XX物业工程部管理方案.doc
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XX物业公司工程部
工程部管理方案
编制人：
XX
南京XX物业公司工程部
第一章工程管理服务的目标及设备设施状况分析
第二章组织框架结构
第三章物业工程的前期介入
第四章设备设施的接管验收
第五章工程部后续管理
第一章工程管理服务的目标及设备设施状况分析
一、管理定位
建立健全全方位的信息服务网络，全面提升服务质量，服务技能，充分发挥维修服务的深度和广度。
提高应急维修的反应速度，以“及时、保质量、零返修”的服务标准来保证设施设备的运转率和顾客业主的满意度。
二、结合实际，分析当前设备状况
〈一〉智能化程度高
智能的人文社区环境已是当今人们追求居住的时代主题，同时，也为办公、居住、商业场所等物业的安全保障提供强有力的硬件条件。
日新月异的科技发展给我们物业工程维修人员的技能水平提出了新的挑战，新的要求。
也鞭策鼓励工程维修技术人员要加强自我学习，提高技能水平。
也要求物管企业要采取多种方式给技术工种搭建学习和培训的平台，营造一个良好的学习氛围。
这样，才能使设备设施的正常运转提供坚实的技术后盾。
〈二〉基础的技术资料要全
开发建设单位工程竣工后移交物业时，物业公司应当按照国家的规定标准，对所有设施设备进行系统的验收，做好各种资料的整理，核对、校验、归档。
资料是设备设施的身份说明，是设备的技术状况以及调试状态的详书，更是日常维修维护的重要作业手册。
特别是科技含量较高的设备，他具有很强的专业性和技术性，厂家、供货商的资料提供不全以及带有恶意性的技术保密，势必会给后期的设备养护带来很大隐患。
目前在市场经济的情况下，一些安装单位为了抢占智能化较高的设备维护保养的市场份额，故意将重要的技术资料不予移交等不正当行为给物业工程人员带来了诸多困惑。
〈三〉设备管理要细
精心、精细的物业管理是物业保值、增值的前提，全心全意的呵护物业是设施设备发生最大效益化的根本保证。
在物业管理服务最重要的环节中，配套设备设施及相关场地和绿化养护，是物业管理的核心内容，更是物业的命脉所在，一个粗心、一个疏忽都会给物业管理企业带来本质的危害和一定的经济影响。
因而，在日常服务中要细致管理设备设施。
在业主装修过程中，许多施工单位任意的拆改、以及野蛮施工都会给设施、设备的正常运行带来很难挽回的局面，如承重墙体被拆除，有防水要求的地面被破坏，消防线路的短路、断路，隐蔽排水给水的随意改动和私自增加用电负荷量，私自改动或增加减少消防管线和器件等等因素，因在管理中没有到位，等到木已成舟已经晚了，回过头来再想补救可能要浪费大量的人力、物力、财力，从而大大提高了管理成本。
〈四〉双重监管，延长设备使用寿命
设备的使用环境、正确的操作是影响设备寿命的根本，在设备管理中做到操作人员和维修人员的交叉配合，管理处和公司职能部分的双重监管，要做到两手抓工程：
一手抓提高操作人员的操作技能培训和机房的环境卫生，抓工程维修人员的设备设施的养护；一手抓好外包设备的维保单位维保质量，抓好爱护设施设备的业主宣传工作，为设备设施创造更好的运转环境
第二章组织框架结构
根据对所辖物业设备状况的了解和分析，我们将按照分类、细化原则提供具体管理方案
第一节内部管理的运行机制
完善明晰的管理职责，高效节约的人员组织结构是保证工程部管理服务成效的前提。
细化岗位职责，建立科学合理的内部框架，加强岗位培训和业务技能学习，充分发挥员工的主观能动性，挖掘个人的潜力，不断创新，全面根据公司的ISO9000质量管理体系的要求，来确保工程部管理服务的成效。
一、组织框架
工程部经理
维修工
绿化工
维修班班长
绿
化
组
维修主管
值班维修工
各
管
理处
管理员
管理员
二、人员配备
部门
职务
主要工作内容
人数
工程部
经理
负责工程部的全面工作
1
管理员
协助经理做好日常事务。
做好档案资料、文件打印和日常考勤等工作
1
库房
管理员
负责库房物品的领、发工作及统计工作，及时上报常用物品的采购计划
1
维修组
班长
负责维修班日常维修工作的安排及公用工具的保管管理工作
1
维修工
负责具体实施维修的具体工作
4
绿化组
绿化工
负责所辖物业的绿化修剪、治虫，施肥、苗木补栽、移栽等工作
2
备注
天福园配备2人，主管1人；XX大楼2人；文云2人；天狮2人；吉祥望燕2人。
合计11人。
管理处维修人员的具体工作由管理处安排。
工程部负责人事及技能管理。
三、岗位描述
岗位职务说明
职务说明
职务名称
工程部经理
所属部门
公司
上级领导
总经理、副总经理
直接下属
工程部各部门
岗位职责
按照公司规定执行
岗位职务说明
职务说明
职务名称
维修主管
所属部门
工程部
上级领导
管理处主任
直接下属
维修工
岗位职责
1、根据管理处的工作计划以及设备设施保养规程，组织制定本部门工作计划、材料申报计划并予以实施
2、负责督导辖区内设备设施、机房、管井的日常运行管理。
巡查清洁卫生和定期维修保养、更新改造工作
3、负责本部门员工的安全管理、安全教育和专业技能培训，不断提高员工的安全意识、综合能力和专业素质
4、负责组织、调查、分析、判断设备故障和事故原因，作出书面记录和报告
5、负责处理业主关于设备、设施方面的投诉及意见，组织本部门人员抄录水电表，协助办理业主交接手续，参与业主装饰和审批工作
6、对外包的设备、设施维修保养项目按有关合同的要求进行联络和监督工作
7、负责组织对接管的机电设施、设备及配套设施进行验收和完善工作
8、负责本部门质量体系的实施、检查和指导
9、负责工程技术资料的接管、整理、上交。
协助有关部门建立设备、设施基础档案
10、负责组织对业主（用户）自有设备、设施维修要求，提供有偿服务
11、完成领导交办的其他任务
12、对业主投诉意见因未能及时解决和反映，导致事态扩大和不良影响负责
13、对本部门管辖的设备、设施完好率达不到标准和发生重大责任事故负责
14、对外包维修保养、监管不严，导致设备、设施不能正常运行和使用负责
岗位职务说明
职务说明
职务名称
管理员
所属部门
工程部
上级领导
工程部经理
协作部门
管理处、维修班、绿化组
岗位职责
1、要熟悉各管理处的公共设备设施及相关场地的维护、保养程序。
2、负责工程技术资料的收集、整理、归案工作。
3、负责对维修班、绿化组的各项工作任务、工作量进行校正并给予合理调配安排。
4、负责工程部人员的考勤以及维修班、绿化组的日常工作考勤、考评。
5、负责做好工程材料的采购计划。
6、负责工程部所属的各项工程的现物督导和技术指导。
7、负责对工程项目的设计、外包项目费用的决算，零星维修工程的预算，特约服务、有偿服务的费用收缴。
8、负责公共设备设施的维修计划，协助检查、监督设备维修保养的计划。
9、负责特约服务、有偿服务的回访工作。
10、参与协助工程部和管理处对工程项目的接管、验收工作。
11、做好各管理处的维修费用、设备运转率等相关数据的统计。
12、负责工程部资料的打印
13、对岗位职责内的工作失职、失误负责。
14、对监管不严、导致设备设施重大事故负责。
15、完成领导交办的其他任务
岗位职务说明
职务说明
职务名称
维修班班长
所属部门
工程部
上级领导
工程部经理
直接下属
维修工
岗位职责
1、要全面掌握公司所辖设备设施的各种状况，了解设备的各项技术参数、运行的技术要求以及相关图纸。
懂得各管理处水、电、气的管网布局。
2、负责接待各管理处的报修，并要对维修的类别进行分项，拿出具体维修方案，及时安排维修。
3、负责外接工程项目的现场管理和质量监督。
4、负责维修班的日常培训、考勤、公用工具保管和安全管理。
并要督促维修人员在作业时要严格按《安全操作规程》操作。
5、负责有偿服务项目的费用确定和收缴，及时将所收费用上交，并负责对服务质量的跟踪检查和确认。
6、负责拟定设备设施的维护保养计划，上报上级领导审核后并予以实施。
7、做好维修班的维修材料的采购计划。
8、负责做好ISO9000的各项质量记录。
9、对职责范围内的管理失职负责。
10、对施工质量、安全事故以及监管不力负责。
11、完成领导交办的其它工作任务。
岗位职务说明
职务说明
职务名称
库房管理员
所属部门
工程部
上级领导
工程部经理
直接下属
岗位职责
1、要熟悉库房内以及各种材料的名称，并进行分类管理。
2、负责工程部各种资料的档案管理。
3、做好库房材料台帐，要做到入库、出库材料相一致。
4、负责管理处各部门材料申请的费用统计。
5、要严格执行库房管理制度，对入库材料要严格把关。
6、负责每月的库房盘点，并上报主管人员。
7、负责易耗物品的材料采购计划，以及定点合格供货商的材料采购。
8、完成上级领导交办的其他工作任务。
9、对工作范围内的失职、失误负全责。
岗位职务说明
职务说明
职务名称
维修工
所属部门
工程部
上级领导
维修班长
直接下属
岗位职责
1、对所辖设备设施的各项技术状况要了解，并要掌握相关的维修技能。
要做到以“及时、保质量、零返修”的工作标准。
2、要严格的按照安全操作规程进行维修操作。
3、负责各项施工、维修的任务实施。
4、负责各管理处的管网疏通，保养和相关的零星维修。
5、负责执行和具体实施各项设备的维护保养计划。
6、对工作的失职失误负责。
7、完成领导交办的其它工作任务。
岗位职务说明
职务说明
职务名称
值班维修工
所属部门
工程部
上级领导
管理处主任、维修主管
直接下属
岗位职责
1，熟悉辖区区域内供电、供水、电梯监控、可视对讲、消防等设备、设施的各项技术参数、工作原理和运行状况
2，负责具体配合和实施业主入住交接的验收工作
3，具体实施小区设备、设施、机房、管井的日常运行管理，定时巡查、清洁卫生和定期维修、保养（一、二级），并做好相关记录，保证正常运行。
4，负责责任机房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备机房的管理规定的行为
5，负责及时处理、口报用户的要求、意见、和投诉
6，负责所辖区域内计量表计的抄录和维护
7，负责设备、设施实发性事故的应急处理
8，负责公共场所的公共装饰物、招牌、广告的安全管理
9，参与节日或其他公共活动的布置工作
10，负责配合维修班维修所辖设备、设施更新改造工作
11，完成领导交班的其他工作
12，对负责范围内工作失职或失误负责
岗位职务说明
职务说明
职务名称
绿化工
所属部门
工程部
上级领导
绿化组长
直接下属
岗位职责
１、负责草坪、灌木、乔木的种植、养护、修剪、施肥工作。
２、在大风来临前负责树木的加固工作。
３、负责各种绿化植物的病虫害防治工作。
４、负责节日
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