土建工程评估管理办法修订版.docx
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土建工程评估管理办法修订版
美的置业集团标准化文件
工程管理
编号：
JT-GC-JY20
版本：
V20190718
土建工程评估管理办法
（2019年修订版）
编制：
工程客服中心日期2019.07.18
审核：
徐传甫日期2019.07.19
审批：
赫恒乐日期2019.07.19
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
2018.01.03
详见发文
毛奕凡
朱石健
赫恒乐
2018.07.03
详见发文
曾科衡
毕吉庆
赫恒乐
2018.12.11
详见发文
曾科衡
石光胜
赫恒乐
2019.07.18
详见发文
许学博
徐传甫
赫恒乐
1.目的：
1.1.通过评估机制，促进产品质量和工程管理水平持续提升；
1.2.明确评估规则与标准，减少人为因素，客观反映现场工程实体状况及管理水平。
2.适用范围
2.1.适用于美的置业集团所属开发项目工程；
2.2.适用于住宅项目工程（含别墅、公寓）。
3.术语与定义
3.1.拉闸：
是指局部停工或全部停工整改；
3.2.回炉：
对评估成绩靠后的区域及项目责任人进行约谈及项目情况分析；
3.3.偷工减料：
是偷取用工、减少用料，为了牟取暴利而暗中降低产品质量，削减工料；
3.4.功能房或自然间：
指在交付状态下一个独立且实现某种使用功能的空间（如饭厅与客厅之间没门或高低槛分开，则可视为一个功能房或自然间）。
4.职责权限
4.1.第三方评估机构
4.1.1.受集团委托对参评项目实施评估工作。
4.2.集团工程客服中心
4.2.1.负责本办法的制定、修订、解释工作；
4.2.2.统筹安排第三方评估机构工程评估工作；
4.2.3.组织并主持评估结束后的总结工作。
4.3.区域工程管理部
4.3.1.在每月的10日前将当月区域所属项目、标段的进度报集团工程客服中心及第三方评估机构，并对其内容完整性、真实性负责（模板详见附件一）；
4.3.2.配合整个区域内的第三方评估机构的评估工作。
4.4.项目工程部
4.4.1.在每月的8日前将当月项目所属标段的进度报区域工程管理部，并对其内容完整性、真实性负责；
4.4.2.配合各自项目内第三方评估机构的评估工作。
4.5.集团人力资源中心及区域人力资源部
4.5.1.集团人力资源中心监督区域人力资源部做好各区域公司相关人员与本办法考核结果挂钩的复核、执行工作。
5.基本原则
5.1.公正原则：
只对结果负责，不管内外部原因。
5.2.公开原则：
现场评估过程，参评各方（区域工程管理部/工程管理平台、项目部/工程部、监理单位、施工单位）可全程参与，评估结果及过程资料应及时公开。
5.3.公平原则：
统一检查标准、统一评估流程、统一实施动作。
5.4.随机性原则：
上楼检查前先随机确定检查的栋号、层数和部位（采用网上软件或采用掷骰子随机抽查方式），确保随机性。
5.5.效率原则：
当单项目内由一个土建总包承建多个标段且为同一实际出资人时，可合并为一个标段进行检查（检查范围为：
多个标段所涵盖的所有在建工序）。
5.6.准确性原则：
所有数据如有小数点，计算过程保留小数点后三位（四舍五入）。
6.土建工程评估作业说明
6.1.评估对象
6.1.1.美的置业独立开发项目的土建施工标段；
6.1.2.合作经营、共同输出品牌且工程归美的置业主要管理的项目所属土建施工标段；
6.1.3.美的品牌输出的合作项目所属土建施工标段；
6.1.4.收购项目所属土建施工标段（参与评估，但不参与排名、考核）；
6.1.5.其他特殊情况，由区域工程管理部通过内部邮件形式在每月报项目进度时统一向集团工程客服中心报备决定；
6.1.6.特殊情况的区域、项目、标段经过集团同意后当次评估成绩为缺项，不纳入全年成绩。
6.2.评估周期
以单季度为评估周期，共计四个闭合周期。
6.3.评估起止时间的界定
6.3.1.项目评估：
项目所属任意一个标段参与评估开始至项目所属最后一个标段结束评估后结束。
停工缓建项目需向集团工程客服中心申请（模板详见附件二）。
6.3.2.标段评估：
从该标段垫层开始浇筑至整个标段不具备新的实测实量检测面结束。
6.3.3.具体各评估项目检查纳入标段评估的起止时间：
（1）混凝土工程实测实量：
由该标段有三层完整的拆模层开始至全部混凝土工程拆模完毕，；
（2）砌体工程实测实量：
由该标段有三层砌筑完成（不含顶砖、塞缝）开始至全部砌体工程完成；
（3）抹灰工程实测实量：
由该标段有三层抹灰完成开始至全部抹灰工程完成；
（4）铝合金门窗安装工程实测实量：
优先在抽取的测区内实测，不足的现场随机补测；
（5）各项施工样板间（功能评审楼层/实体样板）不纳入实测实量评估范围；
（6）质量风险：
从该标段垫层开始浇筑至整个标段不具备新的实测实量检测面（精装修交付标段所有楼栋全部移交精装修单位）结束；
（7）安全文明：
从该标段垫层开始浇筑至整个标段不具备新的实测实量检测面（精装修交付标段所有楼栋全部移交精装修单位）结束。
（8）展示区展示样板不纳入实测实量评估范围，但质量风险、安全文明纳入评估范围；
6.4.评估的构成与内容：
6.4.1.标段土建得分
6.4.2.实测实量、质量风险、渗漏试验、安全文明评分规则及详情见附件；
6.4.3.实测实量调整实测分项权重，增加同一室内底盒标高差指标实测；
6.4.4.质量观感评分表细化地下室防渗漏工程检查内容，增加机电评估内容，抹灰观感指标权重分调整；
6.4.5.外窗淋水指标微调，塞缝完成后淋水、防水完成后淋水；楼板淋水一层，其余工序标段现场进行补测；
6.4.6.安全文明施工中安全生产与文明施工各占权重50%，2018年土建评估管理办法下发前签订合同的按照《美的置业2019年土建过程评估检查评分表20190718》中旧版安全文明进行评估检查，2018年土建评估管理办法下发后签订合同的按照《美的置业2019年土建过程评估检查评分表20190718》中新版安全文明进行评估检查；
6.4.8.标段加减分
标段
减分项
1.存在故意阻挠检查（如仪器半小时内无法提供）、现场弄虚作假（含资料作假、故意隐瞒事实真相、调整评估楼号、楼层号码标示牌等）扣标段总分2分/次。
2.出现“A”级风险，扣标段总分2分/个。
3.发生重大质量或安全事故，在发生的当个闭合标段总分扣5分。
4.项目人员如对现场进度及状态有隐瞒情况，经评估组在现场核实此情况后扣标段总分3分。
5.采取不合理规避措施，有规避测区，部分测区不允许评估人员检查的情况下扣标段总分6分；有明显停工迎检的迹象扣标段总分10分。
6.现场如有送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位）扣标段总分10分。
7.现场不予以配合，导致评估无法进行，该次评估直接集团最后一名（比实际最后一名标段少1分）并且全集团通报批评，情节严重的追究相关人员责任。
8.以上条款集团工程客服中心拥有最终裁定权。
区域
减分项
1、未按时提交区域各项目进度信息或提交信息有明显错漏，影响集团评估工作正常进行的，扣区域总分0.5分，情节严重的通报批评。
6.5.评估测区抽选范围：
实测实量
1、混凝土结构施工阶段每标段抽取2层；
2、砌筑、抹灰施工阶段每标段各抽取2户；
3、如果测区内测点不足时，随机在其他测区内进行补测；
备注：
抹灰施工至还剩20层时开始全部循环抽选，不再区分新旧工作面。
质量风险
1、洋房2栋（含低层、多层、高层、公寓、叠墅等）、别墅５栋（混凝土结构、砌筑、抹灰同时存在时选5栋楼且均匀分布）及以上；
2、地下室、屋面、露台、外墙为必选部位；
3、所选楼栋不能涵盖现场所有工序时，则增加测区。
安全文明
全标段检查。
渗漏试验
淋水试验：
楼板淋水随机抽选一层，其余工序标段现场进行补测。
随机抽选高层（含多层、小高层）的1单元层（且不少于2户）、酒店式公寓5户加转角1户（类住宅同高层/洋房）、别墅1栋（联排别墅抽2户）所有楼板。
减分项
材料质量、偷工减料、“A”级风险检查
全标段随机检查
6.5.1.补充说明：
展示区范围内，除作对外展示的样板层、样板间或销售部不纳入实测实量抽选范围内之外，其它评估指标纳入正式评估。
6.6.评估得分计算规则：
6.6.1.标段
（1）标段土建得分=标段实测实量得分×30%+标段质量风险得分×50%+标段安全文明得分×20%+标段加减分；
（2）标段年度得分=标段各季度综合得分的算术平均值。
6.6.2.项目
（1）项目综合得分=项目内各标段（土建及精装修）综合得分面积加权。
**例如某项目土建精装过程评估季度综合成绩=
S为集团季度土建与精装平均成绩比值
S=
备注：
A1为标段土建季度得分，a1为标段土建加权面积，B1为标段精装修季度得分，b1为标段精装修加权面积
（2）加权面积为本季度实测楼栋的住宅面积总和，由第三方评估机构实测组现场确认，项目负责人签字。
大于15万平方统一按15万平方加权计算，不大于15万平方按实际面积加权计算。
（3）项目年度得分=项目各季度综合得分的算术平均值。
6.6.3.区域
（1）区域综合得分=区域内各标段（土建及精装修）综合得分面积加权+区域加减分；
**例如某区域土建精装过程评估季度综合成绩=
S为季度土建与精装平均成绩比值
S=
备注：
A1为标段土建季度得分，a1为标段土建加权面积，B1为标段精装修季度得分，b1为标段精装修加权面积
（2）加权面积为本季度实测楼栋的住宅面积总和，由第三方评估机构实测组现场确认，项目负责人签字。
大于15万平方统一按15万平方加权计算，不大于15万平方按实际面积加权计算。
（3）区域年度得分=区域各季度综合得分的算术平均值。
6.7.评估操作流程：
6.7.1.评估准备
（1）工程客服中心根据各区域10日之前提报的进度资料筛选出可供评估的标段，由第三方评估机构进行评估计划编排。
（2）安全、质量、实测、渗漏试验评估模式变更：
安全、质量（评估组长1人）仍延用飞检评估模式；实测实量、渗漏试验（3个评估组员）改为逐个城市公司计划检查，检查完一个公司再到下一个公司。
（3）区域在每个季度首月10日前将该区域的特殊情况（停工缓建、更换总包、不可抗力、冬歇期且无新增工程量）统一报集团工程客服中心核准。
6.7.2.检查通知
（1）第三方评估机构在到达现场前半小时电话通知被评估项目工程部。
（2）项目工程部收到评估通知时，应按要求完成评估前的准备工作（如人员、检测工具、资料等）。
若电话关机或打不通，则通知下一联系人，甲方人员顺序：
1、项目工程负责人；2、区域品控负责人；3、项目总经理/城市总。
（3）第三方评估组在联系以上三人无果的情况下，致使评估工作无法正常开展（延误超过1小时（电话通知后开始计时））的，按照标段减分项第7条进行处理。
6.7.3.评估启动会（应包括但不限于以下内容）：
（1）项目工程部应组织相关单位（项目工程部、施工单位、监理单位）按时到指定地点集中；
（2）第三方评估实测组介绍评估组人员及分工（风险组长直接进入现场评估）；
（3）项目工程部填写项目信息表，并对齐内容的真实性、准确性负责；（模板详见附件九）
（4）第三方评估实测组宣读抽选规则，并根据各标段书面进度，按规定抽选评估部位（栋号、楼层、户型、户号等）和评估检查内容；
（5）评估组对抽选的栋号、楼层、房间抽选记录拍照并公布，并进入现场评估检查；
（6）第三方评估实测组讲解本次评估的要求、注意及配合事项；
（7）项目工程部在评估前就相关疑问咨询及特殊情况说明，并根据第三方评估小组分组情况安排相应人员配合；
（8）第三方评估组拟定集中总结时间、地点及参与单位或人员。
（也可在检查即将结束时进行通知）
（9）会上需特别强调事项：
现场评估过程由项目部、监理、施工单位共同见证并确认实测数据。
当项目工程部对评估结果等存在异议时，应当场或总结会上提出，如与第三方评估机构不能达成一致意见，需评估当天以书面材料的形式经区域工程管理部品控负责人审核后发集团邮箱进行申诉。
项目工程部、监理单位、施工单位对当天评估结果仍需签字确认。
第三方评估组宣讲集团规定的评估管理制度。
6.7.4.现场评估：
由第三方评估组依据评分规则严格对现场进行检查评估，评估过程中要注意以下事项：
（1）对现场新发生的工程量进行实测实量（新发生工程量是指上次实测检查后实施且还没隐蔽的具备检查条件的工程量，已砌筑施工楼层继续进行主体实测）；
（2）各参与方或个人不得故意干扰评估组的正常评估工作，在评估过程如有疑问可提出来，评估组人员给予解释，如仍不理解可记录下来，一并在总结会上提问；
（3）检测过程发现如仪器有问题时及时更换，已记录好的数据不作改变；
（4）对项目工程部没法提供有效资料导致没法进行某一项检测或复核时，该分项得分按“0”分或“不合格”处理；
（5）评估全过程由评估组单独完成，但个别检查项需项目部（含监理、施工单位）实测实量人给予配合检测，项目部应给予配合，当项目部没正当理由拒绝提供配合而导致某一项目无法检测时，该分项得分按“0”分或“不合格”处理；
（6）当在特殊部位现场实施与图纸不相符（如沉箱板厚度加厚），项目工程部应在月度评估前告之评估组长，如在评估后才告知并申请修正，视为无效申请评估结果不作改变；
（7）检查过程如发现图纸、合同等资料有错误时应及时更换，但更换前已记录好的数据不作改变；如图纸、合同等资料有冲突时，应执行优先解释顺序原则。
6.7.5.评估总结会（应包括但不限于以下内容）：
（1）评估总结会由第三方评估组主持，会议时间为现场评估完成时，参加单位除评估组全体人员外，其他由项目工程管理部自行决定；
（2）现场存在问题回顾及分析；
（3）评估结果的公布（注：
现场公布评估得分可能存在统计误差，最终得分以下发的评估通报为准）；
优秀案例分享；
（4）评估资料的签字和复印，任何单位不得以有异议拒绝在评估资料上的签名确认。
6.7.6.结果输出：
（1）评估小组完成现场标段评估后即时在集团监控微信群内发布《第三方评估工作确认表》《美的置业评估检查快报》，明确本次综合得分与各维度得分，经会签后不得调整（原始数据不得更改，但统计值如有错误可在通报正式下发前申请更改），模板详见附件三、四。
（2）项目评估报告在第三方评估组完成评估后3天内编写完成正式评估简报，并通过评估机构负责人审核后发各区域工程管理部/工程管理平台品控负责人，抄送集团工程客服中心，模板详见附件五。
（3）集团季度总评估报告在集团项目全部完成评估后7天内，第三方评估机构编制并经评估机构负责人审核并签发集团工程客服中心。
季度总报采用WORD和PPT形式完成报告编制。
（4）集团年度总评估报告：
全年检查评估完成后，由第三方评估机构提交全年度总结。
6.7.7.评估结果跟进：
（1）集团工程客服中心根据第三方评估组的季度评估结果并依据本办法相关要求在7天内全集团范围发出该季度EIP通报。
（2）集团工程客服中心根据评估报告中存在的问题进行推进落实，对需专项深入调查了解的问题需制定详细实施方案后按要求进行。
6.8.异议争端解决原则：
6.8.1.《美的置业土建过程评估管理办法（20190718）》正式下发后，在执行过程中如发现制度上有一般性的错漏时，在没有修订前统一按原版本执行。
如发现有重大原则上的错误或缺陷时，集团将及时针对其进行修订，如所有项目还未开始月度评估时将执行修订后条例执行，如有部分项目已完成月度评估时将继续统一按原条例执行（特殊情况除外）。
6.8.2.在评估过程中，当评估标准和图纸、合同及集团标准有冲突时，按图纸、合同及标准做法；当涉及成本增加的前提下，如无图纸、标准做法要求则不作考评扣分（但要项目在评估前提前说明）；当不涉及成本增加，同时图纸、标准又没要求的前提下，以评估检查标准为准。
6.8.3.文件优先解释顺序：
（1）现行国家及地方标准、规范、技术要求等；
（2）经过确认的设计变更通知单；
（3）工程图纸；
（4）合同补充协议；
（5）合同中的相关条款。
6.8.4.当第三方评估组成员在某标段有违规违纪现象，经调查属实，则该标段本次评估成绩取消并重新安排评估，集团工程客服中心根据合同条款进行处理。
6.8.5.当项目工程部对评估结果等存在异议时，应当场或总结会上提出，如与第三方评估机构不能达成一致意见，需评估当天以书面材料的形式经区域工程管理部品控负责人审核后发集团邮箱进行申诉。
集团工程客服中心调查情况，处理结果在7天内给予答复并以答复意见为准，区域工程管理部不得二次复议。
6.9.突发事件处理原则：
6.9.1.在评估过程中遇到不可预见的事项影响到正常评估时，如属于委托方责任时，应及时与委托方采得联系并沟通达成一致意见后执行；如属评估机构责任影响了正常评估，必须及时知会委托方，在采得委托方的理解和支持下，及时采取有效措施消除影响，避免进一步影响评估工作的开展；对责任划分不清晰时，评估机构应积极与集团工程客服中心（品控组）协调处理。
6.9.2.如现场评估过程中涉及到紧急事件（如重大质量、安全隐患、人身安全受到伤害或明显感到会受到伤害时），评估小组人员有权当场采取适当措施避免，事后应及时向集团工程客服中心报告此事，集团工程客服中心将介入调查，对相关责任人进行处理。
6.10.其他事项：
6.10.1.不需报建的装修项目，除有明确规定外，其材料送检项目仍按报建项目的要求进行送检。
7.工程风险管理
7.1.工程重大风险点设置、评定等级标准及风险控制响应如下表：
序号
风险点设置
“A”级风险评定等级标准
1
质量
1、淋水试验楼板合计渗漏≥40%
2、抹灰完成后空鼓≥40%。
抹灰空鼓认定大小任一边长度大于等于5CM（按实测实量表格内计算）
3、质量观感中地下室工程评估分值＜60分
4、地下室任意一处构件砼强度偏差低于设计要求两个等级
2
材料
1、当季度抽查一种及以上主要材料品牌不符合要求
2、当季度抽查两种及以上主要材料规格不符合要求
3
安全
1、基坑积水、支护结构不到位，基坑出现坍塌迹象，且无应对措施
2、安全文明施工季度评估分值＜60分，现场存在重大的安全隐患
3、脚手架架体悬空等其他重大危险源
注：
出现“A”级风险报送区域工程管理部，项目总经理负责回复。
7.2.工程重大风险“拉闸”控制措施：
7.2.1.当项目出现“A”级风险时，项目工程部应立即对存在部位采取局部“拉闸”并当天通知工程管理部（紧急情况即刻通知），区域工程管理部介入调查，3天内由区域工程管理部将现场情况说明及商定的整改方案发送至集团工程客服中心申请复工，紧急情况可电话进行沟通。
7.2.2.整改方案弄虚作假被集团工程客服中心查实将全集团做为反面典型进行通报批评，情节严重的将追究相关人员责任。
7.2.3.当区域工程管理部或项目工程部针对“A”级风险自行采取“拉闸”，则具体复工时间由区域、项目部自行决定。
8.评估结果奖惩管理
8.1.项目工程系统绩效考评
8.1.1.考核依据：
第三方评估机构评估成绩及排名。
8.1.2.考核对象：
区域公司总经理
区域公司综合成绩排序
奖励区域总经理（人民币）
罚款区域总经理（人民币）
第一名
2万元
第二名
1万元
第三名
5000元
倒数第三名
5000元
倒数第二名
1万元
倒数第一名
2万元
8.2.季度评估“回炉”方案：
8.2.1.回炉人员范围：
回炉范围
区域工程管理平台
项目部
回炉标准
单季度区域公司综合成绩倒数第一
项目成绩处于集团后5％分位（含5％）
项目成绩处于集团后10％-后5％分位（含10％）
回炉人员
区域工程管理部工程总监
项目总（或城市总）
项目工程经理
8.2.2.“回炉”内容：
1、工程客服中心职能总经理约谈；
2、“回炉”人员对自己项目做详细分析并一一汇报；
3、根据每季度情况另行增加其他内容。
8.3.其他说明事项：
8.3.1.以上评估成绩奖惩（以评估当天为确认时点）作统计；
8.3.2.转岗、调职、优化人员仍按评估结果进行奖惩；
8.3.3.所负责项目、区域的评估成绩，年度累计全集团倒数第一，对该项目的项目总监、工程负责人（工程部长、工程经理）、标段负责人优化处理，对该区域工程管理部负责人降职处理，一年内不得晋升；
8.3.4.所负责项目的评估成绩，年度累计全集团倒数第二，对该项目的项目总监、工程负责人（工程部长、工程经理）、标段负责人优化或降职处理，一年内不得晋升；
8.3.5.所负责项目的评估成绩，年度累计全集团倒数第三，对该项目的项目总监、工程负责人（工程部长、工程经理）、标段负责人降职处理，一年内不得晋升。
8.3.6.项目工程负责人、标段负责人的行政处罚：
（未转正不纳入统计、年度参评少于2次不纳入统计、中途转岗不纳入统计）
9.现场评估操作指引：
9.1附件：
《毛坯房过程评估实测实量操作指引》
9.2附件：
《渗漏试验》
10.相关附件：
10.1.附件
（一）美的置业集团项目进度情况表
10.2.附件
（二）美的置业特殊情况申请审批表
10.3.附件（三）第三方评估工作确认表
10.4.附件（四）美的置业评估检查快报
10.5.附件（五）美的置业XX公司XX项目评估简报（XX年第X季度）
10.6.附件（六）美的置业2019年土建过程评估检查评分表20190718
10.7.附件（八）美的置业2019年土建过程评估现场安全知识“一问一答”100题（管理人员及各工种分类提问）
10.8.附件（九）项目信息采集表
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