郴州下湄桥西片区控制性详细规划修改.docx
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郴州下湄桥西片区控制性详细规划修改
《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》修改
论证报告
郴州市城市规划设计院
2015年06月
项目名称：
《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》修改论证报告
委托单位：
郴州市规划局
设计单位：
郴州市城市规划设计院
证书编号：
城乡规划甲级【建】城规编（141192）
市政（道路）、建筑甲级A143000670
风景园林、市政（给排水、桥梁）乙级A243000677
旅游规划乙级旅规乙26-2011
工程咨询甲级湘咨协20060008
院长：
曹诗国高级规划师、国家注册规划师
总工程师：
傅立德高级规划师、国家注册规划师
所长：
段文海城市规划师、国家注册规划师
规划专业总工：
刘启生高级规划师、国家注册规划师
项目负责人：
李斌城市规划师
项目参与：
李斌城市规划师
刘小芬城市规划师
王欣助理工程师
张智仁助理工程师
罗旭助理工程师
邹莲城市规划师
目 录
《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》
修改论证报告
一、区位概况
下湄桥西片区位于郴州市旧城组团北部，与骆仙铺西片区、下湄桥东片区及卜里坪片区相接。
下湄桥西片区是郴州传统工业区，随着片区内工业企业的破产或改制，下湄桥西片区成为城市没落区，因此论证区是郴州市城市提质改造、“退二进三”的一个重点区域。
二、论证范围
本报告是对《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》（2009年版）修改进行论证，论证的四至范围具体为：
东至南岭大道、西至西部山林地、南至同心路以南山林地，北至棉麻公司仓库，用地面积约4.4平方公里。
三、论证背景
（一）下湄桥位于郴州城区北面，是郴州市的老工业基地，计划经济时期，区内集聚众多国有骨干企业，为国家和郴州市的经济发展做出了巨大贡献。
在国家经济体制转轨的过程中，这些企业由于体制落后，设备陈旧，产品单一，开始出现结构性衰退，片区经济、环境、治安等众多问题日益突出，备受政府关注。
随着“退二进三”政策的实施，现在大部分企业已经破产改制，闲置的土地资产急需变现，以解决企业职工安置补偿的资金来源。
（二）国家对棚户区改造和城中村改造的重视，使得下湄桥棚改和城中村改造工作能够顺利实施，尽早解决住房困难群众的问题。
国务院对棚户区改造和城中村改造非常重视，国务院在2015年6月出台应对经济下行压力的稳增长新举措中，“进一步强化城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设”成为下一步加大有效投资的重点领域。
6月召开的国务院常务会议决定，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万套，同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。
下湄桥作为郴州市的老工业基地，分布着众多国企棚户区，职工居住环境比较差，随着国家新型城镇化政策的推进，对加速片区内棚改和城中村改造是个机遇，可有效解决住房困难职工的切身问题，促进下湄桥片区提质改造的顺利进行。
（三）《郴州市城市总体规划（2009-2030）》于2010年通过省政府审批，相关城市专项规划的编制也相继完成，控规应做好充分的衔接，落实专项规划意图，完善城市功能。
四、现状概况
（一）用地条件
论证范围地形较为复杂，同心河、南岭大道穿过区内，最高绝对高度225m，最大绝对高差71m。
整个场地坡度较大，地势变化大且多，许多居民主要靠室外台阶来解决交通问题，少数地方无法通车。
（二）道路交通现状
论证区内南岭大道和同心路已完成改造。
区内各单位通过内部道与城市道路相连接，内部道路路幅较窄，宽度在3-7米之间，道路年久失修，路况较差，整个片区内道路未成网络，道路不成系统。
（三）河流现状
同心河自南向北从规划区东部经过，西部山地内山塘及6条泄洪渠经过片区流入郴江河和同心河。
（四）现状单位情况
论证片区位于郴州市旧城组团北部的老工业区，现状城市建设用地主要由工业用地、仓储用地、居住用地为主，各类用地穿插交错，功能布局混乱，道路交通不畅，环境质量差。
现状主要工厂企业：
市棉麻总公司下湄桥仓库、湘南烟草公司、郴州国家粮食储备仓库、八达玻璃厂、市木业公司、郴州市纺织厂、市纺织钢针厂、市床上用品总厂、市城建实业开发总公司、市燃料贸易总公司等。
现状工厂企业中大部分为老国企，除郴州烟厂、郴州国家粮食储备仓库在运营外，大部分企业已破产、改制或搬迁，大量国有土地闲置。
（五）现状主要居住小区
规划区现状主要居住小区有山河集团家属区、资兴矿务局同心桥小区、郴嘉小区、华凌山庄、丰景嘉园、阳光佳苑、金晖小区、同辉小区、爱民苑廉租房、葡萄园廉租房、和谐新村廉租房等。
（六）现状主要公共服务设施
片区现状主要公共服务设施有郴嘉铁路管理处（已撤消）、郴州市四中（现状31个班）、市八完小（现状7个班）、市十一完小（现状17个班）、市综合职业中专（3000学生）。
（七）现状主要市政设施
同心桥自来水厂、同心桥加油站、郴桂路加油站、下湄桥110KV变电站、同心桥开闭所、司马洞公交停保场。
现状有电业局110KV塘四线下湄桥支线、110KV下天线、110KV城下线、郴电国际35KV两劳线、两北线，还有10KV、220V等架空线路，整个片区内线路网均为架空线路，非常凌乱。
（八）现状居（村）委会
规划区现状居（村）委会有金桥社区1组、3组，花园洞社区1组、4组、9组，司马洞社区、同辉社区、郴嘉社区、郴西社区，杉山岭村邓家组和华家组，下湄桥村2组、5组、7组、8组，同心桥村鸡嘴桥组、邱家组、两江口组、陈家组。
（九）现状人口情况
规划区位于老工业区，人口现状情况十分复杂，暂住人口多，近年来的城市建设迅猛发展，迁出的、新建的居住建筑多，加之户籍管理制度的改革，给人口现状调查带来很多困难，调查数据难以准确。
从居委会和村委会调查统计的人口数据为：
区内常住户数8232户，总人数约48959人，其中常住人口约44759人，流动人口约4200人。
五、论证依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）;
（二）《城市规划编制办法》（2006年4月1日建设部第146号令发布）;
（三）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（建设部2011年）;
（四）《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部2002年218号）;
（五）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137–2011）;
（六）《郴州市城市总体规划（2009--2030年）》；
（七）《郴州市城市总体规划实施评估报告（2014年）》；
（八）《郴州市城乡规划管理技术规定（试行）》;
（九）国家及湖南省、郴州市其他相关的技术标准、规范和规定。
六、论证片区现状存在的问题
（一）土地产权复杂，土地开发成本高，无法吸引市场资金，开发商缺乏投资热情。
规划区用地布局具有“大单位、小社会”的特征，即大中型厂区内综合了办公、生产、居住的功能，整体功能的混杂造成土地产权复杂，加之拆迁安置任务较重，进一步提高了投资开发成本。
（二）经济功能缺失，就业难度大，引发了较多的社会经济问题，危及社会稳定。
由于工业企业的体制和机制不适应激烈的市场竞争，多数企业处于停产状态，整个地区出现了衰退现象，大量的工人下岗，再就业或自谋出路困难，基本生活得不到保障，成为社会不安定因素，影响和谐社会的构建。
（三）土地使用不经济，闲置的工业用地用作小作坊工业生产，对周边环境造成了严重污染，不利于居住环境的改善。
已停产的各工业企业将闲置厂房出租用作小作坊工业生产或改作临时仓库，由于缺乏有效地监管，小作坊因规模小、工业技术含量低等因素不断向周边环境排放废水、废气等，使原本已经很糟糕的下湄桥片区环境雪上加霜，影响到整个片区的扩容提质。
（四）路网密度低，交通联系不畅，交通压力全部集中在南岭大道和同心路。
因郴嘉铁路的穿越导致东西方向交通形成瓶颈，为保证交通顺畅势必需要增加基础设施投入成本。
近几年城市不断扩张，但规划区道路基础建设未跟上，除外围的南岭大道、同心路路幅较宽外，其余道路路幅3～12米，尚未配套人行道，道路等级低，路况差，次干道、支路缺乏，整体路网结构不成系统，目前下湄桥片区主要通过南岭大道、同心路与中心城区联系，加大了南岭大道和同心路的通行压力。
现状仅有的几处东西向联系的道路均交通不便，因此组织有序的道路交通系统、疏通东西方向交通瓶颈对该片区发展至关重要。
（五）公共服务设施类型单一，市政设施配套不完善，片区功能的转换有待时日。
作为老工业基地，多年来各个企业虽相互毗邻，却围起院墙自主发展，资源分散，区内公共绿地和活动场所严重不足，体育设施目前空缺，文化娱乐设施用地、医疗卫生设施用地等均有较大缺口，急待配套完善。
（六）居住环境差，居民生活条件亟待改善。
片区内有大量国有企业的棚户区，均为上世纪60-70年代所建房，为功能结构不合量、屋面破旧、建筑结构老化的筒子楼，居住条件非常差，居民盼望居住生活条件能够得到改善，希望能够加快棚户区改造步伐。
七、规划评估
（一）控规概况
《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》是郴州市规划局于2009年7月份组织编制的，2010年2月市政府批准该规划。
1、规划区位、范围与规模
规划片区位于郴州市西城区旧城组团的下湄桥以西。
规划范围北临铜坑湖，东靠南岭大道，西至山体绿线，南止同心路，总用地面积约327公顷。
片区规划人口规模为5万人。
2、功能定位
下湄桥地区的公共服务设施中心所在地，是以居住、商服、物流、仓储为主的综合片区。
3、布局结构
西片区的规划结构为：
“一轴两带、一心五功能板块”。
一轴：
贯穿南北的107国道，是片区的主要发展轴和景观轴线；
两带：
沿同心河形成的生态景观带、沿郴嘉铁路形成的防护景观带；
一心：
以现有的区级公建为基础，沿同湄路和107国道建设为整个下湄桥地区服务的居住区级公共服务设施中心；
五功能板块：
铁路以西居住、工业、仓储混合功能板块、物流中心仓储功能板块和物流中心配套功能板块；铁路以东公共服务设施板块和居住功能板块。
（二）实施评估
2009年控规确定城市建设用地3.27平方公里，2015年下湄桥西片区现状已建成建设用地面积2.53平方公里，规划用地实施率达到77.37%。
2009年控规规划建设用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
用地面积（公頃）
所占比例（%）
1
其中
R
居住用地
115.47
36.41
R2
二类居住用地
109.95
34.67
R3
三类居住用地
5.52
1.74
2
其中
C
公共设施用地
11.07
3.49
C1
行政办公用地
1.52
0.48
C2
商业金融业用地
6.12
1.93
C6
教育科研设计用地
3.43
1.08
3
其中
C/R
混合用地
5.5
1.73
4
其中
M
工业用地
25.1
7.91
M2
二类工业用地
25.1
7.91
5
其中
W
仓储用地
49.32
15.55
W1
普通仓储用地
46.02
14.51
W3
堆场用地
3.3
1.04
6
其中
T
对外交通用地
10.7
3.37
T1
铁路用地
10.7
3.37
7
其中
S
道路广场用地
40
13.7
S1
道路用地
41.1
12.96
S2
广场用地
0.6
0.19
S3
社会停车场用地
2.3
0.72
8
其中
U
市政公共设施用地
8.09
2.55
U1
供应设施用地
1.7
0.54
U2
交通设施用地
5.89
1.86
U3
邮电设施用地
0.1
0.03
U4
环境卫生设施用地
0.4
0.03
9
其中
G
绿地
47.9
15.11
G1
公共绿地
28.4
8.96
G2
生产防护绿地
19.5
6.15
10
合计
城市建设用地
317.15
100
11
其中
E
水域和其他用地
10.14
/
12
合计
规划总用地
327.29
/
2015年现状建设用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积（hm²）
占城市建设用地（%）
大类
中类
小类
1
R
居住用地
65.62
25.98
R2
二类居住用地
61.07
24.18
R21
住宅用地
60.91
24.11
R22
服务设施用地
0.17
0.07
R3
三类居住用地
4.55
1.80
2
A
公共管理与公共服务用地
14.05
5.56
A1
行政办公用地
1.63
0.65
A2
文化设施用地
0.00
0.00
A3
教育科研用地
12.23
4.84
A31
高等院校用地
0.00
0.00
A32
中等专业学校用地
3.62
1.43
A33
中小学用地
8.61
3.41
A5
医疗卫生用地
0.20
0.08
A51
医院用地
0.20
0.08
3
B
商业服务业设施用地
8.51
3.37
B1
商业设施用地
4.02
1.59
B11
零售商业用地
1.00
0.40
B13
餐饮业用地
0.62
0.25
B14
旅馆用地
0.64
0.25
B2
商务设施用地
2.80
1.11
B21
金融保险业用地
1.52
0.60
B29
其他商务设施用地
1.11
0.44
B4
公用设施营业网点用地
1.68
0.67
B41
加油加气站用地
1.68
0.67
4
M
工业用地
59.75
23.65
M1
一类工业用地
1.93
0.76
M2
二类工业用地
37.83
14.98
M3
三类工业用地
19.99
7.91
5
W
物流仓储用地
51.98
20.58
W1
一类物流仓储用地
36.40
14.41
W2
二类物流仓储用地
10.68
4.23
W3
三类物流仓储用地
4.91
1.94
6
S
交通设施用地
40.39
15.99
S1
城市道路用地
19.08
7.55
S4
交通场站用地
3.40
1.35
S42
社会停车场用地
1.09
0.43
S9
其他交通设施用地
16.82
6.66
7
U
公用设施用地
7.63
3.02
U1
供应设施用地
7.63
3.02
U11
供水用地
1.50
0.59
U12
供电用地
2.29
0.91
8
G
绿地
4.68
1.85
G1
公园绿地
0.53
0.21
G2
防护绿地
4.15
1.64
总计
总用地
252.61
100.00
1、居住用地
2009年控规规划居住用地115.47公顷，2015年现状居住用地65.62公顷，居住用地实施率56.83。
在控规的指导下，新建了爱民苑廉租房、葡萄园廉租房、和谐新村廉租房、恒辉经济适用房、阳光嘉苑等一批保障性住房和商品房，09年的控规对片区内的居住用地建设起了很好的指导作用，但片区内村民安置用房建设、旧城改造和城中村改造步伐缓慢，没有得到很好的实施。
2、公共服务设施用地
2009年控规规划公共服务设施用地（包括C类和C/R类用地）16.57公顷，2015年现状公共服务设施用地（包括A类和B类用地）22.56公顷。
现状公共服务设施没有依据控规进行改造和建设，且突破了控规确定的规模，表明控规存在公共服务设施规划偏小，服务半径不合理的弊端，且脱离现状实际情况。
3、工业和仓储用地
2009年控规规划工业和仓储用地面积57.23公顷，2015年现状工业和仓储用地面积111.73公顷，基本为原有的老旧工业企业用地。
现状工业和仓储用地规模与控规存在较大出入，表明下湄桥西片区“退二进三”步伐缓慢，城市提质改造没有大规模进行，大量国有土地闲置。
4、交通设施用地
2009年控规规划交通设施用地（包括S类和T类用地）面积54.7公顷，2015年现状交通设施用地面积40.39公顷（基本为现状道路）。
现状片区内交通设施落后，道路不成系统，可达性差。
5、市政公用设施用地
2009年控规规划市政公用设施用地面积8.09公顷，2015年现状市政公用设施用地用地面积7.63公顷，市政公用设施实施率为94.3%。
片区内市政公用设施落后的情况得到一定的缓解。
6、绿地与广场用地
2009年控规规划绿地与广场用地面积28.4公顷，2015年现状绿地与广场4.68公顷，绿地与广场用地实施率为16.48%。
片区内环境较差的局面没有得到有效改变。
（三）上版规划实施评价
1、上版控规对下湄桥西片区的建设起了较好的指导作用：
2、有效的指导了部分地块的修建性详细规划，如阳光佳苑修规。
3、有效指导了部分道路的施工图设计，如南岭大道和同心路。
4、有效遏制了乱搭乱建现象，使区内建设活动日趋有序，且符合规划管理部门的要求。
5、上版规划由于受铁路的制约，片区内道路线形不流畅且不成系统；居住用地和工业用地混杂，不利于居住环境的改造和整个片区品质的提升；相关公共服务设施规模较小，特别是中小学校规模偏小等，这些都是上版规划的不足之处。
八、规划修改的必要性
（一）与上位规划和相关专项规划相衔接
本控规于2009年10月份批准实施，随后总规于10年2月批准实施，相关专项规划陆续批准实施，导致控规与总规和专项规划脱节，很多规划内容无法在控规中落地，如绿地系统规划、中小学布局规划、公交专项规划、防洪排涝等专项规划等。
为了适应上位规划和相关专项规划的要求，有必要对控规进行调整和完善。
（二）适应新政策的需要
《郴州市人民政府办公室关于印发郴州市城市规划区征地拆迁集中联建安置暂行办法的通知》郴政办发【2009】28号、《郴州市中心城区村民公寓楼安置暂行办法》（郴政办发[2011]4号）等一批新规范文件的实施对规划区的村民安置等问题有了新的要求。
（三）进一步完善片区路网结构的需要
控规中郴嘉铁路线对片区的路网结构有深远的影响，郴嘉铁路对片区内的用地分割严重，对片区内道路网的布局也有挚制。
为达到郴州市委市政府制定的“南延东进，西扩北提”城市发展战略要求，根据市政府相关的会议纪要，郴嘉铁路管理处交由郴州市政府托管，同时郴嘉铁路已废弃多年，因此片区内的道路网需要重新进行规划，使片区内的交通结构更趋合理。
（四）进一步完善功能结构和规划布局的需要
原控规中片区的一个重要功能是物流仓储功能，主要依托郴嘉铁路为地区级大宗煤、矿提供中转、存储、调节服务功能和仓储配套。
随着郴嘉铁路的取消，片区内的物流仓储功能已消失，因此相关的用地布局也需要进行调整。
（五）控规中片区公共服务配套设施规模偏小，服务半径有待优化。
控规中相关公共服务设施规模偏小，服务半径不尽合理，特别是中小学校的规模和服务半径与相关规划规范不相符，因此有必进一步完善片区内公共服务设施的规模和布局。
（六）标准规范修订使得控规有必要进行修改
1、新版用地分类标准实施
住建部与国家质量监督总局于2010年12月24日联合发布《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），并于2012年1月1日开始实施，原来使用的旧用地分类标准自此作废。
原控规采用旧版用地分类标准，与现行使用的新标准存在冲突。
新版用地分类标准对原有的C类公共设施用地进行了拆分，分别为现行的A类公共管理与公共服务设施用地和B类商业服务业设施用地。
同时，新版分类标准将中小学用地从R22调整为A类公共管理与公共服务设施用地之中。
这些改变对原控规的用地规划造成了较大影响，需要重新对用地规划进行用地分类调整，以便于规划管理衔接。
2、新版管理规划颁布实施
2013年7月2日，郴州市人民政府颁发《郴州市城乡规划管理技术规定（试行）》。
技术管理规定对于城市土地使用和容量控制、建筑管理、道路交通、城市景观和绿地控制等方面的条文有新的变化，对原控规的指标体系控制带来新的要求。
九、论证结论
根据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第四十一条规定“控制性详细规划有下列情形之一的，组织编制机关可以依法组织修改：
（一）总体规划修改后需要修改的；
（二）重大建设项目选址影响规划用地布局的；
（三）规划的主要内容在实施中发现明显不适当的。
规划修改前，组织编制机关应当组织论证，采取听证会、座谈会等方式征求规划地段内利害关系人的意见，并向社会公示，报原审批机关审查同意后方可组织修改。
涉及修改总体规划强制性内容的，应当按照法定程序先修改总体规划。
规划修改后，依照本办法第一十三条的规定报批。
对照第四十一条规定：
1、《郴州市城市总体规划（2009-2030）》于2010年2月4号经省人民政府正式批准实施，相关专项规划也在10年以后陆续批准实施，现有控规与总规和相关专项规划不能有衔接，使得控规需要进行修改。
2、郴嘉铁路的废弃、同福路的修建，对规划区的功能和用地布局产生重大影响。
综上所述，现行控规编制完成后，较好的指导了下湄桥西片区的发展建设，对下湄桥提质改造起到了积极作用。
但与此同时，下湄桥西片区道路交通、功能结构等都有较大的变化，现行控规的适用性与下湄桥西片区未来发展趋势逐渐不匹配，有必要对现行控规进行整体修编。
鉴于该项目修改符合我国城市规划政策，修改后，也是利大于弊，建议根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条规定的法定程序进行修改《郴州市下湄桥西片区控制性详细规划》。
十、规划修编建议
（一）落实海绵城市、低炭生态城市建设要求
建议将海绵城市和低炭生态城市建设的要求落实到修编中，改变传统排水方式，建设城市风道冷岛和城市综合管廊。
（二）调整规划范围
为了与周边《郴州市骆仙铺西片区控制性详细》、《郴州市下湄桥东片区控制性详细》等控规无缝对接，同时将同心路以南用地纳入规划管理中来，建议对规划范围进行了调整：
1、西面将工业交通学校、“两所一站一中心”、和谐新村等用地纳入规划范围内，增加用地面积约33公顷；
2、南面向同心路以南扩大用地范围，新增用地面积约37公顷。
（三）人口规模的调整
由于工业和仓储用地的取消，居住用地的增加，片区内人口由5万人增加到9万人，相关的公共服务设施及规模也进行了调整。
（四）调整道路网及河道
1、取消郴嘉铁路线；
2、取消部分支路；
3、将寒溪路北延伸至南岭大道；
4、对上版规划中的鸡嘴路线形进行调整，使道路线形更顺畅；
5、将金辉路、八达路的线型及宽度进行了修改；
6、根据施工图对同心路、温泉路、同福路和南岭大道进行调整；
7、对道路名称进行了调整；
8、根据施
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