恒金碧物业地工程管理制度手册64.docx

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恒金碧物业地工程管理制度手册64

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一、工程部组织架构及职责

1、组织架构

2、工程部职责

3、岗位职责

二、工程部规章制度

1、业户报修处理规程

2、工程设备档案管理规定

3、周报告、月报告、年报告制度

4、能源管理制度

5、设施设备管理制度

6、报告制度

7、安全运行管理制度

8、高空作业安全操作规定

9、安全用电管理制度

10、防火及消防安全管理制度

11、值班及交接班制度

12、机房管理制度

13、机房安全防火管理规定

14、机房钥匙管理制度

15、机电设备房出入管理制度

16、配电室管理规定

17、水泵房、水箱间管理规定

18、设备故障处理规定

19、运行事故分析

20、设备预防性维护保养制度

21、设备设施紧急维修管理制度

22、设备的更新及系统改造管理制度

23、工程部人员调配制度

24、设备修理计划的变更、检查与考核制度

25、公共部位巡检制度

26、二次装修管理制度

三、工程部操作管理规程

1、机电设备运行维保工作规程

2、停送电操作规程

3、配电房设备缺陷工作规程

4、配电房设备巡检工作规程

5、电气维修工作规程

6、冷水机组运行操作规程

7、热交换站运行操作规程

8、给排风机、新风机组操作规程

9、给排水设备（设施）操作规程

10、给排水设备维修保养操作规程

11、水泵定期保养规程

12、停水管理工作规程

13、公共设施的维修养护周期及质量标准

14、消防系统维护保养工作规程

15、电梯困人救援规程

16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程

17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程

18、变压器维修保养规程

19、直流屏维修保养规程

20、电缆井（强、弱）维修保养规程

21、中央空调设备维修保养

22、给排水设备维修保养

23、机电设备维修保养后的检验规程

24、房屋公用设施的维修方法

25、消防系统检查维护、保养细则

26、消防工程维修过程中的应急措施

27、电梯维修保养验收标准

四、运行操作表格

1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表

2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐

3、HDXX-GC-003-A-02设备档案

4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告

5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告

6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗统计表

7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单

8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表

9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡

10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡

11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表

12、HDXX-GC-007-A-01值班记录

13、HDXX-GC-010-A-01工作票

14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表

15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表

16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表

17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表

18、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单

19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录

20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票

21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表

22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志

23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录

24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志

25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录

26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表

27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表

28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新风机年检查表

29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录

30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单

31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录

32、HDXX-GC-043-A-01事件报告

33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录

五、突发事件处理

1、各系统紧急突发事件操作规程

2、几种常见的紧急突发事件的处理

3、电梯困人应急预案

4、台风或特大暴雨应急处理操作规程

5、给排水应急操作规程

6、停电应急处理操作规程

一、工程部组织架构及职责

1、组织架构

说明：

装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。

2、工程部职责

2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。

2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。

2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。

2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。

2.5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。

2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。

2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。

2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。

2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。

2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。

2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。

2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。

2.13、完成领导指派的工作。

3、岗位职责

3.1、工程经理岗位职责

总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。

负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。

户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。

执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。

负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。

负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。

负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

负责处理业主对工程维修工作的投诉。

对业主的二次装修作出整体安排和管理。

总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

3.2、文员岗位职责

负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。

负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

负责出勤管理和考勤统计工作。

负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

负责文件打印、校对及传真工作。

负责会议纪要的整理工作。

级交办的其他工作。

3.3、运行主任岗位职责

负责各设备系统的日常运行、维护保养。

掌握设备运行状况，发现异常及时处理。

负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。

项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施。

编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。

负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。

设备部位的点检表，并亲自执行检查。

负责与相关业务主管部门进行联系。

负责能耗管理工作，控制运行成本。

3.4、维修主任岗位职责

负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。

组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

并监督执行设备设施的日常维护计划。

维修的工作要求、注意事项。

编制大修工艺、程序。

负责为业主提供服务。

配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。

负责填写系统设备的维修材料申购表。

3.5、装修主任岗位职责

业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。

对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。

对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。

负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。

负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。

3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）

3.6.1.严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素。

并设物料卡，标识清楚。

3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。

3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。

3.6.4.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。

3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。

3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。

3.7、运行技工岗位职责

严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。

对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。

随时掌握设备运行状况。

务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。

清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.8、维修技工岗位职责

执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。

认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。

为业主提供优质的服务。

积极完成上级交办的各项临时任务。

参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.9装修技工岗位职责

负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。

负责监督装修单位对公共设施的保护工作。

对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。

负责装修技术资料整理和归档。

二、工程部规章制度

●业户报修处理规程

1目的

尽快处理业主（用户）的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。

2适用范围

适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。

3职责

3.1园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。

3.2安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。

3.3客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。

3.4工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。

3.5工程部经理负责对维修工作的监督及对《客户服务通知单》以外的报修内容的评审工作。

3.6

客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。

3.7管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。

4工作程序

报修处理阶段划分

报修业务分递维修准备维修信息反馈

录入微机接收回执礼貌入内返单

分发传递打印工程单检查维修汇总单据

收集信息准备材料签单确认信息反馈

协调事宜到达维修点协商尾留整理统计

时间：

5分10分5分

4.1微机设置（报修处理系统）

4.2业务分递

4.2.1报修人以电话或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号（楼层房间号）、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统”。

4.2.2报修员电话通知工程部。

4.2.3报修员在打印机上打印《客户服务通知单》一式四联。

4.2.4当可以分派人员前往维修，受领单位派维修工人到报修处取单，进入维修部位进行作业。

4.2.5维修工作按照先业主后内部，先高层、后低层的原则分派任务。

例如同时报修三处，只能派出1人维修时，如果三个工程作业单全部为业主报修，则按照先高后低的原则执行，如果其中一个是业主报修，则按照先业主后内部的原则执行。

4.2.6报修接待员得知维修人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并立即与报修联系人电话联系，“××小姐（先生），真抱歉，工程维修人员正在××层进行××项维修，需稍候，回来后我立即通知前往您处，

可以吗？

谢谢！

”如果业主的维修项目很急，则与相关班组联系，改变维修次序派人前往进行维修。

4.3维修准备

4.3.1维修人员接到维修任务后，根据《客户服务通知单》标明的故障现象准备材料，班组储存材料包括，灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。

4.3.2准备常用工具和垫布、抹布等。

4.3.3自接收回执发出10分钟内到达维修地点。

4.4维修

4.4.1敲门（轻轻敲三下），得到允许，进入业主房间：

“您好！

对不起，打搅您了，我是xxxx客户服务中心派来的维修工人，现在可以维修检查吗？

”得到允许后，轻步进入维修地点，放好垫布，进行检查。

将检查结果向业主（用户）汇报：

a）“对不起，您的设备故障是××，是由于××原因造成的，需要更换××，价格××元，您看可以吗？

”。

得到允许后立即维修。

b）当需要到仓库领取材料时，向业主说明：

“对不起，我现在到仓库领材料，马上回来，请您稍候！

”

c）当仓库无此材料时，应仔细检查是否还缺其他材料（避免一次检查不到位），向业主说明原因，约定维修时间（注意：

约定的时间要输入微机，以便系统掌握情况及时提示，否则系统将按未执行任务项处理）。

d）当故障点一时难以确认时，应向业主道歉，说明未查出原因，约定时间再次检查，返回后立即向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。

4.4.2维修结束，维修人员清理现场，收拾工具物料，擦净作业面，请联系人验收：

“××小姐（先生），您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？

”。

4.4.3待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，“××小姐（先生），请您在作业单上签署意见，好吗？

”“请您在这签署”。

4.4.4收好签字作业单，“麻烦您了，非常感谢，您有什么要求，请给报修处打电话。

”

4.5信息反馈

4.5.1维修人员返回后，将工程维修单交给报修处，由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机（报修时间、通知时间由系统自行填写）。

4.5.2《客户服务通知单》由报修员汇总，每月20日前交给工程部经理审核，每月20日将审核后的《客户服务通知单》，第三联交回客服部核销。

如有费用发生，应将第二联交与财务，第四联本部门留存

4.5.3每月20日，报修员打印一份当月《工程维修汇总表》作为部门考核依据并存档备查。

4.6最后确认

4.6.1客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决。

检查报修处分递和协调情况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。

检查维修效率和业主满意程度，以及遗留问题的处理。

财务部重点检查材料供应保障情况，统计因材料供应问题停止维修的比例。

办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改进措施，制订不合格项纠正、预防措施。

4.6.2管理者代表负责最后确认工作。

根据月《工程维修汇总表》对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定纠正/预防措施，并组织相关部门实施。

4.6.3报修工作的奖惩，按照公司奖惩有关规定执行。

评分标准

--优秀：

98—100分；

—良好：

94—97.9分;

--合格：

90—93.9分。

业单不合格品扣分标准

--材料验证不合格，按照《材料采购、稽核管理规程》二级验证扣分标准执行。

--按规定时间到达维修地点，每迟到1分钟扣0.1分。

--业主评价非常满意+1分，一般-1分，不满意-5分，业主投诉-10分。

--维修质量，同一处工程，一天内返修-5分，二天返修-3分，三天返修-2分，四至十天返修-1分。

--作业单填写整齐，内容详细，单面清洁，字迹工整各占1分，未达到标准视情况扣分。

--工程维修完毕15分钟内返单到报修处，每延时5分钟扣0.1分。

组成绩评定办法

--班组成绩评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满意、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种情况统计。

--工程作业单分递5分钟后，班组无法派员维修，不论其原因如何，每延时10分钟扣0.1分。

--成绩评定办法：

①除业主满意、返修数量扣分外，按照扣分总数÷完成起数计扣分数；②（业主满意扣分+返修数量扣分）÷（完成起数）×2.5;③100-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。

个人成绩评定办法

个人成绩评定按照班组项成绩评定办法执行。

个人工作效率评定办法

--为了统计个人工作效率，每月打印个人维修工程一览表，其中包括成绩评定和工程完成时限。

--对个人维修工程进行横向比较，确定效率最差者，按照公司相应规定进行处罚。

报修管理系统控制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。

5记录

《客户服务通知单》　HDXX-GC-002-A-01

《工程维修汇总表》HDXX-GC-002-A-02

●工程设备档案管理规定

1目的

加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料。

2范围

所辖设备设施档案。

3职责

3.1档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。

3.2工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。

3.3工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。

4内容

4.1设备台账

设备台账，包括园区所有设备，存放于工程部。

4.1.2内容包括：

序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的《小区设备与机房编码办法》）。

盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。

4.2设备档案

设备（大中型设备）应建立设备档案。

设备档案内容有：

档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。

设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。

4.3设备大中修计划

应建立设备大中修计划。

4.3.2设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。

4.3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。

4.3.4设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证园区设备的完好率和使用寿命。

4.4维修记录

4.4.1设备大中修应在填写《设备维修保养记录》的同时填写《设备档案》，《设备维修保养记录》应与《设备保养计划》、《设备档案》相对应。

设备维修保养记录》内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。

设备维修保养记录》由部门经理审核签字。

4.5监视测量器具

监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。

4.5.2监视测量器具校验计划内容包括：

序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。

4.5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。

4.6其他资料的管理

4.6.1设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在《设备档案》附页内。

4.6.2设备档案附件页应记录资料。

4.6.3设备档案应装订成册进行保管。

资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。

5记录

《设备台账》HDXX-GC-003-A-01

《设备档案》HDXX-GC-003-A-02

《设备维护保养记录》HDXX-GC-033-A-01

●周报告、月报告、年报告制度

1目的

及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划，

根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。

2适用范围：

工程部全体员工。

3职责

3.1工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按《工程部周工作报告》格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。

3.2工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。

3.3工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。

4内容

4.1周报告的主要内容

计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。

户服务通知单》完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。

计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。

4.2月报告的主要内容

员变动情况

统各设备设施的运行情况。

户服务通知单》的数量、故障原因、维修结果及完成率。

换及使用情况，库存情况。

规程是否存在改善意见。

4.2.6维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。

员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。

况。

别事故。

显须改进的工程事项。

见。

4.3年报告应包含的内容

对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，

标。

目标应详细具体且经过努力确实能够达到。

4.3.3设备设施运行方案之改进意见

4.3.4设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。

维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。

4.3.6环保节能管理计划。

员管理、服务态度、服务标准方面的改进。

5相关记录

《工程部周工作报告》HDXX-GC-004-A-01

《工程部月管理报告》HDXX-GC-004-A-02

《客户服务通知单》HDXX-GC-002-A-01

●能源管理制度

1目的

合理使用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，减少能耗费用支出。

2适用范围

园区内所有运行的设备设施。

3职责

3.1各部门委派一名节能管理员，协助、督促和落实工程部节能工作的开展。

3.2主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。

4管理制度

4.1成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。

4.2节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。

重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。

4.3工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。

4.5供配电系统应对无功负荷进行