湛江市城市规划技术管理规定征求意见稿新.docx

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湛江市城市规划技术管理规定征求意见稿新

1总则

1.1为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》，提高湛江市城市规划建设管理水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，科学、合理、有效地利用城市土地和空间，特制定《湛江市城市规划管理技术规定》（以下简称技术规定）。

1.2依据国家和广东省城乡规划相关法律、法规、规范和标准，参考国内先进城市的同类技术规定，结合湛江城市发展要求和建设的实际情况制定本技术规定。

1.3本技术规定作为湛江市城市规划编制和管理的技术依据，湛江市城市规划区内的各项建设活动及城市规划、设计和管理工作均应按本技术规定的相关要求执行。

原有城市规划管理相关技术性文件和规定与本技术规定内容不一致的，均以本技术规定为准。

1.4本技术规定尚未涵盖到的有关规划管理技术性内容，以及涉及到国家和广东省相关规范和标准的，应按国家和广东省现行的相关规范和标准执行。

1.5本技术规定不适用于私房（民房）的规划建设，私房（民房）规划建设另行规定。

1.6本技术规定在施行过程中如需增补或修订的，应按相关的法定程序进行。

2建设用地与开发强度

2.1建设用地分类

2.1.1建设用地分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。

在规划图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。

2.1.2规划选址和规划条件确定用地性质应以用地分类中类或小类进行划分，并标注类别代码。

2.1.3建设用地按土地使用的主要性质进行分类，多种性质用地以其地面使用的主导设施性质进行分类。

多种性质混合使用地块，其用地类别代码为各类土地用途代码并列，之间以符号“/”分隔。

2.2建设用地管理

2.2.1应统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局，保护景观和生态资源、改善人居环境。

新建项目建设用地宜以规划道路为界限，按城市规划单元成片实施。

2.2.2建设项目的选址和建设用地的使用，应当符合城市总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，城市建设用地兼容性按表2-1规定执行。

2.3居住用地规模

2.3.1居住用地包括住宅和相应配套服务设施用地，配套服务设施用地包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站和公用设施等用地，不包括中小学用地。

表2－1城市建设用地规划与兼容类型

兼容

用地

类型

规划

用地

类型

二类居住

行政办公

文化设施

教育科研

体育

用地

医疗卫生

社会福利

商业服务

娱乐康体

公用网点

一类工业

二类工业

一类物流

二类物流

道路交通

公用设施

绿地广场

Ｕ

二类居住

○

●

○

行政办公

○

文化设施

○

●

○

教育科研

●

○

●

体育用地

●

○

●

○

●

医疗卫生

○

●

○

●

社会福利

○

●

商业服务

B1B2

○

●

○

●

娱乐康体

○

●

○

●

公用网点

○

●

一类工业

○

●

○

●

二类工业

○

●

○

●

一类物流

○

●

○

●

二类物流

○

●

道路交通

○

●

公用设施

●

绿地广场

○

表中：

●表示兼容，×表示不兼容，○表示有条件兼容。

注：

城市建设用地类别R1、R3参照R2执行；A7、A8、A9均与其它用地不兼容；

B9参照B4执行；M3与W3除道路、公用设施、防护绿地外，不兼容其它类型用地。

S、U、G大类包括其中类和小类。

2.3.2居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团。

居住区、居住小区和组团的用地和人口规模应按表2-2指标进行控制。

表2－2居住区、小区和组团用地及人口规模控制指标

规模

居住区

小区

组团

用地（hm²）

50～100

10～15

1～5

人口（人）

30000～50000

10000～15000

1000～3000

2.3.3零散用地是指面积小于10000平方米，用于住宅开发时难以达到组团规模并独立进行设施配套的建设用地。

表2－3零散用地建设最小地块面积指标

建筑层数及类型

最小地块面积（平方米）

小于4层住宅建筑

500

4～7层住宅及公共建筑

1000

8层以上住宅建筑

2000

8层以上公共建筑

3000

注：

混合用地取较高值作为标准。

2.3.4新建居住用地应成片规划，形成居住小区或居住组团，避免零星插建。

严格控制建设用地零散开发，除公益性设施和城市基础设施外，开发建设用地面积小于3000平方米的零散用地不宜单独开发。

旧城区或相邻土地已完成建设，或有道路、河道等类似情况，用地面积小于3000平方米且无法调整合并的，在满足建筑退让规定的前提下，城市规划部门可视具体情况予以确定，但建设用地面积小于表2-3规定的最小地块面积不得单独进行开发建设。

2.4居住用地开发强度

2.4.1居住用地规划建设须合理控制开发强度，以创造良好的居住环境。

居住用地开发强度应符合表2-4的规定。

表2－4居住用地开发强度控制指标

建设区

住宅层数

容积率

建筑密度（%）

居住区

小区

组团

居住区

小区

组团

旧城区

1～3层

1.3

1.5

4～9层

1.6

2.0

2.2

10～18层

2.0

2.4

2.6

≥19层

2.5

3.0

3.2

非旧城区

1～3层

1.0

1.3

4～9层

1.5

1.8

2.0

10～18层

1.8

2.3

2.5

≥19层

2.3

2.8

3.0

注：

1、旧城区是指成片建成时间超过30年的城区（下同）；

2、本表控制指标均为上限，若用地未能满足停车位及服务设施的须相应下调容积率；

3、人口规模按照每户120平方米住宅建筑面积，每户3.2人的标准计算。

2.4.2居住用地规模应按表2-2的规定进行控制。

当居住用地规模处于居住区与小区之间时，开发强度参照表2-4居住区的指标执行；用地规模处于小区与组团之间时，开发强度参照表2-4小区的指标执行；零散用地参照组团开发强度指标执行。

2.4.3住宅建筑与其配套服务设施混合设置时，配套服务设施所占比例不大于地块计容总建筑面积20%，配套服务设施开发强度按表2-4规定执行。

2.4.4规划居住用地规模5公顷以上，承担片区商业服务业项目时，且商业服务业项目所占比例大于项目地块计容总建筑面积的20%，商业服务业项目的开发强度可按表2-5执行。

2.5商业服务业用地开发强度

2.5.1商业服务业用地开发强度应符合表2-5规定。

表2－5商业服务业用地容积率和建筑密度控制指标

建筑高度（米）

旧城区

非旧城区

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

＜12

1.5

50%

1.2

45%

≥12且＜24

2.5

45%

2.2

40%

≥24

5.0

45%

5.0

40%

注：

1、本表控制指标均为上限，若用地不能满足停车位及配套设施时须相应下调容积率；

2、本表建筑高度24米以上的建筑密度指高层建筑裙楼，塔楼的建筑密度不应大于20%，商业建筑的中庭首层通高至屋顶见光部分建筑面积可不纳入建筑密度计算；

3、在满足片区道路交通、建筑环境容量和城市景观等前提下，区级以上商业中心、城市综合体的建筑密度可适当放宽为：

旧城区不大于60%，非旧城区不大于55%。

2.5.2用地性质规划为商业服务业用地兼容住宅（住宅不得与办公、酒店用房拼建和叠建）的，在满足其新增住宅配套公共服务设施条件下，住宅建筑所占比例不大于项目地块计容总建筑面积的40%，商业服务业与住宅建筑的容积率分别依照表2-5和表2-4确定。

2.5.3商业服务业用地兼容住宅，或满足2.4.4条款居住用地兼容片区商业服务业项目的，地块综合容积率R按以下计算式确定：

R＝1/（B/R1+（1-B）/R2）

式中R1和R2分别为住宅或商业服务业建筑的容积率，B为住宅或商业服务业计容建筑面积所占比例。

2.5.4计容建筑面积2万平方米以上的商业服务业项目，应对项目所在城市路网围合片区及影响区域进行交通影响分析，交通影响分析结论中应对项目的交通组织及停车位配置作出明确规定，当拟建项目不能满足交通组织及停车位配置要求时，则相应减少项目开发强度。

2.5.5鼓励规划建设多功能混合社区。

控制性详细规划编制时，在城市大型快捷公交站场周边（400米半径范围内）混合用地的容积率可在表2-4和表2-5基础上增加20%。

2.5.6城市支路以上道路两侧的建筑首层沿街面应设置骑楼，作为公共开放空间的骑楼进深4～5米，梁底净高不小于3.6米，且人行空间不得设置空调外机，临街不得设外推门，并合理设置照明，以确保行人安全和舒适度。

满足以上条件的骑楼面积不纳入容积率和建筑密度计算，并按其水平投影面积的1.0倍奖励容积率。

商业街区不同商业建筑二层宜连接，或设置空中走廊（层高不大于5米）。

仅用于交通联系功能的空中走廊参照骑楼设置条件奖励容积率。

2.6保障性住房项目开发强度

2.6.1组团级以上成规模建设，且建筑高度27米以上的保障性住房项目，可按表2-4相应用地规模的容积率指标上浮20%进行控制。

2.6.2保障性住房项目用地难以达到组团级以上用地规模，且满足表2-3零散用地最小地块面积的，单幢建筑在满足建筑规定退让的条件下，容积率可按表2-4组团级规模指标上浮30%进行控制。

2.7超高层建筑设置条件及容积率计算

2.7.1建筑高度100米以上的超高层建筑设置应符合城市规划要求，较大体量的超高层建筑应结合用地周边城市空间容量及对城市道路交通影响情况综合确定。

2.7.2符合超高层建筑设置条件的商业服务业超高层建筑，按超高层不同高度部分给予容积率分段计算：

建筑高度小于100米部分的建筑面积按现行规定计算容积率；建筑楼层地板面高度在100～150米部分的建筑面积按50%计入容积率；建筑楼层地板面高度大于150米部分的建筑面积不计入容积率指标。

超高层建筑高度超过100米以上部分不计容建筑面积不应大于该建筑计容建筑面积的50%。

2.8工业用地及开发强度

2.8.1工业用地应集中布局，组成相对独立的工业区和工业组团。

有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市水源（径流）上游地区。

2.8.2二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施及其它功能区混合布局，并与其它非工业用地之间保持一定的卫生防护距离，防护距离应符合相关规定。

2.8.3工业项目用地配套行政办公及生活服务设施（包括办公楼、值班宿舍、职工食堂等）用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。

严禁工业项目用地建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.8.4工业项目配套的行政办公及生活服务设施不应设置在生产区范围内，应设在相对集中独立的区域。

行政办公及生活服务区域周边的绿化、道路、广场等，属于行政办公及生活服务设施用地。

2.8.5工业项目用地容积率和建筑系数应符合表2-6的规定。

表2－6工业用地容积率和建筑系数控制指标

用地分类

容积率

建筑系数（%）

一类工业

≥1.0至≤2.5

30～55

二类工业

≥0.8至≤2.0

30～50

三类工业

≥0.6至≤1.2

30～45

注：

1、建筑系数指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和与总用地面积的比例；

2、工业建设项目建筑层高超过8米，建筑面积应加倍计入容积率。

2.8.6工业项目行政办公及生活服务设施的建筑面积不得超过工业项目总建筑面积14%。

工业项目行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%，或其建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途。

成片布置的职工住宅用地应计入居住用地，并应满足居住用地配套要求。

三类工业用地及其相邻地区严禁布置职工宿舍等居住用地。

2.9物流仓储用地及开发强度

2.9.1物流仓储用地应有良好的交通条件，能方便快速地进入区域或城市交通运输系统，如铁路、公路、机场、港口和城市主干路。

2.9.2三类物流仓储选址应远离城市居住区和村庄，并符合环境保护、防火、防爆、防灾的要求。

不同类型危险品仓库应相互分隔，不得混合存储，其相隔距离须符合相关规范及消防规定。

2.9.3物流仓储宜统一规划设置物流仓储园区，集约化使用土地。

物流仓储项目用地范围内，非直接用于存储、装卸、包装等物流作业的配套设施（包括行政办公、展示厅、交易场所、值班宿舍、食堂等）建筑面积占项目用地总建筑面积的比例不得大于7%。

2.9.4物流仓储用地容积率及建筑系数应符合表2-7的规定。

表2－7物流仓储用地容积率、建筑系数控制指标

建筑层数

容积率

建筑系数（%）

一类物流仓储

≥1.0至≤2.0

35～50

二类物流仓储

≥0.8至≤1.8

40～55

三类物流仓储

≥0.4至≤0.8

40～60

2.10公共管理与公共服务用地开发强度控制指标

2.10.1公共管理与公共服务用地包括行政管理、教育科研、文化、体育、卫生等机构和设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。

公共管理与公共服务用地开发强度控制指标见表2-8。

表2－8公共管理与公共服务用地开发强度控制指标

建设项目

旧城区

非旧城区

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

教育设施

1.6

30%

1.2

25%

科研机构

3.0

30%

2.5

25%

行政、文体、卫生等

2.2

35%

1.6

30%

注：

1、本表控制指标均为上限；

2、教育设施用地包括大学、中学、小学学校用地，不包括幼儿园用地。

2.10.2教育设施用地中的各类大专院校配套教工单身宿舍（公寓）建筑面积控制指标应符合表2-9的规定。

表2－9大专院校教工单身宿舍（公寓）建筑面积指标

办学规模（学生人数）

≤5000

8000

≥10000

建筑面积指标（㎡／生）

0.5

0.45

0.4

注：

1、本表控制指标均为上限；

2、普通中小学校配套教工单身宿舍应按国标《城市普通中小学校校舍建设标准》

建筑面积指标执行。

3配建绿地与公共服务设施

3.1配建绿地

城市建设用地配建的附属绿地不单独参与城市用地平衡，用地功能服从其所附属的城市建设用地性质。

3.1.1居住用地绿地

1、居住区内绿地由居住区、小区和组团内的公共绿地、宅旁绿地、配套服务设施所属绿地和道路绿地组成，包括满足种植草皮、树木绿化覆土要求，并方便居民出入的地下建筑或半地下建筑屋顶绿地。

2、居住区（包括小区和组团）内绿地率：

城市旧区改建不低于25%，非旧区建设不低于35%。

居住区绿地宜采用集中与分散相结合，居住区中心绿地设置应至少有一边与相应级别的道路相临。

临城市道路2公顷以上居住用地应设置不少于用地面积2%的附属绿地对外开放，其硬铺装不超过50%。

3、居住区级绿地面积应在10000平方米以上，居住小区级绿地应在4000平方米以上，组团级绿地应大于400平方米，且其中的绿化用地面积（含水面）不宜小于75%。

4、居住区内的公共绿地应有不少于1/3的面积位于标准建筑日照阴影线范围之外，并结合小区或组团的社区体育设施和儿童游戏场地进行布置。

3.1.2商业服务业用地绿地

商业服务业建筑面积小于2万平方米的建设项目绿地率不低于30%，建筑面积2万平方米以上的，绿地率不低于35％；商业街区（包括城市综合体）绿地可结合广场一并设置（硬铺装不大于50%）。

3.1.3公共设施用地绿地

机关团体、公共文化体育设施、科研教育用地等绿地率不低于35％；医院、疗养院、高等院校的绿地率不得低于40%。

3.1.4工业、物流仓储用地绿地

一、二类工业用地的附属绿地率为15～20%，三类工业用地的附属绿地率不低于20%；三类工业用地应设置宽度不小于50米的防护绿地，防护绿地可结合工业园区规划在园区四周统一设置。

物流仓储用地的附属绿地率不低于20%，物流仓储用地的卫生防护距离应参照环保、防灾、卫生等专业部门的要求综合确定。

表3－1建设用地配建绿地控制指标

用地类别

绿地率（%）

居住用地

25（旧城区）35（非旧城区）

商业服务业

30（建筑面积小于20000㎡项目）

35（建筑面积20000㎡以上项目）

公共设施

35（机关团体、公共文化体育设施、科研教育）

40（医院、疗养院、高等院校）

工业用地

15～20（三类工业用地应设置防护绿地）

物流仓储

20（三类物流仓储用地应设置防护绿地）

注：

1、本表绿地率控制指标均为下限，特殊用地要求的除外；

2、非旧城区保障性住房建设项目的绿地率按不小于30%控制。

3.1.5城市道路的绿地设置应按相关规范执行。

道路的绿化应满足行车视线和行车净空要求，绿化植物应控制高度，选择不遮挡行车视线的低矮灌木和不遮挡路灯、交通标志的乔木。

3.2防护绿地

3.2.1城市主要工业区、仓储区和城市其它功能区之间应设置卫生隔离带。

城市干路、快速干路、公路、铁路、高速公路、高压走廊、海（河）岸线应建设防护绿地。

各类防护绿地设置应符合下列规定：

1、城市快速路和主、次干路两侧的建筑退让用地除按城市规划设置人流集散场地外，均应用于建造城市道路防护绿地。

新建城市道路外侧防护绿地宽度规定为：

城市次干路两侧各设5米以上宽度的防护绿地；

城市主干路两侧各设10米以上宽度的防护绿地；

城市快速路两侧各设15米以上宽度的防护绿地，快速路两侧防护绿地内可设置宽度不大于10米的辅道。

2、城市规划区内公路规划红线外两侧不准建设区应设绿化隔离带。

绿化隔离带宽度宜为：

高速公路为30～50米，国道为20～30米，省道为15～20米。

城市外环路在其道路红线外侧宜控制50～100 米宽的绿化隔离带，内侧宜控制 20～50 米宽的绿化隔离带。

3、城市海岸、河岸、铁路沿线的防护绿地宽度每侧不少于20米；饮用水源地水体防护林带宽度不小于100米。

4、城市输油输气管道两侧防护绿化带宽度每侧不少于10米。

5、宽度20米以上的道路防护绿地可兼容城市公园绿地。

3.2.2建设用地范围内设置道路防护绿地的，防护绿地可纳入建设用地规划指标平衡。

商业街区（包括城市综合体）沿城市道路规划设置防护绿地的，在其用地范围内可结合广场一并设置，防护绿地的宽度可适当减少，但不应小于5米。

3.2.3城市绿道应在道路两侧绿化带或防护绿地中设置，与森林、水道等绿道形成网络，并与各风景区、名胜古迹、公园、院校、场馆、居住区、商务商业中心等相联系。

3.3配建公共服务设施

3.3.1居住用地公共服务设施按片区级、居住区级、小区级三级配置（居住组团级根据人口情况可参照小区级最小规模设置幼儿园、老年人服务站点和健身设施）。

3.3.2片区级公共服务设施按使用功能主要分为教育科研、医疗卫生、文化体育、商业金融、社会福利与保障、市政公用、社区服务与行政管理设施。

片区级公共服务设施应根据城市规划的要求，与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，在符合相关标准的条件下，在区域范围内统筹安排，合理布置。

3.3.3居住用地配建公共服务设施的设置水平，应与居住人口规模相适应。

居住用地在400～500米空间区域应安排社区独立配套的公共服务设施，居住用地配建公共服务设施设置标准见表3-2。

3.3.4开发地块（包括多个地块整合后或分割前的地块）达到小区、居住区级用地规模和人口规模的，应按表3-2设置标准配套公共服务设施，其配建的中小学用地可纳入居住用地规划指标平衡。

若控制性详细规划设置的中小学服务半径覆盖本地块，宜整合规划学校用地一并建设，规划学校建筑面积可作为开发地块容积率奖励。

建设用地规模未达到应配套建设中小学学校最低标准，不具备条件单独配建中小学学校，或建设用地周边的教育设施按控制性详细规划已满足就学需求，不需要单独配建中小学学校的，建设单位应按政府统筹安排异地补偿建设学校（按用地应配学校建筑面积确定建设规模）。

3.3.5居住用地或人口达到居住区级规模应设置肉菜市场，城市边缘地段新区居住人口不足时允许设置小区级肉菜市场（生鲜超市）。

城市新区肉菜市场宜独立用地，旧城区可结合非住宅建筑设置。

3.3.6居住用地应按人口规模，依照表3-2和9.7.5条款规定配置生活垃圾收集站点。

3.3.7居住用地配套的公共服务设施应与住宅建筑同步规划、同步建设、同步规划核实、同步交付使用。

表3－2居住用地公共服务设施设置标准

类

别

项目名称

一般规模（m²/处）

服务规模

（万人）

设置规定

设置级别

设置要求及服务内容

建筑面积

用地面积

片区级

居住区级

小区级

教

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