深圳观海台项目策划案样本.docx
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深圳观海台项目策划案样本
第一某些：
项目分析
一、项目概况
二、项目优劣势分析
（一）项目优势分析
（二）项目劣势分析
三、项目SWOT分析及相应营销对策
（一）项目SWOT矩阵分析
（二）相应营销对策
第二某些：
项目定位
一、项目目的市场定位
二、项目目的客户群定位
三、项目物业形象定位
第一某些：
项目分析
一、项目概况
观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建商品住宅项目。
现依照关于图文资料及实地调查成果整顿其概况如下：
观海台项目概况一览表
序号
项目
内容
1
地理位置
南山商业文化中心区28号地块
2
占地面积
37415.2M2
3
建筑面积
133218.27M2
4
面积分布
商业面积（5910M2），住宅面积（102450.3M2），
肉菜市场（1500M2），社区服务中心（300M2），托儿所（600M2），居委会（100M2）
5
建筑规模
9栋27座
6
建筑风格
新古典主义
7
建筑构造
住宅某些钢混剪力墙，群楼框架构造
8
建筑类型
小高层、高层结合，一梯2~4户
9
层数
由南向北9、12、18层
10
户数
913户
11
车库及车位
花园式车库，共618个车位
12
户型及面积
2房2厅~5房2厅
面积：
80.61平方米~327.03平方米
13
主导户型
2房2厅、3房2厅、4房2厅
14
主导面积
105~170平方米
15
园林规划
中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16
工程进度
10月15日开工，现已封顶，竣工入伙。
17
周边交通
1）紧邻规划中后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。
2）公交建设落后，附近当前尚无大巴上落站，乘车来回市区非常不便。
3）当前经后海路公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。
18
社区配套
1）周边地区当前配套分布有购物、饮食、教诲、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。
2）依照中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。
19
周边景观
东面：
一览无遗开阔海景；
南面：
近有社区绿化、水景，远有崇高社区规划景观；
西南：
有规划中学校及运动场景观；
北面：
中心区际展览中心景观。
20
周边环境
社区周边当前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
21
会所设施
游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、
二、项目优劣势分析
（一）项目优势分析
根据项目现场和周边环境状况显示，本项目拥有自身某些优势，详细而言，重要有如下几方面：
1、地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区将来将建成21世纪最具当代化气息，深圳最大纯滨海住宅区。
项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。
随着南山区发展、西部通道建设，以及周边地区规划开发不断完善，该区升值潜力将日益显现。
2、濒临深圳湾，海景资源丰富
项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。
是项目独特优势和卖点。
3、崇高滨海大社区初具规模
项目周边已初具规模知名楼盘有：
蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。
这些楼盘优质社区形象进一步人心，在南山以至深圳都具备相称知名度。
崇高滨海社区已初具规模。
这对二次置业者将产生极大吸引力。
4、相对邻近楼盘，本项目位置是社区组团内最佳
本项目东面与海相邻，北面与规划中展览中心一路之隔。
南面是安静崇高住宅社区，道路畅通而不嘈杂，配套齐全而不接近。
视野开阔无遮挡。
在社区组团内位置优势非常明显。
5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜
项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一种巨大四合院，营造了老式亲和力和私家尊贵感觉。
为住户提供了良好交流空间和平台，体现了以人为本规划理念。
将温馨、舒服提高到最高层次。
本项目建筑风格独特，规划以自然为本色中式悠闲庭园。
使生活在本社区住户可以放松心情，陶冶性情。
本项目独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽风景。
6、实用性强、运用率高中式功能性水景园林
当前市场上楼盘园林设计大某些是以满足观赏为主风格性园林，实用性不强，可运用率低。
本项目发展商一改老式作风，为顾客实际利益着想，将社区园林规划成为实用性强功能性园林。
这种体贴入微园林规划将成为本项目独有卖点，获取市场认同。
7、户型构造合理，南北通透，景观优势明显
项目户型设计空间感强，住户活动空间大，功能独立，开放空间与私密空间分离，项目座北向南，因此户型大多南北通透，采光良好。
兼之项目近海，住户将享有清新、干净自然风，这在深圳是比较少见一种优势。
8、“街坊式”会所，利于使用及自由沟通
本项目规划为“街坊式”会所，便于人与人之间沟通及使用。
同步，其“分布式”排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲生活。
是本项目人本主义又一体现。
9、花园式半地下车库，阳光车道，自然为本，体贴入微
本项目将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层设计手法。
在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同步，重点塑造出入阳光车道。
进入车库如入花园，充分关怀住户感受。
将以人为本自然主义进行究竟。
10、知名管理公司，完善、快捷家居智能化管理
项目由戴德梁行做物业管理顾问。
在物管方面倍添信心。
同步，社区智能化设施非常完善，使住户安心舒服。
同步，网络化管理平台，业主“一卡通”，以及家居化生活服务均有效地增长了项目附加值。
11、发展商实力雄厚，房地产开发经验丰富
本项目发展商——中建蛇口发展有限公司，有近年房地产开发经验，开发物业遍及国内各大都市。
曾成功开发物业有：
蛇口知名标志性建筑之一，集写字楼、住宅、为一体综合性物业——蛇口海景广场；锦隆花园；武汉三阳广场；上海浦东社区等，在深圳市享有较高知名度。
（二）项目劣势分析
由于种种客观因素，本项目也存在局限性之处，详细有如下几点：
1、社区配套未成熟
周边社区配套未完善，当前已有购物、饮食和娱乐设施分布零散且距观海台较远，住户寻常购物、娱乐、饮食不以便。
2、人气未旺，居住氛围不浓
由于片区开发时间短，当前本项目周边已建成住宅物业不多，项目周边临近多为工地，片区内人气未旺，浓厚居住氛围尚未形成，容易给客户带来心理障碍，影响销售。
3、道路未通，公交落后，乘车不便
虽然规划中有发达交通路网，但实地调查发现，当前本项目所在片区附近道路所有都未开通，行车、行人均无法到达。
同步，项目周边一带公共交通建设落后，出入市区非常不便。
4、同期新推楼盘多，市场竞争激烈
片区附近预测开售期相近楼盘有长城后海社区、漾日湾畔、中海深圳湾花园、中海阳光棕榈园二期、南方玫瑰花园等，这些项目发展商都是实力雄厚、品牌知名度高地产强手；再加上深圳市今年新盘供应量明显增大，本项目必然会晤临激烈市场竞争。
5、周边紧邻尾盘多，大盘多，价格竞争及品牌竞争压力大
周边当前在售楼盘有创世纪滨海花园、西海湾花园、保利城、青春家园等，其皆为尾盘，本项目必将面临它们降价竞争压力；同步，蔚蓝海岸、招商海月等大盘导致品牌优势也对观海台形成较大竞争。
6、某些单位正西正东，推售阻力大
从现场状况可知，本项目西边某些单位客厅及主人房所有朝西，西晒强烈。
这某些单位在销售上会遇到较大困难。
7、户型面积偏大，不符当前实际市场需求
据项目图文资料显示，观海台户型面积分布为2房2厅85M2左右、3房2厅110M2左右、4房2厅140M2左右及大户型170M2左右，小3房2厅95M2左右，这与当前深圳市场对户型面积需求（2房~3房~4房，面积为70~100~120平方米）均有一定差距，本项目单位将面临市场有效需求局限性严峻压力。
8、无口岸、地铁优势，跨海大桥为潮流早，缺少外销卖点
港人在深置业大多选取口岸、地铁地带物业，本项目所在片区当前并不为港人所熟悉，又无临近地铁、口岸优势、西部跨海大桥卖点当前为潮流早。
相对市区而言，本项目位置较偏，特别距离口岸、地铁较远，外销机会较微。
三、项目SWOT分析及相应营销对策
（一）项目SWOT矩阵分析：
S（Strength优势）
1、新古典建筑风格，外观典雅；
2、处南山文化中心区最优地带；
3、海景优势；
4、中式庭院，主题鲜明，区内仅有；
5、功能性会所，阳光车道，景观车库，以人为本；
网络化管理，家居化服务。
W（Weakness劣势）
1、无口岸、地铁优势；
2、周边社区配套尚未完善；
3、道路未通；
4、公共交通落后，乘车不便；
5、未形成居住大社区环境，周边居住氛围不浓，人气未旺；
6、某些单位朝向差；
7、主导户型面积偏大；
O（Opportunity机会）
1、宏观经济回稳向好；
2、加入WTO刺激楼市，楼市有效需求逐渐回升；
3、置业投资概念又有昂首；
4、房改政策影响日益深远，二次置业人士增长；
5、南山文化中心区不断发展完善；
6、都市西移，特区内开发重心移至南山；
7、西部跨海大桥即将兴建；
8、后海滨路、创业北路、环南路、环东路开通，交通改进。
T（Threat威胁）
1、紧邻某些楼盘为尾盘，有价格竞争压力；
2、周边同期开售楼盘多，竞争激烈；
3、后海片区海景概念楼盘多、影响大，瓜分市场份额，争夺有效购买力；
4、当前楼盘空置压力大，新推楼盘供应量上升，整体市场竞争更趋激烈。
（二）相应营销对策：
综合前面SWOT分析，提出相应针对性营销方略如下：
1、针对“S（优势）+W（劣势）组合”对策：
在项目包装、宣传、推售时要灵活运用整合营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消除或转化项目劣势，力求达到扬长避短，优化项目整体质素，切准市场机会点，实现销售目的。
Ø针对项目所处位置相对较偏劣势
对策：
加强对周边海景正面宣传，并结适当度后海湾畔崇高住宅进行宣传引导，同步提出本项目“市区位置，永久海景”环境卖点，以有效宣传沟通引导客户消费意向，化劣势为优势。
Ø对于周边社区配套未成熟、公交落后、人气未旺等方面局限性
对策：
一方面增设有针对性住户服务项目，如会所文体娱乐设施、导购专车、家居服务等弥补局限性；另一方面在宣传和推售时，对该片区将来发展蓝图进行前瞻性描绘和推介，如政府对南山文化中心区总体规划方向、当前开发进度、都市西移倾向、周边将来商业与人居环境优势等等，提出“南山文化中心区，居住前景大社区”概念，以求解除客户忧虑，转移她们对社区配套现状不完善负面注意。
Ø针对某些单位方向朝西状况
对策：
可考虑对环东路进行同社区园林风格相似绿化包装，在景观上创造优势，力求消除客户心理障碍；此外对该某些单位可考虑送全屋基本装修，吸引一次置业客户或投资客户购买，促成销售。
Ø针对主导户型面积偏大状况
对策:
当前市场上大面积户型滞销主线因素是由于该类户型总价高，本项目在定价时已充分结识到这一点，将不同质素户型单位面积售价定在不同价格水平上，将目的客户群再细分，使其尽量贴近目的客户能承受总体价格水平；同步采用灵活轻松付款方式，如5%首期，30年银行按揭等，尽量减轻客户资金压力，相信可以扩大和发掘该类户型有效需求。
此外，在营销推介时，应集中诉求力量，整合运用有效媒体组合、促销工具和推介手段，对主导户型进行有针对性宣传和推介，针对户型特点，力求将其包装成身份、品位、舒服象征，诱发客户对主导户型购买欲望，有效激活市场潜在需求，努力扩大购买者层面，弥补该类户型市场有效需求局限性缺陷。
2、针对“S（优势）+O（机会）组合”对策：
将本项目优势与机会点有机结合，借机会点彰显项目优势。
Ø借宏观经济回稳向好、中华人民共和国加入WTO刺激搂市有效需求等机会点，多作正面引导软性广告宣传，引导客户购买。
Ø在进行有效宣传、推介既有优势同步，还应运用客户置业投资比例上升趋势，制定灵活定价方略和优惠付款办法，减轻客户资金压力，增长成交几率。
Ø海景是本项目绝对优势。
依照“景观提高楼盘价值”概念，在进行营销推广时，可整合运用有效媒体组合、促销工具和推介手段，集中诉求力量，对永续无遮挡海景进行渲染和推介，突出项目重要景观优势，锁定项目目的客户群。
Ø借南山文化中心区规划和发展进程日趋成熟机会点，在宣传和推介时对片区将来规划和发展前景作正面宣传简介，使买家切实感受到本项目规划前景优越，刺激购买欲望。
Ø依照当前有效需求逐渐回升机会点，分析当前市场需求特性，把握目的客户需求脉搏，依照目的客户详细需求，有针对性地优化项目自身质素，例如，依照当前客户对品质、会所服务、园林规划等方面需求，宣传相应物业设施配备，全力增长物业长处和长处，吸引购买。
Ø运用西部跨海大桥即将兴建，深港联系加强利好消息。
在物业升值方面做方向性引导。
吸引投资客及外销客户。
3、针对“S（优势）+T（威胁）组合”对策：
整合本项目优势，分析市场有效需求特性和本项目客观威胁来源，切准市场机会点，规避客观威胁，扬长避短，化不利为有利。
Ø本项目重要威胁来自众多楼盘竞争。
对此，在整合传播时须坚持运用独特广告方略进行广告诉求和宣传推介，强调本项目独有优势和独特风格，避免本项目沉没在茫茫楼盘海洋之中。
在物业包装、市场定位、销售推广过程中紧扣本项目独特优势和卖点进行整合营销传播，将本项目与其她竞争对手明显区隔开来，吸引目的客户，实现良好销售。
Ø针对紧邻楼盘也许降价竞争威胁，在整合项目优势同步，另一方面要坚持加强和优化工程管理，控制成本，努力发掘和提高资金实际使用效率，尽量争取价格回旋空间，为灵活实行定价方略奠定坚实经济基本。
第二某些：
项目定位
一、项目目的市场定位
从市场区域来看，当前深圳物业所面对市场面重要有内销市场（重要指深圳本地）和外销市场（重要指香港）两大块。
就观海台而言，面对深圳本地市场是毋庸置疑了。
下面就针对本项目自身因素进行市场定位分析，以期有效区隔次要市场，锁定目的市场，提高营销效率。
（一）本项目物业自身因素分析
Ø从位置角度来看，本项目不具备外销地区优势
观海台项目所在地相对市中心、口岸地带来说，位置相对较偏；并且由于东区开发时间较短，当前社区不成熟，公交状况落后，又无地铁之便，西部跨海大桥预测建成通车，为时较远。
对港人来说，本片区属较为陌生地带，因而，不具备外销优势。
Ø本项目户型及户型面积设立，不具备外销优势
依照关于图文资料简介，观海台户型分布为大2房2厅、3房2厅，主导面积为85—110平方米（占所有住宅面积62%），结合深圳当前外销市场主导户型面积需求（3房，面积70—100平方米）分析比较可知，观海台户型设立与港人在深置业目的户型很不吻合。
Ø存在少量外销也许
当前，24小时通关大市场状况吸引港人来深置业，连接深港西部跨海大桥建成之后将会吸引更多港人选取海景秀丽后海片区。
同步，蛇口是外资公司人员汇集地方。
本项目为海景住宅，近海景观优势明显，对港人将产生一定吸引力。
可考虑以一定宣传媒介（如广东买楼王为主）进行外销整合推广。
小结：
鉴于以上分析，本项目不具备外销优势，虽不排除有某些港人因景观优势会购买本项目少量小户型单位（二房、三房）也许性，但总体而言，本项目是以内销市场为主。
（二）内销市场细分
作为内销市场深圳本地市场，从地区范畴来分重要分为南山、福田、罗湖三个片区。
就观海台详细状况，分析如下：
Ø地区决定：
本项目地处南山文化中心区，由于人们均倾向于购买与自己工作地点、寻常生活地点较近物业。
因而，从地区角度分析，以南山片区客户为主，重要集中在后海、南油、科技园三大片区，南山其他片区也有小某些客户。
Ø海景优势：
近年来，后海片区海景住宅崛起，呼应者众。
由于本项目地理位置优越，海景优势明显，福田、罗湖区某些追求优质生活有车族将会放弃市区喧嚣，选取后海。
选取本项目。
Ø价格优势：
南山区商品住宅价格比福田、罗湖区为低，本项目也有某些小户型单位占据价格优势，相信会吸引一某些其他两个区域客户。
目的市场定位结论：
综上所述，由于考虑到本项目地理位置、周边交通、价格因素和物业质素等诸多方面局限，并结合深港置业者消费差别性分析，以及对现时深港两地房地产市场状况判断，预测本项目以内销为主，特别是南山区市场，并据此建议本项目目的市场定位为：
以内销为主，外销为辅
以南山区为主，福田、罗湖为辅
二、项目目的客户群定位
（一）内销市场目的客户定位
1、内销客户购买行为特性分析
Ø对深圳市各片区地理位置、周边环境、配套设施状况相称熟悉；
Ø理解深圳住宅大体价格水平及房地产市场价格变化行情；
Ø面对众多房源，在考虑与否认购过程中，会对欲认购物业进行货比三家、重复比较，购买行为较为理智，下定速度较慢；
Ø对物业单价反映较为敏感；
Ø能极其以便地从报纸、电视等各类传媒获得房地产信息资源，但人们对广告信息抱一定质疑态度。
对于内销客户来说，实地楼盘考察更能影响其购买决策，故项目售楼处及示范单位装修设计水平将对销售进度有很大限度影响。
2、内销客户群细分
内销客户群细分为：
实际用家、投资客户
实际用家：
这里实际用家含义指购房目为实际需要，自住或给亲人住或养老渡假等；购房绝非一时冲动，而是始终在市场上找寻适当房屋。
考虑因素比较多。
特性
★注重价格水平
购房款项对绝大多数置业者而言是一笔不菲支出，故价格是大多数置业者择房时考虑首要条件。
作为实际需要基本上用家，均有既定买房预算安排，其中大某些客户会不断地收集资料，进行比较，对市场价格信息尤为敏感。
★追求价廉物美
从位置、采光、朝向、户型，到装修原则、配套设施，凡居家实际有关因素，每个用家都会仔细比较斟酌，且有着不同主观上喜好，但共同原则都是“价廉物美”、“质量保证”与“真实可靠”。
★偏向购买优质楼花
实际用家出于对价格考虑，乐意购买优质楼花，超过一年中远期楼花用家普遍比较抗拒。
据调查资料显示，超过六成用家倾向于选取优质楼花。
当前来说，实力雄厚发展商有助于增强用家购买楼花信心。
投资客户：
这里投资者含义指购买目并非自住，而是在于看好物业前景，打算作长线收租，或将来入伙后来企望楼价升值而购房。
特性：
★宏观投资环境与否乐观，与否呈利好局面
宏观经济走势，经常左右投资者消费和投资决策，当人们对宏观经济前景持乐观态度时，消费与投资活动会相应活跃，投资市场风险也会相应减少；当人们对经济前景不乐观时，消费和投资也会相应持谨慎态度，消费和投资机会也会相应减少。
★注重物业升值潜力
物业位处区位成熟度高黄金地段，配套设施完善，会所舒服，视野开扬、饱览美景楼宇；或规划超前、当前价位较低、有较强发展潜力区域，普通具备较高升值潜力，最受投资者青睐。
★关怀物业升值率或租金回报率
绝大某些投资者都要在确信所投资物业具备十分良好租售前景后，才会贯彻购买意愿。
高租金回报不但可以抵消贷款利率利息承担，并且亦成为长线投资增值途径。
★控制前期投入成本
投资者往往注重控制前期投入资金，宁愿多付利息，选取按揭付款，而不肯将太多资金积压在个别项目上。
因此，相对更加灵活付款方式、较大年限按揭，都是吸引投资者目光卖点。
小结：
基于以上分析，结合本项目各条件因素及市场环境，预测本项目之客户以实际用家为主，投资者只占较小比例。
同步，以为本项目小户型（2房2厅），单靠实际用家消化，会直接导致销售期延长，对项目销售不利，建议小户型所有包装修出售，吸引投资客购买放租，加快销售速度，缩短销售期，实现销售目的。
3、内销目的客户定位
综合以上分析和本项目自身特点，拟定内销目的客户细分为：
目的一：
二次置业人士
目的所在区域：
关内为主，少量关外换房人士
目的细分：
Ø有一定资历，收入水平较高中层管理人员
这某些客户占深圳房地产市场客户总量28.5%左右，构成深圳二次置业群体主力军。
她们有较高且稳定收入，属社会精英人士，向往并且极有机会向上发展，与社会顶级人士看齐。
可以说，居所也是她们追求一种重要目的，她们对物业档次和品位相称注重，同步也强调物业将来升值潜力。
普通而言，她们会选取档次与其身份相配并且价格实惠物业，属于理性型客户群体。
Ø自由职业者、私营公司小老板
这某些客户占深圳房地产市场客户总量17.7%左右，大多为二次或以上置业人士，是中大户型推广对象；这某些客户有自己事业基本，在社会上已闯出自己一片天地，她们深知创业艰难，对消费和投资极为谨慎，购房时同样会非常谨慎，精打细算，多方比较，力求物超所值，价格是影响她们购买决策最重要因素之一。
Ø公司高档管理阶层或金融证券界从业人员
这某些客户大多为二次或以上置业人士，占客户总量7.4%左右，她们来深圳已有近年，有丰厚经济积累及收入来源，社会地位较高。
她们对家居品味和档次规定较高，力求体现她们与众不同成功形象和身份地位，是中大户型推广对象。
买楼时她们更多是凭心理感觉，注重物业形象定位、设计格调与否与其身份、品味相称，价格因素反而不是她们考虑第一因素。
Ø政府机关人员或有积蓄公务员
这某些客户介于普通白领阶层和中高层管理人员之间，普通收入稳定但不算很高。
受房改政策影响，她们身受冲击最大，购房欲望也相对较为强烈，由于政府有微利房向她们供应，有住房公积金扶持，因此她们选取面也相对较宽，对市面推出楼盘往往持向往和观望态度。
价格和付款条件是影响她们购买最重要因素，当价格适合，付款条件轻松，她们普通会选取提前开支。
对她们而言，付款条件轻松与否，是影响购买决定因素。
Ø南山区原住居民
这某些客户在南山区已有自己住宅，土生土长，习惯本区生活环境，有优厚积蓄。
她们再次置业重要因素一是被优质社区住宅环境吸引，换房自住；二是选取有升值潜力住宅，买房投资。
这某些客户购买面较宽，大多受市场引导较强，手中有较多资金，对与否按揭供楼规定不高。
目的二：
初次置业人士
目的所在区域：
南山、福田为主，罗湖区少量
目的细分：
Ø在科技园区上班年轻IT人士
这某些客户群体是南山当前置业群体最重要构成某些。
由于经济基本局限，这某些客户倾向于购买总价较低中小户型。
这某些客户平均文化限度高，平均年龄较小，对社区环静很看重，但愿享有较高质量生活。
Ø福田、罗湖上班年轻工薪族
这某些初次置业者，是由于南山物业价格低于市区而乐旨在南山置业。
不需要太多社区配套设施，但对项目所在区域配套及发展前景交注重；但愿发展商提供装修套餐服务。
乐意选取轻松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入实现买楼、供楼。
小结：
依照以上对内销目的客户群分析，并结合本项目实际质素和定位考虑，以为：
置业者以二次置业者为主，一次置业者为辅
本项目内销目的客户由主至次，依次排列如下：
1、有一定资历，收入水平较高中层管理人员
2、公司高档管理阶层或金融证券界从业人员
3、个体户、私营公司小老板
4、政府机关人员或有积蓄公务员
5、南山区原住居民
6、普通职工，有一定购房储蓄中档收入白领阶层
（二）外销市场目的客户定位
1、购买特性分析
Ø对深圳市各片区地理位置、周边环境、配套设施状况不熟悉；
Ø不理解深圳住宅大体价格水平及房地产市场价格变化行情；
Ø在考虑与否认购过程中，受宣传资料引导较强，购买行为较为冲动，下定速度较快；
Ø对物业总价反映较为敏感，心目中已有可承受价格；
Ø对于外销客户来说，实地楼盘考察亦是影响其决策购买核心，故项目售楼处及示范单位装修设计水
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