福建泉州房地产市场分析报告.docx

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福建泉州房地产市场分析报告

20XX10月泉州房地产市场分析

本月住宅成交量维持高位，共签约16.4万㎡，是近4个月来新高；同样，新入市的的项目，也维持着极高的去化率；市区在售存量仅够去化7.9个月，创下32月以来新低…

现实中的爸爸去哪儿？

　　本月住宅成交量维持高位，共签约16.4万㎡，是近4个月来新高；同样，新入市的的项目，也维持着极高的去化率；市区在售存量仅够去化7.9个月，创下32月以来新低……原来啊，爸爸们都去城东、去北峰、去东海、去江南，去买房去了。

宏观背景：

发展向好助力大，利于爸爸施展拳脚经济发展：

政策效用下的中国经济，整体稳中向好　　

　　在第三季度初中央颁布了“外贸国六条”、“促消费政策”、以及加大投资力度，如今，到了10月大部分政策开始产生效用。

第三季度GDP同比增7.8%，环比上涨0.3%，政策效应的产生的效果明显，增长、就业、物价、国际收支四大指标一致向好，外部经济整体稳中向好，中国经济活跃度增强。

　　金融环境：

持续宽松，热钱涌现　　

　　美联储、日本等国，仍为促进就业、保持物价稳定，维持了一贯的宽松货币政策不变，全球热钱涌现。

对国内的影响，人民币汇率在10月份内创下5次新高，并首次升破6.14，央行连续三次暂停公开市场操作，对冲外汇流入。

　　政策：

中央未再打压，调控靠地方10月29日，中共中央政治局召开会议，主要学习保障房与供应体系，并未提出严厉措施，包括：

1、加快推进住房保障和供应体系建设；2、完善惩处机制；3、增加住房用地供应总量。

欲从根本上促进房地产市场的健康发展，而不是像之前一味的用政策手段压制房地产。

　　此次对房价的控制更多的是靠地方政府。

特别是像、XX、广州这些一些城市，新房价格涨幅已逼近历史最高点，对房价调控目标承压。

自觉做出针对性的微调，如，出台国“京7条”、暂停原地王地块出让；如XX，出台二套房首付提至7成，增加土地供应政策；广州，开卖1418套经适房，首套房贷利率上浮10%等。

泉州市场表现：

赛事热度稍降，楼市“篮球”赛场蓄力　　一级市场：

市府机构搬迁，老城区土地放量。

　　10月份共出让2宗土地，与上个月持平，拟出让总建筑面积为23973㎡，均位于老城区，主要是原政府单位办公楼出让。

　　商品住宅:

爸爸买房忙，成交创仅4月新高。

本月，商品住宅呈供不应求态势，新增供应759套，供应面积约8.6万㎡，环比下跌49%供签约1468套，签约面积为16.5万㎡，环比上涨18%，同比上涨45%，签约面积为近4月新高。

10月份签约以9月底新入市房源集中签约为主，如中骏柏景湾[动态价格户型地图楼吧]，泰禾首府等单盘。

本月，市区签约均价为9277元/㎡（仅供参考），小幅下滑5%；市区主力签约项目为柏景湾、东海湾、华大泰禾首府、浦西万达广场等单价较高项目，因此整体签约均价较为平稳。

　　住宅：

中骏财富中心[动态价格户型地图楼吧]、华大泰禾广场成为本月最受爸爸欢迎的两个项目

　　中骏财富中心本月签约471套，华大泰禾广场签约294套，成为本月泉州市区签约前两名。

主要因为，中骏财富中心新推出的柏景湾项目，小户型产品，加上学区房概念，成为市场最受欢迎的单盘，开盘当前去化900套以上，创造泉州楼市近3年当日成交套数的新纪录。

而华大泰禾广场，受其大型综合体配套带动影响，加上首期入市价格性价比较高，开盘亦取得不错的效果。

因此成为了本月最后爸爸们亲睐的两个单盘了。

　　由于柏景湾、铭基新天地、华大泰禾广场等推出较多的复式、三房产品，因此本月成交的主力其主力面积段分别为71-89㎡、101-119㎡。

　　住宅存量：

大量房源被爸爸买走，可供去化周期创32月以来新低。

　　立丹行数据库显示，截止20XX10月31日，泉州市区住宅存量共8644套，库存面积为113.5万㎡，可供去化去化周期缩短至7.9个月，两项指标均再度下滑，去化周期创32个月以来新低。

剩余产品：

截止本月，市区去化周期最短的产品集中于70-90㎡、90-100㎡产品，其可供去化周期分别仅4.3个月、5.7个月；另外，120-144㎡产品供应量较大，可供去化仅剩6.4个月。

后市展望：

摩拳擦掌，狂欢将至政策展望：

政策再临改革期，调控从控制“涨”到重视“供”　　

　　新一届政府，对房地产的态度已发生转变，从前面“一刀切打压”，到现在放权地方政府。

北深广等地当前控制房价目标较难实现，已针对性的进行微调，力求做最后的努力。

　　10月，百城住宅房价已连续17个月上涨，在十八界三中全会到来之际，中央在房地产方面或将再度进行改革，从根本上促进房地产的健康发展，通过对保障房的建设与增加住宅用地的实际供应，从而保证市场供应充足，避免恐慌性购房再现。

　　下月市场走势：

“金九银十”虽已过，爸爸们或延续“疯狂”　　

　　此前，“银十”比“金九”成色更足，但“金九银十”已过；随着年底将至，各房企也将加快推盘节奏，尤其以万科、建发、中骏等品牌房企为首，将有大量房源入市。

十一月份，泉州也将延续多盘齐放的现象，引领市场继续上演“疯狂一击”。

　　购房时机：

11月预计入市住宅房源超过3000套，“爸爸”可以去尽情选房了　　

　　11月份将有众多楼盘进行开盘，包括北峰板块的万科城首次开盘，将推出约560套房源；江南板块的中骏四季阳光[动态价格户型地图楼吧]、卓辉金色外滩等也将推出超过1000套房源；加上东海板块的御花园336套；城东洛江板块的三盛四季公园、华大泰禾首府、中骏柏景湾[动态价格户型地图楼吧]等预计推出超过1200套房源，后市优质房源供应充足，作为购房者的“爸爸们”可以尽情的去挑选适合自己的房子。

供需两旺新盘密集推出泉州房企开启年关冲刺

纵观整个市场行情，新盘集中亮相或入市，旧盘蓄客或加推，各个楼盘动作频频，节奏明显加快，似乎有意在赶抢市场，为年底大冲关提前做足预热。

值得关注的是，不少高端项目也加入这一波推盘热潮，加剧了市场竞争。

　进入11月，推盘大战争相上演，越来越多定位为高端住宅的楼盘集中入市，如东海湾御花园[动态价格户型地图楼吧]、中骏天峰[动态价格户型地图楼吧]、泉州万科城[动态价格户型地图楼吧]、美裕蓝山墅等。

与此同时，建发珑璟湾[动态价格户型地图楼吧]等项目也将开始接受预约。

业内人士认为，当下市场供需两旺，开发商深度挖掘项目价值，这些高端楼盘不论从人居品质，还是房价定位，抑或是营销策略，或将引发泉州楼市“质”变，带来新一轮楼市震动。

　　市场：

集中开盘潮来袭　　

　　上周末，中骏天峰开放泉州首个空中会所，美裕蓝山墅声势浩大地举办首场产品推介。

接下来，万科城、建发珑璟湾也将揭开神秘面纱。

　　这几天，不论报纸、电视、户外，还是、楼宇、站台等，都能看到“全泉州，看万科”这条霸气外露的广告语。

近万平方米的滨江示范区将于11月9日正式对外开放，引起市场高度关注。

　　另一本土开发公司——东海湾以御花园为巅峰之作，也将于11月16日进行首期开盘。

而位于江南板块，沉寂多年的城市综合体项目——新天城市广场[动态价格户型地图楼吧]近期有新动作，其项目售楼处装修完毕，当前团队也已进驻，接下来动作也会加快。

　　此外，旧盘也持续加推，如三盛·四季公园、冠亚凯旋门[动态价格户型地图楼吧]等高端房源入市。

一时间，高端项目扎堆亮相或入市，渐成市场新宠，楼市的品质之争也随之上演。

　　分析：

房企进入年关冲刺关键月　　

　　纵观整个市场行情，新盘集中亮相或入市，旧盘蓄客或加推，各个楼盘动作频频，节奏明显加快，似乎有意在赶抢市场，为年底大冲关提前做足预热。

值得关注的是，不少高端项目也加入这一波推盘热潮，加剧了市场竞争。

可以说，年底冲关大战，在11月份已初显端倪。

　　对于当前出现高端房源大量入市的现象，业界认为，一方面实力房企争相进入泉州后，将带来人居品质的影响。

另一方面那么是多年来，泉州市场缺乏真正的好产品，市场发展潜力较大，也符合市场向高端化发展趋势。

　　伴随着这些高端楼盘的争相入市，将引领泉州人居进入实质性的变化。

然而目前各个高端楼盘的房价都将在高位，开发商和购房者之间也在进行一场价格博弈。

观察：

做足体验营销打动购房者　　

　　记者发现，当前楼市竞争已经不再是几年前单纯卖房那么简单，而更多的营销重头戏、是引导一种生活方式。

当前，体验式营销在市场盛行。

如何将片区价值、产品价值通过体验式营销传播出去达到立竿见影效果，这就是实力的体现了。

　　日前，记者采访泉州万科城[动态价格户型地图楼吧]相关负责人了解到，近万平方米滨江示范区的打造，延续万科尊重文化、珍视土地的理念，将潘山公园地貌、老糖厂现状以及滨江景观三大资源进行有机结合，成为示范区的一大看点。

示范区包括新古典主义风格的样板间公园、超前卫的城市展览馆，以及无规那么状、简约、大气的后现代主义风格的营销中心三大部分，其中城市展览馆规划最为抢眼，这也恰到好处地体现万科独到之处。

　　据透露，在一楼展厅里，共有几大分区。

首先是泉州发源地及晋江母亲河的历史篇的呈现，以及通过文化长廊体现北峰人文价值。

紧接着，20米环幕数字沙盘成为泉州首创，采用十几台投影设备立体化展示北峰—丰州组团南片区未来发展规划，更立体直观地表现了未来片区价值。

可以说，此次万科滨江示范区的开放，将体验式营销做得更加透彻，开放后或将对市场带来强大的震撼力。

　　深度挖掘项目价值引领市场　　

　　此外，外部市场竞争加剧，开发商在品质提升的同时，也在深度挖掘项目价值。

业内人士认为，当前市场并不缺少消费力支撑，关键在于用什么样的产品去打动购房者。

　　“产品本身的卖点同样具有较强的竞争力。

”泉州东海开发相关负责人如是说。

深耕本土市场的东海开发在打造首个高端项目上，单幅地块达10万平方米，建筑密度仅为19.8，足足用8万平方米土地进行造园，御花园便缘起于此。

项目双泳池配套、首创双入户大堂、1：

2车位配比、地下车库引入自然采光通风，并且打造3米地下层高、5米宽车道等高端生活配套，满足终极置业人群的宜居需求。

该公司相关负责人告诉记者，项目软硬件投资破亿元，地下两层打造耗资3.6亿元，意在打造泉州首屈一指的高端人居。

　　高端楼盘的置业群体往往是二次或者多次置业者，因此，对楼盘的要求比较高，同时，购房也相对理性。

这一群体已经实现多次置业，其买房的出发点，不再是为了满足居住需求，而是品质生活需求。

因此，他们对项目的规划、设计、配套、景观等方面的要求比较高，只有项目的品质综合竞争力强，才能真正打动消费者，成为市场的引领者。

可以说，伴随着这些高端楼盘的争相入市，将引领泉州人居新变革。

20XX1～9月泉州市房地产市场运行情况分析报告

20XX1～9月泉州市房地产

市场运行情况分析报告

今年来，我市继续加强和改善房地产市场调控，增加普通商品住房供应量，严把房价稳定，加大市场巡查力度，严格预售资金监管，房地产市场总体健康平稳。

1～9月，全市完成房地产投资442.1亿元，同比增长55%。

一手房销售626.9万平方米，同比增长66.5%；二手房交易178.9万平方米，同比增长68.1%。

房地产交易总金额505.7亿元，同比增长79.5%。

市场运行特点如下：

        1.商品房销售量增长明显。

从销售总量看，同比大幅增长。

1～9月，全市商品房销售面积626.9万平方米，比增66.5%，市区销售189.1万㎡，比增54.0%。

全市商品住房销售面积517.1万㎡，比增74.1%，市区销售156.5万㎡，比增65.2%。

至9月份，全市和市区累计商品住房销售量均已超过去年全年的销售量，全市超出79.6万㎡，市区超出21.9万㎡。

从区域看，大部份县（市）均放量增长。

7个县（市）中，除了德化县的商品住房销售量同比出现下降，其余6个县（市）均不同程度呈现较大幅度的同比增长，增幅排前三位的依次是安溪县增长120.5%，永春县增长106.2%，晋江市增长102.3%。

从季度走势看，市场销售同比增幅放缓。

受到去年商品房市场销售量基数前低后高影响，今年商品房市场销售量虽然呈现持续同比正增长，但增长幅度逐季回落。

全市商品住房累计销售量增幅由一季度的166.8%回落至三季度的74.1%，市区由一季度的226.1%回落至三季度的65.2%。

从月度走势看，市场销售量下降。

受到1月份新国五条出台的市场预期影响，3月份市场销售量达到年内的峰值，随后市场销售量稳步回落。

全市商品住房由3月份销售76.5万㎡回落至9月份的54.8万㎡，市区由3月份销售25.6万㎡回落至9月份的16.1万㎡。

我市房地产市场突显几个特点：

一是住房以刚需和改善性需求为主，投资投机性需求基本淡出市场。

1～9月，泉州市区144平方米以下的普通商品住房成交面积116.1万㎡，占总成交面积比例为74.2%，成交套数11450套，占总成交套数比例为85.6%。

二是住房供应结构调整优化，普通住房供应比例增加。

1～9月，泉州市区144平方米以下的普通商品住房供应面积占供应总量的比例为75.0%，普通商品住房供应比例较前两年同期供应比例提升了6.3个百分点；其中90平方米以下的住房供应面积占供应总量的比例为21.6%，供应比例较前两年同期供应比例提升了2.1个百分点。

三是优势楼盘彰显区域价值，销售旺盛。

随着泉州市行政中心的东迁以及城东片区“新五中”知名学校投建形成“学区房”效应，带动了泉州市区和县（市）各购房群体对东海、城东住房需求集聚，销售量增加明显。

2.存量房交易总量同比增长，5月份以来明显萎缩。

1～9月，全市存量房交易面积178.9万㎡，同比增长68.1%，市区存量房交易面积56.5万㎡，同比增长36.3%。

全市存量住房交易面积134.53万㎡，同比增长69.8%；市区存量住房交易面积48.8万㎡，同比增长71.9%。

存量住房市场受到3-4月份期间成交量的大幅释放，5月份以来成交量锐减。

三季度泉州市区存量住房成交10.6万㎡，环比二季度成交量下降46%；至9月份泉州市区仅成交3.1万㎡，相比3月份的成交峰值11.85万㎡，下降了74%。

3.楼市供应量增加。

随着市场销售量回升，开发商信心增强，推盘速度加快，市场供应量增加。

1～9月，全市商品房供应674.0万㎡，比增23.5%，商品住房供应478.3万㎡，比增19.7%。

泉州市区商品房供应195.8万㎡，比增10.3%，商品住房供应143.3万㎡，比增15.1%。

其中第三季度全市商品住房供应210.8万㎡，环比二季度增长75.8%，放量供应；市区第三季度供应46.6万㎡，环比二季度增长5.2%，小幅提升。

从供求关系看，第一二季度商品住房市场供不应求，伴随三季度供应量的增加，供需关系逐步回归合理。

第二季度全市商品住房供求比为0.65：

1，至第三季度转为1.35：

1；第二季度市区供求比为0.77：

1，至第三季度转为1.13：

1。

4.开发投资较快增长。

1～9月，全市完成房地产开发投资440.4亿元，同比增长54.4%，占我市全社会固定资产投资比例由去年同期的19.6%提升至24.9%。

其中建安投资增长43.5%；土地购置费增长146%。

今年我市月度累计的房地产开发投资均保持在40%以上的增长幅度，位居全省前列。

其中6月份增长57.6%，8月份增长56%，此两个月份的投资增幅位居全省首位。

分区域看，7个县（市）的开发投资均保持2位数以上的正增长。

投资增幅居前三位的分别是：

德化县增长271.5%，石狮市增长143.2%，泉州市区增长73.5%。

泉州市区投资量占全市投资总额的38.5%，其增长幅度高于全市平均增长幅度17个百分点，成为全市投资较快增长的主支撑点。

全市新开工面积1193.7万㎡，同比增长65.7%，去年同期下降25.5%；竣工面积460.7万㎡，同比增长148.1%，去年同期下降42.1%。

5.商品房

价格有所提升。

受到市场销售形势好转、建筑成本提高、物价指数上涨等相关因素影响，今年房价有所提升。

从全省范围内的房价水平看，目前泉州市区均价位居全省9个设区市的第4位，明显低于福州和厦门。

从房价指数涨幅看，今年新建住宅房价环比指数增长明显低于70个大中城市的大部份城市，排名基本在50位上下徘徊。