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近期房地产资金短缺相关问题探讨
近期房地产资金短缺相关问题探讨
摘要：
如果说土地是07年房地产业的主题词，那么08年度主题词无疑就是资金了，今年以来房地产企业的资金链何时会断的讨论不绝于耳。
由于紧缩的货币政策的实行，央行和银监会对信贷规模的严格控制，从整体上而言，房地产业资金短缺的问题确实比较突出，有关人士预计资金的总缺口大约在1000万亿元。
不过并不是所有的企业都存在资金短缺的问题，资金短缺的主要是那些07年大量囤地和快速扩张的企业、融资能力小和渠道少的企业，而有实力的公司尤其大部分上市公司资金问题不是很严重。
由于房地产业的资金来源主要来自于银行信贷，因此08年信贷走势就是影响房地产业的关键因素之一，从目前获得的资料看，央行和银监会08年的计划是将信贷总规模控制在3.6万亿左右，而且今年将采用更严格的按季控制措施，防止再出现去年那种大举突破控制规模的情况。
对于房地产信贷，由于去年三季度的快速上涨过快，以及美国次贷带来的心理影响，央行和银监会对房地产业的风险评估偏负面，因此通过窗口指导等引导商业银行对房地产信贷加以控制。
从一季度执行情况看，信贷规模基本在控制目标中，房地产信贷更是重灾区，房地产开发信贷和个人信贷都有不同程度的下降。
不同企业受银根紧缩的影响不同，规模较大的上市公司基本没有影响，已公布报表上市公司一季度借款获得资金数同比反而上升了。
银行有将信贷向优质客户集中的趋势。
信贷控制是否能够放松存在一定的不确定性，我们认为这主要取决于宏观经济形势、银行对房地产信贷的风险评估以及各利益方的政策影响能力等因素。
由于通胀等宏观因素尚没有根本性改变，因此预计短期内紧缩的信贷政策难有改变。
而中长期由于调控政策效果显现以及各利益方的影响存在放松的可能。
但是第二套房贷由于主要是投资投机性需求，正是房地产的宏观调控政策要压制的目标，而且银行对此的风险评估较高，因此预计放松管制的可能性不大。
资金肯定是今年房地产开发商们最关心的问题，由于国家货币政策的紧缩，银根收紧，而房地产市场不明和心理预期的变化导致个人购房意愿的下降，房地产商们纷纷爆出资金紧张的问题，潘石屹甚至放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。
一、房地产企业资金情况概况
（一）资金需求总量大，而且资金缺口比较大
根据央行2007年《第四季度货币政策执行报告》，2007年房地产开发投资已经达2.5万亿元，而2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发。
因此据北京联达四方的杨少锋分析，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元。
初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
但因为受银根紧缩和2008年股市低迷影响，房地产开发贷款将减少，而股市融资也由于股市低迷而受挫。
此外，2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，所以，如果没有其他主要融资渠道的话，杨少锋估计2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。
（二）资金短缺的情况不一
尽管房地产开发资金总体存在较大的缺口，但不同的企业资金短缺的情况是不同的。
虽然缺少相关资料，但从主要房地产上市公司的财务公开资料还是可以了解到一些信息的：
主要上市公司持有现金及流转情况表（单位：
亿元）
公司简称
现金及等价物07年期末数
07年经营现金净流入
（1）/
（2）
07年借款融资额
08一季度经营现金净流入
（1）/（4*（5））
保利地产
46.26
-93.76
（0.493）
102.68
-58.96
（0.196）
中江地产
1.01
-1.72
（0.587）
4.81
-1.24
（0.204）
大龙地产
8.79
11.17
—
11.56
#美都控股
1.11
0.25
—
8.29
#华业地产
13.93
1.25
—
7.87
万通地产
20.88
8.12
—
1.19
-5.34
（0.978）
北京城建
13.04
-2.05
（6.361）
22.425
天房发展
19.05
-17.5
（1.089）
29.58
6.52
华发股份
14.93
19.01
—
26.4
天鸿宝业
31.06
15.94
—
54.69
金地集团
24.86
-63.09
（0.394）
82.84
东华实业
2.49
-0.66
（3.773）
5.475
栖霞建设
11.56
-7.26
（1.592）
29.9
金丰投资
9.94
10.19
—
8.2
万业企业
6.3
4.24
—
5.5
0.58
天地源
2.53
-3.05
（0.830）
12.68
1.11
#中华企业
13.06
-14.35
（0.910）
30.16
-2.88
（1.134）
#多伦股份
2.74
3.12
—
1.64
上海新梅
0.15
0.88
—
0
天创置业
1.43
2.32
—
3
#新湖创业
5.66
11.93
—
4.8
-1.12
（1.263）
#北辰实业
22.56
-58.66
（0.385）
53.3
-4.16
（1.356）
万科
170.47
-104.38
（1.633）
185.59
-14.19
（3.003）
招商地产
35.45
-40.02
（0.886）
87.59
-13.76
（0.644）
深深房
4.38
-0.53
（8.264）
4.24
中粮地产
15.99
-3.55
（4.504）
19.5
泛海建设
3.26
17.61
—
8.15
-0.82
（0.994）
绿景地产
1.54
1.81
—
1.63
-0.07
（5.500）
#银基发展
0.71
5.72
—
5.2
-0.53
（0.335）
#渝开发
3.3
3.09
—
1.85
0.3
#广宇发展
2.86
5.2
—
11.24
莱茵置业
2.08
-1.01
（2.059）
4.69
-0.58
（0.897）
#海德股份
0.4
0.81
—
0
0.06
#粤宏远
2.96
0.22
—
6.87
绵世股份
7.61
4.05
—
1
-0.31
（6.137）
亿城股份
13.83
-2.37
（5.835）
11.7
#高新发展
2.4
1.18
—
3.37
名流置业
0.58
1.93
—
2.67
-5.3
（0.027）
天伦置业
1.34
1.7
—
3.4
0.02
#中国武夷
4.1
2.81
—
13.84
-1.02
（1.005）
#津滨发展
5.81
-15.02
（0.387）
27.7
资料来源：
根据各上市公司年报和季报整理，有#号企业还经营其他非房地产业务
从表中可以看出，大部分（约59%）的房地产开发企业经营相对谨慎，经营现金流为正，而经营性现金流为负的企业中，大部分企业都持有充足的现金，（第三列显示了如果没有其他融资且公司保持07年经营资金控制政策不变，公司仅靠持有的现金可维持多长的时间），按07年经营资金的需求规模计，有一半以上的企业可维持超过一年。
因此这些企业资金短缺的情况并不严重。
综合多方信息来看，目前资金短缺的房地产开发企业主要是几大类，一是规模扩张迅速，例如上表中的保利地产、金地集团等；第二是07年大举囤地，谋求上市的企业，恒大集团、顺驰等就是其中突出的代表；还有一类就是融资能力不强的中小型房地产企业。
在资金短缺企业中，大开发商由于可变现的项目储备、能供抵押的资产较多，融资能力强，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商，将面临窘境。
二、2008年房地产信贷分析
根据国家统计局统计信息和央行的《2004年中国房地产金融报告》，房地产开发资金来源中，“自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；‘定金和预收款’也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
”，近几年，由于政策对项目开发自有资本金的门槛提高，房地产开发贷款占比略有下降，但估计房地产开发资金中银行贷款的比重仍不低于50%。
因此对于资本密集型的房地产业而言，在我国目前情况下，信贷无疑是产业发展的关键影响因素。
（一）2008年信贷政策概况
根据有关报道，央行和银监会已经确定08年信贷规模，就是2008年新增贷款的总量控制在3.6万亿左右，基本与07年持平，而今年一个重要的变动就是监控更加严格，进一步明确按季控制指标，银监会规定了每个季度的贷款额度使用，第一季度只能够提全年的35%；到第二季度总共不超过50%；到第三季度总量不超过75%；第四季度剩下25%可用，避免出现07年第二季度就将全年计划用完的情况。
而且，央行和银监会还通过窗口指导，要求各商业银行制定更严格和细致的贷款计划和贷款及风险防范规则。
从一季度执行情况看，基本符合央行和银监会的预期。
中国人民银行统计数据显示，3月末，金融机构人民币贷款余额为27.5万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点。
一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。
仅比35%的目标略有突破。
但由于07年第四季度信贷的紧急刹车，导致大量贷款申请推迟到今年，占用今年的额度，而一季度历来是借贷高潮，这就使得今年资金饥渴症更加严重，人民银行的银行家问卷调查显示，一季度各行业贷款需求全面回升，信贷需求景气指数高达68.9%，居历史第二高位。
资金短缺已是全局性问题。
近期央行再次将存款准备金率调高50个百分点，以进一步减少货币流动性，有专家预计此举将减少货币供应约2000亿元人民币，必将导致银行可贷资金也相应减少。
（二）房地产信贷
房地产业作为资本密集型产业，在我国目前金融市场尚不发达，融资手段缺乏的背景下，对信贷有极大的依赖度。
据国家统计局统计，07年前三季度房地产业开发投资增长了30%，而同期房地产开发信贷也同比增长了27%，个人信贷更是同比增长了31.4%，信贷资金尤其是个人信贷的增长无疑是房地产业增长的重要动力。
房地产信贷是本次信贷紧缩的重灾区。
一方面由于银根紧缩，贷款规模的严格控制导致房地产信贷也会相应收缩。
另一方面，基于07年房地产信贷的增长过快的担忧，以及美国次贷危机带来的心理影响，央行对当前房地产业的评估偏负面，对房地产信贷的风险级别提高。
07年下半年和今年一季度央行和银监会多次通过窗口指导会议要求各商业银行提高风险意识，加强对重点行业（其中包括房地产业）的信贷管理和监控。
因此各大银行都在调整信贷政策，抬高门槛并加强贷款管理，据报道，四大银行拟将授信权限进一步上收，并推行公司准入和行业评审制度，信用评级系统也做了调整，更加严格了。
以中国最大的住房贷款银行建行为例，其内地业务中，在07年中期时，房地产业贷款占全部贷款的比重为10.59%，其中有抵押贷款占比82.68%，该两项数据已分别比2006年末下降0.2个百分点和提高2.02个百分点，说明各银行也在有意调整信贷结构，防范风险。
另外，在政府严控房地产贷款的背景下，商业银行实行季度信贷投放额度考核，势必影响到有关房地产方面的信贷投放规模和投放增速。
一位业内人士指出，“信贷季度投放计划，虽然是一个总量目标，但也是央行细化调控的一个重要策略，将会直接作用到资产价格市场之中去。
” 预计房地产开发因开发资金供应的变动周期和投资方式都会出现一些变化。
从结构看，房地产开发信贷受影响比较大，据报道，各大银行对今年的房地产开发信贷计划都不会超过去年的水平，甚至会有所压缩。
由于近期地价出现波动，07年地价飞涨景象很难再现，各银行预计对传统以土地为抵押的房地产开发贷款更加谨慎。
银行有将更多资金向实力强企业流动的倾向。
从下表中可以可以发现，规模较大的房地产开发企业的借款并没有受到信贷紧缩的影响，反而有扩张，已公布季报的上市公司一季度借款筹集的资金总数同比增长了41.63%，与去年全年借款筹资数之比也超过25%；50%左右的企业同比信贷融资增加了，同比减少的企业中如万科等也是因资金回笼情况良好而无需多借款。
由于房地产开发信贷总规模的收缩，则可推算出非上市公司的资金借贷比去年同期困难了。
这将使得房地产业出现分化，行业整合加快，强势企业的市场占有率料可进一步提升。
而一些资金短缺的中小型房地产企业可能更需要采用降价手段以加快资金回笼。
已公布季报上市公司借款融资金额表（单位：
亿元）
公司简称
07全年
08年一季度
07年一季度
保利地产
102.68
44.28
17.13
中江地产
4.81
1.5
2.05
万通地产
1.19
4.5
0
天房发展
29.58
11.6
6.04
万业企业
5.5
3.5
1.2
天地源
12.68
1.6
2.64
#中华企业
30.16
8.13
9.12
#新湖创业
4.8
0
1.9
#北辰实业
53.3
14.94
1
万科
185.59
34.8
45.27
招商地产
87.59
22.67
14.11
泛海建设
8.15
2
2.29
绿景地产
1.63
0.4
0.56
#银基发展
5.2
1.4
2.5
#渝开发
1.85
0
0.6
莱茵置业
4.69
0.15
0.62
绵世股份
1
0
0
名流置业
2.67
1
0
天伦置业
3.4
0
0.3
#中国武夷
13.84
3.94
3.1
合计
560.31
156.41
110.43
资料来源：
根据上市公司季报年报整理
而个人住房信贷，政策方面预计将继续坚持差别化方针，对自住和改善居住条件的合理需求仍维持支持的政策，而对于投资性及大面积的需求则加以控制。
今年一个重要的变动是央行拟推出个人信贷管理办法，该办法草案已经在今年年初拿给部分银行进行讨论，其要点包括：
一是个贷分类，同时提出了贷款的分类申请条件，对借款人消费借款的最高额做出规定；二是规范了个贷基本操作流程，提出“合同管理、支付管理和贷后管理”为操作流程管理的三个环节；三是明确了合同管理的基本内容，提出合同管理在个人贷款管理中的基础作用与地位；四是规定了贷款支付后的后评价内容，贷款人通过对借款人资金支付、贷款回收等实现合同约定内容的监管，通过对借款人账户、现金及重大变动事项的管理创新，积极调整双方未来的合作策略。
虽然该办法不仅仅针对个人住房信贷，但个人住房信贷无疑是其中重点关注的对象。
而各商业银行的态度比较暧昧，因其低坏账率，个人住房信贷被银行视为优质资产，因此也是各银行竞争的重点，虽然监管者有风险提示，但各银行均有继续扩大规模的内在冲动。
据报道，各银行表示对个贷没有明确的额度限制。
但由于预期的变化，个人信贷未来走势存在不确定的因素，最近的调查显示，由于市场情况不明，主要城市的居民购房意向下降，大多数居民会选择观望。
不过我们认为，由于房地产市场基本格局没有发生变化，信息仍然不对称，地方政府、开发商和银行的利益关系没有根本变化，居民个人仍然处于弱势地位，而且居民寄予厚望的经济适用房短时期不可能大量上市，因此房价大幅下降的可能性不大，居民的价格预期估计会有所调整。
预计个人住房信贷在下半年会有所回升。
但通胀等导致居民的偿债能力预期变化对个人信贷不利的影响也不容忽视。
（三）房地产信贷控制能否放松
前期这种严格的房地产信贷政策今后能否放松，我们认为主要取决于以下几个方面因素：
首先是宏观调控目标能否实现，主要是通胀是否可以控制，流动性过剩能否化解。
对于通胀控制，有利和不利两方面因素同时存在，有利因素有非正常涨价因素的消失，货币供应的减少等，而不利的因素则有粮食、石油等基础产品价格上涨及其传导作用，价格控制导致的累积效应有待释放等。
而流动性过剩问题，虽然因股市下跌和准备金率提高有所缓解，但基础尚不稳固。
外贸顺差过大、投资增长过快、货币投放过多等"三过"问题仍然没有得到根本缓解，信贷需求依然旺盛，投资存在反弹压力，估计从紧的货币政策取向仍需要坚持一段时间，短期内信贷控制不会放松。
但由于07年后期的CPI基数较高以及调控政策的成效显现的滞后性，我们谨慎乐观预期通胀和流动性过剩的下半年可以获得一定的改善。
其次是银行对于房地产风险的评估能否改善，这方面不太乐观，从银行公开数据看，房地产信贷的坏账率并不高，尤其个人信贷的坏账率要远远低于贷款平均坏账率，但前期曝光的各种骗贷行为和银行间为竞争而降低标准提高额度的现象不能不让监管者警觉，由于中长期信贷的风险暴露具有时滞，一般认为是2年左右，因此监管者未雨绸缪也是必然。
此外对当前房地产市场，央行认为“价格持续上涨与成交量萎缩并存，显示房地产业在基本的逻辑关系上出现了问题。
如果联系目前普遍存在的“银行先死开发商后死”的开发心态，房地产大有“绑架”银行的架势。
如果处理不当，存在引爆中国的“次贷危机”的可能性”；因此在各主要因素没有改变的情况下，银行对风险的评估改变的可能性不大。
再者就是各相关利益方的政策影响能力，从房地产市场看，地方政府、房地产开发商以及商业银行已经构成一个强大的利益链和共同体，各自均有动机谋求突破信贷控制，而央行货币政策目标不仅有控制通胀，而且还需要为维持经济增长提供充足资金，从一季度数据看，受银根紧缩等因素影响，企业的盈利同比下降，经济硬着陆的担忧增加，如果通胀因素缓解，在各利益体的影响下，存在降低控制度的可能性。
综合以上分析，我们认为，因为通胀威胁等宏观经济因素尚未得到根本性改善，短期内信贷政策不太可能放松，但对中长期持谨慎乐观预期，预计信贷会出现前紧后松的格局。
（四）“第二套房贷”能否放松
从927文件出台以来，有关第二套房贷的议论就一直没有停过，今年年初放松的言论在上海市不绝于耳，在广东等地方也出现相同的报道。
上海银监局以及各银行的正式表态都表示第二套房贷没有放松。
但从有些报道看，有些地方出现一些变通手法，或者利用政策灰色地带如本地人均住房标准的认定来突破相关限制，如上海的银行方面，使用人均住宅面积16.5m2和建筑面积32m2的均有之，并没有统一的标准。
从央行的角度考虑，我们认为放松的可能性不大，这主要因为，首先第二套房贷不符合中央确定的住房保障政策，其次第二套房贷主要流向是房地产投资和投机者，投资投机需求不仅正是调控政策想要抑制的，而且在监管者眼中也是风险相对较大的，因此我们认为未来相当长的一段时期内第二套房贷不太可能放松，反而会根据其在执行中的出现的问题加以调整完善。
但对改善居住条件二次房贷可能会出一些更加细致的规定，保障正常需求。
三、房地产企业其他融资渠道简析
（一）上市融资
上市融资虽然有融资量大、没有还款压力等优势，但由于门槛高，融资周期比较长、监管严格等不利因素，大多数企业无法采用。
近期证券市场低迷，上市融资更加困难。
恒大上市受挫显示这条渠道不太畅通。
（二）通过非银行渠道拆借
通过各种途径拆借是大多数企业的选择，目前拆借的渠道大致有外资、国内资金充裕企业、投资公司，以及典当和地下钱庄等；
由于对人民币兑美元的升值预期，大量外资有进入中国的意向。
由于外资投资存在一定限制，所以目前采用的方法主要是成立合资开发公司，实际上，几乎每一个大型房地产开发企业战略伙伴名单中都能找到境外机构的名字。
今年一季度外资投资虽然比重不大，但增长速度却是最快的，这已引起监管者的关注，外资进入恐将受到更多政策限制。
企业间拆借是银根紧缩下常见的的融资模式，一些地方政府也会从维护本地市场的角度出发或明或暗地为一些房地产开发企业提供企业间融资安排。
但这种融资的成本比较高，时间过长多数企业也难以承受。
典当和地下钱庄融资基本处于灰色地带，常游走在法律边缘。
而且资金成本及融资量都不大，基本只能作为救急使用。
参考文献：
1.各主要房地产上市企业2007年报，2008一季度报告；
2.大银行酝酿2008授信政策，钢铁房地产贷款更严格；
3.房贷新政"松而不动"广州多数银行否认降低门槛（第一财经日报3.24）
4.房地产的银行信贷风险有多高（华夏时报4.18）；
5.资金缺口超1万亿房企倒闭是楼市盘整必然结局
6.内地开发商资金链趋紧楼市打折促销现象普遍（
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