天津市雍阳广场项目可行性研究报告.docx
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天津市雍阳广场项目可行性研究报告
天津市雍阳广场项目
可行性研究报告
二零零七年一月
第一部分、区域总体环境分析
第一节、武清区总体经济及产业发展情况
1.武清区整体社会经济情况
武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。
全区区域面积1574平方公里，其中耕地面积137万亩，占土地面积的58％。
全区辖19个镇，5个乡，5个街道办事处，741个村。
杨村为区政府所在地。
2005年全区GDP产值为165亿元，财政收入25亿元。
武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻区、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。
城区杨村镇距天津市区25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。
京津两大城市广阔的市场、信息、科技等条件，为武清经济发展提供了巨大发展潜力。
武清区境东北部的武清凹陷是天津市主要的储油点构造之一、油层多、储量大、油质好。
地热异常区面积为130平方公里，已成功开采了8眼地热井，井口出水温度为75度左右，水质弱碱性，综合利用前景非常可观。
境内西北部有较为丰富的优质煤储藏。
华北、京津塘两大电网越境而过,全区有综合变电站18座，其中220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，年供电量6亿千瓦时。
区境内公路、铁路纵横交错。
京九支线、京山、津蓟铁路干线从境内穿过，并设有6个客货站。
公路有京津、京福等12条国家级干线。
京津塘高速公路自西北向东南斜贯区境43公里，并在城区北侧设有上下道口。
境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。
全区形成干支相连、四通八达的公路交通网络。
更有几年内通车的第二条京津高速及京津城际铁路,交通具有极大优势。
武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。
城区杨村镇（项目所在地）是全区政治、经济文化中心，控制规划面积80平方公里，建成区面积14平方公里。
城内道路骨架基本形成，水、电、通讯设施完善。
城区人均绿地面积12平方米，学校、医院、公交客运、文化馆、图书馆、体育馆、影剧院、公园等公共服务设施较为完备。
有5个镇分别被国家建设部和天津市确定为小城镇建设试点镇，并已初具规模。
全区农民人均居住面积22.74平方米。
今年1至8月，武清区GDP共完成78.5亿元，财政收入达9.06亿元，分别比去年同期增长15.4%和40.4%。
经济的快速发展正是得益于该区强大的交通网络。
该区抓住京津塘高速公路二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道拓宽改造工程实施的机遇，借势建设适合自身发展的区域交通网络，确立了以国家主干道路为依托、以乡镇区域路网为辐射、以“九横九纵”为骨架的开放式区域路网贯通工程体系。
自路网贯通工程启动以来，该区已完成了103国道拓宽改造等多条市、区重点道路建设任务，新建、改建公路总里程达145公里。
今年，该区又相继启动了7条共计120公里的市、区重点道路建设工程，到明年年底，该区公路总里程将达2103公里。
2.杨村镇简介
项目所在的杨村镇位于武清区东南部，京津塘高速公路与京山铁路之间，夹京杭大运河成镇。
聚落呈长方形，南北走向。
面积25平方公里。
北运河、京津公路纵贯镇中．辖7个自然村，一个镇。
根据天津市最新人口统计数据显示，以武清、北辰为中心的北部地区占天津市人口流入总比重的25.73%.,近年来，随着武清经济开发区的发展，这一比重逐年增加。
工商业和饮食服务业发展很快。
镇内主要企业有化工、机械、建材、木制品、食品、纺织、服装，制革，造纸等。
外地驻杨村单位有中船总公司天津储运公司、水电部基础公司、邮电部天津通信设备厂杨村分厂，中农公司津农采购站杨村仓库、天津市化肥农药公司杨村仓库、市外贸土产仓库、市土产进出口公司土产加工厂杨村仓库、天津市农业生产资料公司杨村仓库，津五市政公司——市政公司法国博聂公司联合体、天津烟草肥实验厂、内蒙古阿尔山制本厂、廊坊市煤矿机械厂、廊坊地区设备修造厂、廊坊地区修试所，杨村农药库、廊坊地区棉麻库，天津师专杨村分校等。
3.武清开发区简介
天津武清开发区（位于本项目东北方向）是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。
1992年6月23日奠基起步建设。
目前，一期6.4平方公里已开发完毕，摆满项目，二期6.9平方公里正在招商建设中。
至2004年底，累计投入基础设施建设资金13.5亿元。
建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、栖仙温泉公寓、英华学校、创新大楼等一批配套服务设施；引入了海关、工商、税务、公安、金融、保险、人才市场、物流公司、律师事务所等管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。
武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路71公里处。
是中国环渤海经济区的中心。
区位优势得天独厚。
如果以武清开发区为中心,在100公里半径的国土范围内,有北京、天津两座直辖市的全部和河北省的部分省、市,常住人口3000万；500公里为半径的国土范围内,有100万人口以上的城市11座,常住人口2亿多,占全国总数六分之一，国内生产总值占全国的五分之一。
因此。
这一地区是中国北方产业和人口高度密集,城市集中,交通便利,工商业发达,市场容量巨大的黄金地带。
目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的500余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。
武清开发区正在按照“超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展”的发展思路，加快二期6.9平方公里建设、招商步伐，力争用十年时间将武清开发区建设成为京津之间最具实力，最具竞争力的园林式、现代化、科技工业新城区。
已入驻的知名企业包括：
天津三星视界有限公司；LG化学（天津）有限司；LG塑钢门窗（天津）有限公司，LG新型建材（天津）有限公司；丹佛斯（天津）有限公司，麦格昆磁（天津）有限公司；艾尔姆玻璃纤维制品（天津）有限公司；功学社（天津）有限公司；天津天狮集团有限公司；天津华住金属有限公司；伊都锦时装（天津）有限公司；瑞特格散热器（天津）有限公司；大真空（天津）有限公司；南玻工程玻璃（天津）有限公司；爱默生过程管理（天津）有限公司；美卓戴纳派克压实铺摊（天津）有限公司；光宝电子（天津）有限公司。
武清开发区交通便捷，连接北京、天津两大直辖市的京津塘高速公路在开发区内设有出入口，沿高速公路去北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。
京沪、京保高速公路在开发区周边通过，京沪高速公路正线在开发区西侧设有出口：
将于2006年通车，京津第二高速公路在开发区北侧设有出口，将于2007年通车，京津城际铁路客运专线在开发区南侧建有车站，将于2008年北京奥运会前通车。
周边另有津围（天津—围场）、京津（北京—天津）、京福（北京—福州）等十几条国家级干道公路。
京沪（北京—上海）、京山（北京—山海关）、京九（北京—九龙）和津蓟（天津—蓟县）铁路在开发区附近经过，并设有客货站。
项目位置
开发区规划
总规划面积24.8平方公里
一期开发面积6.4平方公里，由5平方公里的产业区、0.8平方公里的中心区和1.4平方公里的生活区构成。
1992年6月奠基起步，2002年7月建成。
二期开发面积6.9平方公里，按照“超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展”的发展思路，2003年10月完成全部基础设施的建设，并开始招商，计划用3-4年的时间完成全部招商。
三期开发面积5.9平方公里，计划在2010年前建设完成。
这里风景优美，环境宜人，人文景观丰富多彩，杨村小世界、封神宫、北方射击场、南湖东园、港北森林公园，天鹅湖渡假村等景点和娱乐场所，吸引着各地游客。
私营经济区目前已有注册企业500多家，区属企业涉及建筑、建材、印刷、制衣、制药、化妆品、食品、机械制造、汽车配件、以及商贸等众多行业。
截止到目前，经济区累计吸纳入区、注册企业887家，注册资金9.8亿元，实现各种税收3.4亿元。
仅今年1-8月份就吸纳注册企业71家，注册资金1.02亿元，其中外埠资金0.8亿元；实现三级税收7000万元，其中镇级税收4969万元，占全年税收任务的79%。
世界500强企业中有6家已在此投产7个项目，直接安排就业4.1万人，间接就业3万余人。
4.小结
●武清由于其区位位于京津之间，由于其临京津塘高速公路及二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道，随着京津城市圈和环渤海经济圈的发展，武清的枢纽作用将越来越明显。
未来区域的发展前景非常光明。
●项目所在的杨村是武清的中心，是武清政治、经济、文化的中心，是武清最发达的地区，由于其紧邻高速出口，辖区内又有国家级的经济开发区，未来发展前景良好。
●项目紧邻的武清开发区，是国家级的开发区，对于武清区域的经济、城市建设带动性非常明显。
开发区大量就业人口将是商业非常重要的,持续性的客户,开发区未来的发展将极大地支持商业的发展。
●宏观总体来说，项目所在的大区域经济和产业发展情况良好，具有高度的成长性和发展能力。
其未来商业的发展将建立在其“交通枢纽”作用上。
第二节、
武清区人口状况
1.武清现状的人口调查
武清全区总人口85万人，其中非农业人口13万人，农业人口72万人。
有汉、回、蒙古、满、朝鲜、苗、壮、土家等23个民族，少数民族人口1.1万人，占总人口的1.4％。
人均耕地面积1.7亩，人口密度为505人／平方公里。
2007-2012武清人口预计为100万人。
2.私人汽车拥有的普及性
武清私人汽车拥有的数量比较少，品牌也多集中于中低档品牌。
拥有私人汽车的主要为开发区的中高层管理人员、武清私营企业主等等中高收入的人群。
目前武清人的主要交通工具仍是公共汽车、自行车。
3.小结
●武清主要由农业人口构成，这在短时期内是很难改变的情况，因此如果做主要覆盖武清及周边地区的商业，需要更多地考虑到众多农业人口的需求极其需求档次。
●项目所在的杨村是武清的中心，是武清非农业人口最集中的地区，也是武清高收入人口最集中的地区，因此在商业的定位当中，可多加入一些非农业人口需求的考虑。
●
武清人口的数量级，人口的构成以及收入情况决定，其本地商业的发展阶段尚处于比较低层次。
对于基于汽车的大型SHOPPINGMALL的支持目前阶段还不够。
目前阶段主要处于商业集市、百货的阶段。
随着交通枢纽作用的逐渐体现，根据未来人口增加的预计，5年至5年以上才能够达到中大型购物中心、大型专业卖场的阶段。
第二部分、区域商业市场环境分析
第一节、区域商业市场发展历程
1.分布
有国营和集体百货商场及门市部46处，商业饮食服务中心16个，个体摊点星罗棋布。
武清的商业主要集中在武清政治经济文化的中心——杨村镇。
2.各业态发展情况
武清商业类业态方面主要是商业街（集市）、百货商场、超市、餐饮、娱乐。
商业街（集市）主要是大桥东道的雍阳旧商业一条街。
主要经营服装鞋帽，箱包饰品等等。
定位于中低档，经营状况良好，人流量非常大，主要靠流水量盈利。
客流来源于武清本地及周边欠发达的区县。
百货商场主要有两家，一个是二百，一个是友谊商场。
目前都在103国道东侧的中信广场。
但是在雍阳新商业街建成之后，二百将回迁至雍阳新商业街。
友谊商场定位于高档，经营状况非常不理想。
二百定位于中档，经营状况尚可。
最大的超市为家乐超市，位于开发区南侧住宅区集中的区域。
由于没有通公交，目前到达性上比较差。
客流量不大。
经营状况比较一般，客户主要为开发区工作人员和武清中高收入有车一族。
中型超市分布在中信二百处，普通的小超市则星罗棋布在各处。
雍阳旧商业街附近有不少家。
餐饮方面主要集中在餐饮一条街，有北京烤鸭，普通家常菜，平价海鲜等等。
店面数量不是很多，主要为中低档。
开发区内部有一些质量和档次都比较好的餐厅。
有各种中式的餐厅，还有民族特色的如蒙古烤肉，吸引了不少开发区高收入阶层的客户。
最高档的餐饮店面在中信广场，目前未开张。
娱乐主要集中在徐官屯。
主要为足疗、按摩、夜总会和KTV。
低、中、高档混杂，很多是面向开发区韩国客人的。
一条街已形成气候比较成熟。
目前基本能够容纳武清区的需求。
除非档次特别高特别有特色的新娱乐城开张，否则比较难以改变已经形成的在徐官屯娱乐消费习惯。
3.小结
●武清现状商业的形成是比较自然自发的。
并不是经过严格的规划。
主要的商业集中地是由农村集市发展而来。
主要的娱乐集中地是由开发区带动起来。
●武清目前已经有自身成型的商业小气候。
虽然发展水平不高，但是业态还是比较齐全的。
目前商业业态分布比较凌乱，缺少一个整合和梳理。
●武清商业目前满足的是武清本地及周边欠发达区域的客户。
是非常本地化的商业，虽然是京津之间的要冲，但是完全没有发展到成为过路经济枢纽的地步。
发展到这个地步至少还需要5年的时间。
第二节、区域商业市场现状分析
1.发展阶段
由于目前武清发展的阶段决定了，目前仍处于集市、商业街形态商业这种比较初级的阶段。
整个武清成规模的商业主要是靠杨村大桥东道商业街带动。
百货经营情况普遍一般。
特别是高档商场，目前消费比较乏力。
第一是缺乏高档次的基础消费人群，二是由于其近临北京天津，高档次的消费人群也更倾向于在大城市中进行高档品的消费。
2.消费者基本情况
在消费者层面，目前，仅武清开发区和18个乡镇经济小区就已吸纳劳动就业6.4万多人。
另一方面，全区从事农业流通、私营企业以及个体工商业主等有近4万人，1至9月这些人的人均收入近1万元，有力地带动了农民人均收入水平的提高，这些都是商业街重要的消费者来源。
但是目前，中低收入人口还是占到压倒性多数，消费水平普通。
主要购买中低档品，尚未形成强烈的品牌意识，价格敏感度高。
高阶消费者倾向于在天津或北京进行高档品的购买，餐饮娱乐则就近完成。
这部分人员的数量由于开发区的存在还是比较多的，但是在购物类消费上对于武清的贡献却不是特别大。
3.主要成规模商业发展分析
A、雍阳旧商业街
●业态
商业业态主要是以服装种类为主的一条商业街。
商业街包含的店面种类为：
服装服饰60%，鞋帽15%，杂货5%，影楼5%，餐饮排挡5%，音像2%，金银饰品2%，金融及其他服务2%，钟表眼镜1%，美容美发1%，其他2%。
商业街的人气主要来源于中低档服装服饰，商业街其实就是武清的服装服饰一条街。
●档次
并且中低档次的产品种类占有目前市场商业的80％左右，中高档次的各类产品占20％左右。
服装价格主要在30-80元之间，鞋的价格主要在50-100元之间。
箱包的价格在20-50元之间。
产品来源于北京、温州、广州等地的批发中心。
基本没有知名品牌。
品牌店也以中低档品牌为主，时尚品牌如柏仙多阁、美特斯帮威等等。
其他品牌如雅鹿羽绒、鸭鸭羽绒等等。
品牌店只占10%以下的分额。
●店铺情况
从商业街商户的投资规模较小面积的占有比率为85％左右，多数面积以10-30平米左右的商铺进行租赁。
租赁的价格差别比较大，从15000/年/铺-80000/年/铺不等。
出租的价格目前按照租户的承受能力尚比较能够接受。
南北向主街租金高。
东西向支路客流量骤减租金低廉。
进深小面宽大的铺位租金高，进深深的铺位租金低。
临街面小商铺租金高，商场内铺位租金低。
如果从商户购买商铺的能力看，承受的价位应该在12000元/平米左右完全可以接受。
目前商业街铺位基本为租赁，不能进行购买。
主要的出租人为国家工商局，中国建设银行以及各个医院的门面房进行整改出租。
还有一部分属于个人搭建房屋出租。
商业街商铺主要为私营/个体、小面积、中低档产品的商铺，详细情况列表如下：
商业街业态
面积（㎡）
租金（年付）以及类型
客流量情况
装修情况
客户定位
亨得利眼镜店
国营
较少
精装修
中高档
春园商场
200-300
私营
较多
初步装修
中低档
腾盛裤业
150
私营
较少
简装修
中档
大明眼镜
160
国营
较少
精装修
中高档
2元超市
70
2.5万/年
较多
无装修
低档
中天金麒麟金饰有限公司
200
国营
较少
精装修
高档
波司登专卖
120
私营
流量中等
精装修
中高档
金银回收
20
3万/年
适中
简装修
中档
夏日床上用品
20
3万/年
较少
初步装修
中低档
蛋糕房
10
个体
较多
初步装修
中档
童装
15
个体
较多
简装修
中低档
鑫利华商城（以服装为主）
1000
摊位8000/年门面房3万/年
较多
简装修
中低档
爱雅内衣
12
个体
较少
初步装修
中档
千禧鞋业
16
3万/年
流量适中
初步装修
中低档
金荣化妆品
22
3万/年
较少
精装修
中高档
大宇男装
25
4.5万/年
较少
简装修
中高档
天雨影楼
28
国营
很少
初步装修
中档
汇隆皮衣超市（已服装为主）
2000
摊位8000/年门面房3万/年
很多
简装修
中档
东方红照相馆
60
国营
很少
简装修
中档
千足鞋业
12
个体
较多
简装修
中低档
四季鲜花店
12
个体
较多
初步装修
中高档
红豆衬衫
12
个体
较少
初步装修
中档
森呢宝贝童装
15
个体
较少
初步装修
中档
龙达飞服饰
13
个体
较少
简装修
中档
亮丽服装店
13
个体
较少
简装修
中低档
东旺鞋业
130
国营
较少
简装修
中低档
嘉泰鞋业
350
国营
较少
精装修
中高档
柏仙多格（服装专卖）
120
8万/年
适中
精装修
中高档
吉祥商城
600
摊位8000元/年门面房3.5万/年
较多
初步装修
中档
花无缺花店
80
个体
适中
简装修
中高档
裤子连锁（50元）
20
4万/年
适中
初步装修
中档
小天使童装专卖
8
个体
较少
初步装修
中低档
温拿服饰
20
个体
较多
简装修
中档
嘉隆鞋业
300
摊位
适中
初步装修
中低档
完美化妆品城
15
个体
较少
简装修
中档
韩国女生饰品店
15
私营
适中
简装修
中高档
世纪之星购物广场
400
国营
适中
精装修
中高档
红日服装市场
400
国营
适中
精装修
中档
雍景超市
120
国营
较少
精装修
中高档
健宁服装屋
15
个体
较多
初步装修
中低档
百货超市（1.2.5）
15
个体
较多
无装修
中低档
流行风饰品
20
个体
适中
简装修
中档
金苹果服饰
60
个体
适中
简装修
中档
调皮仔服装
15
个体
适中
简装修
中低档
成禧婚纱超市
35
个体
较少
简装修
中档
月亮儿童服装
15
个体
适中
初步装修
中档
华伦天奴（服装专卖）
60
代理
适中
精装修
中高档
天津维特黄金珠宝
260
国营
较少
精装修
高档
铃木摩托车专卖
60-70
代理
较少
初步装修
高档
德利袜子帽子专卖
30
私营
适中
初步装修
中低档
美特斯．邦威
100
代理
适中
精装修
中高档
庄驰羽绒服
120
厂家直销
较多
简装修
中高档
美廉美休闲超市
110
私营
适中
初步装修
中档
夏日依恋休闲
160
私营
较少
简装修
中档
吉诺尔个性休闲
10
个体
适中
初步装修
中低档
国强裤子行
12
个体
较少
初步装修
中低档
以纯服装
30
代理
适中
精装修
中高档
华隆商场服装
30
私营
较少
初步装修
中低档
新时尚服饰
12
个体
较少
初步装修
中档
大明眼镜经销店
70
国营
较少
精装修
中高档
华联家电
50
代理
较少
初步装修
高档
曼洒服饰
20
个体
较少
初步装修
中低档
维美电器
70
代理
较少
初步装修
高档
万隆裤业超市
60
私营
较少
简装修
中高档
新大洲本田摩托车
110
代理
较少
初步装修
高档
亮人儿化妆品批发
90
私营
较少
简装修
中高档
滨江裤业
120
私营
较少
初步装修
中低档
鹏程鞋业
15
个体
较少
初步装修
中低档
大光明配镜
30
国营
较少
精装修
中高档
华龙金店
60
国营
较少
精装修
高档
●客流量
占地面积较大，室内装修较好、产品档次较高的客户流量少（主要是购买力有限），例如国营单位的眼镜店和黄金店，其室内装修较好属于当地中高档次产品，白天以及夜晚的客户流量也不大，成交量较少。
客流量平均1-2人/分钟。
商业街主街客流量大，临街一般店面高峰期15-25/人每分钟。
平均8-12人/分钟。
商场内（吉祥商场）的人流量经统计5分钟进入客户41人，出32人，平均14.6人/分。
●消费者构成及需求
商业街购买的人群主要为周边居住的居民、杨村北面区县的居民、外来杨村做小本生意的人群、经济开发区的基层人员。
他们收入不高，为数众多，认可和接受目前商业街的消费产品价格和定位。
客户对目前的周边环境产生质疑，现状环境较脏较乱，希望整改后的一条街环境更好，配套设施更多元化，特别是能够增加符合大众口味的中低档特色餐饮或快餐，但商品的价格和消费符合当地居民的需求即可。
由于价格敏感度相当高，价格的变化则会导致客流剧烈的损失。
B、中信广场
●业态及概况
中信广场位于天津市武清城区京津公路东侧，振华道南侧，团结路西侧，三号道北侧，项目规划总占地面积152206平方米，总建筑面积168000平方米，是集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业中心，是武清区的重点项目，同时也是武清大运河改造和城区商务中心开发的一个重要节点。
广场总体规划分为六个区：
A区：
由家世界商城和东方之珠组成
家世界商城：
毗邻京津公路，地上建筑四层，地下一层，与中信广场大型海鲜城一同构成了中信广场对外的主要展示面，商城二三层为国内知名零售连锁企业“家世界”集团在武清开设的一家大型超级市场，其余三层规划为：
家居、建材辅以电子、文化产品的生活广场，为武清人民构建了又一个购物天堂，建成之后将成为崛起于京津之间的一座繁华之城。
东方之珠：
天津“东方之珠”KTV娱乐超市堪称华北地区规模最大的KTV娱乐场所，此次东方之珠作为主力店入驻中信广场不仅带来了KTV娱乐，更将海鲜城、洗浴引进其中，极大地丰富了中信广场的业态经营，与中信广场的其它区域呼应，形成了中信广场的吃、喝、玩、乐、购得一站式消费体验，为中信广场又增添了一个亮点。
2006年底，东方之珠将与家世界超市相继开业。
B区：
规划为武清地区一座集住宿、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的四星级标准酒店，建筑面积2万多平米，其坐落在中信广场项目东南角，紧邻团结路和三号道，并将于2007年左右落成。
作为中信广场项目的主力业态，该四星级酒店的建成开业将标志着中信广场整体项目运作的成功，同时也为京津地区的旅游、度假、商务交流提供了良好的环境。
C区：
由友谊武清店和中信美食娱乐城、国美电器、中信广场
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