居住区幼儿园建设项目可行性研究报告.docx

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居住区幼儿园建设项目可行性研究报告

居住区幼儿园建设项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目概述1

1.2项目研究的结论2

第二章项目概况7

2.1项目建设条件7

2.2投资的必要性9

第三章项目建设方案11

3.1方案的确定11

3.2建筑设计14

3.3结构设计16

3.4电气设计17

3.5给排水及消防设计18

3.6环境、防盗安保与节能设计20

第四章项目组织与管理24

4.1项目组织构架及融资方式24

4.2项目筹建管理24

4.3项目建设进度计划25

第五章投资估算和资金筹措27

5.1项目投资估算27

5.2项目建设投融资安排28

5.3资金需要及投入计划29

第六章项目偿债能力分析30

6.1还款方式及还款计划30

6.2偿贷资金来源30

第七章社会效益评价32

7.1项目对当地社会经济发展的贡献32

7.2项目对收入分配目标的贡献33

7.3项目对就业目标的贡献33

7.4项目社会效益分析34

第八章项目风险及对策分析35

8.1财务风险及对策35

8.2项目管理进度安排风险及对策35

第九章结论与建议36

9.1结论36

9.2建议36

附表37

第一章总论

1.1项目概述

★项目名称：

**居住区A地块幼稚园

★项目承办单位：

某某地产经营有限公司

★项目拟建地区、地点：

某市某区颛桥镇A4线以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，位于**居住区A地块上

★项目建设规模：

项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。

★承担可行性研究工作的单位：

某**工程咨询有限公司

★研究工作依据：

1）投资项目可行性研究指南；

2）关于编制**居住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协议；

3）某市或某区发展计划委员会有关**居住区的批复文件

4）某区发展和改革委员会《关于**居住区A地块幼稚园项目建议书的批复》；闵发改基审［2006］247号

5）某区发展计划委员会《关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复》，闵计基审发（2004）22号（23号、24号）

6）某区人民政府《关于批准某区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知》，闵府土（2004）358号（359号、360号）

7）《房屋土地测绘技术报告书》（某市测绘院第二分院）

8）某市某区规划管理局《关于**居住区修建性详细规划的批复》，闵规综（2005）25号

9）《城市居住区规划设计规范》；（2002年版）（GB50180-93）

10）《某市城市规划管理技术规定》；（2003年11月版）

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》；（DGJ08-55-2002）

12）《建筑设计防火规范》；（2001年版）（GBJ16-87）

13）某市《幼儿园建设标准》；（DG/TJ08-45-95）

14）颛桥镇154号地块公建配套相关部门意见

1.2项目研究的结论

1.2.1社会需求预测

某作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空间承载力极为有限。

人们已经开始不满于林林总总的办公大楼，不绝于耳的汽车噪音，严重的城市污染；疏解经济中心成为大势所趋。

某区地处某市腹地、某市城市中心区的西南，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术产业开发区相连，某经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国际机场位于区境边缘。

全区户籍人口78.6万人。

几年来累计投入350亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市基础设施建设。

某西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。

横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。

全区城市人均占有公共绿地15平方米，城市绿化覆盖率达39%，超过了全市城区平均水平。

同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、某文明城区等荣誉称号。

目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。

选择某、选择生活。

某是某居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市1/6；销售总量约占全市1/4。

2005年，房地产业实现增加值52亿元，占全区增加值总量的11%；全区房屋施工面积1314万平方米，房屋竣工面积348万平方米，商品房销售面积258万平方米，销售金额194亿元。

全区累计新建30多个住宅小区。

高楼、公寓、别墅，近200个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了某品牌。

颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。

**居住区项目位于某区颛桥镇154号地块，属建设两个“1000万”的任务目标，享受政府提供的优惠政策，限定建设标准，具有价格优势。

具有“造价不高水平高”、“面积不大功能全”，“占地不多环境美”，倾力体现老百姓的长远利益，着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。

**居住区为某市、某区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。

根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）、《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、卫生、市政、环卫、养老福利设施。

**居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。

本工程为其中A地块幼稚园项目。

1.2.2项目技术方案

本项目的工程技术方案包括总平面设计，建筑设计，结构设计，电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。

整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。

项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿提供优美的生活学习环境，园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则，绿化率不低于35％。

1.2.3项目开发进度

本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。

前期准备阶段为2个月：

从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：

从2006年12月到2007年6月。

项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3所示。

1.2.4项目投资和效益

本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。

投资构成如下图所示：

图1项目投资构成图

效益主要反映在社会效益方面。

项目建成后将为居住区的居民提供幼托服务，解除广大居民的后顾之忧。

幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个社会的人口素质。

幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。

幼儿园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功能，如提高全民族的素质，促进社会的公平和进步等。

幼儿园是以儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性，是以促进社会的公平为其教育的基本目标。

幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。

幼儿园不能以追求赢利为主要目的。

幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。

赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利可以不必太多地顾及人道主义原则，但教育则必须恪守人道主义原则；赢利可以不太关注社会公平问题，但教育则必须关注社会公平问题，必须对弱势群体进行公平补偿。

幼儿园的任务是“实行保育与教育相结合的原则，对幼儿实施体、智、德、美诸方面全面发展的教育，促进其身心和谐发展”，“幼儿园同时为家长参加工作、学习提供便利条件”。

基于幼儿园的公益性特点，本项目的建设不以赢利为目的，项目建设完成后，移交给教育部门，由他们运作管理。

第二章项目概况

2.1项目建设条件

2.1.1自然条件

1）地理位置

某区位于某市中心区的西南部。

东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻嘉定区、长宁区。

总面积371.68平方公里。

黄浦江纵贯南北，把全区分成浦东、浦西两部分。

吴淞江流经北端。

河道纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。

颛桥镇地处某区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、某市莘庄工业区，南靠江川路街道，北壤莘庄镇，独特的地理位置、城乡一体化给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。

2）气象

气候特点是四季分明，年初和年末温暧，初夏炎热，盛夏凉爽。

年降水1200毫米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5℃左右

3）水资源

某区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。

现有河道3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。

市级河道2条（不含黄浦江、吴淞江），区级河道19条，镇级河道189条。

水闸57座，根据淀北片、浦东片和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。

区内地表水资源总量27.34亿立方米（含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量），年内地表水取水量9634.8648立方米。

大部分河道水质为Ⅴ类，黄浦江上游某第二水厂取水口水质达到Ⅱ类。

2.1.2交通条件

某区交通便捷。

区政府驻地莘庄镇离某市中心的人民广场约30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、某火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30公里以内。

区内过境公路主要有沪宁高速公路、沪杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架与内环高架、312国道、318国道、320国道等。

区内有市级河道2条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度164.04公里。

颛桥镇距某区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（莘庄站、春申路站、银都路站、颛桥站）距离，某区**居住区A地块幼稚园项目位于某区颛桥镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。

2.1.3项目选址优势

某区位于某市中心城区西南，交通便利，水网发达。

某区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区--某经济技术开发区就座落于此。

便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设中的13条总长130公里的轨道交通在区域内经过。

某区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城区，获得中国人居环境范例奖和联合国迪拜改善居住环境良好范例奖。

十分适宜居住。

目前某区本地人口和流动人口的比例基本为1：

1。

而随着某科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向某，必定造成一定人口的压力。

为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环境，某市政府和某区政府决定在某区共同投资开发建设一个大型住宅区，做为重大工程的配套商品房，该住宅区被命名为**居住区。

**居住区位于某区，西临莘奉金高速公路，东临莲花南路，北临金都路，南临六垒塘河，居住区中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三块。

基地总规划用地面积为177.49公顷，可建设用地（不包括F地块）127.70公顷，其中居住用地106.15公顷，小区级公建用地20.55公顷。

基地规划地上总建筑面积为1723923平方米，其中住宅建筑面积为1537657平方米，小区级商业及公建建筑面积为130700平方米，街坊级商业及公建建筑面积为55566平方米。

本项目即为居住区的配套公建之一。

本工程为A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。

2.2投资的必要性

**居住区为某市、某区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。

居住区内居住人口将达5.4万人左右，存在着大量的0～6岁学前儿童。

学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。

发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。

对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。

幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。

这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。

同时，根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）、《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须设置幼稚园。

本项目做为**居住区的配套公建项目之一，对完善整个居住区的环境有着重要意义。

项目的建设是必要的，也是可行的，有着巨大的社会需求，社会效益显著。

根据整个居住区规划人口和幼儿园的服务范围，**居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1座，共4座。

目前本居住区住宅项目已经开工G-1、J、A、E地块，面积达56万平方米，大部分结构封顶，即将竣工32万平方米，其余地块也将陆续开工。

为了使配套公建与住宅同时竣工，同时交付使用，本项目的建设已十分紧迫。

本工程为其中A地块幼稚园项目。

第三章项目建设方案

3.1方案的确定

3.1.1设计依据及设计基础资料：

★某市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）

★建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）

★建筑抗震设计规范（某市标准）DGJ08-9-2003

★城市居住区规划设计规范（2002年版）GB50180-93

★城市居住区公共服务设施设置标准DGJ08-55-2002

★建筑给水排水设计规范GB50015-2003

★某市《幼儿园建设标准》（DG/TJ08-45-95）

★环境空气质量标准GB3095-1996

★大气污染物综合排放标准GB16297-1996

★无障碍设施设计标准DGJ08-103-2003

★夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JBJ134-2001

★中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（2002年版）

★住宅建筑围护结构节能应用技术规程DG/TJ08-206-2002

★建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）

★某区发展和改革委员会《关于**居住区A地块幼稚园项目建议书的批复》；闵发改基审［2006］247号

3.1.2设计范围

★**居住区A地块幼稚园总体设计

★幼稚园园舍用房单体设计

3.1.3确定建设规模

**居住区A地块幼稚园项目，坐落于某区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备A块地上。

幼儿园的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。

按规定，幼儿园配建“千人指标”：

建筑面积为551平方米；用地面积为720平方米。

幼儿园的服务半径没有专门的规定，可以参照小学的服务半径适当减小，按规定小学服务半径不宜大于500m。

按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，A地块幼稚园旁边有A地块、B地块、C-1地块和C-2地块，A地块规划居住人口6100人左右，B地块规划居住人口3800人左右，C-1地块规划居住人口3850人左右，C-2地块规划居住人口4480人左右，户均人口按3人考虑，出生率按9‰计算。

按照规划，本居住区在A地块、D地块、H地块和J地块均设有幼儿园。

根据幼儿园的服务半径以及居住区内公建配套设施的规划位置，考虑到家长的送托方便，A地块幼稚园应主要为A地块居民、B地块大部分居民和C-1地块的部分居民服务，服务人口大约在1万人左右。

根据某市《幼儿园建设标准》（DG/TJ08-45-95）的规定，每1万人口的住宅小区应配建15班规模的幼儿园一所，据此，可确定幼儿园规模为15个班，其中托儿班6个班，幼儿班9个班。

项目总用地面积8000平方米，总建筑面积4900平方米，拟规划幼儿园园舍用房、室外游戏场地和绿化用地三部分，绿化率≮35%。

3.1.4设计原则和总体构思

符合**居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。

1）功能分区明确，布局合理，联系方便，应按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行分区，方便使用管理，避免相互干扰，有利交通疏散；

2）考虑与相邻建筑物的关系，保证有良好的建筑朝向、日照和通风，有利于儿童的身心健康；

3）以人为本，崇尚人性化设计；

4）建筑风格要体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格

5）考虑儿童的心理感觉，色彩运用上强调明快、单纯，符合儿童心理特征

6）建筑标准应考虑儿童与成人的不同特点，确定合理的装修标准、设备安装以及防护措施等，符合国家和某市的消防、环保和卫生等的要求；

7）面向未来，具有前瞻性，满足教学手段和现代化设备的更新、添置及幼儿园发展的需要。

3.1.5总平面设计

总体布置上，充分考虑到幼儿园的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。

幼儿园园舍用房与周围相邻的建筑物保持了合适的距离，从而保证了整个建筑物能够有良好的日照和通风。

幼儿园的总平面布置结合幼儿园的占地形状和幼儿园的功能特点，按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行合理的分区：

将幼儿园的用地划分为园舍建筑用地、室外游戏场地和绿化用地三部分，室外游戏场地要考虑到儿童的活动特点和幼儿园自身特性，设置共用游戏场地和分班游戏场地，保证儿童每天都有足够的室外活动时间，绿化用地应集中绿化和分散绿化相结合，严禁种植有毒、带刺的植物。

3.2建筑设计

3.2.1设计原则

对建筑的体量和造型进行环境分析，协调处理建筑与周边环境关系，根据建筑性质，力图表现建筑单体的功能特征，通过对建筑造型、体量、材质、色彩的处理来塑造建筑个性，建筑风格体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格。

建筑外立面体现出较为轻盈的整体面貌，外墙上部采用横向贯通的色带，呈现明快的色调，同时又穿插一些弧墙、圆窗等活跃的构成因素，此外考虑儿童的心理感觉，在立面色彩的运用上，强调明快、单纯，符合儿童心理特征，创造出一种整体大气而又不失活泼的建筑个性。

关心儿童的身心健康。

将托儿、幼儿活动室均设置在朝南的房间里，保证有良好的日照和通风，满足冬至日满窗日照的有效时间不少于连续3小时。

将托儿、幼儿卧室也设置在朝南的房间里，在满足睡眠休息功能的前提下，对儿童的身心健康也极为有利。

注重细节的设计。

在满足幼儿园的各项基本功能的前提下，应根据儿童的特点，从使用和安全上进行特别的设计，如：

楼梯的梯级高度要适合幼儿使用特点，楼梯踏步高度不能大于150mm，宽度不能小于260mm，楼梯井宽度不能大于200mm；楼梯除设成人扶手外，还应在梯段两侧设幼儿扶手，其高度不能大于600mm；楼梯垂直栏杆间的净距不能大于110mm；幼儿经常出入的门，在距地0.6～1.2m高度内应安装安全玻璃，并在距地700mm处设幼儿专用拉手；门的双面均宜平滑，无棱角，不应设置门坎和弹簧门；托儿、幼儿卫生间的盥洗池高度宜为500～550mm,宽度宜为400～450mm，水龙头的间距宜为350～400mm；托儿、幼儿用房的电源插座离地面高度不应低于1.7m，并有保护盖板，等等。

凡此种种，不一一列举，总之，应特别重视儿童与成人的不同特点，在细节上加以特殊的设计，以体现社会对儿童的人文关怀。

合理利用资源。

节能措施得到重视，平面的规整性，外围护墙体和层面采用高效保温性能材料和受力结构的复合体，密闭性能良好的门窗，也都成为节能的有效方式。

3.2.2建筑功能设计

幼儿园园舍用房为三层建筑，建筑面积4900平方米。

幼儿园园舍用房分为活动及辅助用房、办公及辅助用房和生活用房三个部分。

活动及辅助用房又可按照功能的不同，细分为托儿用房、幼儿用房和共用活动用房等，其中，设有托儿班6个班，幼儿班9个班，托儿用房和幼儿用房应分别成套设置活动室、小餐厅、卧室、卫生间、衣帽间和消毒间等。

办公及辅助用房主要为办公室、保健室、隔离室、晨检接送室、传达值班室、资料室、会议室、教具制做及陈列室、总务仓库和教工厕所等。

生活用房主要为厨房、淋浴室、洗衣房和炊事员休息更衣室等。

3.2.3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。

内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准《室内空气质量标准》（GB/T18883）的要求。

室内环境污染应按国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）执行。

装修按照某市房屋土地资源管理局、某市教育委员会印发的《市配套商品房基地公建配套教育设施一次装修验收移交标准细则》执行。

3.3结构设计

3.3.1抗震设防

建筑结构安全等级二级，建筑物重要性丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.10g，场地土类别为某Ⅳ类。

3.3.2上部结构设计

1）上部结构设计的基本原则

满足国家及某市有关规范工程建设标准强制条文的要求；最大限度满足工艺及建筑的工艺要求；满足工艺进度和有利于施工方便及施工管理的要求；选择合适的方案，传力途径明确，结构布置合理，计算模型与实际状况合理；力求刚度中心与建筑物重心保持一致，减少扭矩对结构的不利影响；构造柱的布置满足砌体结构设计规范；由于建筑物长度超过55米，在建筑物中部设置沉降缝，以减少温度应力对结构的不利影响。

2）上部结构设计方案：

采用框架结构。

3）主要结构件尺寸及砼强度等级：

结构内部填充墙将采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑，梁柱板砼标号均为C30。

钢筋采用HPB235级钢（fy=210N/mm2）、HPB335级钢（fy=300N/mm2）。

3.3.3基础设计

根据提供的现有的地质资料，第②层褐黄－灰黄色粉质粘土，土质较好，可作为辅助用房的持力层。

第⑥层暗绿－草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为幼儿园园舍用房的桩基持力层。

现初步选用的桩型为：

PHCφ400，24m长。

以上设计的桩长要视具体地质情况而定，沉降要求控制在130mm左右。

3.4电气设计

3.4.1设计范围

★园区楼宇的电力、照明、防雷及安全接地系统

★室内的电话系统

★室内的有线电视系统

★室内智能系统

3.4.2供电设计

供电电源：

电源由小区变配电站低压电缆埋地引入，埋深为室外地坪下0.7米。

电压等级：

住宅及低压进线公建为220V/380V。

3.4.3园舍设计

1）园区电力、照明设备供电电压均为220/380V，电源由变配电站采用电缆埋地引