房地产业营改增要做哪些工作.docx
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房地产业营改增要做哪些工作
“营改增”形势下房地产开发企业会计上岗实训
第一章 房地产企业会计核算基本概念 完
一、房地产开发企业的经营范围
房地产开发企业的主要业务范围包括：
（一）土地开发和建设
（二）房屋的开发与经营
（三）城市基础设施和公共配套设施的开发
（四）代建工程开发和建设 （五）物业管理和服务
二、房地产开发企业经营特点
（一）开发经营的计划性
（二）开发产品的商品性
（三）开发经营业务的复杂性 （四）开发建设周期长，投资数额大
三、房地产开发企业会计核算对象
四、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
（一）房地产开发企业会计科目的设置
1.资产类（38个）2.负债类（19个）3.所有者权益类（6个）
4.成本类（4个） 5.损益类（15个）
（二）房地产开发企业的账簿设置
1.总分类账（也称总账）2.日记账
3.明细账4.台账
五、房地产开发企业会计核算阶段（实操）
（一）房地产公司设立（即开办筹建）阶段
（二）征地拆迁阶段 （三）开发建设（施工）阶段
（四）期间管理阶段：
期间管理工作贯串于房地产开发经营业务的始终。
形成的费用主要为三项费用，也包括开发间接费用中的行政管理。
（五）组织销售阶段（六）收益分配阶段
六、房地产“营改增”部分
（一）房地产开发企业“营改增”概述
1.增值税和营业税的区别 2.“营改增”执行情况3.“营改增”对房地产行业的影响
（1）从财务核算角度考虑营改增对房地产行业税负的影响。
（2）从房地产业关联产业的税负中来分析营改增对房地产业的影响。
（3）房地产行业未雨绸缪，需苦练内功及早熟悉营改增政策法规。
·营改增能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。
·注意了解税收征收主体的变化。
·积极开展营改增税负测算
（二）“营改增”给房地产企业带来的挑战
1.相关人员对税收政策不熟悉2.账务处理难度增加
3.虚开、代开发票有可能触犯刑事责任
4.可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升
（1）土地开发成本难以认定
（2）期初库存和固定资产将不能被抵扣
5.部分房企经营情况也许更为艰难
第二章 房地产企业设立阶段会计核算
一、关于开办期的确定及费用摊销问题
（一）筹建期的确定
（二）开办费用的摊销问题
二、常见会计业务及涉税事项的处理
（一）收到投资者投资
（二）增资扩股
（三）涉及的税款主要是印花税
1.资金账簿 2.其他营业账簿
（四）房地产开发企业的贷款问题
1.房地产开发贷款种类和申请条件
2.除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备的条件
3.涉及的会计科目和账务处理
（五）购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆等属于固定资产范畴的各类资产；
（六）摊销开办费
第三章 房地产企业征地拆迁阶段会计核算
一、获取土地的途径
（一）生地和熟地的概念
（二）通过竞拍取得土地使用权（假设为熟地）
1.支付竞拍保证金
2.竞拍成功取得土地使用权支付出让金（原保证金抵出让金）
（三）通过竞拍取得土地使用权（假设为生地）
1.参加竞拍及支付土地使用权出让金业务的会计处理（同上）
2.支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位的拆迁费
3.与被拆迁户签订拆迁安置协议
二、征地拆迁阶段涉税事项
（一）印花税
（二）交纳营业税金及附加（5%*（1+12%）=5.6%）
（三）土地使用税
（四）地增值税预征
（五）所得税预征
（六）交纳契税
（七）关于土地出让金返还的税务处理
（八）本章节重点内容举例
第四章 房地产企业开发建设阶段会计核算
一、房地产计税成本的核算
（一）什么是计税成本
（二）确定成本对象的原则是什么
1.可销售原则 2.分类归集原则 3.功能区分原则 4.定价差异原则
5.成本差异原则 6.权益区分原则
（三）开发产品计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费
4.基础设施建设费5.公共配套设施费 6.开发间接费
（四）企业计税成本核算的一般程序
（五）计税成本的归集与分配方法
1.占地面积法 2.建筑面积法 3.直接成本法 4.预算造价法
（六）计税成本的具体归集与分配
1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
4.其他成本项目的分配法由企业自行确定
二、开发施工阶段主要经济业务的会计核算
（一）主要经济业务的会计核算
1.直接发生的开发费用核算
2.对施工单位按工程形象及合同规定预付工程款的核算
1）预付工程款
2）企业与承包单位按月或按季进行工程结算时（所附单据工程价款结算单，建筑业发票）
3）工程竣工后施工单位根据工程决算开票结付工程费用
3.对应付账款的核算
1）当劳务已提供或货已收到，发票已开，款未付时
2）支付债务时
4.开发间接费的核算：
（指企业专门设置现场管理机构到开发现场组织开发活动所发生的各项费用）
5.工程竣工结转开发成本
三、开发建设阶段主要涉税事项
（一）涉税票据的取得
（二）关于甲供材问题
（三）预提成本问题
（四）开发间接费的核算
（五）开发成本和开发费用的分配实例
（六）印花税
（七）关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理
（八）关于代建问题
（九）关于成本对象报废或损毁损失问题
（十）本章节重点内容举例
第五章 期间管理会计核算
一、主要会计事项
管理费用、销售费用（包括零星修理费）还可能涉及财务费用
（一）管理费用核算内容
（二）销售费用核算内容（三）财务费用核算内容
（四）会计分录
二、列支贷款利息
（一）列支开发成本
（二）列支财务费用
（三）涉及的会计分录
1.支付贷款利息
2.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等
三、其他费用的列支
（一）计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税
（二）支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费
（三）处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失
（四）罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）
（五）月末计提固定资产折旧
（六）固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销
四、期间管理阶段涉税事项的重点
（一）印花税、个人所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。
（二）凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。
（三）对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。
（四）开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税（从交付使用的次月起） 。
（五）严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。
五、本章节重点内容举例
（一）管理费用的主要账务处理
（二）销售费用的主要账务处理
第六章 房地产企业销售阶段会计核算
一、销售收入定义的确认
（一）会计准则对收入的定义
（二）房地产开发产品销售收入的确认
1.税法对房地产企业收入范围的确定
2.税法对房地产企业收入具体按以下规定确认
1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的
2）采取分期收款方式销售开发产品的
3）采取银行按揭方式销售开发产品的
4）采取委托方式销售开发产品的
·采取支付手续费方式委托销售开发产品的
·采取视同买断方式委托销售开发产品的
·采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的的
·采取包销方式委托销售开发产品的
3.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为
1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定
2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定
3）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
4.根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件第一条的规定，企业将自己开发的商品房转为出租不需要视同销售处理。
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
二、具体销售方式及涉及税种
（一）自营销售
1.收到购房定金、预交购房款
2.交付使用，将原预收款收据换为销售发票时
3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“主营业务收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计算交纳营业税金及附加、土地增值税、印花税
4.月初按上月计算的营业税金及附加、土地增值税计提及缴纳
5.月末结转已售商品房的产品成本
（二）委托销售
（三）关于开发产品所有权或使用权转移视同销售的账务处理
（四）关于促销过程中所送赠品的税务处理
（五）经营销售期间的主要涉税事项及处理方法
1.营业税金及附加
2.印花税
3.土地增值税（预征）
4.企业所得税（预征）
5.如果采取委托销售，受托人收取佣金必须在提供劳务的所在地税务部门开票，另佣金的总额不能超过委托代销销售收入的5%，超过部分要作纳税调整
（六）关于售后返租问题
（七）关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
（八）房地产企业代收费用的界定新规
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据
3.所收款项全额上缴财政
（九）对已售房的土地使用税缴纳问题
（十）关于代建问题
三、房地产企业销售阶段账务处理
（一）转让及销售阶段会计处理
1.应设置的会计账户
2.商品房销售的会计核算
1）商品房预售的会计处理
·定金核算
·预售房款核算
·按揭保证金的核算
·代收配套设施费、办证费、维修基金的核算
2）商品房销售的会计处理
·商品房销售收入确认的条件
·销售商品房收入的计量
·面积差的会计处理
（二）转让及销售阶段涉税处理
营业税及附加税费
1.房地产开发企业转让土地使用权按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目5%的税率征收营业税；销售商品房及其他建筑物按照“销售不动产”税目5%的税率征收营业税。
2.房地产开发企业转让土地使用权、销售商品房及其他建筑物的，据实际缴纳的营业税按照规定的税率征收城市维护建设税，纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县、镇的，税率为5%；而纳税人所在地不在市区、县、镇的，税率为1%。
依据实际缴纳的营业税按照3%征收率征收教育费附加，2%征收率征收地方教育费附加。
四、几个专项问题的讲解
（一）产权式酒店经营方式的税务处理
1.产权式酒店的定义
2.产权式酒店投资回报的税务处理误区：
3.产权式酒店投资回报的正确税务处理：
（二）土地闲置费扣除的税务处理
1.土地闲置费用的定义
1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；
2）已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；
3）法律、行政法规规定的其他情形
2.土地闲置费用的收费标准
3.土地闲置费用的税务处理
1）土地增值税的处理2）企业所得税的处理
（三）房企代垫首付和购房返税的营业税处理?
1.代垫首付2.购房返税
（四）合作建房的税务处理
1.企业所得税的处理
1）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
·企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
·投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
案例分析
税务处理分析
2.合作建房的营业税处理
1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权
2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
3.土地增值税的处理
1）双方成立合营企业土地增值税的处理
2）双方不成立合营企业土地增值税的处理
·土地投入环节
·房产处置环节
（五）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
1.房地产企业不同阶段的收入处理
2.年终汇算清缴不能忽视的完工条件
1）国税发[2009]31号的规定
2）国税函[2010]201号的规定
3.完工项目要及时核算计税成本
4.可以预提的三种计税成本
5.完工项目确定计税成本核算终止日
6.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整
7.未完工开发产品不进行汇算清缴。
8.所得税汇算不同于项目清算
（六）房地产企业与业主间违约金的处理
1.房地产企业收取业主违约金的处理?
2.个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的税务处理
（七）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数
（八）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理
1.财务处理：
不得冲减土地购买成本
2.税务处理
1）企业所得税处理：
必须缴纳企业所得税
2）土地增值税处理：
不得作为扣除项目
第七章 收益分配阶段
一、公司向股东分派股利
第一步，计算可供分配的利润。
第二步，计提法定盈余公积金。
第三步，计提任意盈余公积金。
第四步，向股东（投资者）支付股利（分配利润）。
公司股东大会或董事会违反上述利润分配顺序，在抵补亏损和提取法定盈余公积金、公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定发放的利润退还公司。
二、利润分配会计分录
（一）将本年利润转入利润分配
（二）所得税的缴纳，比例25%
（三）提取法定盈余公积
（四）分配股利（根据董事会决议）
（五）结转利润分配
（六）以盈余公积弥补以前年度亏损
第八章 会计核算体系几个问题的专门讲解
一、房地产企业“营改增”税收筹划要点
（一）房地产企业“营改增”基本情况介绍
（二）土地成本能否抵扣成为一个关注点
（三）房企面临加税风险
（四）税收筹划是关键
（五）房地产税务风险化解
（六）此外还要关注营改增后房地产企业不能抵扣的进项税额对成本的影响
二、房地产开发企业存货的核算（开发成本不在本章讲）
（一）原材料类存货
（二）设备类存货
（三）在产品类存货
（四）产成品类存货
（五）开发用品类存货
1.指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等2.房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品
3.注意：
临时出租房、周转房是视同存货的。
1）设备采购与收发的核算
2）开发产品的核算
·开发产品增加的核算 ·开发产品减少的核算
3）出租开发产品（在第章和投资性房地产一起讲）
4）周转房的核算
三、以房抵顶工程款、设计费等支出的核算
（一）以房抵顶工程款、设计费等支出也就是所谓“抵债房”
（二）“抵债房”的对象
（三）以房抵债的操作模式
（四）“抵债房”的法律关系
（五）以房抵债的特殊形式
四、以房抵债的营业税
（一）营业税规定
（二）纳税义务发生时间
（三）开发企业购进房屋再抵债
五、以房抵债的所得税
六、以房抵债的土地增值税（同三）
七、以房抵债的印花税
（一）签署抵债协议
（二）未签署抵债协议
（三）法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的不征印花税。
八、按会计准则规定的会计处理
（一）判断是否符合债务重组：
是否有让步
（二）账务处理规定
九、把协议变为意向，合理避税。
第九章 房地产企业特殊业务的处理
一、售后回购
（一）售后回购的概念
（二）会计准则对售后回购的定义及账务处理
二、出租开发产品和投资性房地产
（一）出租开发产品
1.出租开发产品增加的核算
2.出租开发产品摊销的核算
3.出租开发产品修理的核算
4.出租开发产品减少的核算
（二）投资性房地产
1.投资性房地产的概念
2.投资性房地产的范围
3.投资性房地产的确认和初始计量
1）外购的投资性房地产的确认和初始计量
2）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
4.与投资性房地产有关的后续支出
1）资本化的后续支出
2）费用化的后续支出
第十章 房地产企业涉税业务的核算
一、房地产企业涉及的税费
二、土地增值税清算
（一）清算主体
（二）土地增值税清算应报送的资料
（三）土地增值税的概念
（四）土地增值税的计税依据
1.确定应税收入
关注三个问题：
1）视同销售收入的确定
2）自用和出租房地产是否参加土地增值税清算
3）清算收入的确定
2.确定扣除项目金额
扣除项目金额包括以下内容：
1）取得土地使用权所支付的金额。
2）房地产开发成本。
3）房地产开发费用。
4）旧房及建筑物，按政府批准的房地产评估机构的评估价格为成本金额。
5）与转让房地产有关的税金
6）财政部规定的其他扣除项目。
（五）土地增值税清算单位的认定问题
1.成本核算对象
2.清算单位的确定
·从操作角度看，目前对土地增值税的清算单位有三种认定法
（六）土地增值税的基本计算原理
·土地增值税应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数进行计算。
（七）土地增值税的减免规定
1.以房地产进行投资、联营。
2.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
3.企业兼并转让房地产。
4.房地产的代建房行为。
5.纳税人建造普通住宅，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免于征收土地增值税。
（八）土地增值税预征率的规定
（九）土地增值税的清算条件
1.应该清算 2.要求清算
（十）土地增值税的核定征收
（十一）清算后再转让房地产的处理
（十二）土地增值税淸算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
（十三）案例分析
（十四）土地增值税的税收筹划
（十五）项目评价涉及土地增值税的问题
附：
地税局土地增值税清算的审核要点
（一）清算项目资料的审核
（二）《鉴证报告》工作底稿的审核
（三）房地产转让收入情况的审核
1.房地产转让收入的范围
2.房地产转让价格的确定
3.房地产转让收入审核的重点
1）对房地产销售合同的审核
2）对相关经济利益的审核
3）对代收费用的审核
（四）扣除项目金额情况的审核
1.取得土地使用权所支付金额
1）取得土地使用权所支付金额的构成
2）取得土地使用权所支付金额的确认
3）审核的重点
2.房地产开发成本
1）房地产开发成本的构成
2）房地产开发成本审核的要点：
3）《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的核算方法
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.加计扣除
（五）房地产企业所得税预缴和汇算清缴业务核算
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