房地产企业主要职能部门职责.docx

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房地产企业主要职能部门职责

房地产企业主要职能部门职责

一、开发外联部门职责

1.1政策及环境研究

1.1.1根据公司经营发展规划，实施国家宏观政策研究，包含住房供应结构、土地政策、房价调控政策、融资政策、税收政策等，每季度编制宏观政策报告；

1.1.2根据宏观政策研究成果，针对性开展房地产行业政策研究分析，包含市场状况、热点区域、人力资源、标杆企业等,每季度编制行业政策报告.

1.2战略合作研究

1.2.1根据公司发展要求，负责发展模式的研究，明确土地获取、资金和产业等合作形式的策略模式；

1.2.2组织编制战略合作合同或协议版本，并报总经理审批；

1.2.3负责公司合作、投资、开发、参建、兼并等项目的分析、研究、评审、谈判等工作。

1.3项目投资规划

1.3.1负责制定开发区域发展规划和项目发展规划；

1.3.2搜集目标市场土地信息,建立市场土地信息库；

1.3.3制定公司年度土地储备计划，并组织实施；

1.3.4负责分析提出项目立项的建议。

1.4项目可行性研究及投资决策

1.4.1组建可行性研究小组，开展公司新项目的土地投资的可行性研究工作;

1.4.2主持编制公司新项目的可行性研究报告，为项目投资决策提供依据；

1.4.3组织跟踪、收集目标城市项目开发的相关政策法规信息与设计相关的技术参数；

1.4.4组织公司项目投资决策会议，并准备相关资料。

1.5项目、土地获取

1.5.1根据公司市场开发策略和市场可行性分析提出商务谈判方案,确定商务条件；

1.5.2组织相关各方进行项目、土地投资的商务谈判工作；

1.5.3组织项目合作协议、土地出让合同的签订等相关事宜；

1.5.4组织项目前期筹备的各项工作。

1.6规划设计资料收集

1.6.1负责在规划设计阶段，为满足规划设计要求，收集土地地块信息、周边环境信息及市政道路和配套设施的各种资料。

1.7项目报批报建办理

1.7.1按照公司经营计划和各项目开发节点计划，编制项目报批报建计划、市政配套计划、综合验收及产权办理计划;

1.7.2负责到政府有关管理部门办理项目立项报批和报验手续；

1.7.3负责办理项目《建设用地规划许可证》及相关证照；

1.7.4负责办理项目《土地使用许可证》及相关证照;

1.7.5负责办理项目《建设工程规划许可证》及相关证照；

1.7.6负责办理项目施工蓝图审查及相关事宜；

1.7.7负责办理项目《施工许可证》及相关证照;

1.7.8负责办理项目临时用水用电等相关手续；

1.7.9负责组织拆迁和土地整理等相关工作的外部委托，协调相关关系;

1.7.10负责市政配套设计委托，配合总工办联系项目所涉及的市政配套部门及周边单位,进行技术对接；

1.7.11负责市政配套施工单位的确定，并按职责协助有关部门签订施工合同和交接现场管理；

1.7.12组织和配合其他部门做好项目单项和综合验收工作；

1.7.13负责工程验收后备案证办理及各项基金、劳保保证金返还；

1.7.14负责项目户型面积测绘管理,及客户产权证办理；

1.7.15负责组织完成地质灾害评估、环境评估等报告；

1.7.16建立并维护与行业主管部门之间的良好关系。

1.8计划管理

1.8.1主持编制公司各项目经营计划及年度经营计划，明确公司年度经营目标，并报总经理审批。

二、营销策划部门职责

2.1市场调研、产品定位分析

2.1.1负责项目市场分析，进行SWOT研究；

2.1.2负责根据项目市场情况确定客户细分标准，进行产品定位研究并提出产品定位设计建议书；

2.1.3负责编制可行性研究报告营销部分；

2.1.4参与项目概念、规划设计方案的评审；

2.1.5提出项目销售节点要求的建议；

2.1.6提供景观及装饰设计建议书,供设计人员参考；

2.1.7参与材料和设备的选型，从客户角度提供相关建议;

2.1.8负责沙盘制作要求及跟进完成。

2.2营销策划

2.2.1编制项目的营销策划报告，并组织进行评审，收集提出的改进建议；

2.2.2审核已成立营销团队的年度、季度营销工作计划及费用预算；

2.2.3监督各营销团队营销策划方案的落实情况；

2.2.4收集汇总各项目销售信息并进行分析,指导营销团队调整营销策略。

2.3推广管理

2.3.1负责组织实施项目命名征集；

2.3.2负责制订项目推广计划及预算；

2.3.3负责撰写推广文案；

2.3.4负责实施项目推广平面设计；

2.3.5负责实施媒体、广告公司事务管理;

2.3.6收集阶段性项目推广效果的总结与分析资料，并汇总分析。

2.4品牌管理

2.4.1负责公司品牌推广的工作规划，审批品牌推广的年度工作计划;

2.4.2负责公司对外宣传用画册、宣传片等资料的统一策划与传播管理工作，审核对外宣传中涉及公司品牌的宣传资料;

2.4.3主持制定项目品牌统一建设方案，并指导和监督实施;

2.4.4收集各项目品牌推广重大成果,监控品牌危机事件。

2.5项目定价

2.5.1负责拟定及调整项目销售价格策略,组织财务、成本、公司领导等部门会审后报集团管理层批准.

2.6销售管理

2.6.1负责销售团队建设；

2.6.2负责编制项目销售手册；

2.6.3负责组织销售人员培训；

2.6.4负责销售案场管理;

2.6.5负责销售计划制定并实施；

2.6.6负责编制销售周/月报表,并按程序报批;

2.6.7负责审阅汇总分析销售活动信息，编制销售总结.提出下一阶段销售工作开展建议；

2.6.8根据财务提供信息对交房之前未及时按揭还款的客户/业主负责催收；

2.6.9负责销售合同的起草、拟定、审核；

2.6.10负责指导、监督电话客户资源的管理，包括电话客户信息整理、统计与保密工作；

2.6.11负责监督检查销售现场日常分析、销控专案形成的方案、计划、报告等资料的搜集、整理、归档和保密工作;

2.6.12负责指导监督销售资料的编辑、印制、发放管理;

2.6.13负责指导监督销售示范区、样板房道具管理。

2.7团队组建

2.7.1负责项目的销售团队组建。

2.8客户关系管理

2.8.1建立和完善客户档案和客户信息资料；

2.8.2收集并分析客户需求信息，提供设计部门参考；

2.8.3负责建立项目客户关系管理体系,制订客户关系维护标准;

2.8.4负责以客户关系管理软件系统之上的客户信息资料系统；

2.8.5负责建立客户沟通渠道，并监督客户申告、建议、投诉；

2.8.6组织开展客户会活动，办理客户入会手续并发送客户会刊物；

2.8.7接待客户投诉,处理客户投诉及重大投诉，分析提出改善方案；

2.8.8建立客户投诉案例，为公司产品及服务的改进和提升提供参考;

2.8.9负责重大客户关系类应急、危机事件的处理;

2.8.10组织开展项目的客户回访活动，开展客户满意度调查，并对反馈的问题进行总结分析；

2.8.11项目售罄后完成项目总体营销评估报告。

2.9交房及物业管理服务

2.9.1主持项目交房工作，制定交房工作计划，并审核物业公司交房计划，提出修改意见；

2.9.2检查各项交房准备工作的进展情况，并提出后续完善措施；

2.9.3开展交房前的问题排查工作，并提交相关部门制定解决方案,督促落实；

2.9.4参与客户交房活动，督促解决交房过程中发现的问题；

2.9.5汇总交房工作信息，并督促各参与部门对交房活动效果进行总结分析;

2.9.6监督客户房屋维修的实施情况，并协调解决疑难问题；

2.9.7在项目物业外包时，参与选择物业管理公司，审核物业公司提交的物业管理方案;

2.9.8对物业公司提供的物业服务质量进行监督和评估.

三、规划设计部（总工办）

3.1设计体系管理

3.1.1建立和完善公司设计标准体系，包括形成不同设计阶段的设计任务书模板和设计合同模板,并推广应用和不断完善。

3.2配合产品策划定位

3.2.1配合营销部开展建筑风格、建筑主题策划。

研究同类型产品的建筑风格,在《产品竞争力规划报告》的指导下,确定项目的建筑风格并写入《方案设计任务书》；

3.2.2配合营销部开展户型设计策划.研究市场和同行,引进合作单位，共同研发具有市场竞争力的房型；

3.2.3配合营销部进行产品宣传、项目亮点提炼。

3.2.4分析和总结已完成产品的设计缺陷和问题,完善公司开发项目的产品标准。

3.3设计单位选择和管理

3.3.1组织概念及方案设计、扩初设计、施工图设计，景观设计，室内装饰设计等设计单位的考察；

3.3.2建立设计单位信息库及专家信息库,并根据设计合作情况对设计单位定期进行评价；

3.3.3负责组织与设计单位的合同谈判和签订工作，处理与设计单位的合同纠纷。

3.4规划方案及单体方案、景观方案、样板间、标识、智能化等方案设计的管理（含概念方案及扩初）

3.4.1编制项目规划方案设计任务书并提出技术要求细节；

3.4.2组织选择方案设计单位;

3.4.3保持与方案设计单位的沟通，协调和解决设计过程中出现的问题和争议;

3.4.4组织对设计单位提供的项目方案设计成果的评审，并根据评审意见与设计单位进行沟通并督促修改。

3.5施工图设计管理

3.5.1组织编制施工图设计任务书并提出相应的技术要求细节；

3.5.2组织施工图设计成果的评审;

3.5.3解决设计过程中出现的问题和争议；

3.5.4参与拟定项目设备、材料清单，并参与评审。

3.6施工阶段设计支持

3.6.1负责通知设计院参加施工图会审交底工作；

3.6.2组织涉及外立面、景观及重大建安成本的变更的评审；

3.6.3组织或参与项目重大工程技术问题解决方案的制定；

3.6.4负责通知设计院参与项目基础及竣工验收工作。

3.7品类研究

3.7.1收集国内外房地产市场产品及行业技术、标准等信息和资料;

3.7.2组织开展新产品研究成果评审,并选择合适的项目开展推广运用工作,总结应用情况；

3.7.3组织开展公司新技术、新材料、新工艺及新设备研究成果的推广应用。

3.8供应商管理

3.8.1收集设计单位信息，建立设计单位信息库，并及时更新相关信息；

3.8.2审核设计单位资质，组织考察设计单位并评估，建立合格设计单位名单；

3.8.3组织对设计单位的履约评估工作；

3.8.4设计过程中对相关设计单位的服务质量进行监督和考评；

3.8.5参与大宗材料及重要设备的招标工作。

3.9设计合同的管理

3.9.1组织分管设计任务、设计委托合同的签订；

3.9.2监督相关合同的履约执行情况，并进行总结分析和完善合同管理工作。

3.10配合报批报建、销售、交房

3.10.1负责协助与规划设计相关的报批报建工作；

3.10.2负责《使用说明书》的编制；

3.10.3负责完成项目户型图的编制签发;

3.10.4配合完成房屋面积预测报告;

3.10.5配合完成项目销售资料的核对及销售道具的制作、验收;

3.11选型定样

3.11.1负责材料、部品及设备选型定样。

3.12项目后评估

3.12.1项目交房以后负责组织设计方面的总结和评估并形成书面总结报告。

四、工程管理部

4.1工程体系管理

4.1.1汇总项目工程施工、设计缺陷信息，建立公司工程案例信息库并及时反馈；

4.1.2负责工程合同的管理并组织落实；

4.1.3负责工程合同争议纠纷和索赔事宜。

4.2工程计划管理

4.2.1组织编制工程节点控制计划，负责组织落实；

4.2.2根据项目开发总体计划实际执行情况及时调整工程计划；

4.2.3负责各项目工程进度计划的执行情况，并及时进行协调,每月汇总,以月报的形式报送相关部门和领导。

4.3工程施工技术管理

4.3.1审批总包及分包工程的施工组织设计;

4.3.2审批工程施工方案；

4.3.3负责组织工程质量问题的处理;

4.3.4主持项目工程月度例会；

4.3.5负责项目业主重大投诉（工程质量类）的技术核查，并提供指导性解决方案；

4.3.6负责对本部门工程技术人员进行新工艺、新材料及新设备应用方面的培训。

4.4工程进度、质量、造价与安全文明管理

4.4.1负责定期对项目工程的进度、质量、造价、安全文明及项目管理综合情况做全面检查分析，对存在的问题,提出改进措施，编制项目工程管理检查报告；

4.4.2负责各项工程验收、各项工程竣工验收;

4.4.3负责对工程技术核定的处理，组织项目现场签证的认证;

4.4.4根据工程进度情况，审核施工月报表，核定工程进度款支付额，协助有效控制工程成本。

4.5前期开发工作

4.5.1协助相关部门负责开发项目的前期准备工作，提供各种必要的技术资料；

4.5.2负责组织三通一平和临建工作。

4.6配合设计管理工作

4.6.1参与项目概念规划方案、扩初方案和施工图审核，并从施工的角度提出各阶段合理化建议；

4.6.2负责组织对施工图技术交底、会审及后期的技术管理；

4.6.3负责落实施工图设计变更;

4.6.4负责项目的地质勘查设计工作的开展,并及时提供地质勘查报告；

4.6.5参与交房标准的制定，负责交房标准的实施。

4.7工程采购和招标配合

4.7.1参与工程、材料/设备供应商考察、资质预审工作；

4.7.2参与工程、材料/设备供应商招标工作，提供技术支持，拟定材料、设备性能、技术参数和品质技术要求;

4.7.3负责工程类招标文件和工程、材料/设备合同中有关技术条款的编制工作；

4.7.4参与工程、材料/设备招标过程中的评标、定标工作；

4.7.5参与各类工程、材料/设备合同的技术谈判.

4.8监理管理

4.8.1负责对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核；

4.8.2根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核；

4.8.3对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。

协调其与相关单位之间的关系。

4.9其它工作

4.9.1工程计划平衡、审核；并做好工程工作计划执行情况的检查和督办工作；

4.9.2配合拓展部门开展工程类报建工作；

4.9.3负责开展项目的工程管理后评估工作。

五、成本合约部

5.1成本管理体系的建立

5.1.1建立并完善包含成本监控预警机制在内的项目全过程成本管理体系;

5.1.2组织策划和制订项目目标成本，并组织实施；

5.1.3收集行业、市场成本及价格相关信息，建立成本及价格信息库；

5.1.4建立责任成本体系，分解责任成本,明确相关人员及部门的成本考核指标。

5.2造价咨询单位管理

5.2.1负责收集积累造价咨询单位信息,审核造价单位资质，考察并评估，建立合格造价咨询单位名单，确定合作造价咨询单位;

5.2.2对造价咨询单位的工作进行配合、跟踪、审核,组织造价咨询单位根据项目进展要求进行清单编制、预算、结算、竣工决算和审计等工作。

5.3项目论证及设计阶段的成本管理

5.3.1参与投资项目论证阶段的可行性分析，进行成本估算的编制工作；

5.3.2在项目方案设计阶段编制项目成本测算,并下达初步设计成本限额;

5.3.3负责编制项目成本概算及项目目标成本；

5.3.4组织评审项目成本概算和目标成本；

5.3.5参与对建筑方案设计、初步设计的经济性评审;

5.3.6协助总工办建立产品系列选型标准方案的成本测算。

5.4项目招标阶段的成本管理

5.4.1负责总包、分包等施工工程类商务标及招标清单编制;

5.4.2参与商务标开标及开标后商务内容的谈判及商务报价的确定；

5.4.3参与投标入围队伍考察及评定。

5.5成本动态管理

5.5.1收集、整理项目成本信息,并对成本信息进行汇总及分析;

5.5.2建立动态成本信息台帐；

5.5.3对各项目超出目标成本范围的项目支出进行原因分析、汇报会签；

5.5.4对项目动态成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；

5.5.5收集项目动态成本信息并分析，提出目标成本调整建议；

5.5.6审核各项目进度付款计划，监控工程进度款的支付情况；

5.5.7按照权限会签工程现场签证和重大设计变更。

5.6预结算管理

5.6.1组织编制及审核工程施工图预算；

5.6.2全面审核竣工工程结算;

5.6.3根据结算报告完成各项工程清算。

5.7成本后评估

5.7.1组织开展项目成本后评估，并落实成本责任制；

5.7.2收集、分析已完工项目的成本指标,并纳入成本信息库管理。

5.8合约管理

5.8.1合约体系的管理.制定合同标准版本，并在实施中不断修订；

5.8.2负责项目的购地、拆迁、勘察、规划、设计、监理及施工合同的签订与管理工作;

5.8.3全面负责组织各类合同的评审程序，对评审的及时性和程序的有效性负责；

5.8.4负责公司合同台帐、合同档案的建立完善，确保合同档案的完整，台帐与档案相符；

5.8.5参与各类合同谈判、招标工作。

审核合同经济条款；

5.8.6组织相关人员对各项目合同履行情况进行监督检查，及时组织解决合同履行中存在的问题；

5.8.7及时总结合同履行中的经验教训，不断组织完善和修改合同范本；

5.8.8检查各合同生效后的执行情况，并做出评估。

六、财务管理部

6.1全面财务预算管理

6.1.1组织编制公司年度财务预算并监督实施情况，分析总结并调整预算方案.

6.2会计核算与资金管理

6.2.1按会计核算制度的要求如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况，并准确及时上报各类财务报表;

6.2.2开展日常财务管理工作,办理费用支付、业务性款项支付、有价单证、现金管理等各种财务收支业务。

6.3融资管理

6.3.1编制融资计划,拓展融资渠道，筹措项目所需资金；

6.3.2编制并执行公司资金计划，监督资金计划的编制和执行；

6.3.3确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷.

6.4税务管理

6.4.1掌握国家税收政策，开展税务筹划;

6.4.2按期申报纳税、缴纳税款及与税务部门联络，沟通各项税务事宜。

6.5财务管理与决策支持

6.5.1参与项目论证，测算项目经济效益,为项目投资决策提供支持；

6.5.2审核各类合同的经济条款，确保合同的合理性及资金保障；

6.5.3定期组织财务及专项分析,监测企业运营风险,为公司经营决策提供参考。

6.6固定资产管理

6.6.1实施固定资产的价值管理，建立固定资产原值台帐;

6.6.2处理固定资产账务，计提固定资产折旧和完成资产的核算工作；

6.6.3审核固定资产处置方案；

6.6.4对各种不良资产及时进行账务处理并向法务资产相关部门提出预警。

6.7财务统计和分析

6.7.1编制并提交公司各类财务统计报表和组织开展财务分析工作；

6.7.2提供各类财务信息数据和资料，及时反映公司财务运作状况;

6.7.3协助建立和完善财务管理信息系统。

6.8外部审计

6.8.1负责外部审计的接待、配合及组织.

七、行政综管部

7.1行政文秘管理

7.1.1公文及印鉴管理。

以公司名义上报下发的各种文件、印鉴和机要文电、传真的收发、传递工作；负责公司对外发布重要公告、告示、通知及介绍公司概况；负责公司各级行政和有关重要文件的分类、传阅、登记、传递、送审、催办工作;负责来信来访、文件材料处理,定期进行文档清理和归档工作;负责公司印鉴的使用和管理工作;

7.1.2档案管理。

负责公司档案的保存、整理、鉴定、归档、报送、销毁等管理工作（包括工程技术档案）;

7.1.3文秘服务.负责总经理的日常工作服务与支持，及来宾来客接待；公司主要领导及重要会议的报告、文件和交流材料的文秘工作。

7.2行政事务管理

7.2.1车辆管理。

公用车辆统一调配、使用、年检、保险、维修保养、交通安全等管理工作，包括车辆费用报销的审批、应急调用;车辆保养、修理的定点；

7.2.2办公资源管理.负责所有办公资源的管理和办公用品的采购工作；

7.2.3证照管理。

负责营业执照、资质等证照的办理登记变更等工作;

7.2.4会议组织。

负责组织安排公司会议、总经理办公会议及其他有关会议与活动，并检查对公司办公会决议履行贯彻、落实情况；

7.2.5行政费用:

负责公司行政费用的审核控制管理；

7.2.6邮件报刊：

负责公司邮件的寄发和报刊订阅工作；

7.2.7接待管理：

接待用餐、招待费、礼品及接待用品的归口管理。

7.3固定资产管理

7.3.1办理固定资产的采购审批手续，实施采购并登记建档;

7.3.2办理固定资产的转移、报废手续，并实施转移、报废；

7.3.3组织固定资产的实物盘点工作,并编制报表；

7.3.4实施固定资产的日常维护工作，建立和更新固定资产台帐.

7.4安全及危机管理

7.4.1组织建立危机管理风险防范体系和公司安全保障体系；

7.4.2牵头组织突发事件的处理,建立相关预案；

7.4.3牵头处理涉及公司层面的安全及危机事件；

7.4.4组织开展各类安全节能教育，制定公司安全节能保障制度。

7.5公共关系管理

7.5.1做好对外接待和对外交往活动事物，统一管理公司与外部各相关部门的关系，并进行日常的关系维护工作；

7.5.2公司重大活动的筹备活动。

7.6计划管理

7.6.1根据确定的公司年度经营计划和目标，分解制定各部门年度经营考核指标;

7.6.2组织各部门制定年度计划、季度计划及月度计划；

7.6.3主持年中和年终对年度计划执行情况的评审和滚动修正；

7.6.4每月定期召开总经理主持的计划协调会议,确保计划的协调一致及按期完成；

7.6.5对计划的执行情况进行监督、检查、考核。

7.7人力资源管理

7.7.1组织编制架构调整或优化方案，并进行动态调整；

7.7.2负责制定公司的人力资源规划，并组织实施；

7.7.3人员招聘、选拔、入职引导、转正、调动、离职管理；

7.7.4负责组织拟定公司年度员工培训计划，并组织实施;

7.7.5负责建立、完善公司员工薪酬制度与福利制度;

7.7.6牵头组织各部门的员工绩效考核,汇总整理考核成果；

7.7.7员工人事档案、户口和劳动合同管理;

7.7.8负责公司团队建设及员工职业生涯规划管理；

7.7.9负责公司的人力资源管理体系建设。

7.8信息化管理

7.8.1制定并组织实施信息化建设的发展规划及信息系统的改进方案；

7.8.2实施计算机信息管理系统的开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；

7.8.3计算机及相关设备的购置、调配、维修和维护保养；

7.8.4处理公司日常电脑和网络故障，维护信息系统的正常运行；

7.8.5处理公司网站维护中的技术问题,及时更新网站信息内容.

7.9企业文化管理

7.9.1企业文化理念与员工行为规范的制定与维护；

7.9.2组织编制年度企业文化工作计划，并组织实施；

7.9.3组织评估企业文化体系实施效果，并拟定改进方案；

7.9.4负责公司内部刊物的编撰,并建立多种渠道的宣传平台，统筹实施对内宣传工作;

7.9.5组织开展公司的企业文化活动（含文体活动）；

7.9.6收集员工对企业文化建设的满意程度，并提出改进建议及方案。

7.10无形资产管理

7.10.1负责公司无形资产的规范、保护及管理.

7.11制度流程管理

7.11.1组织编制或优化业务及制度管理流程文件和作业规范;

7.11.2发布、更新与保存业务及制度管理流程文件；

7.11.3指导与监督制度流程管理体系的运行，并不断改进和完善.

八、招标采购办

8.1负责及时拟定并完善招投标管理办法及招投标工作流程；

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