城乡建设用地增减挂钩总结.docx

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城乡建设用地增减挂钩总结

城乡建设用地增减挂钩总结

一概念

城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

2、挂钩周转指标:

用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

它不同与农转用指标和建设用地指标,它是对项目区内建新地块的规模控制.

3、项目区：

项目区由调整增加为城镇建设用地的地块（建新区）和相应减少农村建设用地整理复垦为耕地的地块（拆旧区）组成，拆旧地块与新建地块要一一对应。

拆旧区”由参与整理复垦的（要动工的）农村居民点、独立工矿用地、公路用地、水工建筑用地等地类构成。

安置区是指因拆除农村居民点而规划的供原农村居民进行居住的集中安置用地，如新建中心村、聚居点、集中安置小区等。

仍然保留集体土地所有权

建新区（两种理解，具体进行定义）

“建新区”由城镇建新地块、新建中心村、聚居点、集中安置小区等构成。

建新区是指拆旧区面积减去安置区面积后，节余的数量拟用于城镇建设的部分

二工作程序及主要内容

挂钩试点工作主要分为五个阶段：

1、筹备和启动：

选择试点地区。

2、编制试点工作总体方案：

试点地区选择试点市、县、乡、村，各市、县依据要求编制试点计划与规划，省综合平衡后形成省级试点工作总体方案。

3、报批、审查：

部审定各省试点工作总体方案，并下达周转指标；各省分解指标到试点市、县；市、县制订指标规划计划；各级国土资源管理部门建立指标台帐。

4、具体实施：

按照试点实施工作计划与项目区实施规划组织实施，制定分年度归还计划，并按季、按年逐级报送实施情况报告。

5、检查、验收项目完成后，省级国土资源部门组织检查、验收，部审查各省报送的试点工作情况总结，并核定规划指标。

三目的和作用

为地方经济和城镇建设争取发展空间

社会主义新农村建设改善人民生活

优化土地结构，提高土地利用集约度

四挂钩规划编制技术路线

1、农村居民点整理潜力分析

人口预测

总人口（自然增长率法、线性回归法（趋势法）、模型法等）

城镇化水平预测

城镇人口

农村人口

2、城乡建设用地预测

农村居民点用地预测

根据农业人口预测

根据农村人口预测

城镇用地预测

指标法

经济计量模型预测

独立工矿用地预测

•城乡建设用地预测结果分析

•根据预测结果，结合规划指标，分析缺口

☐农村居民点整理潜力

◆1、按人均农村建设用地标准估算

◆2、按户均农村建设用地标准估算

◆3、实际调查测算

☐农村废弃工矿用地整理潜力

☐农村建设用地整理潜力汇总

3、挂钩规模的确定

城乡建设用地挂钩规模包括：

整理规模（即拆旧规模）、挂钩周转面积、安置面积和城镇建新面积。

☐确定思路

•确定城镇建新面积。

根据规划期城镇人口及人均城镇工矿用地，测算规划期城镇建设用地的需求量。

新增城镇建设用地需求量中扣除影子规划中的城乡用地净增量即为挂钩的城镇用地需求量。

结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新面积。

•确定整理规模。

城镇建新面积除整理增加农用地的系数求取整理规模。

•确定挂钩周转面积。

根据挂钩政策要求，整理规模即相当于挂钩周转面积。

•确定安置面积。

拆旧规模与城镇建新面积之差即为安置面积。

•挂钩指标分解

•根据下级行政区划单位的，整理潜力和需求进行分解

行政区

整理规模

（拆旧规模）

挂钩周转面积

安置面积

城镇建新面积

合计

150900

150900

98700

52200

4、挂钩重点区域确定

以行政区划为单元，依据整理潜力和城镇建设用地需求缺口大小，确定全省挂钩重点区域。

具体步骤：

•首先，选取整理增加农用地潜力和城镇建设用地需求缺口大小作为分区指标，并对以上两个指标分别进行无量纲化处理。

•其次，确定两指标权重。

通过专家咨询的办法，确定整理潜力和城镇建设用地需求缺口大小权重。

•再次，求取重要程度系数。

无量纲化处理后的数据分别乘权重，相加得到重要程度系数。

F=k1×a+k2×b

•公式中:

F为重要程度系数；k1为增加农用地潜力的权重；a为市增加农用地潜力的无量纲值；k2为城镇建设用地需求缺口的权重，b为市城镇建设用地需求量缺口的无量纲值，本研究的城镇建设用地需求缺口就是城镇建新面积。

•最后，根据重要程度系数，按照一定划分标准划分挂钩重点区域。

5、挂钩项目区设置

挂钩项目区是挂钩项目实施的基本组织和管理单元，是按照挂钩概念范畴要求而规划的相对较具体的农村建设用地整理项目区。

挂钩项目区由拆旧区、安置区和建新区三部分组成。

在拆旧区复垦为农用地的前提下，拆旧区大于安置区的部分面积可以用于建新区，达到减少农村建设用地增加城镇建设用地的目的。

根据社会经济发展的要求，新增建设用地（建新区）原则上按照土地利用总体规划和城镇规划集中分布在中心城镇周围。

因此挂钩项目规划的重点是拆旧区和安置区的规划。

安置、拆旧、整理复垦三项费用之和应小于或等于项目区所能筹措的资金。

项目区设置的指导思想

•有利于促进新农村建设和城市化发展；优化城乡结构；有利于保护耕地特别是基本农田；有利于促进建设用地的节约和集约利用。

项目区设置的原则

●选择项目区时应当遵循以下原则：

●必须与土地利用总体规划、开发整理规划、城市规划、村镇规划和生态环境规划等相衔接。

●项目区规模要适度，便于实施与管理。

●项目区要尽量选择在城乡结合部，建新、拆旧地块在地域上要尽可能接近，且在同一个县级行政辖区设置，并合理避让基本农田。

●项目区所在地的县（市、区）、乡镇政府重视，部门协调配合，具有挂钩工作开展的外部和内部环境。

●必须充分尊重群众的意愿。

必须维护集体和农户的合法权益，使人民群众利益不受损害。

拆旧区确定原则

以农村居民点用地现状为基础的原则。

充分考虑村庄的社会经济发展态势原则。

重视农民对农村居民点整理的积极性原则。

兼顾新农村建设需要的原则。

满足城镇体系规划实施需要的原则。

安置区布局的原则

向中心村和城镇集中的原则。

安置区的布局应当充分考虑新农村社区建设和城镇化发展的需要，尽量将安置区布置在中心村、集镇，在可能和条件允许的情况下，也可以将安置区布置在城镇规划区内。

有利于生产和生活的原则。

应当充分考虑当地农民的生产方式、生产半径以及耕作制度等因素，同时还要十分重视安置区的基础设施和公共设施配套状况，尤其是生活设施的完善程度，按照有利于生产和生活的原则布置安置区。

有利于产权调整的原则。

整村搬迁或几个村庄合并必然涉及到土地产权，尤其是宅基地产权的调整。

现行农村集体土地所有制很难实现不同村集体之间的产权调整，在设定拆旧区和相应的安置区时，必须全面慎重地调整好土地权属问题，明确农户宅基地的归属。

尽量考虑当地文化和习俗相容性的原则。

农民的生产和生活是与当地的文化和习俗紧密地联系在一起的，很难在短时期内予以改变，尤其是宗族观念、地缘文化和邻里关系。

在布置安置区时必须尽量考虑这些因素，避免不必要的纠纷。

尽量不占用耕地原则。

安置区用地选择，应当遵循“能用劣地不用好地，能用非耕地不用耕地”的原则，切实贯彻保护耕地的基本国策。

建新区安排的原则

符合土地级差收益最大化原则。

建新区的安排直接影响到整个项目区运作的资金问题，也是能否成功推进增减挂钩的关键要素之一。

按照土地级差收益最大化原则，在不影响生态环境效益的前提下，尽量将建新区安排在区位条件好的城市、城镇周边，做到地尽其用，促进土地收益最大化。

有利于促进城镇化和工业化发展的原则。

城镇化和工业化是区域发展的必然趋势，也是提高区域竞争力的重要动力源。

在统筹城乡发展原则的指导下，建新区应安排在最能促进或带动城镇和工业发展的地域，实现土地效益的最大化。

有利于促进新农村建设的原则。

在追求土地效益最大化的同时，必须充分考虑新农村建设的需要，尽量满足新农村建设的用地需求，安排好农村基础设施和必要的产业发展用地，实现在发展经济的同时，改善农民的生产和生活环境。

符合节约集约利用的原则。

增减挂钩出来的建设用地指标是很珍贵的，其中付出了大量的人力、物力和财力，对建新区的安排应更加重视土地节约集约利用的技术经济分析，严格控制用地标准，合理利用好每一寸土地。

建新区的布局

通过建设用地需求量的分析和用地紧迫程度的排序，按照土地利用总体规划、城镇规划、村镇规划，将建新区主要布局在市中心城市、各县（市、区）城驻地、中心镇、一般镇和中心村周边。

5、项目区土地整理模式

缩村并居整理模式

此模式主要适应社会经济水平较高的城镇周围，有较强的农村城镇化趋势，可将农村建设用地整理与城镇规划相结合，提倡楼房建设，降低人均用地标准，提高土地利用率和容积率。

向中心村搬迁模式

在农村居民点形成的历史过程中，农民为耕种便利，有散居的习惯，形成分布密集、规模小的“迷你型”村庄，使得村庄基础设施配套难度增加，管理不便，土地资源浪费，制约了这些村庄的发展。

按照中心村建设规划，在中心村建设一定数量住宅，来解决搬迁村庄居民新增住宅的需求，实现向中心村迁并的目的。

整体搬迁异地安置模式

这种模式针对原址不适宜村庄建设，如自然环境条件恶劣，交通不便，信息不灵的偏远山区农村；处于洪涝灾害区、山体易滑坡、塌陷地带等村庄。

从农村长远发展的角度出发，由政府组织逐步进行异地迁移，将村庄整体搬迁到经济条件好、发展空间大的农村居民点，或选择适宜的地区建设独立新村，并对老宅基地进行复垦还耕。

拆旧建新型整理模式

这种模式由于是在原址上进行改造，不改变土地使用性质，虽然节地效果不是很明显，但是在提高土地集约利用程度，改善农村生产生活环境，促进社会主义新村建设具有重大现实意义。

6、资金估算及筹措

投资分析

挂钩投资包括居民拆迁安置补偿和拆旧区的整理费用

拆迁安置补偿费

拆迁安置补偿费具体包括房屋拆迁补偿费、村民安置费和搬迁期间补助费等。

综合各地农村建设用地整理经验，得出农村建设用地拆迁安置补偿费标准，据此测算拆迁规模需投资。

拆旧区整理费

拆旧区的整理包括土地平整工程、农田水利工程、道路工程、林网工程等。

综合各地农村建设用地整理经验，得出拆旧区整理费标准，据此测算拆旧整理需投资。

整理资金筹集渠道包括：

（1）新增建设用地土地有偿使用费

按《土地管理法》规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于耕地开发。

依据《新增建设用地土地有偿使用费征收标准》，计算新增建设用地有偿使用费的加权平均值，根据新增建设用地面积计算征收新增建设用地土地有偿使用费。

（2）耕地开垦费

耕地开垦费标准按近三年来耕地平均产值的9倍即22万元/公顷计算，占用耕地规模，可收取耕地开垦费。

（3）土地出让金

依据《全国工业用地出让最低价标准》，计算工业用地最低出让金的加权平均值。

工业用地占城镇建新用地比例按80%计算，出让工业用地面积，可收取土地出让金。

（4）其他筹资

包括企业、集体、个人等渠道筹集的资金。

如银行贷款筹资、土地证券化、整理企业化

7、土地权属调整

拆旧区土地权属调整

（1）拆旧区土地利用状况及权属类型调查

在项目区规划实施前，做好土地利用状况和土地权属状况的调查工作，通过调查查清每一个拆旧地块的位置、四至范围、界址、面积、地类组成等；查清拆旧地块土地权属状况，包括土地所有权、使用权和