土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案38.docx

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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案38

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案38

一、案例分析题

某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。

该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

请依据后指出下面技术讲演中的错误。

估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5。

依据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。

该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。

工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。

现需估价2006年9月1日的土地交易价格。

有关资料如下。

（一）房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

（二）建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

（三）商业用房建成半年后可全体用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。

按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。

（四）商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

（五）房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）。

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000（m2

住宅总面积=50000-9000=41000（m2

（1）商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元/m2

商铺开发完成后的单价=410.40/8%/6×[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）2.5=4118.45（元/m2

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）

（2）住宅开发完成后的总价值。

住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5]=8204.06（万元）

（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）

2．扣除项目

（1）建安工程费用。

建安工程费用=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）

（2）专业及管理费用。

专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）

（3）销售费用和销售税费总额。

11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）

（4）销售利润。

11910.67×20%=2382.13（万元）

（5）买方购买该宗熟地应负担的税费。

V×4%=0.04V

3．总地价

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74（万元）

答案：

存在的错误如下。

1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

410.4/8%×[1-1/（1+8%）47]×1/（1+12%）×25=3760.52（元/m2

2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。

商铺开发完成后的总价值：

4118.45×8700=3583105（万元）

3．在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中，不应包含销售利润。

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

V=5322.25（万元）

2.下面为某土地估价技术讲演的估价部份，请指出错误。

第三部份土地估价

一、土地估价原则

本次估价进程中，遵循的主要原则如下。

1．最有效使用原则（略）

2．供需原则（略）

3．变动原则（略）

4．协调原则（略）

5．综合分析原则（略）

6．多种估价法子相结合的原则（略）

总之，在估价进程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则

进行土地价格估价，做到估价进程合理，估价法子科学，估价结果准确。

二、土地估价法子及土地估价进程

依据《城镇土地估价规程》（后指出错误并说明缘由。

第一部份总述

一、土地估价项目名称

×××公司位于×××区×××路×××号用地地价估价。

二、委托方（略）

三、受托方（略）

四、土地估价对象

估价对象为×××公司位于×××市×××区×××路×××号营业楼用地，面积595.58m2

五、土地估价目的

本次估价是为委托方提供该土地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。

六、土地估价依据

（1）《土地管理法》。

（2）《城市房地产管理法》。

（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

（4）《城镇土地估价规程》。

（5）《土地估价讲演规范格式》（1996）。

（6）×××省关于土地管理的法律、法规。

（7）估价委托书。

（8）估价对象的房屋所有权证。

（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、地价定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价基准目的40年限的土地价格。

八、土地估价基准日。

1999年12月31日。

九、土地估价日期。

1999年12月30日至2000年1月10日。

十、土地估价结果。

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：

595.58m2

单位面积地价：

4485.25元/m2

总地价：

2671325元。

大写：

（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要尤其说明的事项

（1）本讲演估价结果为估价基准日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若前提产生扭转，则本结果应做相应调整。

（2）本讲演结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应做相应调整。

12、土地估价师（略）

十三、土地估价机构（略）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000年1月10日

第二部份土地估价对象及地价影响因素分析

一、土地估价对象

1．土地位置状况

估价对象位于×××市×××区×××路×××号，土地证号为×××国用（×××）字第×××号，土地面积为595.58m2，东至×××路、南至×××、西至××××、北至××××，土地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是×××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。

×××公司拟以出让方式取得该土地40年限商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。

获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济流动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80％

二、地价影响因素分析

（一）区域因素（略）

（二）个别因素（略）

第三部份土地估价

一、土地估价原则

1．最有效应用原则（略）

2．贡献原则（略）

3．变动原则（略）

4．合法原则（略）

二、土地估价法子与土地估价进程

（一）估价法子的选择

土地估价师通过现场勘察，在当真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场对比法评估待估土地地价。

（二）估价进程

1．收益还原法

1）计算估价对象总楼价

计算公式为

P=a/r×[1-1/（1+r）n

式中：

P——总楼价；

a——房地年纯收益，其参数通过房地的正常租金水平测得；

r——综合还原率；

n——房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。

建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。

依据土地估价师现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价基准日为基本完好房，成新率为75%。

2）确定客观租金

采用市场对比法确定客观租金。

（1）选择对比案例。

依据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租案例，详见《房地出租对比案例基本情况一览表》。

（略）

（2）租金影响因素修正。

（略）

（3）客观租金的计算及确定。

比准价格A=243.60（元/m2

比准价格B=233.40（元/m2

比准价格C=249.09（元/m2

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即

客观租金=（243.60+233.40+249.09）÷3=242.03（元/m2

3）计算房地总收益

年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15（元）

4）计算年总费用

（1）管理费。

依据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即

房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51（元）

（2）维修费。

依据×××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即

房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803（元）

（3）保险费。

依据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即

房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060（元）

（4）房屋年折旧额。

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50（元）

（5）租金损失。

依据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即

租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21（元）

年总费用=

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）=118308.22（元）

5）房地年纯收益

房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93（元）

6）确定综合还原率

采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。

7）计算总楼价

P=a/r×[1-1/（1+r）n]=446008.93/10%×[1-1/（1+10%）45]=4398900.39（元）

8）房屋现值

房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112（元）

9）总地价

总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39（元）

2．市场对比法

1）选择房地出售案例

土地估价师对收集的多宗交易案例进行对比分析后，选择了3宗交易案例作为对比案例，基本情况见下表。

基本情况

估价对象

案例A

案例B

案例C

交易方式