房地产评估之假设开发法.docx
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房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用
要求
1.熟悉假设开发法的含义；
2.熟悉假设开发法的理论依据；
3.掌握假设开发法适用的估价对象；
4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6.掌握假设开发法的基本公式；
7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；
8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；
9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；
第一节 假设开发法概述
1.假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）
理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）
表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法
两者主要区别：
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产
具体包括：
可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
不适合采用假设开发法的项目：
应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析
假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：
在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上
假设开发法在投资分析中提供的三种数值
测算待开发房地产的最高价格
测算房地产开发项目的预期利润
测算房地产开发中可能出现的最高费用
4.假设开发法适用的条件（掌握）
假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。
外部条件——良好的社会经济环境（三方面）
要有统一、严谨及健全的房地产法规
要有明朗、稳定及长远的房地产政策
要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要容有（ ）。
A.用途
B.区位
C.建筑规模
D.建筑档次
E.房地产开发企业
[答疑编号1]
【答案】ACD
【解析】区位是既定的，无法选择；参见教材P320。
【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：
一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。
假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。
（ ）
[答疑编号2]
【答案】错误
【解析】第一种增加价值-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54万元
第二种增加价值-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26万元
【2006年真题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
[答疑编号3]
【答案】C
【解析】参见教材P321。
【2006年真题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：
在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
（ ）
[答疑编号4]
【答案】错
【解析】参见教材P321。
6.假设开发法的操作步骤（熟悉）
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥测算待开发房地产的价值。
调查分析待开发房地产状况：
包括：
地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利
最佳开发利用方式的容：
包括：
用途、建筑规模和档次
选取最佳用途要考虑的因素：
地块的位置的可接受性，用途的现实社会需要程度，未来发展趋势
【2006年真题】假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。
而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势
E.固定性
[答疑编号5]
【答案】ACD
【解析】参见教材P323。
第二节 假设开发法的基本公式
1.最基本的公式（掌握）
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润
已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值，不应作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形：
估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
估价对象为生地，将生地开发成熟地
估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
估价对象为毛地，将毛地开发成熟地
估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设
估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋
估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
根据开发完成后的房地产经营方式：
销售、出租、营业
2.求生地价值的公式（掌握）
在生地上进行房屋建设的公式
生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
将生地开发成熟地的公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
3.求毛地价值的公式（掌握）
毛地价值＝开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
4.求熟地价值的公式（掌握）
熟地价值＝开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
5.求在建工程价值的公式（掌握）
在建工程价值＝续建完成后的价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润
6.求旧房价值的公式（掌握）
旧房价值＝重新改造或改变用途后价值－旧房取得税费－重新改造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－利润
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式（掌握）
待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润
8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式（掌握）
待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
假设开发法的具体估价方法，有动态分析法和静态分析法。
房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间通常不同，特别是那些大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。
但考虑资金的时间价值有两种方式：
一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为静态分析法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期收人和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。
资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。
现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：
净现金流量=现金流入量－现金流出量
二、动态分析法与静态分析法的区别
动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：
（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。
而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析中这两项都不显现出来，而隐含在折现过程中。
三、动态分析法和静态分析法的优缺点
从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。
第四节 假设开发法的估价前提
假设预测该商品房在建设工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。
但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。
在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有3种：
①估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提”；②估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
第五节 最佳开发经营方式的选取
选取最佳开发经营方式之前，应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。
下面以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明。
在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。
政府出让国有建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。
无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其招标底价、拍卖底价（保留价）、挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数。
投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。
这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。
因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。
调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：
（1）弄清土地的区位状况，包括3个层次：
①土地所在城市的性质；②土地所在城市的区域的性质；③具体的坐落状况。
弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。
例如，位于浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清该块土地的区位状况，需要弄清的性质和地位，浦东新区的性质和地位，浦东新区与老市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还要弄清这块土地在该区的具体坐落状况，包括交通条件、外部配套设施、周围环境等。
（2）弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等。
弄清这些，主要是为预测后续开发的必要支出服务。
（3）弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。
弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。
弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。
弄清规划条件主要是为选取最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务。
弄清将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。
在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
这些都要在规划允许的围选取，也就是说在规划条件给定的围的最佳。
在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。
选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。
例如，某宗土地的规划用途为宾馆或公寓、写字楼，但在实际估价中究竟应选择哪种用途？
这首先要调查、分析该土地所在城市和区域宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。
如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而在未来几年能提供的数量又较少时，则应选择该土地的用途为公寓。
第六节 假设开发法测算中各项的求取
一、后续开发经营期
为了预测开发完成后的价值和后续开发的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
开发经营期可分为建设期和经营期。
2.开发完成后的价值（掌握）
开发完成后的价值对应的房地产状况（房地产状况），不同的房地产状况对应不同的价值，有时还包括其它财产（如动产、权利等）的价值。
开发完成后的价值对应的时间（市场状况）
开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时，有三种情况：
一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。
如果需要延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值
开发完成后的价值的预测方法：
销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
注：
假设开发法中，开发完成后的价值，可以用市场法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取开发完成后的价值（变成成本法了）。
【2011年真题】关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
[答疑编号6]
【答案】D
【解析】A只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以收用益法求取开发完成后的价值；B现金流量折现法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的；D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。
参见教材P331。
【2011年真题】某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。
开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。
A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62
[答疑编号7]
【答案】C
【解析】3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）
【2010真题】在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。
[答疑编号8]
【答案】正确
【解析】开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。
参见教材P331。
3.后续必要支出及应得利润
后续必要支出项目，估算方法与成本法中相同。
与成本法中估算的区别：
它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值
它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润
投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。
现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。
应计息的项目（销售税费一般不计息）
未知的需要求取的待开发房地产的价值
取得待开发房地产的税费
后续的开发成本、管理费用和销售费用
计息期
待开发房地产价取得的税费假设一次性取得时支付，因而发生的时间是估价时点
后续的开发成本、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中
利润的计算与成本法中的利润相同
【2011年真题】采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。
（ ）
[答疑编号9]
【答案】错误
【解析】参见教材P332。
销售税费是不计算利息的。
【2009年真题】在假设开发的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。
[答疑编号0]
【答案】错误
【解析】是根据这些项目未来发生时候的数值，而不是估价时点的数值。
参见教材P332。
4.折现率（掌握）
是采用现金流量折现法时需要确定的重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。
具体应等同于同一市场上相同或类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。
本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分，所以用现金流量折现法时，利息和利润就不需要再另外计算了。
包含在折现率中予以考虑了。
五、测算中的其他有关问题
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。
例如，市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588m2的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。
例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。
因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高了很多）。
第七节 假设开发法总结和运用举例
一、假设开发法总结
对上述假设开发法的容进行归纳总结可知：
假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为动态分析法和静态分析法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：
一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测
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