盒箱盖板必须紧贴墙面；

（8）进户门框内边高地面50～60毫米，外边高地坪不大于30毫米（有石材贴面的工程）；

（9）楼梯踏步宽高不准有大于规范的差异，花岗岩铺设的梯段必须做同材踢脚线；

（10）楼梯外侧必须做收边处理，外侧面到滴水线止宜用浅灰色涂料粉刷；

（11）休息平台铺块必须大小一致，线缝连通;

（12）外墙面砖、板、岩必须勾缝平整密实，横竖规则协调，不同材料的交接处应用线条分隔或打胶。

（五）景观施工

1．房产公司在交房前综合管网完成后，必须预留三个月以上的施工时间给景观施工单位。

2．在景观施工的过程中重视细部处理，确保景观与建筑协调统一。

（1）建筑物与景观硬化、小品的衔接点要细化，道路、绿化、小品、园路之间的连接点要精致协调；

（2）草坪与园林道路的衔接处，草坪一般应低于道路。

（3）景观工艺的细部处理：

凡有异形平面或立面造型的必须采用异形加工材料和组合工艺；确保线条流畅，材料转换自然。

3．景观工程中要把配电箱、采光通风井等配套物体装饰为景观造型。

4．苗木的施工期应安排在每年的9月至次年5月之间。

5．排水、给水、电缆、电信、燃气等井盖必须隐蔽处理，表层要有固定标志。

6．大型硬化景观必须样板先行，定案后开始施工。

7．消防设施应采用苗木修饰。

8．景观照明的基础必须绿化覆盖。

9．木质景观造型必须保证三年以上的耐腐耐磨。

10．沥青柏油马路的施工应避免在低温（10℃以下）和雨天条件下施工。

11．入口处先行施工，精心选材，精雕细作，营造大气豪华的整体效果，确保在交房前四个月交付使用。

12．主干道统一铺设黑色柏油路面，铺设7天内必须采取严格的保护措施，最后道路面层须在整个组团结束时再施工。

（六）智能化

1．每个小区必须配备周界报警系统、可视对讲系统、车辆控制系统、电子巡更系统、背景音乐系统和智能控制系统。

2．住宅内可视系统按巴黎都市标准采用嵌入式。

3．智能化系统必须在交付前一个月完成安装，调试合格并移交物业。

4．培养专职的智能化维护人员，确保正常使用。

5．智能化的亮特点应在样板区展示，并由专业人员对置业顾问及样板区管理员进行培训，以便熟练讲解与操作

三、物业服务

（一）推行五星级服务

1．以组团为单位，实行客服经理区域负责制服务。

2．每月15-18日选择一天设立为物业经理接待日。

3．建立健康战略联盟、服务网络体系、社区志愿者服务联盟等社区资源信息平台，定期开展活动及更新信息。

4．根据项目特色和业主需求，不定期推出个性化特色服务。

5．推行“一卡通”工程。

（二）统一服务形象，营造文化氛围

1．采用统一VI设计，统一着装，统一专业化工具。

2．小区完全交付后每半年组织一次特色文艺活动。

3．节日期间注重氛围的营造布置。

（三）打造小样板区，维护大样板区

1．小样板区管理员要经过营销策划部的定向培训方可上岗。

2．对于分期交付的大样板区，应与时俱进地逐期提升物业服务品质，为业主提供名副其实的品质生活。

四、本大纲为第三代住宅产品开发与打造的指导性、纲领性意见，各企业要在全面学习领会本大纲的基础上，根据本大纲要求进行深化，并制定好相应的实施细则。