物业管理之物业接管验收方案.docx

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物业管理之物业接管验收方案

1、前言…………………………………………………………………2

2、锦绣香江·翡翠绿洲接管验收时竣工资料移交内容……………3

3、锦绣香江·翡翠绿洲房屋接管验收标准……………………………………5

4、开发商向物业管理公司移交工作流程…………………………10

5、遗漏工程跟进工作流程…………………………………………11

6、锦绣香江·翡翠绿洲维修工程结算程序………………………12

前言

为了使已竣工物业接管验收规范有序进行，顺利实现业主收楼，最大限度减少因房屋质量原因而造成的顾客负面影响，制订本方案。

1、接管验收定义

1以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；

2是竣工验收的再验收，往往与竣工验收同步进行；

3由开发建设单位和物业管理企业共同组织进行。

2、接管验收的条件

4竣工资料准备完成并提交物业公司核查；

5建筑工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；

6正式供电、供水、排水、电视、电话、煤气、卫生、道路等设备设施能正常使用；

3、房屋接管验收参照的依据及标准

7锦绣香江·翡翠绿洲《毛坏房交楼标准》及各户型别墅室内豪华装修套餐标准；

8竣工资料；

9《锦绣香江·翡翠绿洲房屋接管验收标准》。

4、接管验收的作用

10明确交接双方的责、权、利关系；

11确保物业具备正常的使用功能，保障房屋收楼顺利实现；

12使工程质量达到标准及使用要求，保障业主收楼顺利完成；

5、物业公司房屋接管验收竣工资料移交内容及《锦绣香江·翡翠绿洲房屋接管验收标准》是依据建设部1991年7月1日颁布的ZBP30001-90《房屋接管验收标准》，结合本公司物业特点及业主收楼需要制订的。

锦绣香江·翡翠绿洲

接管验收时竣工资料移交清单

1、测绘所测绘的图则

a、建筑平面图

b、户型分隔平面图

2、产权资料

13项目批准文件

14用地批准文件

15物业部各批复文件

16建筑执照

17拆迁安置资料

18业主资料（包括姓名、产权、物业单元及建筑面积清单）

3、政府验收合格资料

1工程竣工验收合格证书

2消防工程验收合格证

3国土局发出的单元物业使用面积证书

4综合验收合格证书

5供用电审批文件及供用电协议

6供用水审批文件及供水协议

7有线电视许可证

8电梯使用合格证

9燃气验收合格证

10电话网络验收合格证

4、技术资料

1竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）；

2地质勘察报告；

3工程开、竣工报告；

4工程预决算分项清单；

5图纸会审记录；

6工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理）记录；

7隐蔽工程签证及验收记录；

8沉降观测记录及其沉降观察点布置图；

9竣工验收证明书；

10水电、空调、管道煤气的试压报告；

砂浆、混凝土试块试压报告；

机电单台设备的说明书、合格证、试验记录及调试记录；

设备、设施清单；

资料移交清单。

以上竣工资料在房屋接管验收实施前十五天开发商（建设单位）与物业公司进行移交。

锦绣香江·翡翠绿洲

房屋接管验收标准

1、主体结构

1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

3木结构应结点牢固、支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范；

4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

5凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

2、墙面

1外墙面无裂纹、无脱皮、空鼓、起砂、麻面等缺陷，不得渗水；

2装饰线、窗台线线条均匀、美观；台、窗台滴水线饱满、无缺损；

3抹灰面平整，面层涂料均匀、无明显色差、褪色、无漏刷、无面层剥落、无污渍；

4外墙面无明显污染迹；

5外墙块料面层粘贴牢固，无空鼓、无凹凸、破损、脱落、无明显污染、接口处理自然、美观，线条顺直、对缝砂浆饱满；

6阴、阳角垂直，无变形；

7外墙门窗柜、玻璃完整无缺损、无污迹、通透明亮。

3、屋面

1各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。

2瓦面铺贴均匀、色彩美观，无破损、脱落、变形；

3平屋面应有隔热保温措施，防水措施；

4阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固、垂直、无弯曲变形、接口严密、不涌漏；

5隔热层、防水层表面无裂缝，板端缝、伸缩缝油膏紧贴。

4、楼地面

1面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。

整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；

2卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

3木楼地面应平整牢固，接缝密合。

5、装修

（1）门窗

A、应安装平正牢固、无翘曲变形，开关灵活、零配件装配齐全、位置准确，门窗缝隙严密；

B、密封胶条安装牢固无松脱；

C、玻璃安装牢固、无缺损、刮花痕迹，玻璃胶缝密实、顺直；

D、门窗锁扣无损坏；

E、木门无变形、裂纹、油漆均匀、门缝线条均匀、门锁安装牢固、无损坏、褪色，开关灵活；门套线转角碰口要齐；木门实木封线不得超过5cm

F、电子对讲门：

开启灵活，通话器完好无损、通话清晰，大门无刮花痕迹，无锈迹；

（2）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密、不露钉帽，与基层必须钉牢，无变形、扭曲；木门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

（3）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡、脱皮等现象。

（4）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，砖缝纵向、横向成直线，无明显色差，地砖面与地脚线吻合，无空鼓现象。

（5）油漆、刷桨应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（6）楼梯、扶手

A、砼结构的楼梯无裂缝、面层无剥落，钢筋无外露；

B、木扶手表面无光洁、色泽均匀，油漆无脱落，安装牢固、防护栏间隔适当。

（7）天花扣板

A、平整、角线与墙面相平，角线转角90度碰口要齐；

B、表面无划痕、无污渍，安装牢固。

6、电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管防护。

导线型号、规格符合竣工图纸要求。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠地接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。

（2）应按单元安装电表，并有电器接地保护装置、漏电保护装置（灵敏、可靠）。

（3）开关型号、规格、数量、用途与竣工图纸要求一致，开关灵活、接触良好。

（4）开关箱、弱电箱安装牢固、端正、无损坏、无锈蚀、接地完好。

箱内电器元件及导线安装牢固、顺直、标识清晰。

（5）插座

A、电器插座：

盖板安装牢固、端正、无晃动并紧贴墙面，无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定；

B、电话、电视天线插座：

盖板安装牢固、端正、无晃动并紧贴墙面、无损坏。

（6）照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置正确、控制符合设计要求。

（7）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范要求。

（8）电视信号无干扰、图像清晰。

（9）电梯

A、能准确地启动运行、选层、平层、停层；

B、曳引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的规定值；

C、制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

D、安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料应符合要求；

E、主管部门安检合格，运行许可证完备。

7、水、卫、消防

（1）供、排水系统：

A、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏；

B、水压试验、保温及防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；

C、按单元或使用功能不同安装水表，型号、规格符合设计要求，计量正常，接口无滴漏现象；

D、按单元或使用功能不同独立控制；

E、水阀、管道接头无渗漏、无锈蚀，流水畅通；

F、地漏：

安装稳固，管缝密实，无渗漏水、无堵塞，排水畅通，防臭符合要求；

G、高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修；

H、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水流畅；

I、卫生间沉池，厨房地面、墙身无渗漏水现象；

J、卫生间器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活；

K、水泵安装应平稳，运行时无较大震动，无过热、异响等现象；泵体及连结管道、阀门、接口无渗漏；配电箱、电控箱内电气元件无过热、异响、松动、烧黑等现象；接线整齐，标识明晰；型号、规格、控制方式与设计相符。

（2）消防设施必须符合建筑设计防火规范，消防部门检验合格签证；消火栓油漆无脱落、无锈蚀，安装牢固无松动，阀门无渗漏、启闭灵活，管内储水正常、水压正常；标识正确、清晰、接口无损坏。

（3）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。

管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥，设置井圈。

（4）化粪应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过2个弯。

（5）阴沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

（6）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。

路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（7）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（8）挂物钩、晒衣架应安装牢固。

烟道、通风道、垃圾道应畅通、无阻塞物，对公共卫生不造成影响。

（9）单位工程必须做到工完料净地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

（10）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

8、道路

1路面平整无积水，无水泥块，无起沙、断裂；

2路牙石砌筑整齐、勾缝饱满，无缺角损伤，无高低不平；

3块料面层拼凑整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；

4沙井、雨水井完好、无积泥，排水顺畅；

5井盖安装平稳无松动。

9、其它

1护坡、挡土墙排水通畅、砌筑牢固、无变形；

2台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；

3水池卫生清洁、无渗漏，补水、排水设施完善；

4信报箱安装牢固、防水、无损坏、标识清晰，表面平整美观；

5雕塑、小品安装牢固、完好、完全、无损坏；

6招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整美观，符合设计要求。

房屋竣工后，建设单位应按《锦绣香江·翡翠绿洲接管验收竣工资料移交清单》作好准备，在房屋接管验收前提前15日移交物业公司审核，接管单位在15日内审核完毕，拟定接管验收计划，及时签发验收通知并约定时间验收。

经检验符合要求，接管单位或物业公司在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。

锦绣香江·翡翠绿洲

开发商向物业管理公司移交工作流程

验收合格

锦绣香江·翡翠绿洲

遗漏工程跟进工作流程

物业部

发单

方案二方案一

处理完成处理完成

物业部

验收合格不合格

不确认

物业部