杜桥国际大酒店可行性分析报告.docx

1、杜桥国际大酒店可行性分析报告杜桥国际大酒店可行性分析报告万邦?杜桥国际大酒店 可 行 性 研 究 报 告 台州万邦置业有限公司 二O一二年六月八日 第一章 总 论 . 3 1.1 项目建设背景. 3 1.2 项目概况. 3 附图1 万邦国际花园鸟瞰图 . 4 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 . 5 1.3 可行性研究报告编制依据 . 5 1.4 可行性研究范围 . 5 1.5 研究结论及建议 . 6 1.6 主要经济技术指标. 6 附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系. 6 第二章 外部环境分析 . 7 2.1 宏观经济增长. 7 2.2 项目所处区位背景. 7 附图4 临海市东部区域工业布局

2、示意图 . 8 附图5 临海市杜桥镇区位图. 9 2.3 项目宗地价值.10 2.4 项目外部环境分析结论.10 第三章 项目市场分析与营销战略 .10 3.1 杜桥镇房地产市场现状.10 3.2 杜桥宾馆饭店基本情况. 11 3.3 项目定位.12 3.4 营销推广策略.13 第四章 建设方案 .13 4.1 规划指导思想.13 4.2 设计原则.14 4.3 总平面设计 .14 附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图 .15 4.4 单体设计.15 4.5 结构设计.16 4.6 建筑装修做法.17 4.7 康居工程技术方案.17 第五章 公共设施方案 .17 5.1 消防设计.17 5.2 人

3、防设计.18 5.3 节能设计.18 5.4 给水.18 5.5 排水.18 5.6 无障碍设计 .19 5.7 电气设计.19 第六章 项目实施进度安排 .19 1 第七章 投资估算与资金筹措 .20 7.1 估算依据.20 7.2 开发成本估算.20 7.3 资金筹措.22 第八章 财务效益分析 .23 8.1 说明.23 8.2 收入预测.23 8.3 营业税金预测.25 8.4 成本费用预测.25 8.4 财务评价.27 8.5 使用权转让的收入预测.27 第九章 社会评价 .28 9.1 项目对社会的影响及相关措施 .28 9.2 项目对所在地的互适性分析.28 第十章 风险分析 .

4、28 10.1 原材料价格还会出现波动 .28 10.2 市场风险 .29 10.3 突发事件 .29 10.4 敏感性分析 .29 附件 . 错误:未定义书签。 附件1 管理团队成员简介 . 错误:未定义书签。 附件2 同类酒店调研数据 .30 2 第一章 总 论 1.1 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的

5、一个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成:其中四星级酒店命名为万邦杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2?(含地下);商住部分命名为万邦?国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85?(含地下)。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦杜桥国际大酒店及其酒店副楼。 目前该项目“四证”已办好。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 杜桥国际大酒店。 万邦1.2.2 项目区位 本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 本项目区位可快速与台州市区及温州

6、、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。 1.2.3 项目建设单位 (1)企业名称:台州万邦置业有限公司。 (2)企业性质:房地产企业。 (3)经营范围:房地产开发与经营(不含限制类项目) (4)公司类别:有限责任公司。 (5)资质等级:贰级。 (6)企业概况:台州万邦置业有限公司是一家以房

7、地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨3 的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。 在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年

8、开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦?国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。 本公司凭借着在杜桥镇开发万邦?国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。 附图1 万邦国际花园鸟瞰图 1.2.4 工程概况 2万邦?杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20 m，其中主楼建筑222面积31490.55 m ，副楼建筑面积6730 m，地下面积15345.65 m。建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车22

9、6辆。 经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元(含酒店精装成本)。 4 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 1.3 可行性研究报告编制依据 (1)杜桥国际大酒店建筑方案设计 (2)临海市建设局城镇建设项目规划要求0057号 (3)国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策 (4)中国房地产发展报告NO.5 (5)临海市2008年政府工作报告 (6)杜桥城市发展规划 (7)建设项目经济评价方法与参数(第三版) 1.4 可行性研究范围 根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战

10、略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5 1.5 研究结论及建议 根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。 在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。 财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都

11、有拉动作用，有明显的社会效益。 本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。 1.6 主要经济技术指标 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表11。 1 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标 表1-名指标称 数量 单位 备注 2用地面积 31 亩 20667.7 m 2总建筑面积 53566.20 m 含地下室 2主楼建筑面积 31490.55 m 2其中 副楼建筑面积 6730 m 2地下面积 15345.65 m 建筑密度 30 % 容积率 1.85 绿地率 35 % 汽车位 247 辆 地上 21 辆 其中 地下 226 辆 附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系 6 第二章 外部环境分析 2.1 宏观经济增长 2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。 我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面: ?中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。