5»4痒一go・V
•1•••
■Jfl
1996年，省政府批准实施新修订编制的《泉州市城市总体规划》，规划区面积由原
来的160平方公里扩大至450平方公里，城市性质定为：
国家级历史文化名城、著名侨乡和旅游城市、闽东南重要的工贸港口城市，中心城市分为中心区、北峰-丰州、江南-浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂等八个组团，城市人口规模2000年为50万人；2020年为80万人。
近年，相继完成了中心区、江南、池店、城东、东海等五个组团的分区规划编制，北峰、洛阳、秀涂组团分区规划正在编制中。
目前控制性详细规划覆盖面积67.46平方公里，占规划市区面积的84%。
同时完成了泉州市城市绿地系统、防洪排涝和排水、消防、环卫、旅游业发展、公共交通、人防、燃气、电力等专项规划及江南、西北片区市政规划和城东区市政规划，为城市建设打下坚实的基础。
（二）、近期重点规划
现在，泉州湾城市群空间范围的研究已成为市委市政府的新课题，着力加大了城市总体规划的修编力度，至2010年泉州大城市框架内建成区面积180平方公里作为近期目标。
这已远远跳出了传统的“中心”概念，并将以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。
规划的大城市框架确定后，市区也加快了“东进、南下、西拓”的步伐。
2005年以来?
桥南、城东、东海三大片区高调亮相。
根据规划，城东片区的用地规模6.03平方公里，人口规模10.9万人，区域性质为
“市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城”；东海片区的用地规模15.29平方公里，人口规模17万人，区域性质为“城市行政、商务中心、现代化滨海组团”；桥南片区的用地规模2.03平方公里，人口规模5万，区域性质为“集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心”。
一旦新区建成，市区沿海大通道边将形成城市沿江、临海的格局，其中以东海为重要节点，构筑泉州中心城市向东拓展的势头，推动东海、城东组团的现代化区域建设，带动洛秀组团的开发建设，同时加快推进泉州大桥南片区改造，加快江南池店组团的现代化区域建设。
之后，泉州的政治、经济、商业、文化中心将逐步向新城区转移，进一步推动城市规模的扩张。
（三）7主房建设规划
泉州市公布的《泉州市区住房建设规划（2006-2010）》规定，5年内市区将新增住房用地676公顷。
其中，商品住房用地为600公顷，保障性住房用地为76公顷。
规划期末，基本实现常住人口户均享有（拥有或租住）一套住房，基本解决双困家庭的住房问题。
依据泉州中心市区2006年住房状况调查，至2006年8月底，泉州市区住房总建筑面积为4140.3万平方米。
其中开发方式建设的商品住房820.62万平方米，经济适用住房73.47万平方米，房改房247.5万平方米，公有住房29.29万平方米，私有住房及集体土地自建住房2969.42万平方米。
依据《泉州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至2010年泉州市框架内建成区面积达到180平方公里，建成区人口达到180万，人均住房建筑面积不低于36平方米的规划要求，规划期内，泉州市区住房总需求为1323.5万平方米。
根据2006年的泉州市区住房调查结果及不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房120万平方米，建设廉租住房3.5万平方米，建设商品住房1200万平方米。
据此，规划期内将建设各类住房140915套，总建设面积1323.5万平方米。
建设商品住房128000套，建筑面积1200万平方米，（包括旧城改造及城中村建设576万平方米）；建设保障性住房12915套，建筑面积123.5万平方米o其中，建设经济适用住房12315套，建筑面积120万平方米；建设廉租住房600套，建设面积3.5万平方米。
本次规划将满足不同层次的居住需求，廉租住房保障本市区双困家庭住房需求；经济适用住房和廉租住房保障本市区低收入和最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上；经济适用单套住房面积在90平方米以内的应占70%以上，廉租单套住房控制在60平方米以内。
规划期内，新供应商品住宅用地及盘活存量土地建设商品住房建设624万平方米，旧城改造、城中村改造重建商品住房576万平方米。
市区新增住房用地供应总量为676公顷；其中，商品住房用地为600公顷，保障性住房用地为76公顷。
规划期内，中心城区重点建设东海、城东、桥南片区，江南新区以及中心市区城中
村、城中厂改造。
供应商品住宅用地为中心组团供应商品住宅用地77公顷，东海组团供
应商品住宅用地120公顷，城东组团（含万安、双阳）供应商品住宅用地125公顷，江南组团供应商品住宅用地120公顷，池店组团（含泉州开发区）供应商品住宅用地90公顷，北峰丰州组团供应商品住宅用地38公顷，洛阳组团、秀涂组团供应商品住宅用地30公顷。
新供应保障f生住房用地中，经济适用房用地为东海组团新供应经济适用房用地10公顷。
城东组团（含万安、双阳）新供应经济适用房用地30公顷，江南池店组团新供应经济适用房用地15公顷，北峰丰州组团新供应经济适用房用地10公顷，洛阳秀涂组团新供应经济适用房用地10公顷。
三、泉州整体房地产市场
——（/{（/V08642
:
儿亿{额资投
2
00
2
03
O
2
05
200
06
O
2
（一）历年宏观数据对比
1、泉州房地产投资快速增长泉州房地产开发投资走势
图-泉州历年房地产开发投资走势
单位：
亿元
资料来源：
泉州市统计局
近几年，泉州市房地产开发投资保持着快速的增长势头，每年都保持着比较快的增涨速度，快速增长的开发投资预示着市场供应将急剧增加。
2、施工面积大幅增长、竣工面积趋于平稳
米方平万（积S
施工与竣工面积
施工面积竣工面积
图-泉州历年房地产开发施工与竣工面积
单位：
万平方米
资料来源：
泉州市统计局
与房地产开发投资相对应，泉州市近年来每年的施工面积在大幅增长，特别是在
2003年和2004年，出现每年施工面积急剧上升，但在2005后国家年开始对房地产业出台各项宏观调控政策后施工面积的增长速度有所减缓；但每年的竣工面积相对平稳，波动不大。
3、商品房销售面积创新高，增幅相比上年有所回落
泉州商品房销售面积走势
¥厅「口八西Ml
销售面积
图-泉州历年商品房销售面积走势单位：
万平方米
资料来源：
泉州市统计局
随着泉州市国民经济的快速发展以及人民生活水平的快步增长，泉州市人民的消费水平不断上升，对于住房的需求也越来越大，推动了泉州市商品房销售面积的不断增长；但在2006年商品房销售面积增幅有所减缓，主要原因是国家不断出台相尖政策调控房地产市场，消费者也都持观望的态度，使得本年销售面积增幅有所下滑。
4、商品房价格稳步上涨，上升空间依然存在
泉州市房地产销售价格走势
年份
|销售价格
丿一TTC格价
图-泉州历年商品房销售价格走势单位：
万平方米
资料来源：
泉州市统计局
随着市场需求的增加，近年来，泉州市商品房价格也稳步上涨，据泉州市统计局资料显示，2006年，泉州市普通商品住宅均价已经达到3143元/m2，随着泉州市经济的发展、人民生活水平的不断改善以及市区土地的日渐稀少，土地成本的高速增涨，泉州市的商品房销售价格还会持续上涨；但随着泉州市近年来对市区周边片区的大力开发，商品房销售价格增幅将有所减缓。
5、商品房空置率问题依然严重
泉州市商品房空置面积走势
平万50空
图-泉州历年商品房空置面积走势
2001200220032004^005禅嗎,
年份
资料来源：
泉州市统计局
2001-2004年泉州市商品房的空置面积没有太大增幅，但到2005
年随着施工面积及竣工面积的大幅增涨，市场上没有这么大的需求，空置面积也随之急剧上升，达到79.17万平方米，但在2006年施工与竣工面积有所减少，逐步消化了
2005年所空置的面积。
（二）近期市场回顾
2006年，在国家宏观调控政策的指引下，泉州市房地产市场得到有效调节，房地
产开发投资合理增长，商品住宅供应结构有所改善，存量房交易日趋活跃。
据泉州市房地产管理局发布了《2006年度泉州市房地产市场运行情况分析》显
示，去年1月一12月，泉州市房地产完成开发投资87.49亿元，占全社会固定资产投资的17.69%，同比增长27.6%，低于全社会固定资产投资增幅6.6个百分点，房地产开发投资合理增长。
2005年底，房地产市场开始回暖，进入2006年，房地产开发投资增长速度逐步加快，去年一季度增长速度为28.91%，至二季度上升为58.48%，
“国六条”宏观政策出台后，投资势头得到抑制，三季度回落至37.83%，第四季度又回落至27.6%。
据泉州市统计局数据，去年土地开发投资8.42亿元，占本年度房地产开发投资总量的9.62%，同比增长291.63%，这说明开发商加强了对闲置土地的开发投资。
1、商品房供应结构改善
去年泉州市区批准上市的商品住房供应面积55.4万平方米，与去年同期相比下降
32.74%。
去年国家出台宏观调控政策后，商品住房供应结构得到进一步改善，第四季度90平方米面积以下的商品住宅供应占季度总供应量的比例为33.27%，比第3季度提升了17个百分点。
从全年数据看，90平方米以下的住宅占年度建筑面积的比例还未达到国家的要求，这是由于去年下半年批准上市的项目大部分是在去年6月1日前取得施工许可证。
去年6月1日起，我市已要求新项目按照国家结构比例执行，商品住房供应结构已进一步改善。
2、市场对政策反应敏感
去年的“国六条”出台后，房地产市场反应迅速，开发商放缓楼盘开发营销步伐，购房者延迟购房计划，市场进入短暂观望期，这种情况主要体现在商品住宅的销售方面，7月份市区商品住房共销售2.53万平方米，与去年同期相比下降了45.82%，与6月份相比下降了40.48%，为全年最低，这种市场销售低迷状况一直持续到8月底。
随着宏观政策对市场影响逐步明朗，9月初，购房者走出观望，开发商加快了开发速度，市场迅速回暖，9月份销售商品住房6.25万平方米，同比增长24.01%。
10月份销售商品住房8.34万平方米，同比增长124.8%，为全年之最。
至门月、12月，商品住房交易量趋于平稳，分别销售4.14万平方米和5.25万平方米。
町以说，2006年卜•半年，在宏观调控政策的作用下，商品住房交易市场出现急剧波动。
二手房交易方面，宏观政策对存量房的交易并没有产生很大影响，交易量仍然呈旺盛交易态势。
2006年，泉州市区存量房交易面积88.95万平方米，比商品房销售面积70.64万平方米（鲤城、丰泽、清濛18万平方米，同比增长46.40%；其中存量住房交易面积59.89万平方米，比商品住宅销售面积56.85万平方米（鲤城、丰泽、清濛）多出3万平方米，同比增长32.85%。
去年存量房市场交易量首次超过一手商品房交易量，已形成一'二级市场互动局势。
存量房交易量提高原因有二：
一是中心市区新开发的商品房供应量日趋减少，远远满足不了市场对住房的需求；二是一手商品住房的房价增长过快，购房者只能购买存量住宅满足居住需求。
3、后续开发土地有保障国土部门去年下半年严格贯彻国家的土地宏观调控政策，在坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应及严格限制低密度、大户型住房的土地供应的基础上，着力增加普通商品住房和经济适用住房的土地供给。
据国土部门提供的数据，去年下半年，全市供应土地面积111.38公顷，比去年上半年供应面积65.03公顷增加了46.35公顷。
2007年1〜3月，泉州全市商品住宅销售面积90.92万m2，同比增长
70.87%，与批准上市的85.66万m2的住宅面积形成1・06:
1的比例，供求基本平衡。
其中，泉州市区第一季度共批准上市11个商品房项目，供应面积18.58万平方米，比去年同期增加供应近10万平方米。
据泉州市房地产管理局发布的数据显示，2007年第一季度批准上市的住宅面积同
比增长了144.81%，大大增加了房产供应面积，与此同时，限价房、经济适用房等保障性住房也让市民多了几种选择。
2007年4月，泉州市江南雅园限价房，受理市民申请。
市区另外4宗限价房将在
2007年6月30日前全部动工建设，于2009年元月31日前竣工交付使用；另外,
见龙亭、江南、洛江等经济适用房新开工面积将达到39.19万平方米o
泉州市的廉租房也在加紧建设。
鲤城区60套廉租住房已动工建设，预计年底封顶。
丰泽区见龙亭小区60套廉租住房，已进行施工队伍招标，将于2008年全面完成。
洛江区66户符合廉租住房对象货币补贴资金已发放，并建立廉租住房档案，市区26户承租公房的最低收入家庭继续享受减租或全免的优惠政策。
晋江、石狮、永春等也将落实建设廉租住房°
（三）未来泉州房地产发展影响因素
首先，是泉州经济持续快速的增长。
经济的增长形成了泉州房地产市场持续强劲的需求。
这是构成房价上涨的主要原因。
这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，泉州与过去几年一样，仍然保持经济快速发展。
其次，是人民币升值，最终导致人民币资产的重新估值。
全球许多地方华人把自己赚的钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产升值。
而泉州又是一个华人华侨颇多的地点，这些资金的进入很大一部分都会选择房地产投资。
房产需求将随之增加。
但人民币升息将影响居民心理预期与消费需求，给行业的发展也带来了一定的压力。
第三、政府规划因素。
目前，泉州着力加大了城市总体规划的修编力度，至2010年泉州大城市框架内建成区面积180平方公里作为近期目标。
这已远远跳出了传统的“中心”概念，并将以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。
规划的大城市框架确定后，市区也加快了“东进、南下、西拓”的步伐。
在政府规划的影响下，城东、桥南、东海三大片区成为泉州未来几年房地产市场的热点。
规划期内，中心城区重点建设东海、城东、桥南片区，江南新区以及中心市区城中村、城中厂改造。
供应商品住宅用地为中心组团供应商品住宅用地77公顷，东海组团供应商品住宅用地120公顷，城东组团（含万安、双阳）供应商品住宅用地125公顷，江南组团供应商品住宅用地120公顷，池店组团（含泉州开发区）供应商品住宅用地90公顷，北峰丰州组团供应商品住宅用地38公顷，洛阳组团、秀涂组团供应商品住宅用地30公顷。
新供应保障个生住房用地中，经济适用房用地为东海组团新供应经济适用房用地10公顷。
这些政府的城市规划因素将左右着泉州市房地产市场的发展，对房地产市场的发展具有重要意义。
第四、国家政策因素。
2006年国家相继出台了贷款利率上调、“国六条”、强征个人所得稅、以及2007年1月出台的强征土地增值稅等等宏观调控政策来规范房地产市场及控制房价的上涨。
但就目前的房地产市场来看，房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制。
其中地方政府对调控政策的执行不到位仍是目前宏观调控效果不明显的主要原因，相信2007年政府对政策调控执行力度将进一步加大，若房价上涨的势头还得不到有效遏制，则政府将很可能进一步出台相尖调控政策，以便有效控制房价，规范房地产行业的管理。
这样一来，泉州房地产市场又将面临着一次重新洗牌。
在规范市场后一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，供应量也随之将有所减少。
这些实际上都会影响市场上房屋的供应量。
四、结论及市场切入点分析
（一）结
论
1•泉州市市区土地日渐稀少，土地价格也逐渐攀升，造成市区房价的不断
2.泉州市市区的楼盘都很零散，项目规模较小；■p06年受国家宏观调控政策的影响，泉州市区新开盘的楼盘并不多，
但却都以中高档大户型住宅为主；
4.泉州房价不断攀升的过程中，产品品质也在不断的提升，产品形态也不
断的丰富；
5.经济适用房和廉租住房发展滞后。
经济适用房和廉租住房的土地供应数
量偏少；
6.住房供给结构不尽合理，中小户型，中低价位住房供应不足，住房价格
上涨过快，住房供给结构不尽合理；
7・小户型房源渐成热点，随着泉州房价的上涨，消费者已不能够承担大户型如此高的总价，小户型产品将是泉州市场的一大热点；
（二）市场切入点分析
1・提高产品品质。
目前消费者虽然也看中单价及总价，但更看重性价比，
在时下房地产市场竞争激烈的情形下，高品质的楼盘才能立足市场；
2.增加小户型供应量。
在泉州楼市大户型日渐饱和的情况下，中小户型将
会是泉州楼市的一个出路；
3.开发大型楼盘。
在市区土地日渐稀少的情况下，开发的楼盘规模也不断的缩小，小规模社区未能体现社区氛围，泉州楼市真正缺少大盘，因此需要以具有震撼力的产品来聚集人气，激起消费者的潜在购买欲望。
升级会员 