全国主要房地产行情房地产政策分析.docx
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全国主要房地产行情房地产政策分析
房地产政策的演变
一、1998年-2003年：
政策支持房地产业发展房地产政策的演变
一、1998年-2003年：
政策支持房地产业发展
1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。
1998年
7月3日：
国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发（1998）23号
进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等等。
政策分析：
（1）旧的住房体制被打破，居民的住房观念发生改变；
（2）停止了住房实物分配制度，切断了单位建房、分房的旧渠道，提高了职工住房支付能力，调动了居民住房消费积极性；
（3）二级市场全面开放，市场体系不断完善，拉动了国民经济增长；
（4）促进了市场中介服务加速发展，政府管理行为逐步规范化；
2003年
2003年可以说是房地产政策频出的一年，自2月以来，我国政府从土地市场入手，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。
4月份的“121号文”：
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报。
（主要是从金融方面进行调控的）
内容：
（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业·····对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
（2）严格控制土地储备贷款的发放
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
（3）规范建筑施工企业流动资金贷款用途
（4）加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
（5）强化个人商业用房贷款管理
（6）充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
（7）加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
政策分析：
（1）对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施，进一步规范房地产信贷市场发展，起到了要求商业银行防范风险的警示作用。
（2）但是121号文对开发商做出了限制，致使当时较多房地产开发商开发能力大大降低，甚至导致资金链断裂，出现没钱继续完工，形成了许多烂尾楼。
8月份的“18号文件”：
国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确将房地产业作为国民经济的支柱产业，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产。
提高认识，明确指导思想
大致内容：
（1）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
（2）进一步明确房地产市场发展的指导思想。
（3）完善住房供应政策。
（4）加强经济适用住房的建设和管理。
（5）增加普通商品住房供应。
要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
（6）建立和完善廉租住房制度。
（7）控制高档商品房建设。
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政策分析：
（1）正确认识了房地产市场，肯定其在国民经济发展重的支柱性作业；
（2）房地产开发商信心大增，房地产一级、二级市场恢复活力，国民经济迅速增长；
（3）住房供应政策逐步完善，供给结构得到调整
（4）廉租房制度，经济适用房制度进一步改善，实行住房补贴，使得更多的公民能够买得起房，住得起房。
二、2004年-2008年前三季度：
调控供需、抑制房价
基于此阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，抑制过热的投资和房价的过快上涨。
2004年
3月1日：
8•31大限提高拿地“门槛” 调控开始（从一级市场的土地方面进行调控）
国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
政策分析：
规范了拿地程序。
8•31以前拿地基本靠的是政府资源、靠的是人脉，8•31后的时代，那地要有资本，房地产企业开始明白做大做强的道理，
10月：
央行十年首次宣布上调存贷款利率（从金融方面进行调控）
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
政策分析：
银行利率上调后，做用的结构是房地产开发企业的数量明显减少，促进了房地产内部的有声擂台，实现了资源的优化配置，并且一定程度上抑制了房地产市场过快过热发展。
2005年
3月：
房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面（金融方面）
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
3月：
房地产税改革深入（税收方面）
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
3月：
国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）
2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任；
三、大力调整住房供应结构；
四、严格控制被动性住房需求；
五、正确引导居民合理消费需求；
六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
政策分析：
落实了各级政府的责任，在一定程度上稳定了房价，住房结构得到进一步调整。
5月：
七部委意见发布（新国八条）
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
一、强化规划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。
各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七、切实整顿和规范市场秩序。
强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
肃查处违法违规销售行为。
9月：
银监会212号文件收紧房产信托（金融）
2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托发行门槛进行严格限制. 提高房地产信托发行门槛，要求房地产贷款企业必须四证齐全、自有资金达到30等。
10月：
国税总局重申二手房交纳个税（税收）
2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。
文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
2006年（调控从指导意见转向可操作性）
4月28日：
房贷利率再次上调 调控卷土重来
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
政策分析：
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，一定程度上抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
5月17日：
国六条出台， 新一轮调控大幕开启
温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施：
一是切实调整住房供应结构;
二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;
三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;
四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;
五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;
六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
5月29日：
国务院出台限制套型90/70政策
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称9部委15条，对国六条进一步细化，而且再套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。
自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。
从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
政策分析:
短期内，通过锁定交易期限，提高了住宅房地产投机的交易成本，打击房地产投资者，打击目前住宅房地产市场投机盛行的市场氛围，在预期房价涨幅将低于营业税的情况下，投资者将变得小心谨慎，部分将退出住宅房地产市场，而对于居民真正的住房需求，由于交易频率非常低，影响较小，通过打击投资者，反而保护真实的住房需求，促进住宅房地产市场理性健康的发展，纯清市场的整体环境。
5月31日：
国税总局出台二手房营业税政策
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
7月24日：
建设部出台171号“外资限炒令”
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。
》，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。
为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
三、严格境外机构和个人购房管理
7月24日：
建立国家土地督察制度
国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。
7月26日：
108号文强制征收二手房转让个人所得税
“108号文”规定，二手房交易过户前必须完税。
主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。
8月1日：
土地新政出台，细化招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权
国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
8月：
央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
8月：
建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》， 提出加强城镇廉租住房制度建设
9月：
房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
9月5日：
土地调控
国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地"闸门"。
我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。
11月20日：
土地有偿使用费
财政部国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。
为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。
11月30日：
落实楼市调控
经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。
2007年（8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产）
1月：
建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
3月:
《物权法》通过 10月1日起执行
政策分析：
（1）规定了住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值，同时也奠定了商品住宅价格长期稳步上涨的基础；
（2）明晰了产权关系，在一定程度上规范房地产市场秩序、处理纠纷提供了法律依据；
（3）有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性，另一方面，也保证了政府获取土地收益，维护国家利益；
（4）物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上保护了弱势群体，给有效、和谐的解决城市拆迁问题提供了法律依据和保障。
另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
3-7月：
央行三次加息
8月:
国发〔2007〕24号 回归保障 “重市场轻保障”的住房模式开始转变
央行年内第四次加息
9月:
央行年内第五次加息
央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%
五次加息的政策分析：
这一年银行加息五次，使得加息对大部分百信心里影响减弱，尽管小幅的加息对宏观经济的直接影响是十分有限的，但是，连续的加息所带来的累计效应不可忽视。
并且这几次加息虽然对房地产市场起到一定的抑制作用，但是解决不了当前房地产市场的根本问题。
2008年
1月3日：
经济适用房开发贷款优惠措施出台
国土资源部正式公布了《土地登记办法》，这一办法将于2008年2月1日起施行。
全面实施土地登记办法之后，每一块土地都将领取统一的“身份证”。
1月9日：
严格集体建设用地管理
国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。
（1）严格执行土地用途管制制度；
（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；
（3）严格控制农村集体建设用地规模；
（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；
（5）严格土地执法监管。
2月4日：
经济适用房开发贷款优惠措施出台
央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。
（1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；
（2）开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；
（3）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长
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政策分析：
（1）该管理办法规定的贷款人范围更广,除国有商业银行和住房储蓄银行外,还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构,极大活跃了房地产开发商对经济适用房的开发力度；
（2）经济适用房的大力开发建设促进了社会进步。
4月8日：
清查住房公积金违规
住房和城乡建设部表示，全面排查住房公积金违规放贷。
6月15日：
上调准备金率（金融）
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率
（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；
（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；
（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；
（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。
（5）2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。
8月27日：
小产权房禁发贷款
“监管部门重申：
不得向小产权房发贷款”
政策分析：
解决小产权房问题一直以来都是我国政府比较关注的问题，禁止发放贷款给小产权房，使房地产市场更加规范，给许多从事小产权房开发以及购买者敲响了警钟。
9月16日：
双率下调
央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。
两率的下调标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期终于结束。
政策分析：
下调利率，有利于解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，可以帮助企业减轻负担，保持国民经济平稳较快持续发展。
10月9日：
两减一免
存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
政策分析：
贷款利率的下降意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息大背景下的回应。
存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。
免征所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。
10月22日:
国家三部门联合救市
财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。
对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
政策分析：
此次调整对近期持币观望的购房者刺激最大，有利于恢复市场的交易量。
11月5日：
十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿
温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施
一是加快建设保障性安居工程。
二是加快农村基础设施建设。
三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。
四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。
五是加强生态环境建设。
六是加快自主创新和结构调整。
七是加快地震灾区灾后重建各项工作。
八是提高城乡居民收入。
九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。
十是加大金融对经济增长的支持力度。
初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。
为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。
政策分析：
加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。
11月13日：
住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作
一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；
二、加快市政基础设施和公用设施建设；
三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；
四、加快推进建筑节能工作；
五、稳定房地产市场和规范市场秩序
11月27日：
央行下调存贷款基准利率1.08基点，并降准备金率
中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率
政策分析：
此次1.08个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。
预示着货币政策更为宽松，银行体系流动性更为充足，货币信贷将稳定增长。
12月10日：
2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务
政策分析：
确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。
而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。
3.2008年四季度-2009年：
重申房地产支柱产业，推动内需
2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和针对房地产业的抑制性政策全面放松，房地产市场成为在金融危机下“内需驱动”的重要发动机。
2009年
年初：
贯彻房地产优惠政策刺激房市
1月3日：
四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
（信贷）
2月10日：
继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则。
年中：
加大土地供给，整顿市场秩序
2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：
将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。
4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。
会议明确了专项治理的主要内容：
完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。
（土地）
5月11日：
国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。
5月13日：
国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地。
5月27日：
国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
（信贷）
5月21日：
国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
（税收）
6月10日：
国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
年末：
防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨
11月10日：
国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。
此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。
12月9日：
国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。
政府调控房市采取了平稳的步骤。
（税收）
12月14日：
国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：
“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方
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