惠州市区住房建设规划说明书0528.docx

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惠州市区住房建设规划说明书0528

惠州市区住房建设规划

（2010-2012）

说明书

惠州市住房和城乡规划建设局

广东省城乡规划设计研究院

广东省城市发展研究中心

二〇一〇年五月

目录

第一章研究概述1

一、研究背景1

二、规划范围及规划期限2

三、规划依据3

四、指导思想3

五、规划原则4

六、项目技术路线5

第二章住房建设现状6

一、经济发展与城市建设概况6

二、住房发展特征7

三、廉租住房、经济适用住房发展特征12

四、公共租赁住房、限价住房发展特征12

五、中低价位、中小套型住房发展特征12

六、土地供应及储备特征13

第三章住房建设规划15

一、发展趋势15

二、住房建设总量目标15

三、廉租住房建设目标18

四、经济适用住房建设目标21

五、公共租赁住房建设目标23

六、限价住房建设目标24

七、中低价位、中小套型普通商品住房建设目标26

第四章住房建设用地规划27

一、居住用地供应27

二、廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房用地供应27

三、限价商品住房建设用地供应28

四、中低价位、中小套型商品住房用地供应28

第五章分区供应计划29

一、总体思路29

二、分区建设指引29

第六章年度供应计划32

一、总体思路32

二、年度供应计划32

第七章地块指标控制35

第八章配套政策36

一、加大住房保障力度，逐步健全多层次的住房保障体系36

二、加强住房市场调控，建立健全房地产价格政策体系37

三、强化住房建设管理，引导新的居住生活方式38

第九章保障措施40

一、规范规划管理40

二、发挥年度实施计划的调控作用40

三、建立规划实施跟踪机制40

四、落实规划实施的责任40

五、加强规划的信息化建设41

六、完善规划公共参与和社会监督机制41

第一章研究概述

一、研究背景

（一）国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求各地编制2010-2012年住房建设规划

国务院办公厅于1月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求”。

（二）广东加快宜居城乡建设，重点关注保障性住房建设

广东加快建设宜居城乡，推动扩内需促增长，重点抓好公共交通系统及重点新区建设、城中村及“三旧”改造、垃圾及污水处理设施建设、保障性住房及社会保障系统建设、区域绿道及绿色开敞空间建设、步行系统及滨水空间建设、“万村百镇”整治等推动宜居城乡建设的7大领域。

保障性住房作为其中的一项重要内容，需要住房建设规划指导其建设。

（三）广东推进“三旧改造”，破解建设用地不足难题，为住宅建设提供新的用地来源

《广东省委广东省人民政府关于实施扩大内需战略的决定》提出，“加快推进旧城镇、旧厂房和旧村庄改造。

遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，推进“三旧”改造，建设宜居宜业城乡。

2010年,全省启动100条城中村改造和21个旧城镇改造示范点；到2012年，完成200条城中村和21个旧城镇改造”。

通过产业改造促进产业转型、城市转型和环境再造，破解建设用地指标不足难题。

住宅建设将作为“三旧”改造的其中一种重要改造方向，编制住房建设规划有利于住房建设与三旧改造工作的结合。

二、规划范围及规划期限

（一）规划范围

本次住房规划范围包括惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区（下称“大亚湾区”）及仲恺高新技术产业开发区（下称“仲恺高新区”），总用地面积2672.3平方公里。

（二）规划期限

本次住房规划的规划期限为2010-2012年。

在规划期限内，凡在规划范围内安排住宅用地和进行住房建设应符合本规划。

三、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）

3、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）

4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）

5、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）

6、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）

7、《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（粤府办[2010]7号）

8、《加快建设宜居城乡推动扩内需促增长》（广东省住房和城乡建设厅工作报告）

9、《惠州市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）

10、《惠州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》

11、《惠州市2009-2011年城镇住房保障规划》

12、《惠州市城市住房建设规划（2008-2012）》

13、惠州市区各项分区规划、控制性详细规划

四、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，以人为本，按照全面建设小康社会和构建和谐社会的整体目标和要求，把解决城市不同收入层次家庭住房作为住房制度改革的重要内容，强化政府在住房保障方面的社会公共服务职能。

五、规划原则

（一）总量控制，区域平衡。

以实现住房供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为目标，促进惠州市区住房建设和谐稳定发展。

（二）合理引导，统筹兼顾。

按照国家政策要求引导市区房地产市场健康发展，合理确定各类住房的建设规模，结合“三旧”改造科学引导住宅用地布局，促进已出让住宅用地的开发，保证惠州市区住房供应。

（三）优先保证保障性住房建设需求。

充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，在空间上合理安排廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，改善中低收入群众的生活环境。

六、项目技术路线

第二章住房建设现状

一、经济发展与城市建设概况

（一）经济发展迅速，城市居民生活水平稳步提高

惠州市国民经济及社会发展迅速，至2009年，国内生产总值达1410亿元，人均国内生产总值达35710元，城市居民人均可支配收入达21278元（详见表1）。

表1惠州市国民经济现状

指标

2006年

2007年

2008年

2009年

总值

增幅

总值

增幅

总值

增幅

总值

增幅

GDP总量

934.96（亿元）

16.6%

1104.98（亿元）

17.4%

1290.4（亿元）

11.5%

1410（亿元）

13.2%

人均GDP

25043（元）

14.6%

28945（元）

14.8%

33077（元）

9.1%

35710（元）

11.8%

城市居民人均可支配收入

15991（元）

7.4%

17310（元）

8.2%

19481（元）

12.5%

21278（元）

9.2%

注：

数据来源于惠州市统计局。

（二）城市建设用地规模增幅趋缓

截止2009年底，惠州市区城市建设用地规模为158.93平方公里，比2006年增加了65.42平方公里。

历年的增幅分别为31.58、20.88、12.96平方公里，增幅逐年放缓（详见表2）。

表2惠州市区建设用地与居住用地现状注

项目

各区

2006年

2007年

2008年

2009年

规划范围现状城市建设用地面积（平方公里）

惠城区

93.51

68.13

125.09

82

145.97

83.7

158.93

惠阳区

39.94

40.1

47.3

大亚湾区

17.02

23.87

27.93

规划范围现状城市居住用地面积（平方公里）

惠城区

--

27.09

42.65

29.78

49.28

30.49

53.69

惠阳区

11.36

12.5

14.9

大亚湾区

4.2

7

8.3

注：

数据来源于惠州市统计局，不含独立镇建设用地。

（三）居住用地占城市建设用地的比例约为33%

居住用地占城市建设用地的比例较为平稳，2008、2009年居住用地所占比例均为33%。

从增幅上看，2008年，2009年新增居住用地面积分别为6.63、4.41平方公里，年均增长5.5平方公里，新增居住用地占新增建设用地的比例为32.5%。

二、住房发展特征

（一）2009年底惠州市区住房建筑面积总量约为6600万平方米，2008-2009年年均新增住房建筑面积为350万平方米

依据《惠州市城市住房建设规划（2008-2012）》，2007年底惠州市区住房建筑面积总量为5959万平方米。

依据惠州市统计局资料，2008年和2009年惠州市区新增住房建筑面积分别为235万平方米和466万平方米。

2009年底惠州市区的住房建筑面积总量=2007年底惠州市区的住房建筑面积总量+2008年新增住房建筑面积+2009年新增住房建筑面积=5959+235+466=6660万平方米。

（二）2008-2009年商品住房年均销售面积约为318万平方米（详见表3）。

表3惠州市区住房发展现状

年份

建设

竣工面积

（平方米）

销售面积

（平方米）

空置面积

（平方米）

新开工面积

（平方米）

施工面积

（平方米）

2006年

——

4896456

1041375

2077459

406673

2007年

4067010

8894658

1387498

3040107

223009

2008年

3787801

12986936

1125865

2130930

269402

2009年

3556200

15383400

3477900

4372587

714833

注：

数据来源于惠州市统计局。

（三）本地与外地住房消费比例为7.3：

2.7

惠州市区的住房需求分为本地需求和外地需求。

本地需求为惠州市区常住人口和外来暂住人口的住房需求。

外地需求为本地需求以外的其他需求，主要为香港、深圳、广州、东莞等周边城市及惠东县、龙门县、博罗县等县城居民在惠州市区的购房需求。

1、本地住房需求分析

2008-2009年，惠州市区新增住房建筑面积701万平方米。

其中，新增本地住房需求=（2009年底常住人口住宅建筑面积+2009年底外来暂住人口住宅建筑面积）－（2007年底常住人口住宅建筑面积+2007年底外来暂住人口住宅建筑面积）。

根据统计局提供数据，2009年底惠州市区的常住人口数量为182.29万人，外来暂住人口为46.9万人，2007年底常住人口为176.83万人，外来暂住人口48.23万人。

2009年底人均住房建筑面积31.37平方米，2007年底人均住房建筑面积29.33平方米。

外来暂住人口人均住房建筑面积按廉租房标准15平方米/人计算，则：

惠州市2008至2009年的新增本地住房需求为512万平方米，年均256万平方米。

2、外地住房需求分析

2008至2009年新增外地住房需求=2008至2009年新增住房需求－2008至2009年新增本地住房需求=701－512=189万平方米。

年均94.5万平方米。

3、本地需求与外地需求之比

本地与外地住房需求比例等于256比94.5等于7.3：

2.7。

（四）商品住宅空置率处合理区间，房地产市场属良性发展状态

商品住宅空置率是判断房地产市场发展健康与否的重要指标。

本规划采用目前国内常用的两种方法对近两年惠州市区房地产市场发展状况进行评价。

1、方法一：

商品住宅空置率=报告期商品住宅空置面积÷（报告期可供销售＋出租的商品住宅面积）注

报告期商品住宅空置面积与我国《房地产开发统计报表制度》的定义一致，是“以前年度竣工和本期竣工”的多年累积；可供销售、出租的商品住宅面积包括两部分，即上一年商品住宅空置面积加上当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。

按此方法计算，商品住宅空置率分为五档：

0-14%之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；15%-30%之间，空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；31%-40%之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；41%-50%之间，产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

根据此方法计算，若不考虑不可销售的面积，则惠州市近两年的商品住宅空置率分别为：

2008年商品住宅空置率=269402÷（223009+1125865）=19.97%，即在15%-30%之间，属良性发展；2009年商品住宅空置率=714833÷（269402+3477900）=19.08%，即在15%-30%之间，属良性发展。

因此，惠州市区2008年、2009年的商品住宅空置率分别为19.97%和19.08%，属于良性发展状态。

2、方法二：

商品住宅空置率＝报告期末商品住宅空置量÷近三年商品住宅可供应量注

按此方法计算，商品住宅空置率分为四档：

低于5%为空置不足区；5%-14%为空置合理区；14%-20%之间为空置危险区；20%以上为空置积压区。

根据此方法计算，若不考虑不可销售的面积，则惠州市近两年的商品住宅空置率分别为：

2008年商品住宅空置率=269402÷（1041375+1387498+1125865）=7.58%，即在5%-14%之间为空置合理区；2009年商品住宅空置率=714833÷（1387498+1125865+3477900）=11.93%，即在5%-14%之间为空置合理区。

因此，惠州市区2008年、2009年的商品住宅空置率分别为7.58%和11.93%，处于空置合理区。

综上分析，2008-2009年惠州市区商品住宅空置率处于空置合理区间，属良性发展状态。

（五）商品住房预售面积和批建面积比例稳定

2008年和2009年，惠州市区已发预售证的建筑面积占已发建设工程规划许可证的建筑面积的比例分别为66.38%和65.49%，两者之间的比例关系保持稳定。

表42008-2009年惠州市区商品住房批建、预售情况

类型

2008年

2009年

已发建设工程规划许可证的建筑面积（万平方米）

452.75

527.70

已发预售证的建筑面积（万平方米）

300.55

345.58

注：

数据来源于惠州市房产管理局。

（六）商品住房价格稳定

从商品住房价格上看，2007年至2009年，商品住房销售价格涨幅维持在5%左右，房地产市场平稳健康发展。

表52007-2009年商品住房销售价格情况（单位：

元/平方米）

各区

2007年

2008年

2009年

惠城区

4447

4598

4537

惠阳区

3109

3662

4237

大亚湾区

3315

3662

4073

合计

3985

4358

4404

注：

数据来源于惠州市房产管理局。

三、廉租住房、经济适用住房发展特征

惠州市区现有廉租住房345套，建筑面积19320平方米。

其中惠城区的惠泽南苑120套，已租115套；亚婆田小区87套，已租78套；大亚湾经济技术开发区龙光金湾花园138套，正在组织配租。

惠州市区现有经济适用住房553套，建筑面积40663平方米。

其中，惠城区的亚婆田小区291套，已供应291套；大亚湾经济技术开发区龙光金湾花园262套，正在组织供应。

四、公共租赁住房、限价住房发展特征

惠州市区目前无公共租赁住房和限价住房。

惠州市区有针对新调入市政府机关无房住的公务员和近几年引进的高层次并具有研究生以上学历的人才的政策性保障住户房。

该类住房现有建筑面积为16489平方米，保障户数为432户。

五、中低价位、中小套型住房发展特征

中低价位、中小套型住房比例结构平稳。

建筑面积90平方米以下的商品住房套型比例占40%~50%左右，建筑面积90平方米以上的商品住房套数占50%~60%左右（详见表6）。

2006年90平方米以下的住房所占比例仅占34.6%，通过近几年的引导，2009年90平方米以下所占比例提高到43.9%，但与国家的政策还有一定差距，居民的住房需求仍以90-144平方米户型为主。

表62006-2009年惠州市区预售登记备案的商品住房套型结构表

指标

2006年

2007年

2008年

2009年

总套数

23098

31425

19313

45939

90平方米以下（套）

7998

13054

10221

20153

所占比例（%）

34.6

41.5

52.9

43.9

90平方米以上（套）

15100

18371

9092

25786

所占比例（%）

65.4

58.5

47.1

56.1

90-144平方米（套）

10789

11551

6190

15166

所占比例（%）

46.7

36.8

32.1

33

注：

数据来源于惠州市房产管理局。

六、土地供应及储备特征

（一）商住用地供应规模趋于稳定

2007年至2009年，受国家宏观经济调整政策的影响，惠州市区商住用地供应总量由2006年的601.47公顷减少到2009年的294.13公顷。

经过近三年的调整，土地供应逐渐趋于稳定。

表7惠州市区历年商住用地供应情况统计（单位：

公顷）

项目

2006年

2007年

2008年

2009年

供应规模

601.47

736.69

263.63

294.13

注：

数据来源于惠州市国土资源局

（二）保障性住房用地供应逐渐增加

惠州市区廉租住房、经济适用住房等保障性住房用地供应逐渐增加，低收入住房困难家庭的居住条件逐渐改善。

2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知》出台后，惠州市区加大保障性住房用地的安排。

目前，规划范围内在建的保障性住房用地共73796平方米，是已建保障性住房用地面积的两倍。

（三）2010年土地储备和居住用地供应能满足市场需求

根据惠州市国土部门提供的资料显示，2010年惠州市区土地储备1406公顷。

结合“三旧”改造政策逐步贯彻实施，惠州市土地储备和居住用地供应能满足当前住房市场需求。

第三章住房建设规划

一、发展趋势

随着惠州市区城镇化水平和质量持续提高，住房需求将持续增长；住房保障标准逐步提升，住房保障覆盖面逐渐扩大，住房保障需求扩大；随着区域交通日益便利，区域房地产市场日趋成型，外地购房需求同步提高。

二、住房建设总量目标

（一）2012年人口总量预测：

常住人口195万人，外来暂住人口50万人

1、常住人口预测

（1）方法一：

模型法

根据历年惠州统计年鉴提供的惠州市惠城区、惠阳区及大亚湾区2003年至2008年末常住人口数据，建立模型为：

y=3.6709x-7191.2，R2=0.9901，根据模型预测，规划区2010年常住人口为187.31万人，2012年常住人口为194.65万人。

（2）方法二：

趋势外推法

根据历年惠州统计年鉴数据，惠州市惠城区、惠阳区及大亚湾区2003年至2009年常住人口的年均增长率为2.2%，依趋势外推，2012年规划范围内的常住人口为196.04万人。

综合上述两种方法，预测2012年惠州市区规划范围内常住人口为195万人。

2、外来暂住人口预测

根据历年惠州统计年鉴数据，2003至2008年规划范围内外来暂住人口数量在40-50万之间上下波动。

按最高值预测2012年外暂住人口为50万人。

（二）2010至2012年新增住房需求

1、2010至2012年惠州市区新增本地住房需求

（1）2012年惠州市人均住房建筑面积35平方米

根据惠州市的发展规划，惠州2011年将实现宽裕型小康。

根据建设部《中国全面小康社会的居住目标研究》报告，预测2020年人均住房建筑面积为36平方米，而这一推测的参考依据是世界发达国家20世纪90年代的人均建筑面积为35-45平方米。

2009年底，惠州市区人均住房建筑面积为31.37平方米，结合惠州市区近年来人均住房建筑面积每年增加约1平方米的发展速度推算，2012年，惠州市区人均住房建筑面积为35平方米。

（2）2012年惠州市区常住人口住房建筑面积：

6825万平方米

常住人口住房建筑面积=195万人×35平方米/人=6825万平方米。

（3）外来暂住人口人均住房建筑面积：

750万平方米

惠州市区外来暂住人口的住房建筑面积按廉租住房人均住房建筑面积10-15平方米的标准计算，则：

外来人口住房建筑面积=50万人×15平方米/人=750万平方米。

（4）2012年惠州市区本地住房面积：

7575万平方米

2012年惠州市区本地住房面积=2012年惠州市区常住人口住房建筑面积+外来暂住人口住房建筑面积=6825+750=7575万平方米。

（5）2010至2012年惠州市区新增本地住房需求：

915万平方米

2010至2012年惠州市区本地新增住房需求=2012惠州市区本地住房总面积－2009年底住房建筑面积总量=7575-6660=915万平方米。

2、2010至2012年惠州市区新增外地住房需求

惠州每年有大量的香港、深圳、广州、东莞等周边城市及惠东县、龙门县、博罗县等县城居民在惠州市区买房。

如需求量保持现状，按94.5万平方米估算，三年需求量为283.5万平方米；若按本地与外地比例为7.3：

2.7计算，则需求量为338万平方米，综合后为311万平方米。

3、2010至2012年新增住房需求

综上所述，2010至2012年新增住房需求=本地需求+外地需求=1226万平方米。

年均住房需求=1226÷3=408.7万平方米。

三、廉租住房建设目标

（一）保障对象

根据惠州市区现行政策规定，惠州市廉租住房保障对象包括两个部分，一是符合廉租住房保障条件的户籍人口，二是符合《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》（惠市委发[2008]31号）的外来人员，保障的范围将根据经济的发展进行动态管理。

（1）户籍人口保障对象的认定标准

根据《廉租住房保障办法》，廉租住房保障对象的认定标准实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。

2009年，惠州市区城市廉租住房保障对象必须同时满足以下三个基本条件：

家庭年人均收入在5000元以下；家庭人均住房建筑面积10平方米以下；取得户籍三年以上。

（2）外来人员保障对象的认定标准

根据《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》，“全市每年提供一定数量的廉租房和经济适用房，用于改善外来人员的居住条件”，“积分50分以上者，参比本市居民标准，纳入全市困难群众住房保障体系”，“凡个人积分35分以上、在本市没有购房（或自建房）的外来人员，都可申请租住或购买”廉租房和经济适用房。

目前，根据惠州市劳动和社会保障局统计，惠州推行积分制以来08、09年分别有30名和11名优秀外来工成为惠州人。

目前，该部分人员暂未有申请并审核通过列入保障范围的人员。

（二）保障目标

本次规划综合考虑省建设厅下达的保障任务、惠州市区以往的保障规划以及保障性住房需求调查结论，确定保障目标。

1、规划估算

（1）依据上层次规划估算

广东省住房和城乡建设厅《加快建设宜居城乡推动扩内需促增长》报告提出，2010-2012年惠州市新增