杜桥国际大酒店可行性分析报告.docx
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杜桥国际大酒店可行性分析报告
杜桥国际大酒店可行性分析报告
万邦?
杜桥国际大酒店
可
行
性
研
究
报
告
台州万邦置业有限公司二O一二年六月八日
第一章总论...................................................................................................................31.1项目建设背景...........................................................................................................3
1.2项目概况..................................................................................................................3
附图1万邦•国际花园鸟瞰图...................................................................................4
附图2杜桥国际大酒店鸟瞰图.................................................................................51.3可行性研究报告编制依据.........................................................................................51.4可行性研究范围.......................................................................................................51.5研究结论及建议.......................................................................................................61.6主要经济技术指标....................................................................................................6
附图3国际大酒店与国际星城的位置关系................................................................6
第二章外部环境分析.........................................................................................................72.1宏观经济增长...........................................................................................................72.2项目所处区位背景....................................................................................................7
附图4临海市东部区域工业布局示意图...................................................................8
附图5临海市杜桥镇区位图.....................................................................................92.3项目宗地价值..........................................................................................................10
2.4项目外部环境分析结论............................................................................................10第三章项目市场分析与营销战略......................................................................................103.1杜桥镇房地产市场现状............................................................................................103.2杜桥宾馆饭店基本情况............................................................................................113.3项目定位.................................................................................................................123.4营销推广策略..........................................................................................................13第四章建设方案...............................................................................................................134.1规划指导思想..........................................................................................................134.2设计原则.................................................................................................................144.3总平面设计.............................................................................................................14
附图6杜桥国际大酒店夜景透视图.........................................................................15
4.4单体设计.................................................................................................................154.5结构设计.................................................................................................................164.6建筑装修做法..........................................................................................................174.7康居工程技术方案...................................................................................................17第五章公共设施方案........................................................................................................175.1消防设计.................................................................................................................175.2人防设计.................................................................................................................185.3节能设计.................................................................................................................185.4给水........................................................................................................................185.5排水........................................................................................................................185.6无障碍设计.............................................................................................................195.7电气设计.................................................................................................................19第六章项目实施进度安排....................................................................................................19
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第七章投资估算与资金筹措.................................................................................................20
7.1估算依据.................................................................................................................20
7.2开发成本估算..........................................................................................................20
7.3资金筹措.................................................................................................................22第八章财务效益分析...........................................................................................................23
8.1说明........................................................................................................................23
8.2收入预测.................................................................................................................23
8.3营业税金预测..........................................................................................................25
8.4成本费用预测..........................................................................................................25
8.4财务评价.................................................................................................................27
8.5使用权转让的收入预测............................................................................................27第九章社会评价..................................................................................................................28
9.1项目对社会的影响及相关措施.................................................................................28
9.2项目对所在地的互适性分析.....................................................................................28第十章风险分析..................................................................................................................28
10.1原材料价格还会出现波动......................................................................................28
10.2市场风险...............................................................................................................29
10.3突发事件...............................................................................................................29
10.4敏感性分析...........................................................................................................29附件..........................................................................................................错误:
未定义书签。
附件1管理团队成员简介.................................................................错误:
未定义书签。
附件2同类酒店调研数据..............................................................................................30
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第一章总论
1.1项目建设背景
临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。
该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。
2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。
杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成:
其中四星级酒店命名为万邦•杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2?
（含地下）;商住部分命名为万邦?
国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85?
（含地下）。
台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。
本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒店副楼。
目前该项目“四证”已办好。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
杜桥国际大酒店。
万邦•
1.2.2项目区位
本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。
本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。
客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。
该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。
1.2.3项目建设单位
（1）企业名称:
台州万邦置业有限公司。
（2）企业性质:
房地产企业。
（3）经营范围:
房地产开发与经营（不含限制类项目）
（4）公司类别:
有限责任公司。
（5）资质等级:
贰级。
（6）企业概况:
台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。
秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨
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的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。
短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。
在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦?
国际花园，目前已销售完毕。
该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。
本公司凭借着在杜桥镇开发万邦?
国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。
附图1万邦•国际花园鸟瞰图
1.2.4工程概况
2万邦?
杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20m，其中主楼建筑222面积31490.55m，副楼建筑面积6730m，地下面积15345.65m。
建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。
汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。
经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。
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附图2杜桥国际大酒店鸟瞰图
1.3可行性研究报告编制依据
（1）杜桥国际大酒店建筑方案设计
（2）临海市建设局《城镇建设项目规划要求0057号》
（3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策
（4）中国房地产发展报告NO.5
（5）临海市2008年政府工作报告
（6）杜桥城市发展规划
（7）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
1.4可行性研究范围
根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
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1.5研究结论及建议
根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。
全年营业税金为526.81万元。
在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。
本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效益。
本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。
1.6主要经济技术指标
杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表1—1。
1杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标表1-
名指标称数量单位备注
2用地面积31亩20667.7m
2总建筑面积53566.20m含地下室
2主楼建筑面积31490.55m
2其中副楼建筑面积6730m
2地下面积15345.65m
建筑密度30%
容积率1.85
绿地率35%
汽车位247辆
地上21辆其
中地下226辆
附图3国际大酒店与国际星城的位置关系
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第二章外部环境分析
2.1宏观经济增长
2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。
我们对未来中国的经济应该充满信心。
这种信心来自以下四方面:
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中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。
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