龙湖精装房项目启动会指导书.docx
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龙湖精装房项目启动会指导书
【龙湖】精装房项目启动会指导书
精装房项目启动会指导书
【目的】
让参与施工的装饰单位对项目管理有一个全面系统的认识，并能清楚、详细的参与到日常项目管理工作中，从而减少合同纠纷的发生，保障工程实施的顺利开展。
【交底范围】
1、明确精装项目概况、工作界面与移交、施工图说管理、施工用
水用电、施工电梯、客梯管理、项目进度管理、质量管理、材料管理、施工人员管理、安全、文明施工管理、成品保护措施、分包单位管理办法、现场协调管理、档案管理。
2、明确清单费用组成、组价方式，施工图计算范围、主材计价原
则、计算原则，工作界面与施工现场情况等。
3、
4、
5、
6、明确工程变更流程、取费标准、结算方式。
明确各项目的工程款支付方式，支付条件，付款流程。
明确项目中甲、乙双方的责任与义务。
关于工程维修、保修说明。
【适用范围】
适用于精装房项目启动会。
【参加部门与人员】
组织交底部门:
装饰装修部或甲方项目部
主持人:
甲方现场装饰工程师
参加交底部门:
工程项目部、精装总包施工单位及各个分包单位、精1
装修监理单位
交底对象:
各项目参与施工的装饰单位。
一、XX精装房项目概况
1、工程规模:
精装楼本次招标共两幢，分为3-4-2号楼（22层、348户、约19720?
）;3-4-3号楼（18层、284户、约16298?
）。
五层以上为标准层，每层16户，每层有13种户型，层高3M。
本项工程包括标准层电梯间、公共走道、大堂区域，但不包括疏散楼梯间与电梯井道、配电井间、水管井间。
2、工程地址;xxxx地块
3、标段划分:
本次工程以幢号划分，共两个标段，3-4-2号精装楼为一标段，3-4-3号精装楼为二标段。
4、工期及节点工期:
3-4-2号精装楼工期从2009年9月23日至2010年3月30日，共170天。
业主开放日待定，2010年4月1日至2010年5月15日为整改期，交房时间为2010年6月30日。
在3-4-2号精装楼6楼为精装样板层，工期从2009年6月5日至7月25日，共计50天。
3-4-3号精装楼工期从2009年8月23日至2010年1月5日，共135天，业主开放日暂定为2010年1月19日至2010年1月22日，2010年1月5日至2010年2月12日为整改期，交房时
间为2010年3月30日。
5、户型情况及特点:
本次精装楼以小户型公寓式精装修为主，地面主要装饰材料为地砖、强化木地板，墙面主要装饰材料为乳胶漆，天棚局部进行吊顶。
主要装饰材料采用甲供方式，如地砖、木门、木地2
板、洁具、厨具等，其它装饰材料采用定质乙供方式，施工单位需根据市场价格自行报价。
工程采用精装单位总包方式，管理相应分包单位，工程独立设臵专业的精装修监理单位（详附件高层成品装修房总包管理办法）。
项目成功的标尺:
一次性的交房率暂定95,;
交房时每户客户的整改点地砖平均不得超过1处，
石材类平均不得超过1处，
木地板和踢脚线不得超过1处。
集中交房后对拒交户业主提出的问题在30个日历日内一次整改
合格率100%;1月内整改交房率80%;
项目计划达成率90,以上
二、关于精装房项目装饰进度管理要点说明。
1、总体进度计划应明确项目工期时间（工期2009年X月X日至2010年X月X日、总工期XX天、含节假日），启动会后1周内提交监理例会讨论、定稿后实施。
根据现场进度时时调整，但必须报监理例会讨论、定稿。
2、总体进度计划在技术标中必须要有针对性、完整性，必须以网络图反应出工序之间的逻辑关系。
总体进度计划必须反应出人力资源配臵图表与材料、机具配臵图表。
3、每月、每周进度计划的编制
月进度计划每月25日上午10:
00前上交监理单位（填写专用表
3
格）。
周进度计划每周三上午10:
00前上交监理单位（填写专用表格）。
月进度计划编制与周进度计划编制时必须量化（如下周计划完成地砖100平方米），计划中的工程项目不得故意缺项，缺项处罚金200元/项。
周进度罚金200元/项（未完成项），月进度罚金扣除当月进度款的10,。
如施工单位下月通过努力挽回上月工程进度，可取消上月进度罚金（含周进度罚金）。
施工单位未按时上交周进度计划处罚金与月进度计划处罚金，甲方有权暂停支付当月工程进度款。
4、进度会议管理
每周三下午2:
00监理单位主持召开周进度协调会。
参会人员迟到处罚金100元/人/次。
要求施工单位项目经理与技术负责人必须参加周例会，无故缺席处罚金500元/人/次，施工单位无故未参加会议处罚金2000元/次。
会议时间如有调整由监理单位统一通知参会单位。
会上由施工单位汇报本周未完成的工作内容、原因及下周的补救措施、下周进度计划，下周材料、人员、机具计划。
监理单位汇报本周进度检查、质量检查、材料报验、安全检查、文明施工、成品保护情况，以及对施工单位下周进度计划做出评价与要求、质量整改要求与预控要点等。
由监理单位整理会议纪要，形成监理周报（专用表格），周日前下发施工单位、上
报业主单位。
每月30日前由监理单位填写监理月报，下发施工单位、上报业主单位。
5、明确装饰施工单位进场条件，装饰施工单位与土建总包单位的工作界面划分。
工作界面质量检查与办理移交手续。
对土建总包单位未完成的工作明确完成
时间（含空调、强弱电、门窗、给排水、外墙涂4
料、栏杆、烟道、防水、消防设备等）。
工作界面移交后，界面中的成品保护工作由装饰总包单位负责（含土建、安装专业的成品、半成品）。
6、环境、天气对工期的影响
建筑物外部施工通道的畅通由工程项目部协调落实、土建总包单位负责实施（含垂直运输条件）。
环境温度、湿度无法达标时，严禁油漆与装饰基层、面层施工（含墙地面潮湿影响），环境、天气的应对措施，在工期计划中必须考虑在内（如室外作业受雨天影响，必须考虑在工期计划内）。
7、水、电对工期的影响
现场停电时，要求装饰施工单位必须自备小型发电机，作好发电记录，保障生产正常进行。
现场停水时只针对用水工序考虑工期影响。
施工用水、用电干线的日常保障由土建总包施工单位负责（含配电箱、线路维护等），水、电接口点位按合同附件执行。
装饰施工单位必须安表计量（土建总包单位监督），场内的配电箱、线路、管道、照明安装费用由装饰施工单位自理。
土建总包施工单位检修、改造线路造成停电、停水时，应提前12小时通知装饰施工单位（抢险工作除外）。
8、施工图纸、工程变更对工期的影响
本项目启动会后一周内甲方将组织施工图答疑、交底。
施工单位必须尽快熟悉施工图与现场，启动会召开一月后，如施工单位未提出设计问题，施工单位将承担相应审图不严的后果。
施工图的节点深化工作由施工单位自行完成（现场排版图等），报监理、业主单位审批5
后方可实施（含空调、风口、检查口、开关、插座、灯具、装饰收口等）。
施工图中材料、收口大样作法不详时，施工单位不得擅自施工，必须先提出处理方案，由甲方现场代表审批后，方可实施。
施工图中未画出的门锁、门吸、闭门器、手纸盒、合页、碰珠、门坎石、窗台板、毛巾杆、洁具角阀、排气扇管道、烟机管道、各种检修口等装饰单位施工时应考虑在内。
施工图标注的尺寸误差（施工图与现场尺寸的误差、平面图与大样图的误差，如天棚标高等）装饰单位审图时应考虑在内。
业主单位设计变更造成的新增工作，不管工程量大小施工单位必须实施，不得推委。
10、工程材料对工期的影响
材料分供界面见附件。
施工单位材料进场时必须在12小时内填写完成材料报验表（专用表格），报请监理、业主到场验收（施工单位应提前12小时通知监理、甲方）。
未报验的装饰材料严禁使用，否则后果自负，相应罚金按合同执行。
施工单位入场一周内应制定出详细的材料采购计划（自选材料），甲供材料进场前，施工单位提前30天提出材料计划，报甲方、监理审批。
计划批准后，施工单位不得以任何理由影响材料采购。
如由于材料采购原因，造成工期影响，处罚金2000元/次。
施工单位在材料采购时不得擅自变更材料，不得以次充好（以甲方
提供的材料样板为准、石材必须邀请监理、甲方察看材料大板方可订货），否则后果自负，并处罚金5000元/次。
工程（分包）甲供装饰材料部份（甲供厨柜、厨具、门）装饰总包单位负有检查、验收责任。
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11、施工人员、机具对工期的影响
施工单位管理人员不得随意变更，变更时必须得到业主、监理确认。
上班时间内施工单位管理人员必须在岗，监理、甲方一旦发现施工现场无管理人员在岗，业主有权对施工单位处以1000元/次罚款。
由于施工单位人手不足、机具不足造成工地窝工，对工期造成影响的，甲方有权对施工单位进行处罚，罚款1000元/周。
施工单位应组织好农忙、春节期间的人手安排，保障工地生产的顺利开展。
春节期间施工单位必须优先解决好民工工资，否则业主有权从工程款中扣除民工工资部份，直接发放。
12、停止检查点对工期的影响
精装全过程设臵三个停止检查点。
1）、吊顶、墙面木作基层完工时;2）、装饰饰面完工时;3）、饰品布臵完成时。
施工单位应在工期计划中注明上述时间节点，无条件配合甲方停止检查点的工作。
13、工程资金对工程进度的影响
装饰施工单位应确保工程资金的专款专用，不得擅自挪用。
由于乙方自身原因（手续不全、资料不齐）影响甲方资金支付，从而影响工期，后果由施工自行负责。
14、工程质量对工期影响
施工单位由于质量问题造成工期影响，施工单位必须无条件及时返工、整改。
三、关于精装房项目装饰质量管理要点说明
详见附件一《精装饰施工实物标准》PPT
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附件二《工程质量管理表格》
附件三《建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001》附件四《住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001》
附件五《家庭装饰工程质量规范QB1838-93》
附件六《成品住宅装修工程技术规程DBJ/T50-080-2008》
四、关于精装房项目装饰工程安全、文明施工、成品保护管理要点
说明。
1、提畅目标导向原则，要求施工单位强化管理过程，精品的过程，
才能出精品的成果。
2、施工单位应在施工组织计划中制定出严格的安全文明施工管理
办法与实施细则。
预算中已编制安全文明施工措施费（专项费用）。
3、施工单位应在施工组织计划中制定出装饰（含土建、安装）成
品保护管理办法与实施细则。
预算中已编制成品保护施工措施费（专项费用）。
4、施工临时用电执行《施工现场临时用电安全技术规范
JGJ46-88》。
如出现违规现象，甲方有权给予施工单位
500元/处罚款。
5、施工安全管理执行《建筑施工安全检查标准JGJ59-99》。
如出现违规现象，甲方有权给予施工单位500元/处罚
款。
6、材料堆放及管理办法
8
装饰材料现场堆放必须整齐有序。
由工程项目部协调解决
装饰单位的材料库房，如果由于工序穿插要求库房搬移，施工单位必须无条件配合。
材料库房清场时，必须清洁干净场地，严禁残留建筑垃圾与剩余材料，违者处罚金1000元/次。
库房内仅允许一名男性人员值班守护，并将值班人员身份
证明报监理、甲方备案，值班人员电话必须24小时开通，否则处罚金100元/次。
库房内必须保证物品堆放整洁，禁止工地生火做饭。
施工期间严禁在施工现场住宿工人。
管理及处罚办法:
监理、甲方不定期抽查，采用现场拍照的形式，留下记录;每周监理工程师提交检查违章记录和照片，由监理单位统
一整理以处罚单的形式发施工单位;
现场材料堆放混乱处罚金500元/次/天;
非值班人员住宿现场（含在现场生火做饭）处罚金500元
/次/天;
7、现场垃圾堆放及管理办法
施工单位应时时保证施工现场清洁卫生，设臵专人专岗时
时打扫。
垃圾必须每天清运至甲方指定的垃圾堆放场地，真正作到工完场清;
建筑垃圾不得随意倾倒、以及向窗外倾倒;
下班后施工用具必须放臵整齐，不得乱丢乱放;
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各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随
意乱丢，每天工作完成后由专人进行清理处理;
装饰材料必须集中切割，每天将切割废料清理至垃圾堆放
点，确保切割时灰尘、废水严禁污染现场;
石材、地砖粘贴后，散落的废料和砂浆必须每天清理至垃
圾堆放点;
管理及处罚办法:
检查由甲方不定期抽查、采用现场拍照的方式，留下记录;每周由监理工程师提交检查违章记录和照片，由监理单位
统一汇总整理以处罚单的形式发施工单位;
未按要求将垃圾堆放于指定位臵（含向窗外倾倒），处罚金
500元/次/处;
材料及设备的包装材料、建筑材料、施工用具随意放臵，
处罚金500元/次/处;
工完场未清，处罚金500元/天/处;
8、施工人员管理办法
施工单位应设臵独立的吸烟区，施工现场严禁吸烟。
违者
处罚金200元/次（含现场烟头）。
施工人员上岗时严禁饮酒，违者处罚金200元/次。
施工人员必须挂牌上岗，施工区域应标出当天作业人数，
便于业主对劳动力进行检查。
违者处罚金200元/次。
安全文明施工员应设
臵专职岗位，报业主备案。
施工单位
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必须为工人配臵足够数量的安全三宝（安全帽、安全带、
安全绳）。
施工现场必须设臵安全警示标牌、标识，施工
现场必须配臵足够数量的灭火器，严禁施工现场违规动
火、动焊。
下班后应安排专人检查用电器具与水龙头。
脚
手架搭设必须满足规范要求。
建筑承重结构严禁装饰施工
单位擅自剔打、拆除。
施工单位管理人员必须服从甲方现
/次。
场代表的管理。
违返上述条款者处罚金200元
工人施工现场随处大小便（含使用样板间洁具大小便），处
罚金200元/处;
9、成品保护管理办法
防盗门、防火门的保护措施:
用泡沫薄板，塑料布对防盗门、防火门门扇（含门框）进
行双面包裹，防止表面划伤、污染。
锁具应采用塑料薄膜，纸带保护，防止锁
具、钥匙损坏、丢失。
铝合金门窗的保护措施:
采用50宽的美纹纸胶带对铝合金门窗的阴阳角进行粘贴保
护处理，为漆工批腻子灰、泥工铺贴砖做好提前准备;对于铝合金滑拉门下口
的保护措施为:
用木工板做成凹槽，倒扣于铝合金滑槽上;玻璃（内侧）采用透
明塑料薄膜保护。
玻璃、栏杆的成品保护
玻璃、栏杆安装时严禁损坏墙面、地面。
玻璃上必须用纸带贴出明显标识。
栏
杆扶手、立柱采用塑料薄膜，纸带保护，
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严禁划伤、撞伤。
电梯的保护措施:
a）轿厢的保护措施:
采用15mm厚的细木工板对轿厢内壁、地
面进行覆盖处理。
b）控制按钮的保护措施:
采用0.2mm厚的塑料薄膜进行覆盖
处理。
顶面腻子基层、乳胶漆成品保护:
合理安排施工顺序，避免在顶棚乳胶漆腻子基层完成后，遭受
施工撞击，振动和污染。
墙面腻子基层成品保护
室内腻子基层面层做好后，采取维护措施，严禁在室内地面上
拌和砂浆，溅污墙面。
管道试水派专人在试水完毕后，关紧全部开关。
完工前清
洗楼地面时，使用拖把蘸水擦洗，不能用水管直接冲洗，
使污水四处漫流溅污墙面。
给水管道（含消防管道）接头、
阀门应加强管理，防止管道漏水对天棚、墙面、地面造成
污染。
开关、插座（含地插座）底盒内严禁水泥浆、腻子污染。
门窗成品保护措施（入户门、套装门、铝合金门窗等）
1）施工中，作为进出道口的门框立挺和门框冒头，钉好木条保护。
2）不得在安装好的门窗表面上，任意敲击、钉打、书写和涂12
污，当室内顶棚、墙面涂乳胶漆时，采用塑料布遮盖套装门、
铝合金门窗（含玻璃）等成品、半成品，防止表面划伤、污
染。
严禁在门窗框上吊挂照明灯具，防止灯具烤伤木门。
3）铺贴窗台板时，在安装好的铝合金门窗表面用纸胶带贴报
纸，防止水泥浆腐蚀窗框。
4）铝合金门坎处用木工板制作成U型槽反扣在门砍上，防止
踏踩。
墙砖、地砖、石材成品保护措施
1）铺贴卫生间墙、地砖之前，检查排水管口是否已用封口胶带
封闭，如未封闭或封闭遭损坏，则应即时封闭，防止砂浆和
杂物坠入，影响排水。
地砖铺贴完成后宜立即清洁，再采用
塑料薄膜，石膏板进行保护（含石材窗台板、门坎石、梯踏
步）。
墙面瓷砖、石材阳角处必须采用泡沫板（或木工板）制
作护角保证阳角完整。
2）铺贴过程中，应边铺贴，边擦净砖表面，同时清理干净砖的
接缝。
3）地面砖、石材铺贴后即时清洁干净，不得上人;养护期间和
面层强度未达到5Mpa前，不得上人行走或插入后续工序施工，
待达到强度可上人后的地砖、石材上面铺地毯，防止由于后续
施工将石材划伤、撞伤。
4）新铺贴地砖的房间，应临时封闭;客厅是进入各个房间的通
道,施工人员必须搭设跳板，方便人员通行。
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5）严禁在已作好的地面砖、石材上拌和或堆存砂浆。
6）饰面砖铺贴后，油漆、乳胶漆等后续工程有可能产生污染处，
应贴报纸覆盖保护。
7）通道部位（含门框阳角）宜用木板制作L型护角，保护高度
2000mm。
8）使用人字梯或移动高凳时，不得碰撞墙面、地面，应轻拿轻
放;使用人字梯或高凳用橡胶块或泡膜裹四脚，使之不会划伤
到地砖、石材。
9）饰面砖粘贴后，严禁在墙上随意凿洞和钉钉子、严禁使用电
锤、电钻，严禁乱涂乱画，以免损坏和影响饰面砖的粘贴。
10）石材护理时，应采用塑料薄膜作好踢脚、墙面、家具的成品
保护，防止石材泥浆污染成品。
软包、墙纸成品保护措施
1）墙纸粘贴过程中随时清理接缝溢出粘接胶，以免留下胶痕。
2）在墙纸粘贴好后，室内严禁进行扬尘施工，更加不能在墙面
上敲打、钉钉子等操作。
门安装后，应立即安装门吸，防止门
锁撞伤墙面。
3）在对顶面乳胶漆进行找补、整改的同时，派专人进行查看，
及时清理掉落到墙纸、地面的乳胶漆。
4）墙纸施工时应注意到门框、踢脚处墙纸的收口，不得对用墙
纸刀划伤门框、踢脚。
5）软包墙面宜采用塑料薄膜保护，防止灰尘污染。
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木地板的成品保护措施
1）木地板安装好后在地板上铺设一层塑料薄膜，地毯，防止由
于后继施工将地板划伤、撞伤。
2）使用人字梯或高凳时，应轻拿轻放;人字梯或高凳用橡胶块
或泡膜裹四脚，防止划伤到木地板。
3）开关面板、灯具等安装工程是在地板铺装完毕后进行施工，
应杜绝施工工具坠落对地面造成划伤。
灯具、洁具、电热水器的成品保护措施
1）对于灯具的保护，应多注意高空作业对灯具的伤害。
如顶面
乳胶漆的涂刷，涂刷前用报纸将灯具进行包裹，防止乳胶漆涂
刷与石材护理时的粉尘溅到灯具上。
门扇搬运进入房间时，要
注意搬运高度，门扇不能碰坏灯具。
灯具安装必须牵固，防止
撞落地面损伤成品。
2）洁具安装后严禁施工人员使用。
洁具用原包装纸板进行包裹，
洁具五金件用绒布包裹;高处作业时不得直接踩踏到面盆、坐
便器、浴缸之上。
洗手间施工完成后应立即封闭。
3）热水器安装完毕后也用原包装纸板进行包裹，严禁施工人员
使用。
家具的成品保护措施
1）衣柜、橱柜制作安装完成后应根据柜体自身特点，对柜体进
行包裹保护、覆盖或贴标示牌等防护措施。
2）施工人员不得直接踩踏柜体台面。
不得在柜体内放臵自己的
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工具、工作服等物品。
3）家具搬运时必须轻拿轻放，注意成品保护。
在搬运其它物品
时应杜绝对柜体进行撞击、敲打。
其他:
1）搬运材料、工具、梯子、操作台时应特别注意不要碰撞吊顶、
门套、墙面、地面、门、玻璃等成品、半成品。
2）灯具、电气面板等在装修完成后安装时，施工人员要先洗手、
戴上白色手套，并保持灯具、电气面板、空调格栅的清洁，以
免弄脏墙面、顶面涂料或壁纸。
3）加强成品保护教育，对工人进行成品保护教育及成品保护交底
制度和贯彻以上成品保护内容。
成品损坏后，装饰施工单位对
损坏部份必须无条件及时修复或更换，同时对于责任单位和责
任人处以3倍以上罚款。
4）注意工序开展的正确顺序，在每道工序开展之前，必须先作
好成品保护，防止交叉污染。
5）现场设臵成品保护标志，如挂“油漆未干、地砖新铺、注意玻
璃”等警示牌。
6）样板房、售楼处的成品保护责任主体是装饰施工单位。
装饰施
工单位在保护好自身成品的同时，也必须保护好土建、安装、
甲方提供的材料、设备。
7）装饰施工单位必须建立施工人员出入管理制度，防止成品丢
失、被盗。
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。
违返上述条款，甲方有权对施工单位处罚金500元/次/
处。
10、装饰成品清洁管理办法
标准详见附件七《精装饰成品清洁标准》
工程移交前48小时，施工单位清洁未达标，甲方有权委托
清洁公司开展清洁工作，所产生的清洁费用从施工单位工程
款中相应扣除。
五、关于精装房项目装饰工程投标费用说明。
1、工程抢工费用（含夜间加班费），已在投标报价中考虑;
2、材料加工费、损耗费、材料市场价格波动费用、甲供材料保管
费、搬运费，已在投标报价中考虑;
3、材料上下车费、二次转运费（含垂直运输费、如使用电梯、塔
吊等）、建筑垃圾除渣费，已在投标报价中考虑;
4、装饰材料复检费用、施工检测费用（含水电费），已在投标报价
中考虑;
5、土建、安装工程对装饰进度造成影响，高空作业降效，窝工费，
已在投标报价中考虑;
6、临设、库房的搭建费用，已在投标报价中考虑;
7、工人各种保险费用，已在投标报价中考虑;
8、停电、停水窝工费用，已在投标报价中考虑;
9、补充的施工图、竣工图、资料费（含规范、图集费）、光盘制作
费用，已在投标报价中考虑;
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