完整版万科施工管理制度.docx
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完整版万科施工管理制度
施工管理制度
1、地盘总体施工工作程序
2.工程管理部工作职责
3.项目经理部的架构与建制
4．项目经理部工程管理程序
5.工程招投标工作管理制度
6.工程管理部工地检查制度
7．项目经理部合同管理制度
8.工程施工组织设计审查制度
9.施工图纸会审管理制度
10.工程质量控制及管理办法
11．工程进度控制及管理办法
12.材料设备采购管理制度
13．项目经理部文档管理制度
14.住宅交付使用标准规定
15文明工地标识标准
16.工程技术咨询管理制度
17.项目管理控制表单
18．设计变更和工程签证管理程序
一、地盘总体施工工作程序
1、目的：
对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。
2、范围：
适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。
3、职责：
本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。
4、程序
（1）进度：
①各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。
②主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。
（2）成本控制：
①土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。
②四大配套公司进场施工配合：
根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。
③绿化工程：
与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。
④围墙与小品工程：
根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。
⑤道路及下水道工程：
在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。
（3）质量控制：
①现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：
Ⅰ 在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。
Ⅱ 对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。
分项分部工程包括：
土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。
②工程部检查：
监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。
（4）隐蔽工程控制：
①隐蔽工程的内容：
道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。
②隐蔽工程检查标准：
《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。
③隐蔽工程的检查：
Ⅰ主管工程师应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在管道隐蔽工程验收记录中做好处理记录。
Ⅱ当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按4.4.2执行。
（5）工程验收：
①工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。
②填写《道路工程检查表》、《排水工程检查表》，发现不合格品，应按《不合格品的控制程序》进行处理。
（6）质量回访：
①工程移交物业后，工程部主管工程师三个月一次到水电维修处回访。
②工程部主管工程师就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。
5、相关文件：
《室外排水工程规范》
《电气装置工程施工及验收规范》
《采暖与卫生工程施工及验收规范》
《道路工程规范》
设计部提供的设计图纸
二、工程管理部工作职责
1、部门目标
建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持，使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。
2、基本职责
（1）项目管理：
工程管理制度，施工质量、进度、签证等监控。
（2）材料设备采购：
选择合格供应商，样板示范，招投标工作。
（3）技术管理：
建筑技术信息收集，专业培训，优化设计、施工，信息交流。
3、部门经理岗位职责
（1）.确定部门的组织构架，规定下属的工作范围及管理、监理职能；
（2）.选择下属，进行技能培训，以便保证人才和物力的使用效率最高；
（3）.通过与其他部门的协调，安排本部门的工作或本部门与其他部门或单位的活动；
（4）.组织部门工作周例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告；
（5）.对本部门的工作承担责任；
（6）.协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；
（7）.在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；
（8）.审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；
（9）.检查各项目管理部工程进度，采取有效的管理措施，以确保公司的最佳赢利程度，并使工程符合合同规定的质量标准。
4、项目管理工程师岗位职责
（1）.组织公司相关部门进行施工总承包、施工监理招投标工作并对所有过程中资料进行汇总归档。
（2）.根据《工地检查规范及考核标准》，定期或不定期考核各项目部土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告；
（3）.收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为项目部提供技术服务支持；
（4）.审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；
（5）.跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保各项目部执行的是最有效的工程规范；
5、材料管理工程师岗位职责
（1）.负责编制和完善甲供材料管理程序文件；
（2）.建立和完善建材供应商和产品质量标准、建材行情信息库。
力求材料性能特征＼应用技术精湛。
保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；
（3）.积极推行“住宅联盟”建材采购网上交易新举措，扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。
（4）.建立《合格供应商名册》一览表，保证工程质量，规避风险。
每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、评估并作好考评记录。
对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充；
（5）.制定甲供材料招标文件标准文本＼评标标准＼相关表单；
（6）.编制甲供材料《入围资格》、《供应商考察＼考评＼评定标准》，作为合格供应商考察和评定工作的依据；
（7）.组织并负责实施甲供材料采购招投标和合同签约工作；
（8）.编制甲供材料现场检验和验收指导书，并分发各项目部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量；
（9）.编制《甲供材料供货进度，质量执行情况统计表》和《供应商合同履行综合考评表》，并分发各项目部备案，作为考核各项目部甲供材料管理和各供应商材料供应执行情况的依据；
（10）.定期收集供应商甲供材料购销信息和各项目部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告；
（11）.积极推广应用新材料、新技术，定期组织各项目部交流、研讨、培训等活动，力求直接体现在设计方案或设计施工图中；
（12）.工程竣工，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写《合格供应商评审表》，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。
6、技术管理工程师岗位职责
（1）.与集团设计工程部接口，获取建筑工程技术信息；
（2）.收集有关新材料、新技术、新工艺、新设备等方面的科技情报，组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求；
（3）.制订培训计划，积极推广使用先进技术和科学管理方法；
（4）.在扩初设计开始前向设计院提供结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计要求；
（5）.对于结构体系复杂的建筑组织专家对施工图设计进行优化工作；
（6）.审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；
（7）.与设计院、成本管理部密切配合，解决施工过程中的图纸变更问题；
（8）.建立可为项目服务的外围专家组；
（9）.组织与同行业项目管理方面的信息交流。
三、项目经理部工程管理程序
1．项目管理
（1）招标管理工作流程
（2）工程管理
①进度管理
要求各项目部每月初提供当月的施工进度计划。
每月初至工地现场拍摄工程形象进度照片。
要求各项目部提供每周例会会议纪要。
每月中旬至现场检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。
每月下旬至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并编制当月进度对比表。
要求各项目部提供当月监理月报分析影响工期的原因（如设计变更、报批保健、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法。
②质量管理
做好与技术管理小组的对接工作，及时了解新技术、新材料的情况。
参加各项目部施工图纸会审会议。
对施工中遇到的难题提供技术支持。
不断收集最新的施工规范，并及时提供给各项目部作为参考。
审批项目部提交的施工组织设计。
不定期检查各分部分项工程实际操作是否与施工组织设计一致。
每月初至项目部检查上月资料档案（如监理日记、监理月报、隐蔽工程验收单、原材料复试报告等）并提出整改通知。
每月下旬至项目部进行复查。
每月初至施工现场检查施工质量（主要为主体结构质量及四大渗漏施工质量）。
每月下旬进行复查。
及时至现场检查重要节点（如基坑开挖、浇筑砼、屋面及卫生间防水、门窗安装、外墙粉刷等）的施工质量做为月考评报告的依据。
在公司内部组织各项目部相互学习。
定期组织项目部及施工单位参观其他施工项目（以市优质结构及白玉兰工程为主）。
③安全文明施工管理
定期收集各类最新的安全文明施工规范及规定（上网或通过社会关系），并及时提供给各项目部。
定期组织项目部及施工单位参观其他安全文明工地（以市文明标化工地为主）。
组织公司内部的双向交流。
每月不定期对各项目部进行现场抽查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。
每月底进行复查。
2．技术管理工作流程
（1）、扩初、施工图阶段
（2）、施工阶段设计变更
3．材料管理工作流程
接材料设备认定流程
说明：
1.材料招投标的前提条件是必须要有经分管总经理签字确认得设计图纸、技术要求等条件。
2.材料采购具体管理措施详见《工程物资采购管理制度》（SHVK-EMD-PM-007）。
四、项目经理部的架构与建制
1、项目经理部的定位
项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。
项目经理部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通项目经理部与公司各部门之间，项目经理部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。
2、项目经理部的岗位划分及人员配备
项目经理部下设十个岗位，即项目总经理、项目总经理助理、工程主管、土建工程师、给排水工程师、电气工程师、配套工程师、园林工程师、概预算工程师、资料员。
项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法，其它岗位的人选由项目经理拟定后报总公司人力资源部批准同意后备案。
目前上海公司每个项目经理部所负责开发的面积在10万平方米左右，以多层和小高层为主。
人员标准配备为13人，配备情况如下：
（1）.项目总经理、项目总经理助理、园林工程师、资料员、后勤人员（司机）各1人；
（2）.专业工程师（土建、给排水、电气）共8人（其中设两名工程主管），每人负责两个标段的专业管理工作；
考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。
项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。
全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。
每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。
3、项目经理部工作内容
（1）.工程工期、质量、材料、成本由项目经理部负责，项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。
（2）.项目控制要素的具体工作分工如下表
工作内容
责任部门
报批报建
项目前期区级报批报建工作、办理《工程建设施工许可证》、报质监安监
项目经理部负责
开工准备
包括①现场确定红线点；②场地拆迁清理；③地形图测量；④申请施工用水用电；⑤申请施工用水排放许可；⑥临时施工路口报批；⑦临建施工报批；⑧围墙、道路及临时设施施工；⑨市政配套管线到位情况的进一步落实；等等
项目经理部负责
施工及监理合同
施工队伍考察、招标及签约
工程管理部负责，项目经理部参与，成本管理部监控
监理单位选择及签约
零星工程
零星工程施工队伍的招标及签约
项目经理部负责，按《工程招投标工作管理制度》执行，由工程管理部、成本管理部监控
图纸及方案评审
初步设计、各专业施工图纸专家评审
设计部负责，工程管理部、成本管理部及项目经理部参与
基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定
项目经理部组织，工程管理部、设计部、成本管理部参与
材料设备
选样、定型
设计部负责
制订《材料设备供货计划》
项目经理部负责，成本管理部、
甲供材料设备询价及订货
工程管理部负责，设计部、成本管理部参与及监控
甲供材料设备的到货验收
项目经理部负责
工程验收
基础验收
项目经理部负责，工程管理部协助
主体结构验收
工程竣工核验
各专业工程验收（规划、消防、配套、电梯等）
（3）.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。
4、项目经理部工作职责
（1）.实行项目总经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。
（2）.应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在小区建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。
（3）.以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。
（4）.部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。
（5）.有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。
（6）.坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优良群体、提高工程质量、降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。
（7）.认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；配合销售做好施工现场文明施工管理工作；
（8）.对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；
（9）.与项目发展部、设计部接口，全面负责进行项目前期报批报建工作；
（10）.负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收、工程质量评奖等工作。
5、项目总经理工作职责
（1）.项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；
（2）.根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。
（3）.负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；
（4）.主持选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；
（5）.全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
（6）.严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；
（7）.执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；
（8）.负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；
（9）.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
6、项目总经理工作权限
（1）.有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；
（2）.在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；
（3）.有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；
（4）.有员工升职、加薪建议权。
7、项目经理部主管工程师职责
（1）.全面协调各专业施工的管理协调工作。
（2）.开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。
（3）.审核各阶段进度计划并监控其实施。
（4）.对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。
（5）.组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。
（6）.对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。
（7）.定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。
（8）.竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。
8、专业工程师岗位职责
（1）土建工程师：
①掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；
②掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。
能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便；
3能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；
4掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；
5能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求；
6协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作；
7严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；
8负责范围：
土建的全部工程。
（2）给排水工程师：
①掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；
2掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；
3能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求；
4掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；
5负责完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；
6掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用；
7具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；
8协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；
10负责范围：
上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。
（3）电气工程师：
①掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；
2掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便；
3能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；
4掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定；
5负责完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；
6掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用；
7具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；
8协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；
10负责范围：
供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。
（4）环境工程师：
①掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等；
2负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜；
3与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费；
4协助施工单位开展工作，监督进度和质量，并确保工期；
5协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作；
6严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；
7从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
8由项目经理部总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。
五、项目经理部工程管理程序
1.目的
2.规范项目经理部的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目经理部管理的协调一致性，每个项目经理部自身工程管理的连贯性。
3.范围
4.本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。
5.职责
6.项目经理部负责监督和协调监理、施工单位履行合同，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成目标成本控制。
7.主要内容
（1）施工准备管理
①相关手续的办理
项目经理部负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。
根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。
2施工组织设计审查
3在施工单位中标后，项目经理部应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制《施工组织设计》，报监理单位、项目经理部成本管理部、工程管理部审查。
施工组织设计审查要点详见管理文件：
SHVK-EMD-PM-B-007
4监理规划和监理实施细则的审核
5项目部督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。
6施工图纸交底与会审
7项目经理部必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，设计部、成本管理部、工程管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。
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