城中村城市发展定位与产业研究规划设计项目建议书.docx

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城中村城市发展定位与产业研究规划设计项目建议书

城中村城市发展定位与产业研究规划设计项目建议书

深圳市宝安中心区

碧海片区城市设计方案国际咨询

项目建议

二○○八年二月书

一、现状及自然条件研判....................................................................................................3

现状概况....................................................................................................................3

条件研判....................................................................................................................3

二、城市功能定位及职能设定............................................................................................4

三、规划理念........................................................................................................................5

总体理念....................................................................................................................5

设计目标....................................................................................................................5

规划注重整合处理好以下关系:

..............................................................................5

四、规划管理政策初步建议................................................................................................6

编制规划设计导则，为城市规划管理提供依据。

................................................6

研究土地开发和利用新模式，实现城市与地方利益的协调和统一....................6

五、整体城市设计初步概念构思........................................................................................7

六、重点地段城市设计初步概念构思................................................................................8

“重点地段城市设计”区域的选择............................................................................8

重点地段城市设计初步概念构思............................................................................8

深圳市宝安中心区碧海片区城市设计方案国际咨询

项目建议书

一、现状及自然条件研判

现状概况

深圳市宝安中心区碧海片区

位于深圳市西部，片区东部紧邻宝

安中心区滨海片区，北部临近平峦

山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大

铲湾港区，西部靠近宝安国际机

场，设计范围为宝安大道、新安六

路、海滨大道和碧海湾公园以东围

合的区域，规划区总用地面积约

824公顷。

场地背山面海，位于宝

安中心组团滨海地区，是宝安中心

区的重要组成部分。

片区内现状总人口约为万人。

现状建筑类型以居住建筑为主，其中又以乡村居民自建私宅为主，少量为工业建筑，主要由原各行政村自行开发建设。

条件研判

1、区位重要

片区位于深圳市东部，沿江东北侧，紧靠大铲港区，是深圳联系广州和宝安机场的门户和重要的海上运输窗口地区，对于展示深圳形象，为大铲港区配套服务有着十分重要的作用。

2、自然条件优越

该区域背山面海，同宝安滨海片区共同被东西两条规划市级生态廊道夹持，自然生态环境优越。

3、现状用地功能单一，结构不明晰。

片区内用地以原行政村自行开发建设的居住和工业用地为主，建筑质量良莠不齐，城市特色缺失，与规划所确定的城市功能和中心区的地位远不相称，需要整体改造和梳理。

二、城市功能定位及职能设定

根据深圳市政府提出的“构筑国际性城市，特区内外协调发展”的城市建设目标，落实深圳市提升城市建设标准，丰富城市内涵，实现特区内外一体化发展目标，深圳市将依托特区外重点片区的开发建设，培育打造多个城市发展辐射极，有效吸纳特区功能的延伸，充分发挥其对特区外整体城市建设水平和发展质量的提升带动作用。

而最新编制的《深圳市总体规划草案》，则据此提出了由宝安中心区、前海、后海构成与福田中心并列的深圳市第二个城市中心，宝安中心区的地位大大提升，此外的多项规划研究都强调了宝安中心组团的重要地位。

随着宝安中心区城市地位的提高和大铲湾港等大型市政设施的建设，将原为宝安西乡中心区的碧海片区纳入宝安中心区统一规划建设，提高其城市功能定位和建设标准已成为规划的必然。

在这种新形势下，重新认识碧海片区的城市功能定位和职能，已成为当务之急。

碧海片区的城市功能定位和职能设定应体现以下方面：

1、碧海片区处于特区与广州快速通道上，是特区与广州及宝安机场联系的必经之路，是深圳重要的门户地区之一。

2、碧海片区紧靠港区，承担着为大铲港服务的职能，必将带动商贸金融服务业以及物流业的快速发展。

3、大量居民房的存在决定了其承担着安置居民的任务。

三、规划理念

总体理念

1、“反规划”思想

规划拟采取“反规划”的技术路线，结合片区周边生态格局现状，从场地现状生态要素分析入手，重构区域生态安全格局，确定片区城市非建设用地布局，在此基础上，对片区用地结构进行调整，优化城市功能格局，梳理城市交通体系，突出地方自然文化历史特色，最终实现将碧海片区建设成为具有鲜明特色的现代化城市新区的战略目标。

在研究方法上，规划以城市空间作为主体，研究城市自身空间构成以及存在于城市片区之间、城与人之间的关系。

促使新城和谐有序发展。

设计目标

形象突出、环境优美、使用方便的，集商务办公、居住、物流为主的综合区域。

规划注重整合处理好以下关系:

1、城市可持续发展与城市生态的关系——生态安全格局的重构。

2、城市与自然的关系——显山露水，连续的景观廊道

3、滨海片区与大铲湾港口发展与片区职能的关系——用地结构的优化和重组。

4、城市改造与当地居民生活间的关系——原始生态、生存空间的保留与改造

5、城市交通与居民生活的关系——非机动车与机动车交通系统的分离

6、城市发展与城市特色的关系——突出场地自然历史文化特色。

“十三五”重点项目-城中村改造项目

可行性研究报告

编制单位：

北京智博睿投资咨询有限公司

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。

具体概括为：

政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：

发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

城中村改造项目建议书

城中村改造项目申请报告

城中村改造项资金申请报告

城中村改造项节能评估报告

城中村改造项市场研究报告

城中村改造项商业计划书

城中村改造项投资价值分析报告

城中村改造项投资风险分析报告

城中村改造项行业发展预测分析报告

可行性研究报告大纲

第一章城中村改造项目总论

第一节城中村改造项目概况

城中村改造项目名称

城中村改造项目建设单位

城中村改造项目拟建设地点

城中村改造项目建设内容与规模

城中村改造项目性质

城中村改造项目总投资及资金筹措

城中村改造项目建设期

第二节城中村改造项目编制依据和原则

城中村改造项目编辑依据

城中村改造项目编制原则

城中村改造项目主要技术经济指标

城中村改造项目可行性研究结论

第二章城中村改造项目背景及必要性分析

第一节城中村改造项目背景

城中村改造项目产品背景

城中村改造项目提出理由

第二节城中村改造项目必要性

城中村改造项目是国家战略意义的需要

城中村改造项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

城中村改造项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要第三章城中村改造项目市场分析与预测

第一节产品市场现状

第二节市场形势分析预测

第三节行业未来发展前景分析

第四章城中村改造项目建设规模与产品方案

第一节城中村改造项目建设规模

第二节城中村改造项目产品方案

第三节城中村改造项目设计产能及产值预测

第五章城中村改造项目选址及建设条件

第一节城中村改造项目选址

城中村改造项目建设地点

城中村改造项目用地性质及权属

土地现状

富平县_______城中村改造

项目建议书

一、【项目名称】富平县_______城中村改造项目

二、【项目承办单位】_______房地产开发有限公司

三、【项目地址】项目拟建地点位于：

富平县城_______，西临_______,南临_______,东临_______,北临_______。

四、【承办单位概况】_______房地产开发有限公司，是经_____________号文件批准于___年___月成立的___公司，隶属于___，注册资金人民币___万元，经营房地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。

公司总部共有职工___人，其中具有大专以上学历的___人，具有中、高级专业技术职称的___人，对房地产开发管理具有丰富的经验。

公司开发的项目有：

______，于___年开发的___小区，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。

______，于___年由我公司与___公司合作开发的多层住宅，位于_________，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。

______，于___年开工建设的高层住宅，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”?

?

五、【项目定位以及建设条件】

1、项目定位：

富平县是渭南市西部的区域中心城市，位于关中经济区的辐射地带，处于西安地区的边缘。

南部与西安市阎良区接壤，北依铜川，位于煤炭城市韩城的西南侧，处于西安、铜川、咸阳、渭南四市通衢的位置。

山、水、皆俱，历史与生态资源十分丰富。

近年来，富平县社会经济发展迅速，区域综合实力已迈入省市先进区行列，城市空间也在快速拓展，城市建设迎来全新的发展机遇。

目前，富平房地产市场发展如火如荼，城中村改造相对滞后，随着《富平县城市总体规划》的实施，为适应现代化城市建设要求，打造“城市核心、区域地标、宜居新低、绿意富平”城市居住环境发展新格局，城中村改造势在必行。

2、项目建设条件：

富平县位于陕西省关中平原中北部，面积1242平方公里，总人口81万，是陕西省第一人口大县；是全国商品粮生产基地县、全国“奶山羊之乡”、著名的“中国柿乡”；是中国西部最大的早中熟苹果生产基地和酥梨、蔬菜、花椒、秦川牛、笼养鸡、生猪生产基地县。

富平区位优越，交通便捷。

地处陕西省“关中—天水经济区”的东翼，是关中通往陕北的要冲，是连接渭北东西的枢纽。

县城位于西安、咸阳、渭南和铜川四个大中城市的交汇位置，距省会西安和咸阳国际机场各60公里，距中国飞机城——西安阎良仅12公里。

境内有京昆、包茂两条高速公路；106、208两条省道；咸铜、西韩、梅

七、西延四条铁路穿境而过。

而今西安—富平城际铁路建设项目已经启动，融入西安都市圈步伐正在加速。

富平县城中村改造项目位于县城中心区，属县城黄金地段，地理位置优越，周边为县城主干街道，加之县城建设力度不断加大，为适应现代化城市建设要求，“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

城中村改造势在必行，同时极具商业及开发价值。

六、【建设规模】

依据省市关于加快城中村改造建设的通知,结合富平城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。

富平县_______城中村改造项目，规划总占地______亩,总建筑面积______万平方米,建有高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。

七、【建设内容】

1、建设内容包括住宅楼和公建工程。

总建筑面积___㎡，其中住宅___栋，建筑面积___㎡；公建面积___㎡，包括物业管理中心、文化活动中心、商业服务、托幼、公厕、变电站、泵房、热交换站、垃圾转运站、小学等。

2、户型设计：

根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。

本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

3、居住户数：

___户；居住人口：

___人；建筑密度：

___；化率：

___%；容积率：

___。

八、【总投资及资金筹措】

本项目计划_____万元，其中建筑工程费_____万元，设备费_____万元，设备安装费_____万元，其他费_____万元，预备费_____万元，建设期贷款利息_____元。

本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率__%。

九、【社会效益】

一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

三是集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高村民经济收入。

四是深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决村民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

五是有利于建设城市新社区。

城中村改造与开发，由“分散”走向集中，促进人居向社区集中、要素向产业集中。

六是保证新的管理体制快速跟进，推动“村落变成社区”，使郊区农村融入城市发展之中，“农民真正变成市民”。

七是促进各项政策和配套服务到位，即在就业、就医、就学、社会保障和社会管理，及道路、燃气、电力、环卫等基础设施与城市配套共享，学校、医院、文化等公共服务体系完善健全，实现城乡全面对接。

八是有利于培育现代新市民，提高社区新市民的公民道德、法律法规、城市管理、健康生活等方面知识的普及性的教育。

九是提升城中村新市民的思想道德水平，增强市民意识、城市意识、环境意识和文明意识，倡导社会新风尚。

围绕建设文明社区的目标，加快城中村改造与开发，能够切实加强基层精神文明建设，民主法制建设和社会管理工作，构筑起与城市社区相适应的科学、民主、健康、向上的社会新风尚。

十是在新建小区中，建立公共活动场所和健身娱乐设施，丰富群众文化生活，广泛开展文明创建活动，引导新市民树立先进的思想观念和基本道德规范，提倡科学健康的生活方式，推动移风易俗，促进乡风文明；城中村改造与开发，有利于加强法制宣传教育，建立健全基层维稳维安工作平台、工作机制和群防群治工作体系，营造和谐稳定的社会环境，推动社会新风尚的形成。