翠苑单元C205地块估价报告.docx
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翠苑单元C205地块估价报告
翠苑单元C2-05南地块估价报告
报告组员：
******
一、项目概况1
二、项目外部环境2
1、城市概况2
2、城市基础经济环境3
三、2011年杭州房地产市场概况5
1、市场总体情况5
2、杭州写字楼概况分析14
四、投资写字楼行业分析15
1、市场调查（本段摘自2012年某房产报）15
2、本项目优势分析16
3、项目劣势16
4、项目机会点分析16
5、价格定位17
五、项目投资成本估算18
六、销售收入估算19
1收入估算方法
2各写字楼板块比较
3交易实例选取
4收入估算
七、地价测算19
八、结论19
一、项目概况
翠苑单元C2-05南地块位于杭州市西湖区。
位于文教商圈，紧接武林商圈中心地段，具有浓厚的商业氛围。
项目占地4.5亩，总建筑面积为3001㎡。
具体参数如下表所示：
项目
单位
数量
总用地面积
㎡
3001
总建筑面积
㎡
9753
写字楼面积
㎡
约9000
地下面积
㎡
1500
停车位
个
100
二、项目外部环境
1、城市概况
杭州为浙江省省会，是全省的政治、经济、科教和文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城。
（1）地理位置
杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。
杭州作为民营经济最发达的长三角重要增长级之一和省会城市，一直被视为最适宜居住和工作的城市。
（2）、城市规模
目前杭州市下辖8个区，3个县级市和两个县。
人口2011年末，全市常住人口873.8万人，比上年末增加3.26万人，其中城镇人口645.74万人，占73.9%。
公安部门户籍登记人口695.71万人，其中，农业人口319.68万人，非农业人口376.03万人；全市人口出生率为10.16‰，人口自然增长率为4.64‰。
萧山、余杭市并入杭州之后，杭州城市规模迅速扩大。
城市扩容之后人口数量、城市土地面积及财税实力都得到很大的提升，为杭州未来发展开拓了更大的空间。
2、城市基础经济环境
（1）、经济总量水平
初步核算，全市实现生产总值（GDP）7011.80亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1％，连续21年保持两位数增长。
其中：
第一产业增加值236.07亿元，第二产业增加值3322.15亿元，第三产业增加值3453.58亿元，分别增长2.5%、9.8%和11.0%。
全市按常住人口计算的人均GDP达到80395元，按户籍人口计算的人均GDP为101266元，按国家公布的2011年平均汇率折算，分别达到12447美元和15679美元。
三次产业结构由上年的3.5∶47.8∶48.7调整为2011年的3.3∶47.4∶49.3。
2005年-20011年杭州国内生产总值情况
数据来源：
杭州年鉴、2011年杭州市国民经济和社会发展统计公报
（2）优势产业
杭州的第三产业一直以来就是优势产业，如旅游、会展、对外经贸等产业在国内都有一定的影响力，且对全市经济增长的贡献率已经达到51.0％，成为推动经济增长的主要动力。
同时杭州的第二产业又以高技术产业作为发展方向，致力于打造“天堂硅谷”。
滨江的高新技术开发区和位于下沙的经济技术开发区形成了主要发展通讯设备制造业，软件产业，集成电路设计制造业，数字电视产业，动漫、网络游戏产业、生物医药、高科技化工、纺织化纤和轻工食品这几大产业。
（3）、居民收入和消费
据抽样调查，全年市区城镇居民人均可支配收入34065元，比上年增长13.4％，扣除价格因素，实际增长8.2%。
其中人均工资性收入23760元、财产性收入2587元、转移性收入10321元，分别增长12.7%、18.2%和16.0%，经营性收入1607元，下降2.6%。
人均生活消费性支出22642元，比上年增长12.0％。
市区城镇居民人均住房建筑面积33.7平方米，每百户居民家庭拥有家用汽车31辆、空调器212台、移动电话211部、家用电脑110台、微波炉74台、淋浴热水器103台。
全市农村居民人均纯收入15245元，比上年增长15.6％，扣除价格因素，实际增长10.3%，人均生活消费性支出12125元，增长18.1％。
全市农村居民人均居住面积72.5平方米。
每百户农村居民家庭拥有家用汽车22辆、空调器120台、移动电话230部、家用电脑51台、微波炉34台、淋浴热水器81台、洗衣机78台、电冰箱93台。
年末城乡居民储蓄存款余额达5547.48亿元，比上年末增长 11.5％。
（4）、城市建设、环境保护和安全生产、城市基础设施建设
全年完成基础设施投资645.03亿元。
建成东洲综合码头、淳安上江埠大桥等10个项目，杭长高速公路、钱江通道及连接线等15个续建项目进展平稳。
市区地铁1号线31个车站主体结构全部完工，盾构区间已有56段隧道安全贯通。
地铁2号线东南段全面开工建设。
九堡大桥、秋石快速路二期、石德立交西北象限匝道、沪杭甬高速下宁路连接线等工程基本完工；九堡大桥北接线、德胜快速路（上塘河-保俶北路）工程、之江大桥及接线工程、彩虹快速路滨江段、彩虹快速路萧山段等快速路在建工程抓紧推进。
完成106条背街小巷、62个庭院、309幢房屋改善项目；提升改建公厕38座；完成截污纳管项目239个，新增纳管污水3.02万吨/日；治理低洼积水35处，完成交改项目12个。
全年杭州电网建设投入37.92亿元。
新开工110千伏及以上项目33项，投产34项，投产变电容量为319万千伏安，线路140.47公里。
至2011年末，杭州电网拥有110千伏以上变电所245座，变电容量4736.9万千伏安。
全市用电量达到575.28亿千瓦时，比上年增长10.2％，其中城乡居民生活用电69.31亿千瓦时，增长9.2％。
市区自来水日供水能力达到320万立方米。
年末市区居民家庭天然气用户72万户，比上年末增长14.6％。
主城区新辟公交线路17条，优化公交线路43条；组织开展错时停车小区107个、单位191家，利用泊位6716个；建成停车泊位59723个，其中公共停车泊位8936个。
新增免费单车布点263个，累计建成运行公共自行车租赁点2674个，投入公共自行车6.5万辆。
三、2011年杭州房地产市场概况
1、市场总体情况
自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。
2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。
政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。
从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：
商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。
（1）2011年4-6月土地出让情况
宗地名称
土地坐落
出让面积
（M2）
土地用途
总成交价（万元）
竞得人
成交日期
杭政储出[2011]15号
江干区（江干科技园FG12-R21-37地块）
51078
住宅（设配套公建）用地
104400
德越有限公司
2011-06-14
杭政储出[2011]14号
杭州经济技术开发区（杭州经济技术C/R-I-10地块）
18324
住宅（设配套公建）用地
35500
澳门万城置业投资有限公司
2011-06-14
杭政储出[2011]13号
西湖区（转塘浮山C-3地块）
18923
住宅（设配套公建）用地
20216
温州东日房地产开发有限公司
2011-06-14
杭政储出[2011]12号
西湖区（留下单元F-9地块）
32627
商业金融业用地
47164
杭州传富网络科技有限公司
2011-05-05
杭政储出[2011]11号
滨江区（威陵钢家具厂
（2）地块）
43359
居住及商业办公用地
90500
杭州金盛置业有限公司
2011-05-05
杭政储出[2011]10号
西湖区（转塘浮山C-1、C-2地
32794
住宅（设配套公建）用地、商业金融业用地
32822
杭州名宸科技有限公司
2011-05-05
三塘综合楼在建工程及该综合楼占用的宗地国有建设用地使用权
下城区东新路533号，东至东新路
10189
商服用地
35682
杭州市居住区发展中心有限公司、浙...
2011-04-29
杭政储出[2011]9号
江干区（天城单元FG09-C2-
5498
商业金融业用地
30700
浙江中铁房地产集团有限公司
2011-04-14
杭政储出[2011]8号
江干区（钱江新城A-01-2地块
16781
商业金融业用地
177100
浙商财产保险股份有限公司
2011-04-14
（2）2011年4-6月交易行情
4月每日交易行情
5月每日交易行情
6月份主城区销售概况
日期
预定（套）
交易套数（套）
交易面积（平米）
可售套数（套）
成交构成
1日
48
57
4815.36
27627
住宅39套，商铺0套，
写字楼18套
2日
3
61
5097.79
27569
住宅24套，商铺10套，
写字楼26套
3日
5
133
9793.17
27483
住宅27套，商铺10套，
写字楼95套
4日
0
128
8365.42
27385
住宅34套，商铺4套，
写字楼90套
5日
4
115
7774.69
27953
住宅24套，商铺6套，
写字楼85套
6日
9
21
1908.65
28083
住宅16套，商铺0套，
写字楼5套
7日
88
43
3833.51
27955
住宅12套，商铺5套，
写字楼26套
8日
113
49
5101.02
27823
住宅19套，商铺3套，
写字楼24套
9日
41
55
5161
27747
住宅21套，商铺9套，
写字楼25套
10日
209
56
5786.98
27848
住宅26套，商铺11套，
写字楼19套
11日
5
67
6898.03
28184
住宅44套，商铺12套，写字楼11套
12日
75
43
4037.36
28102
住宅24套，商铺11套，
写字楼8套
13日
61
58
7156.04
27999
住宅35套，商铺4套，
写字楼19套
14日
10
73
9820.86
27867
住宅31套，商铺32套，
写字楼10套
15日
13
55
7190.66
27821
住宅29套，商铺11套，
写字楼15套
16日
1
46
7788.8
27784
住宅24套，商铺7套，
写字楼15套
17日
3
39
4390.16
28240
住宅20套，商铺4套，
写字楼15套
18日
14
66
5695.98
28617
住宅33套，商铺2套，
写字楼28套
19日
27
42
3198.46
28894
住宅23套，商铺0套，
写字楼19套
20日
147
41
3501.63
29038
住宅25套，商铺6套，
写字楼10套
21日
212
66
6855.42
28775
住宅41套，商铺4套，
写字楼21套
22日
98
68
6195.39
28668
住宅52套，商铺2套，
写字楼14套
23日
32
140
16979.58
28461
住宅111套，商铺14套，
写字楼15套
24日
2
137
12582.78
28461
住宅126套，商铺2套，
写字楼9套
25日
4
113
9282.47
28657
住宅87套，商铺6套，
写字楼20套
26日
0
101
8148.22
28898
住宅78套，商铺0，
写字楼23套
27日
6
63
6425.27
29280
住宅43套，商铺4套，
写字楼16套
28日
3
94
8295.46
29201
住宅62套，商铺0套，
写字楼31套
29日
77
126
12938.11
29031
住宅95套，商铺9套，
写字楼22套
30日
34
204
21415.3
29371
住宅124套，商铺9套，
写字楼成交71套
（3）2011年杭州4-6月写字楼销售排行
4月写字楼销售排行
排名
楼盘名称
成交量
（套）
楼盘名称
成交面积（㎡）
楼盘名称
成交金额
（元）
楼盘名称
成交均价
（元）
1
领骏世界
67
钱江国际时代广场
8265.18
钱江国际时代广场
256247108.1
汉嘉国际
51617
2
钱江国际时代广场
44
天际大厦
5430.93
天际大厦
147902395.6
华联UDC时代
50752
3
野风现代之星
31
野风现代之星
4040.17
野风现代之星
103023061
世贸丽晶城
48976
4
泰地北上
21
领骏世界
3399.06
泛海国际中心
101797480.9
泛海国际中心
40659
5
天际大厦
13
泛海国际中心
2986.84
领骏世界
86560213.73
钱江国际时代广场
40466
6
尊宝大厦
9
世贸丽晶城
1679.08
世贸丽晶城
62595161.07
天际大厦
37071
7
泛海国际中心
8
华联UDC时代
1512.76
华联UDC时代
57288221.2
野风现代之星
36857
8
新青年广场
8
汉嘉国际
1341.06
汉嘉国际
54299519.4
领骏世界
35999
9
华联UDC时代
6
泰地北上
1051.08
润和信雅达国际
16531275.87
钱塘航空大厦
33466
10
世贸丽晶城
6
尊宝大厦
967.55
新青年广场
15582257.87
新青年广场
33315
5月写字楼销售排行
排名
楼盘名称
成交量（套）
楼盘名称
成交面积（㎡）
楼盘名称
成交金额（元）
楼盘名称
成交均价（元）
1
领骏世界
38
环球中心
6673.10
天际大厦
166722621.5
西湖文化广场
40766
2
泰地北上
33
天际大厦
6056.12
浙商财富中心
122528512.4
浙商财富中心
31865
3
现代之星大厦
26
浙商财富中心
3845.18
西湖文化广场
116008504.4
凯恩西湖金座
30809
4
凤凰发展大厦
22
凤凰发展大厦
3249.36
钱江国际时代广场
79728211.37
钱江国际时代广场
30552
5
天际大厦
17
西湖文化广场
2845.75
现代之星大厦
66675016.79
天际大厦
27530
6
浙商财富中心
17
现代之星大厦
2687.09
环球中心
48847092
领骏世界
26282
7
钱江国际时代广场
15
钱江国际时代广场
2609.55
领骏世界
48095245.11
钱塘航空大厦
25672
8
环球中心
8
领骏世界
1829.97
凤凰发展大厦
36945543.36
晨光绿苑
25068
9
西湖文化广场
6
泰地北上
1806.08
泰地北上
22472442.89
现代之星大厦
24813
10
晨光绿苑
3
润和信雅达国际
653.08
晨光绿苑
15444144.12
筑品金座
23097
6月写字楼销售排行
排名
楼盘名称
成交量
（套）
楼盘名称
成交面积（㎡）
楼盘名称
成交金额
（元）
楼盘名称
成交均价
（元）
1
现代之星大厦
14
泛海国际中心
4480.26
泛海国际中心
138859572.64
浙商财富中心
32094
2
泛海国际中心
12
润和信雅达国际
2305.81
浙商财富中心
43183586.14
钱江国际时代广场
31154
3
领骏世界
12
现代之星大厦
1436.11
钱江国际时代广场
37360787.74
泛海国际中心
30993
4
润和信雅达国际
10
浙商财富中心
1345.52
现代之星大厦
37104634.5
天际大厦
27474
5
泰地北上
9
钱江国际时代广场
1199.21
润和信雅达国际
30614455.43
领骏世界
26091
6
钱江国际时代广场
6
银丰央座
852.06
领骏世界
16115969.15
现代之星大厦
25836
7
浙商财富中心
4
领骏世界
617.68
银丰央座
13818324.8
筑品金座
23960
8
海辰水岸晶座
3
泰地北上
498.69
华富金座
6369413.18
银丰央座
16217
9
筑品金座
3
华富金座
456.16
泰地北上
6072006.15
海辰水岸晶座
15032
10
华富金座
2
筑品金座
239.13
筑品金座
5729700.57
尊宝大厦
14641
2.杭州写字楼概况分析
虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就商业地产而言，却是一个发展良机。
开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。
具体原因不外乎以下三方面：
第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所占GDP比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：
依照国外经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热点，市场对住宅的需求将随之减少，目前杭州市第三产业占GDP比重为51%左右，根据远景规划，在2015年左右，杭州市第三产业占GDP比重将达到55%，届时商业地产必将迎来又一个春天。
第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。
目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。
通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发。
根据杭州统计局数据显示，杭州市目前城市化率为62.1%。
到2015年，杭州市城市化率预计将达到72%。
在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业，将会成为品牌实力的见证。
第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开发。
近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，使得拿地的开发商不得不接触商业地产。
大量商业地块出让，以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激烈。
四、投资写字楼行业分析
1、市场调查（本段摘自2012年某房产报）
写字楼租金升值前景可观
小陈从事房产买卖7年了。
他告诉导报记者，随着国家政策对住宅投资的严格控制和杭州经济发展日趋繁荣，当前的写字楼，倒还真是一只值得吸纳的"原始股"，要比在资本市场"博傻"来得灵活和现实些。
从事通讯设备买卖行业的杨思远这几天收获不少，她在美都广场的50平方米的一户室房子租出了3900元/月的高价，一家外国咨询公司一租就是两年，46800元一年。
而当时她买下这个房子的时候，只花了20万元不到。
的确，自去年9月央行新政出台后，写字楼变得更具投资属性，与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅相比，写字楼有着更加良好的租金回报。
21世纪不动产泰盈店负责人陈明娟给导报记者分析了杭州写字楼的租金回报市场。
她说，写字楼应该着重于租金，而非升值前景。
目前，写字楼的租金回报基本在7%-8%之间，部分写字楼的租金回报更高达10%-12%，有很好的投资回报。
陈经理建议在挑选写字楼时，不过于关注售价的高低，更应该考察该写字楼的开发商是否有成功开发写字楼的经验，是否有良好的写字楼管理经验，是否有能力吸引知名大公司，这样的写字楼，高租金的可能性会更大。
2、本项目优势分析
Ø黄金地段
处于杭州城西商圈中心地段文三路与皇姑山路交叉口，区位优势十分明显。
Ø交通便捷
项目周边道路网络密集，四通八达，交通出行十分便捷。
Ø成熟商圈
项目位于成熟繁华的文教商务圈黄金地段，高档商务区、居住区的认知度较好。
Ø配套完善
项目周边有武林商业中心、杭州网球场、黄龙体育馆时尚娱乐消费汇聚，周边配套十分完善。
Ø小户型写字楼潜力巨大
周边大量写字楼物业已经投入运营，聚集了大批的白领人士和知识精英，其中有不少年轻人，形成了小户型写字楼的巨大潜在市场。
Ø商业空间规划合理
办公区域可自由分割，户型均较小，可以吸引众多中产阶级和创业者。
3、项目劣势
Ø近马路、噪音大
Ø周边已有多座中低端写字楼
Ø不易构造景观
Ø品牌效应不足
4、项目机会点分析
Ø市中心可开发土地紧缺
西湖区可开发的地块已极少，且中小面积的办公间供不应求。
Ø政策控制住宅市场的同时，促进了写字楼市场的良好发展
当前宏观调控对于住宅市场，特别是给抑制投资性住宅消费市场带来了一定影响，但对于写字楼市场却是一个利好。
Ø地铁版块项目，出行便捷、商业集聚
国务院刚刚批准的杭州地铁规划中，西湖区域是一个比较的换乘站，地铁1号线经过本案附近。
城西商圈向来都是杭州最繁华的商业核心圈之一，商业集中、交通便捷、基础设施完善。
城西商圈，居住人口众多；写字楼楼内的办公人员也是一大消费群体；加上外区域客源的涌入，人气一直很旺。
综合以上的分析：
本评估组决定在这块地段建立一个中高级的写字楼。
5、价格定位
低开高走、趁势而上
根据周边项目的市场情况，参考可类别楼盘的销售情况，结合本项目的特点，本项目价格策略准备采取以低开高走的方式，预计写字楼均价为15000-18000元/㎡。
五、项目投资成本估算
当产品定位为甲级写字楼的产品，采用精装修销售，价格预估为26000元/平方米的测算。
（一）估算说明
1、土地费用根据项目现金流倒算。
2、前期规费按杭州市相关规定缴纳。
3、前期工程费参考杭州市目前通行成本确定。
4、建安成本参考杭州市目前建筑造价并适当上浮
5、本项目，定价高，销售难度大，销售费用按销售收入的2%估算。
6、管理费用按前期规费、前期工程费、工程费用总和的3%估算，不可预见费按前期规费、前期工程费、工程费用总
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