国有农场土地使用权的常见问题.docx

国有农场土地使用权的常见问题.docx

《国有农场土地使用权的常见问题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国有农场土地使用权的常见问题.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

国有农场土地使用权的常见问题

国有农场土地使用权的常见问题

国有农场土地使用权

什么是国有农场？

即国营农场，由国家投资兴办的、主要生产资料和产品归国家所有的农业经济组织。

其土地、自然资源、机器设备、生产建筑等生产资料属于全民所有；在国家计划指导下进行生产经营活动；产品由国家统一支配。

国有农场是我国农业和农村经济的重要组成部分。

国家推进在城镇化、工业化和道路交通水利等基础设施建设进程中，不可避免要使用国有农场的土地，以下是国有农场土地使用权中几点常见的问题,供参考：

一、国有农场的土地性质

国有农场的土地归国家所有，国有农场是受国家的委托经营管理所辖区域内的土地，并对辖区内的土地有使用、占有、收受等项权利。

除上述权利外，还依法享有对所辖区域内的土地的发包权、租赁权、转让权、开发权、融资权等延伸权利。

这些权利有一些是受到法定事由限制的，未经法定程序许可，是不能行使的。

使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

三、怎样规范国营农场土地承包合同

怎样规范土地承包合同是每个垦区农场的一件大事。

它涉及到企业管理的最重要的环节，也是检验企业是否依法办事，依法管理重要条件。

农场与承包户之间的土地法律关系，用什么来证明，那就是承包合同，土地合同尤为关键。

土地合同的性质、条款、期限等，直接关系到垦区农场企业的经济效益和管理水平，管理水平的高低看什么，笔者认为看合同附属于国营农场的工业等各项行业都已转制并轨，唯有土地使用权、收益权、占有权没有丧失，依旧归农场经营管理，从这个意义来看，土地在垦区农场中的地位应属首位。

因此，对土地合同有必要依法进行规范，以达到自愿、诚信、公平、依法管理的目的。

据了解，当前垦区农场的土地承包合同并不规范，乱起名称，条款不全，疏漏百出，由于合同签订不严密，一打官司就败诉，给企业造成经济损失。

（一）首先谈谈土地合同的名称问题。

土地合同名目繁多，有的叫"耕地、租赁经营合同"，有的叫"耕地承包合同"，也有的叫"土地转让合同"、"土地出租合同"等等。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：

"国有土地可以由单位或者个人承包经营""发包方和承包方应当订立承包合同"，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定：

"发包方应当与承包方签订书面承包合同"。

根据法律规定，笔者认为国有农场签订耕地合同时，名称应当锁定为"耕地承包合同"，具体名称为（××农场耕地承包合同）。

这个名称是有据可查的，也是法律规定的，必须规范名称，建议农场签订合同时应注意这个问题。

（二）土地承包合同的核心问题是费用问题。

有的叫"租金"、"实物地租"、"上打租、下打租"等习惯性叫法，还有的叫利费税。

依照法律规定合同中应缴纳的费用，应统称为"承包费"。

只有承包费这一称谓，是有法律规定的。

（三）关于承包合同条款。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条二款规定承包合同一般包括以下条款：

1、发包方、承包方的名称、发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;

2、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;

3、承包期限和起止日期;

4、承包土地的用途;

5、发包方和承包方的权利和义务;

6、违约责任;

根据上述规定笔者补充以下内容供参考，并在实践中参照:

（一）首部合同名称（××农场耕地承包合同）（合同编号）

（二）发包方、承包方的基本情况（发包方××农场法定代表人、住所）、（承包方代表人、住所）

（三）中间部分:

（1）土地的坐落即（发包土地坐落在××农场××管理区××居民组）;

（2）名称、面积等级即（××管理区××居民组第×号地、面积、耕地等级）;（3）承包费额度及交款方式即（每亩地承费多少元，交款时间和地点，是现金还是实物粮交纳。

都应写清楚要求明细）。

（四）双方的权利、义务。

《中华人民共和国农村地承包法》第十三条发包方享有下列权利：

（1）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地;

（2）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地（3）制止承包方损害承包地和农业资源的行为;（4）法律、行政法规规定的其他权利;

第十四条发包方承担下列义务：

（1）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

（2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;（3）依照承包合同约定为承包方提供生产技术、信息等服务;（4）执行县乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设;（5）法律、行政法规规定的其它义务。

第十六条承包方享有下列权利：

（1）依法享有承包土使用、收益和土地承包经营权流转的权利。

有权自主组织生产经营和处置产品;

（2）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿;（3）法律、行政法规规定的其它权利。

第十七条承包方承担下列义务

（1）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。

（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;（3）法律、行政法规规定的其它义务。

（五）违约责任

《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条规定：

当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第七章违约责任一章均可适用土地承包合同违约条款。

例如第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条对发包方应当承包民事责任的条件做了明确的规定，并应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

（六）这一部分属于尾部:

（1）应当写明合同的期限;

（2）应当写明合同的变更，解除的约定;（3）解决争议处理的方法，可依法约定管辖的法院。

（4）需要担保和公证的也应一并写明。

最后双方签字盖章认可，并写明份数和持有者，标明合同签订日期。

这样，一份完整的耕地承包合同即告完成。

四、合同的签订、合同的履行应注意的几个问题

（一）尽量实现公平、自愿原则

国有农场作为发包方面对的承包方一般都是所属的本场职工，具有隶属关系，合同签订过程中农场始终保持主导地位，而承包方农户处于被动地位，农场在制作格式合同时，应多考虑职工的利益，使合同尽量保持公平，避免与法律的冲突，让承包方感到公平的所在。

（二）对主体资格进行审查

经调查，有的农场将签订土地承包合同的权利下放给居民组或管理区，由区长或组长代行在合同上签字，笔者认为这个做法欠妥。

发包方必须是有主体资格的法人，合同上签字必须是法定代表人，这样才符合法律规定。

对承包方的主体资格也应进行审查，一看是否本场职工，还是外来人员;二看是家庭承包还是个人承包。

家庭承包的以家庭共同财产承担民事责任，个人承包的以个人财产承担法律责任;三看是否具备履约能力，对承包方的经营能力，机车保有量、流动资金状况等也要进行审查。

（三）要科学确定承包费

承包费的确定要科学，要经过企业职工代表大会通过。

一旦确定了承包费，没有政策和法律调整情况下，一般不予更改，随意更改即是违约行为。

（四）监督履行合同要有专门机构负责

承包合同从起草、协商、签订到履行等各个环节应是统一的，不能走样，农场应当设立专门机构负责此项工作，专门机构应以司法、政研、计财等部门组成。

五、国有农场土地被政府收回，该如何补偿？

众所周知，我国绝大多数耕地为集体土地，但由于历史原因和农垦区等特殊情况，也是存在相当数目的国有农场的。

目前，我国就政府收回国有农场土地该如何补偿并没有出台专项规定，这是我国立法上的缺陷，正是由于此，导致了在实践中出现诸多争议和纠纷。

那么，当这种情况出现的时候，权利人的合法利益该如何得到维护呢?

目前，我国国有农场经营方式大致分为三种：

（1）农场自己经营，员工为职工，统一由农场发工资;

（2）村民个人承包，农场与个人签订承包合同;

（3）农村集体经济组织承包经营，由村民与村集体签订承包合同。

政府收回国有农场土地该如何补偿的法律依据主要有：

2001年由国土资源部和农业部联合下发的《关于依法保护国有农场土地合法权益的意见》，明确需要占有国有农场土地搞建设的，应该依法办理审批手续，并给予补偿和安置。

2008年国土资源部、农业部《关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发〔2008〕202号）规定：

"三、规范国有农场土地使用权收回行为。

依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿。

经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，并安排相应的社会保障费用。

"

综上可知，国家收回国有农场土地的经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，因此，根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》有关规定，土地补偿费应当给予国有农场，长期承包国有农场农用地并将其作为生产生活主要来源的农业职工，失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，安置补助费给个人，但由国有农场重新安排就业岗位的，安置补助费给予国有农场。

对于地上附着物和青苗补助费，按照"谁投入，谁获得"的原则给予补偿。

六、国营农场土地是不是基本农田？

依据《基本农田保护条例》，基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

《基本农田保护条例》第十条规定：

下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：

（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（二）有良好的水利水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田。

国营农场土地符合上述条件的，依据土地利用总体规划，应当划为基本农田。