建设工程前期手续总结.docx

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建设工程前期手续总结

建设工程前期手续总结

1、建设工程立项办理指南

立项是投资建设项目领域的通用词汇.特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），是项目前期工作的一部分，又称项目建议书审批。

项目管理分为审批、核准、备案三种，其中：

审批又分为项目建议书审批、可行性研究报告审批和初步设计审批。

立项等同于其中的项目建议书审批.

项目前期工作一般包括项目建议书、可行性研究等,完成可行性研究，标志着前期工作正式完成，并进入施工准备阶段。

另外,需要注意的是,初步设计不是前期工作，其为施工准备阶段,后即可进入施工图设计和招投标阶段。

由于投资主体、投资的行业、投资规模、项目性质（盈利与非盈利等）的差异，政府有着不同的项目报批规定。

按照前述要素将投资项目划分为禁止类、限制类、许可类和鼓励类等四类。

除禁止类不允许建设外，其余的分别执行审批制、核准制和备案制。

其立项审批所处的阶段、要求提交报批的资料、报批前应先行取得的其他行政许可各有不同。

根据上篇前期配套手续的概述,可以清楚的看出，立项的批复，代表着政府对项目的认可，有了立项批复的手续，即可进行勘察、设计、监理的招标工作，方可进行逐步设计,进行工程报建工作。

下面结合自身经验，阐述一下立项手续如何办理:

1、办理地点：

当地政府经济局

2、办理要件:

政府投资类项目：

①项目位置图（可找当地规划部门申请一份控规图）

②项目估算

③立项的请示

企业自筹类项目：

①土地合同

②项目估算

③立项的请示

3、注意事项:

①项目位置图比较好找,需要找当地规划部门申请一份盖规划章的控规图，标注好你所报批项目的具体位置.

②项目估算，这个一定要包的住,而且不能超过政府年度的建设计划。

（建设计划:

企业上报给政府的年度建设计划情况,内包含建设工期、投资主体、投资估算）

③立项请示一定要写明建设工期，投资主体单位，投资估算以及地块的占地面积、建筑面积、东至xxxx西至xxxx南至xxxx北至xxxx。

请示务必要挂单位红头。

（给当地经济局打的红头文）

立项请示1

立项请示2

4、办理时间一般就是受理完成之后5个工作日左右。

※切记：

立项请示一定要给当地经济局看过后再挂红头,且项目估算、项目建设周期一定不要超过政府的建设计划,否则是不予立项的。

如果后期超出投资估算了，工期延长了，怎么办呢。

。

。

。

.那只有进行立项调整了，待政府调整年度建设计划后，方可进行立项调整，办理的手续与立项办理手续所需要资料是一致的,只不过需要修改一下立项变更请示的内容。

2、选址意见书办理指南

土地划拨的关键即办理供前登记证手续,之前也说过了，土地供前登记证相当于是政府对这块地的权属的证明，也就是政府的产权证。

一、选址意见书的含义:

《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定:

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

也就是说选址意见书是在土地划拨的情况下才需要办理的。

二、选址意见书的办理前应具备的条件：

1、以划拨方式提供国有土地使用权

2、取得立项批复文件

3、符合国家安全、环保、文物、水利、防震、防灾、气象等法律、法规的有关规定（本项可以自动略过,作为政府同意直接划拨的，肯定是符合国家法律法规及各方面要求的..。

。

）

三、选址意见书的申报材料：

1、选址意见书申请表一份。

（见下图）

主要是填写一些项目相关的数据以及相关的信息

2、建设项目批准报告及相关批复文件。

（立项批复即可）

3、标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图.（本项由当地测绘院出具，主要体现地块范围、标高等信息）这里注意一下：

现实地形图一定要盖市级以上的测绘部门的章，否则有些规划部门是不认的。

4、授权委托书及授权人身份证复印件.（这个不用说了,所有手续办理都是需要的，因为你是代表企业来办理的）

5、法律法规要求的其他文件.（这个就要问当地的规划部门是否需要提供其他的材料，一般都不会要的,因为立项都批了的..。

）

四、办理地点：

当地规划局相关部门

五、审批时限:

20个工作日（这就看你和规划部门的关系了，如果提前沟通好，也许2/3天就下来证了）。

选址意见书是蓝色的硬皮证,注意:

拿到以后抓紧扫描存档,不要丢失,否则是要上报纸的.以上就是选址意见书的办理流程，希望能够帮助到大家，后面会继续更新其他土地手续的办理流程.

3、规划条件办理指南

规划条件严格意义上来讲不属于土地手续范畴，但是由于规划条件是很多土地手续的要件，所以先行解释一下何为规划条件以及如何办理.

《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定:

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分.其实,这就是土地收储部门应向当地规划主管部门去办理的相关手续,只有办理完成规划条件，方可进行下一步招牌挂。

规划条件一般包括规定性（限制性）条件，如地块位置、用地性质、开发强度（建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等）、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件,如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。

简单点说：

就是你在我的地盘盖楼，要从我这里拿地，既然这个地是我的地盘，那么我就要把容积率、绿化率、用地平衡、日照、多少个停车位、需不需要有地下室等诸多规划指标全部规定好，然后开始卖地，在后续建设过程中，你所申报的全部规划指标不得超过规划条件,所以说规划条件是规划手续的起始点。

一、办理规划条件的前置条件：

基本没有。

.。

只要是跟当地规划局沟通后，土地收储单位办理即可.

二、办理规划条件的相关要件:

1、规划条件申请表，如图：

以上就是建筑工程规划条件申报表的样本（仅供参考）主要就是填写拟建项目信息、地块四至等。

2、立项批复。

3、核定用地图、标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图（当地测绘部门出具）注意：

核定用地图要找测绘院要到dwg格式（也就是能用cad打开的格式）以及SHP格式的shp数据。

4、授权委托书、授权人身份证复印件以及被授权人身份证复印件。

（这里新出的规定，法人身份证复印件也是需要的。

..。

）

5、法律法规要求的其它文件.（根据当地规划局要求提供）

三、办理部门：

当地规划局相关负责部门

四、办理时限：

受理后20个工作日（提前协调可提前拿证）

办理完成之后会发给你一页盖当地规划局规划专用章的纸,里面会标注好规划指标：

容积率、占地面积、绿地率、规划停车位数等相关指标。

拿了这个证之后,出让的土地就可以办理建设用地规划许可证了。

4、建设用地规划许可证办理指南

建设用地规划许可证是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续,它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标,那么它与建设工程规划许可证的区别是什么呢？

建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。

而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。

（有些地区统称为规划和国土资源管理局）

需要有建设用地规划许可证方可办理的手续有:

建设工程施工许可证、土地供前登记证、建设工程规划许可证、发布施工招标公告（招标手续）、建设用地批准书、划拨决定书、土地证等等.下面我就给大家介绍一下如何办理建设用地规划许可证。

一、办理建设用地规划许可证的前提条件:

以出让方式供地：

1、取得国有土地使用权出让合同

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

3、取得规划条件通知书

以划拨方式供地：

1、取得选址意见书

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

以划拨方式供地和出让方式供地以外（含临时用地）：

1、取得规划条件，根据规划条件的审批意见办理

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

3、审定的修建性详细规划（含总平面设计方案）

由此可见规划条件是作为挂牌出让的情况才需办理的手续，而选址意见书则为划拨情况下才需办理的手续。

二、办理要件:

以出让方式供地的项目：

1、建设用地规划许可证申报表（建设工程）

填写的主要内容与之前介绍的规划条件、选址意见书办理的申请表内容差不多,主要是一些企业信息等等，不同的是需要填写建筑物的用地性质、拟建项目建筑面积、用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、建筑面积等相关规划指标。

（这里特别说明一下：

建设用地规划许可证中的规划指标，不一定与前面的规划条件数据一致，但是一定不能超过规划指标，超过规划指标属于违反了规划部门的制度,规划部门是不予办理建设用地规划许可证的）

2、国有土地使用权出让合同;涉及国有土地使用权转让的，提交转让合同，这个以土地划拨性质进行项目建设的，不需要提供。

3、建设项目批准、核准或备案文件（即立项批复）

4、核定用地图纸质文件和电子文件;标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图（核定用地图由勘察院出具、现实地形图由当地测绘院出具，注意加盖市测绘院章）

5、授权委托书、授权人身份证复印件加盖公章、法人身份证复印件加盖公章.

以划拨方式供地的：

1、建设用地规划许可证申报表（建设工程）

上图所示表格为通用表格

2、核定用地图纸质文件和电子文件；标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图

3、建设项目批准、核准或备案文件（立项批复）

4、涉及占用农用地的提供建设用地预审文件或土地征转文件（这个没提供过、没经验。

.。

）

5、授权委托书、授权人身份证复印件加盖公章、法人身份证复印件加盖公章.

三、办理地点:

当地土地局（规划和国土资源管理局）

四、办理时限:

20个工作日（一般为5个工作日左右）

5、土地供前登记指南

着重解释一下土地供前登记证的分类、作用以及办理指南。

首先,土地供前登记证其实就是代表着这块地的权属属于人民政府的，与其他土地证毫无差别,只不过其所属单位是地区人民政府而已。

其作用就是作为土地供应前的登记,主要适用于项目建设，作为建设用地批准书、划拨决定书的前置手续而办理的.（注意：

土地的供前登记不包括现状补办类）以上属于第一类土地供前登记。

第二类属于土地整理、土地储备的，那么土地供前登记证的权属单位则为土地整理、土地储备单位的，不可用来进行项目建设.

办理指南：

一、办理土地供前登记证的前提条件：

1、取得原土地权属单位的放弃证明。

2、当地政府土地主管部门出具的相关证明文件。

3、办理完成选址意见书。

4、办理完成划拨前土地登记通知书。

（用地预审）

5、完成地籍测绘监管备案。

二、办理要件：

1、土地登记申请书（具体表格由各区县/市房管局提供）

2、申请单位的营业执照、组织机构代码证、法人身份证，以上全部提供复印件加盖申报单位公章，验原件。

3、土地权属来源证明文件。

（土地原所属单位的土地证复印件）

4、土地勘测定界技术报告书。

（由勘察院提供,包含勘测定界表、土地分类面积表等等土地数据）

5、原土地证注销的证明文件。

（由土地原所有单位提供，或当地政府土地部门的相关证明文件）

6、涉及到土地整理、储备的，提供土地整理、储备计划以及政府相关委托、批复文件.

7、涉及土地整理、储备登记时,一并办理原土地权属注销登记，提供土地权利证书、解除合同或收购合同（原件）

8、提供选址意见书（划拨形式供地）或规划条件（出让形式供地），核定用地图（原件,由勘察院出具）

9、经验收的地籍测绘成果（包括测量成果报告、宗地草图及电子文件、宗地位置图、界址表）这里解释一下,地籍测绘成果由勘察院提供,然后拿去当地房管局办理地籍测绘监管，也就是上面说的验收，验收合格后,房管局出具盖监管章的地籍测绘成果，办理时间一般在1—3个工作日之内.

10.法人授权委托书、法人身份证、被授权人身份证复印件（验原件）。

三、办理地点：

当地房管局（现在统称XXX不动产登记中心）

四、办理时间:

20个工作日（这个真是20个工作日,只长不短）

五、注意事项：

办理供前登记证的过程是一个漫长的过程，不要想着有时间就去办，而是要像大爷大妈买理财那样。

一早起顶门直接过去拿号,因为办理供前登记与规划手续不一样，是需要房管局工作人员验完件后自己往系统里录入相关办理要件的，一天只受理一个都有可能。

另外，供前登记证办理完成后,房管局只提供一个加盖了（原件已验）章的供前证复印件，因为土地已经由原权属单位划到当地人民政府了，所以作为证明政府所有的土地证，怎么可能把原件给你呢。

拿到这个复印件之后就可以进行下一步建设用地批准书、划拨决定书的手续办理了。

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6、建设用地批准书、划拨决定书手续办理指南

土地供前登记证的办理（详见土地供前登记指南），它是作为建设用地批准书以及划拨决定书的前置手续，建设用地批准书是作为政府土地主管部门承认该地块作为建设用地的批复，而划拨决定书则是土地以划拨形式供地的证明，它与出让形式供地中的土地合同是相对应的。

以出让形式供地的，办理完成建设用地批准书后就进行下一步土地证的办理了,以划拨形式供地的，在办理完成建设用地批准书与划拨决定书后即可办理土地证。

在出让供地的情况下，只需要办理建设用地批准书即可，在划拨供地的情况下,在办理建设用地批准书的过程中，土地主管部门会同时下发划拨决定书的批复，这里我们分别讲解一下两种供地方式的建设用地批准书办理流程。

以划拨形式供地的建设用地批准书：

一、办理前置条件：

1、完成土地供前登记证办理。

2、完成建设用地规划许可证以及通知书办理。

3、完成设计招标,出具相关规划设计总平图。

二、办理要件:

1、建设用地批准书申请表.（表格从当地政府土地主管部门领取）

2、企业营业执照或行政事业单位组织机构代码证，及法定代表人身份证复印件或法定代表人证明书；申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书和委托代理人身份证（或其他有效证件）复印件。

（这个不用多说了）

3、行审批制的项目，需提交项目立项及可行性研究报告批复文件复印件,其中经济适用住房项目需提供经批准的经济适用住房建设投资计划复印件；实行核准、备案制的项目，需提交核准、备案文件复印件.（这里主要是提供立项批复以及投资计划批复）

4、《建设用地规划许可证》复印件，规划设计成果或经规划部门批准的建设项目总平面布置图复印件。

（办理指南详见建设用地规划许可证办理指南）

5、划拨宗地范围内涉及原国有建设用地的,需提供划拨前确定权属的《房地产权证》复印件；涉及土地转用、征收的，需提供土地转用、征收的批准文件复印件。

（忽略不计）

6、划拨宗地涉及缴纳新增建设用地有偿使用费的，应提供缴费凭证复印件；划拨宗地涉及占用耕地的，需提供耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件复印件。

（忽略不计）

7、有勘测资质的单位出具的勘测定界技术报告书2份、位置示意图1份、划拨宗地平面界限图5份、SHP格式测绘成果电子光盘（测量采用80坐标系、90坐标系各一套）、1：

2000或1：

500现势地形图2份、建设用地规划许可证通知书复印件4份（由勘察院以及测绘院出具，建设用地规划许可证通知书在取得建设用地规划许可证后取得）

以出让形式供地的建设用地批准书：

一、办理前置条件：

1、完成土地供前登记证办理。

2、完成建设用地规划许可证以及通知书办理。

3、完成设计招标，出具相关规划设计总平图.

4、已取得土地合同。

二、办理要件：

1、建设用地批准书申请表。

（表格从当地政府土地主管部门领取）

2、出让合同（原件及复印件）.

3、《建设用地规划许可证》（原件及复印件）及1:

2000或1:

500现势地形图2份

4、出让金票据及契税票据片（发票）。

5、SHP格式测绘成果电子光盘（测量采用90坐标系），此项由当地勘察院提供.

6、授权委托书、被授权人身份证复印件、法人身份证复印件。

7、标明拟建项目用地范围的1:

2000现势地形图2份.

三、办理部门：

当地政府土地主管部门

四、办理时限：

7个工作日左右

办理完成后,下一步就可以进行土地登记（土地证）的办理了.

7、土地证办理指南

作为前期手续中土地的终极手续，不动产权证（土地证）的审批权限在当地房管局（不动产登记中心），土地证手续的办理又叫土地权属登记,也就是企业在土地主管部门登记,该地块权属单位为XXX企业，下面介绍攻略：

一、办理前置条件:

1、取得建设用地批准书。

（详见建设用地批准书、划拨决定书手续办理指南）

2、土地合同签订完成、取得划拨决定书.

3、土地全部缴款完成。

4、取得规划条件通知书（出让）/取得选址意见书（划拨）。

二、办理要件：

1、标识卡（登记地块的位置示意图及基本信息）。

2、登记申请表（当地房管局领取）。

3、出让合同划拨决定书转让合同抵押合同其他权属来源文件。

4、规划条件通知书（出让）、选址意见书（划拨）.（详见建设工程规划条件办理指南、选址意见书办理指南）

5、地籍测绘成果、地籍图、勘界材料、地籍调查报告。

6、土地交付通知书。

（土地主管部门出具）

7、土地款齐款证明、契税完税.证明（发票等其他证明文件）。

8、法人证明书、法人身份证、公司营业执照、公司组织机构代码证。

9、理人委托书、代理人身份证。

三、办理地点:

当地房管局（不动产登记中心）

四、办理时限：

20个工作日

下面对土地手续的办理进行总结:

1、出让土地办理顺序为：

立项→规划条件→土地招牌挂→签订土地出让合同→建设用地规划许可证→土地供前登记证→建设用地批准书→土地证。

2、划拨土地办理顺序为：

立项→选址意见书→建设用地规划许可证→原单位出具放弃证明→办理划拨前土地登记通知书→土地供前登记证→建设用地批准书、划拨决定书→土地证。

8、修建性详细规划办理指南

在《建设工程规划手续概述》中，我们提到过，规划指标是作为项目整体规划的一个临界值，在后续的规划设计与报建中,不允许超过规划指标。

所以修建性详细规划作为规划手续的一部分，也绝对不能超过规划条件的.

根据个人经验，修建性详细规划,主要是针对之前规划条件中的容积率、用地面积、绿地率、建筑密度、建筑限高、水平投影最大范围等一系列规划指标进行细化，在细化的过程中需要当地规划部门组织各配套建设单位对周边配套及能源需求提出相关意见：

如周边配套工程已完成建设，则设计修详规阶段总平图时,应提前与各家单位沟通，保证按照已有市政接驳点/市政场站进行本项目配套建设；如周边配套工程尚未完成建设，则应征求市政配套单位意见，并根据意见对总平面图进行修改，保证在后期建设过程中项目与市政配套相匹配。

（说通俗一些就是他先干完的，我们就去撞他的接驳点；我们先干完的,要通知市政配套公司给咱们在接驳点处留好接驳预留口）

特别注意：

有些市政公司在房建类项目做修建性详细规划时，给出的周边道路标高不一定准确（这里指的是房建先干，道路后修的项目），所以在征求市政公司意见时,一定要落实好将来周边道路以及雨污水井的标高,否则不但设计单位无法进行相关设计，而且如果进行设计，那么设计完成后有可能产生市政雨水倒流进地块内或者市政雨污水倒灌的情况。

能源类的市政接驳点一定要根据当地能源配套公司的要求进行建设，并及时向能源公司进行能源需求申请，以免耽误后期建设.

下面我们来介绍修建性详细规划的办理流程:

一、办理前置条件:

1、取得选址意见书（划拨）或者规划条件通知书（出让）。

2、土地划拨的建设项目需先行取得建设用地规划许可证，土地出让的项目可与建设用地规划许可证一同办理。

二、办理要件:

1、修建性详细规划方案申报表

这里多说几句，设计单位一定要盖单位资质的章,外地设计院需填写备案号.同时，在填写过程中为避免填写错误，可直接发给设计院进行填写。

在规划局网站上录入完成后点击保存并下载之后,会下载到一个钥匙文件，这个记得在进件刻盘过程中一定不要忘记,否则不予进件.

2、核定用地图纸质文件和电子文件；标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图.（这个不用多说，之前解释过很多次，现势地形由测绘提供，核定用地由勘察院提供）

3、涉及国有土地使用权出让的提交土地出让合同；涉及国有土地使用权转让的，提交转让合同,或者直接提供相关证明文件、会议纪要等

4、建设用地大于2万平方米，或者建设用地位置特别重要的建设项目，应当提交修建性详细规划（包括设计说明、现状地形图、规划图和数字报建等）2份，电子文件1份；其他建设项目应当提交总平面设计方案2份，电子文件1份。

（这个不用多说，由设计院提供，大于2万平米占地的报的是修详规，小于2万米的只需要报总平面图）。

5、申报单位（人）委托代理的,提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件修建性详细规划自审表。

这里解释一下修建性详细规划自审表，这个分很多个部门审批，也就是所有部门对这个项目的建设提出的意见和建议，主要包括：

社会局、环保局、道路雨污水配套单位、给水中水配套单位、通信配套单位、燃气配套单位、热力配套单位、电力配套单位等等。

（配套单位主要就是建议红线内与红线外配套接驳点与红线内场站的设置）

三、办理地点：

当地规划主管部门

四、办理时限:

15个工作日

注意事项：

有些地区的规划主管部门会有些其他要求，比如:

修详规需要公示,在地块周边进行公示，需要进行现场实景拍摄人员将周边居民观看公示的照片拍摄下来.一定要清晰，同一个位置不但要把居民拍进去而且还需要将具体位置在项目整体照片中进行体现。

9、建设工程设计方案办理指南

在建设工程规划手续概述（建筑工程）、修建性详细规划办理指南中，我们提到了从规划条件（出让）或选址意见书（划拨）开始，根据规划指标进行逐步的规划深化设计，修建性详细规划是规划条件/选址意见书的下一步手续，这里来简单讲解一下修建性详细规划的下一步深化设计:

建设工程设计方案通知书的办理流程。

一、办理前置条件：

1、修建性详细规划方案以及总平面图审定完成。

2、取得修建性详细规划（占地面积大于2万平米的项目）通知书或总平面图通知书。

二、办理要件:

1、建设工程设计方案申报表（建筑工程）

注意：

本项是需要电子版和纸质版加盖设计院资质章的，电子版在网上申报完成后会下载下来一个压缩包，文件名：

ElectronDeclare，包括前面的修建性详细规划也一样,在里面有一份填写好具体规划参数的申报表，还有一个文件后缀是.dat，这个一定要和盖章扫描的申报表一起刻录进光盘里,否则不予进件。

2、规划总平面图。

要求：

符合之前修建性详细规划的批复。

3、建设工程设计方案。

（方案本册）要求：

里面应附有日照平面图、绿化平面图、各类能源接驳点、红线内能源配套以及场站平面布置、初步的建筑外立面造型等效果图以及各类指标的总平面图。

4、日照分析报告。

要求：

可以由设计院委托（写到设计合同里）或由建设单位直接委托,加盖建设单位公章后扫描刻录进光盘。

5、授权委托书、法人身份证复印件、被授权人身份证复印件。

6、三维电子模型：

3dmax的电子模型.（之前用sketchup模型也进过件.。

。

）

7、现场现状照片。

（这个不用多