新浪博客130729从版图两极看户型差异.docx
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新浪博客130729从版图两极看户型差异
从版图两极看户型差异
（2013-06-1620:
22:
30）
（第一站：
哈尔滨）
从哈尔滨到深圳，几乎是天朝版图上的南北两极。
通过Google地图查询了一下，两地相距约3400公里，车程约45小时左右，当然直线距离可能更短。
由于我朝疆域广阔，地区间存在明显的差异，经济发展水平也不尽相同，所以我初步构想是分若干期分别叙述，首先选择哈尔滨，上海，深圳三个地区，从北到南来看看公寓户型（144平米以下面积段）设计方面的差异，旨在交流探讨，从旁观者的角度带大家感受一下各地产品的差异性。
最近一直有好事的博友艾特我哈尔滨地区的户型素材，想让我做出头的橼子，拿哈尔滨开刀，以便他们围观吐槽。
我也不辱使命，经不起挑唆写下此文，各位哈尔滨的朋友，承让承让了
。
因为在哈尔滨没有实际的居住经验，只能借助老朋友互联网神游一番，户型分析基本上停留在看图说话阶段，不知者无畏，所以以下内容比较肤浅那是肯定的
先来看我记忆较为深刻的一例，哈尔滨@明珠公寓，为什么记忆深刻，请看下图。
128平米户型，混乱的交通动线，莫名的功能分区，坑爹的空间尺度，这样的户型，的确，不忍直视！
相信哈尔滨的朋友是不会允许这种事情存在的，市场表现会说明问题。
想必这样的奇葩只是个案，不代表整体水平，我们继续往下看。
再来是@哈尔滨永泰城，91平米两房，餐厅和客厅共用一功能空间。
南向仅一开间，客餐厅朝北，厨房很小，好在装修时可以扩充到北面阳台。
卫生间是我很不理解的一个地方，尺度小里面东西还特多，拥挤到几乎没有冲淋房的位置。
卫生间内放洗衣进似乎是哈尔滨是一个普遍现象，在后面的户型中仍会出现。
同一个项目户型，112平米的两房，面积比上一户大了不少，但仍是两房，还有一个暗卫。
进门正对餐厅，餐厅斜对卫生间，卫生间紧邻厨房，布局比较让人费解。
这个面积段的两房，厨房空间仍旧局促，想找一个放冰箱的地似乎也比较困难，这似乎也是当地户型的共性之一。
主卧南向有条件开窗，但窗偏偏开在东面，次卧与设备阳台仅一窗之隔，somebodytellmewhy？
光看这些不能说明问题，来看看全国布局的地产标杆企业在哈尔滨项目，@招商诺丁山。
使用面积不到58平米，在两房户型中也算比较娇小的。
显然这样的面积段两房布局难有作为，客厅餐厅不分，厨房内设备更是难以布置，图上更是连门都省了。
卫生间全暗，里面排得满满当当，并且处在两个卧室的中间，洗衣机的噪音对静区的干扰实在很大。
如招商这种销售额常年徘徊在前十位的大开发商，户型设计能做成这样，实在匪夷所思。
接着是保利地产，2012年全年住宅销售额排名前三甲的大企业，在产品设计上有着非常丰富的经验，来看看@保利水韵长滩。
使用面积78平米，客户买的可是建筑面积，难道平面图上不应该标明建筑面积吗？
得益于面积的增加户型布局明显改观，但仍不有明显欠缺。
从图中可见，客餐厅之间的通道面积浪费较多，卫生间同样是暗卫。
好在作为家务重地的厨房空间尺度合适了，并且连接餐厅和工作阳台，动线较为流畅。
另外在南方比较流行的广角窗似乎也不是当地人的菜，在户型中鲜有出现。
以品质著称的华润地产，在上海建有多个标杆性项目，在中篇内会有介绍。
这里先来看其在哈尔滨的项目@华润欢乐颂97平米两房，面积控制不甚理想。
进门处设置了玄关，并且设计了放玄关柜的空间，应该是考虑到了基本的储物功能，但进门后可以直视客厅，礼仪性上是有所欠缺。
厨房还是一如既往的小，后期装修不得不重新审视冰箱的位置。
招商诺丁山，保利水韵长滩，华润欢乐颂三个项目不同户型的两房，都选择把卫生间夹在两卧中间，不是孤例，应该代表了当地户型的普遍做法，这一点上有很大的改良空间。
同项目的三房两卫户型，虽然面积接近140平米，但的确是最能让我接受的当地户型。
虽然北向面宽不足，导致了局促的厨房和餐厅。
但有三开间朝南，主卧实现了带衣帽间和卫生间的套房。
玄关，过道均考虑了储物的功能，考虑较为细致，无疑代表了目前比较主流的设计水准。
同样三个标杆企业的户型，南阳台均通过某种手段划入客厅，这个还得听听当地朋友的看法。
几点感受：
（1）即使是中小户型，暗卫也普遍存在，对于卫生间自然采光通风的重视度显然不够。
（2）由于哈尔滨当地温度较低，若洗衣机放置在北面设备阳台有被冰冻的可能性，故普遍的做法是将其放在卫生间内，但从以上多个项目看来，卫生间的尺度未做出相应调整，导致内部较为拥挤。
（3）似乎对厨房空间不是很重视，普遍偏小，冰箱在哈尔冰是否不是很必要？
（4）对于南方必不可少的南阳台和广角窗，在当地接受度似乎不高，想了解下晾晒衣物的话如何考虑？
相反基本上所有户型都在厨房附近设置了设备阳台，具体何用，放置采暖锅炉or中央空调？
（5）除华润欢乐颂外其余项目均未考虑空调外机位置，是否因为当地气温较低，无需制冷空调。
而采暖则使用暖气片或集中供暖方式？
分体空调外机位的预留是多此一举还是考虑周到，希望有机会与当地的朋友进一步交流。
哈尔滨篇告一段落，上海篇构思中...
（第二站：
上海篇）
如果你爱一个人，让她去上海，那里是天堂。
如果你恨一个人，让她去上海，那里是地狱。
“从版图两极看户型差异”第二站，我们来到了魔都上海，一个有历史，有故事，有争议的地方。
上海的城区由内环，中环，外环清晰划分，房价分布也基本呈中心向周围递减的趋势（见下图）。
海纳百川是魔都的座右铭，地产圈更有来自全国乃至世界各地的老朋友。
本地诸侯如绿地，城开，背景深厚。
业界标杆如万科，世贸，行业领先。
大型国企如华润，招商，实力雄厚。
地方翘楚如龙湖，绿城，品质领先。
港资房企如和记，瑞安，盛名远扬。
更有外资名门如铁狮门，凯德等虎视眈眈。
市场竞争之惨烈超乎想象，作为一名地产人，受形势所迫，不得不四处游走，参观考察各类项目，学习领悟以便跟上市场节奏。
为契合各地同面积段户型对比的主题，此次我们还是以144平米以下户型为依据，有针对性的了解一下上海地区在户型设计方面的多样性。
首先亮相的是上海本地主流开发商绿地集团的非主流产品，说非主流有何依据？
让我们来看下户型布局，建面98平米小三房，入门位置还算不错，考虑到了对景和应有的储物功能，但除此之外几乎没有值得称道的地方。
客厅餐厅几乎没有分区，厨房狭小，冰箱几乎没有容身之处。
客厅，主卧面宽目测都不大，主卧勉强能放张大床，靠客厅的墙开了扇门更是莫名其妙，即破坏了主卧的私密性，也破坏了客厅电视墙的完整性。
客卧，书房，小。
卫生间看不太清，貌似采用了三分离的设计，空间局促，还是小。
项目均价4万5，地处豪宅扎堆的新江湾板块，户型设计上的缺憾是否会有消费者买账，还需拭目以待。
同项目的另一个户型，第一眼看上去平面布局好了不少，但仍经不起仔细推敲。
入户方式和玄关的体型还算不错，一进客餐厅问题来了。
首先是客厅，可以看出，设计的本意是想做成8米面宽的大横厅，但是回头一想，不对啊，这样一来125平米才2房，没竞争力啊。
所以灵机一动，中间一隔，定义了一个不伦不类的书房。
并非人人都是柳下惠，与客厅半墙之隔的书房，几乎不具备和客厅同时使用的可能性，如此纠结的问题不应该留给购房者考虑。
另外和上一个户型一样，洗衣机放在了南阳台，好好的休闲区算是毁了。
再来是餐厨的关系，厨房无直接采光通风，完全不可接受，不大的餐厅还设计了一个连洗手台的早餐台，突破了常规，很大胆，但会产生对着厕所吃早餐的心理暗示。
主卧室套间算是达到了标准的配置水平，北面卧室目测又是只能放张单人床的节奏，不得不佩服大开发商的勇气。
最后来说道说道大家不太关心的设备平台，从图上可以基本判断设备平台上有中央空调外机，集中供暖的水箱锅炉。
但问题是室内似乎没有直接的出口可以到达设备平台，就算是精装修交付，可以一次安装单位，但日后的维护似乎存在较大的问题，难道打算用吊篮？
其实这两个户型作为刚需产品来说还算不错，但却没出现在正确的地点，也偏离了合理的价格。
全国布局的万科地产，在上海中环附近打造的刚需项目万科海上传奇。
突破常规的中间套户型让人眼前一亮，优缺点特别明显。
两房户型拥有完整的三开间南向面宽，有一间独立的储藏室，利用采光通风竖井使中间套户型实现南北通透,，这些的确可圈可点。
但此户型动静分区基本形同虚设，厨卫作为家务及服务区和卧室休息空间直面相对，不得不说对生活品质有较大影响。
而且通过设置北侧竖井实现的采光通风效果未免大打折扣，更多是销售上的说辞，可以帮助去化。
当然作为不同于常规的中间套户型，市场上目前还较为少见，对于购房合者来说可以多出一种选择，从这点来讲此户型的意义要比其实用性来得大。
三房可能是两代居，仅配置一卫，很多同行会呲之以鼻。
但是这样的配置便于面积控制，较低的总价往往对于刚需客户有很强的吸引力。
此户型布局属于典型的小面宽大进深，所谓3房严格意义只能算2+1房，北侧的两个房间就目前的行径路线来说是套房关系，无法独立使用，不知是否存在后期装修改造的可能性。
其余缺点同上一户型如出一辙，不再敖述。
尽端户型设计成这样应该说目的性很强，无非是为了实现低总价的销售诉求，并没有宣传的那样天花乱坠。
招商地产，在传统四强招保万金中占有一席之地，当年也是众多开发商仰视的带头大哥。
无奈风云变化，市场无情，2012年招商地产住宅领域的销售额已掉出十强，令人唏嘘。
其在上海的战略布局显然也并不顺利，项目均远离中心城区。
招商目前重点打造的刚需项目是地处嘉定的海德公馆，下面有针对性的来看两个户型，可以和上面的万科项目做一个直观的对比。
第一个是传统的中间套户型，虽然除了卫浴全部朝南，但受建筑自遮挡影响次卧，厨房采光不甚理想。
次卧也很是尴尬，目前的布局不便于摆放电视机，床逆时针转90度，衣柜又没合适的归属，比较纠结的存在。
这个3房2卫户型基本代表了目前上海主流设计水准，非字型布局南北通透，进门有玄关，客餐厅南北布局，U型厨房，南北双阳台，公共卫生间，储藏室构成了的起居家务区，功能完善兼具必要的社交礼仪需求。
主卧，次卧，书房构成了学习休息区，主卧利用进深实现了带衣帽，卫浴的套间。
整个户型流线清晰，分区合理，是较有代表性的三房户型。
华润集团在上海以打造高档豪宅项目著称，比较知名的九里系列分别位于外滩和新江湾城。
此次在嘉定推出的中央公园项目，有一定比例的刚需户型，我们不妨也看一下。
3房1卫户型103平米指标上基本和万科海上传奇持平。
北面卧室位于交通要道，私密性较差。
少了一个储藏室，但餐厨和客厅的关系较为舒适。
唯一的卫生间藏得较深，使用上略有不便。
此户型除面积稍大外，其余可参考招商海德公馆3房户型，布局上非常接近，说明不管站在开发商角度还是购房者角度，类似户型在市场上认可度较高。
上面昏昏沉沉唠叨了许多，大家看了睡意正浓，下面有请上海象屿置业为大家提提神，简单说来此公司是厦门国有物流企业象屿集团的全资子公司。
作为跨行业，跨地域经营的地产公司，本人作为业界最不靠谱，最不负责，最不留情，砖家学者叫兽太抖，对他们是一向是呵护有加的
。
象屿郦庭作为我实地探访过的项目，有一点心得体会，借此机会也和大家交流一下。
这个78平米两房户型除了面积控制尚可外几乎集合了两房户型所有的缺点。
一进门就显示了其威武霸气的一面，向右转吃饭，向左转睡觉，向前一步小便洗澡，退后一步出门上班，方寸之间，其妙无限。
玄关何止是人生的十字路口，更仿佛是到了宇宙的中心。
厨房，客餐厅，主卧室挤做一团，对习惯于吃了睡，睡了吃的朋友来说大有益俾。
我想高端，大气，上档次这样的词汇也难以形容此户型的精妙之处。
好，打住，也不能太过份了，作为本地土著对于外来开发企业要给予帮助共同进步。
同项目另一90平米2+1户型还是比较有看点的。
虽然卫生间较小，次卧布局比较尴尬，但入户花园双外挑全景景观窗使户型附加值明显，相信只要价格控制得当，去化应该不是问题。
但此户型的存在同时会增加78平米两房户型的销售难度，作为开发商来说还应多考虑项目整体的均好性，尽量避免出现户型优略差距过于悬殊的情况。
最后请允许我以最近比较热销的一个项目作为结尾，宝华海尚郡领，这个占据浦东内中环稀缺地理位置的项目。
125平米仅做到3房1卫，可见得房率上大大拖了后退。
户型上看南向有3开间比较不错，但客厅完整墙面很短，两卧私密性较差，无飘窗，无北阳台。
据了解项目为毛坯交付，最右侧挑空的部分验收后会封板作为设备平台，用于摆放集中空调，地暖锅炉等设备，也就是说毛坯交付的项目却不具备让客户安装分体空调的条件。
看来项目决策层在精装与毛坯之间有过摇摆，其实从样板房的效果而言还是比较不错的，是不是担心资金链或装修质量问题取消精装就不得而知了。
这个3房2卫户型就不多说了，和上面非常相似。
面积和招商海德公馆的3房户型接近，最直观的感受就是主卧套间的舒适性，显然在少了衣帽间的情况下孰优孰劣一目了然。
几点感受：
（1）绿地作为本地大型国企，占有大量优质资源，产品线长物业种类丰富，但项目品质参次不齐。
海珀璞辉项目虽与日晖，旭辉同样贵为海珀系列，但品质却不可同日而语，更是与新江湾板块区域内竞品存在明显差距。
难道绿地战略重心转移，忙着到处打造超高层地标，已不屑于深耕住宅产品？
（2）中环内环土地已相对稀缺，区域周边刚需型项目需求极其旺盛，万科海上传奇，宝华海上郡领，象屿郦庭无论户型是否精装均取得了不错的销售成绩。
万科通过设计创新，提供不同于常规的产品引爆市场，显示了成熟企业的市场化手段。
宝华利用地段优势坐收土地溢价，虽可逞一时之快但未免难以长久，勿被热销的表象冲昏了头脑。
象屿郦庭户型优劣差距悬殊，容易引起购房者较大的心理落差，应注意户型均好性上的平衡。
（3）嘉定是一个正在快速发展的新兴城区，肩负着上海西北枢纽的重任。
版块内大牌开发商云集，竞争极其激烈。
华润，招商的两个项目处于如此特殊的地理环境，相对而言更依靠品质提升溢价，他们也不负众望，主力户型基本上代表了目前市场上较高的设计水准，可是说是充分竞争下的产物。
受时间经历所限，此次交流很多明星开发商如中海，保利，绿城，仁恒等的项目未能一一呈现，遗憾之余还请继续关注后续推出的项目考察报告。
上海站告一段落，下一站：
深圳篇，敬请期待
（第三站：
深圳篇）
深圳，一个令人向往的城市，那里年轻，干净，充满着活力。
那里的地产圈就活跃着投资客和剑客这样两大群体，每天在微博上唇枪舌剑，观点碰撞,成为自媒体时代的独特风景线。
只要你关注了对的人，就可以在方寸屏幕的空间里一窥市场的大格局
简单看过深圳的区位图后我们进入正题，站在非本地人的角度观察一下鹏城144平米以下户型的多样性。
万科一个从这里走出去的地产龙头，应该最深深懂得深圳人的心，@万科金域缇香的户型显然就很有代表性，得益于政策执行力度的宽松，当地善于通过各种方式手段挖掘建不计容面积，比如下面这个筑面积89平米的户型实现了2+2房2卫，主卧带套间。
同样的面积在上海也就两房一卫的配置，可见偷面积给功能布局带来的巨大提升。
厨房，餐厅，客厅在南向一字排布，这样的布局在当地有一定适用性。
同一个项目，建面75平米2+1房，装修后可当三房用。
但动线混乱，布局上未免太狠了点，这样的户型想要卖给见多识广的深圳人来说，折价销售才是比较好的归宿。
@合正荣悦算是当地的明星楼，在微博上的营销可谓是风风火火，让人印象深刻。
户型图上虚线线框内的赠送面积，直接明了的告诉客户这个项目有多么巨大附赠空间，尤其对初来咋到的购房者有着巨大的冲击力。
从图中可以看到其偷面积的不择手段，86平米户型俨然是活生生的教学案例。
122平米的的户型布局比较常规，厨房中水槽和灶台的位置显然有误。
从右侧小图可以看出其朝向和位置，当地的购房似乎对于塔楼还是板楼，主面是否朝南，购买抗性很小。
对我来说，在上海买房，鉴于坑爹的气候条件，不朝南绝对是不可接受的。
同样是偷面积，@特发和平里这个户型在竖向空间上做了文章。
如图所示，89平米户型上层平面，客厅上空和餐厅上空分别可以搭出两间房间，最终形成四房两卫的格局。
虽然理论上房间数量可以多达4个，但此户型的局限性非常明显，卫浴厨房过于狭小的硬伤靠装修基本上是无力解决的，另外餐厅的舒适度也不高。
同样的项目，这个户型比较常规了，南北通透，三面采光，动静分区基本合理，有一定的附赠空间，功能完善。
但较为可惜的是厨房区域稍欠方正，公共卫生间较为深入静区，对休息区的私密性产生了一点影响，anyway，相信这是一个购房者普遍能够接受的户型。
@碧桂园十里淫滩，好邪恶的项目名称，更邪恶的是建筑的轮廓形体，不知道有没有客户因此被吓跑
碧桂园年轻接班人tooyoung，toosimple，sometimesnaive的特质从项目中一览无遗
103平米三房一卫，进门没玄关，餐厅区域感模糊且邻近公卫。
主卧室门开在客厅，私密性差不说，还影响电视背景墙的完整面。
厨房小，冰箱只能外置。
两个次卧均不规整，这样的户型在深圳只能算是小学生的水平。
碧桂园虽然每年销售额排名靠前，但总体品质还是与第一集团有相当差距。
这个户型相对前一套来说要好一些，面积大了不少，但是玄关仍未考虑储物空间，厨房还是拥挤不堪。
实际装修时你就会发现，水槽和燃气炉两侧根本没有操作空间，完全无法按下图所示布局。
想要占用阳台扩展空间，但却发现那里还有一扇公卫的窗户，想必只能把冰箱请出去，水槽燃气炉呈L型布置，或许这会是大多数人的选择。
总之硬伤不少，而且此户型每层仅有头部两套，对项目整体均好性的提升有限。
@保利上城这个户型完全是拿来凑数的，没什么地方特色，相信放在上海也与极高的适应度，只是人家4房2卫只用到了127平米的建筑面积。
同样的户型放在上海测绘下来至少140平米，这个应该不过分吧。
深圳的购房者，还是相对幸福的。
这里的面积是送的，那里的面积算一半，魔都人民真是羡慕嫉妒恨啊！
@京基云景梧桐,听名字就知道是一个基情四射的楼盘，钢笔手绘的户型平面图，清新自然，让我想起了大学时代的不堪的往事。
那时由于懒得购买携带各种型号的针管笔，制图课每每用一支蓝色的水笔替代，画出的图纸线性没有粗细之分，毫无层次，鉴于我平时的良好表现，老师也成了我的脑残粉，只是考试被关也成了家常便饭。
好不容易熬到毕业终于迎来了计算机制图时代，随着CAD的普及，一直困扰我的问题也终于迎刃而解。
今天看到这种风格的平面图，仿佛穿越了时空，触景生情。
的确扯远了点，言归正传，此户型88平米轻轻松松做到三房两卫，主卧更是待遇衣帽间的完整套间。
在然牺牲了一定尺度的客厅面宽后，将主卫南向放置，形成规整的建筑外形，在特定的条件下，的确有其巧妙之处。
中间单元户型的通病，客餐厅等活动区位于户型中部，对上下两侧三间卧室私密性均有一定。
和上面的户型相比功能上仅多出一间房间，建筑面积却足足大了32平米，这分明是在和自己过不去。
对于户型上比较难处理的中间单元选择做大四房，而具备优势条件的边套户型做小三房，想必这不是设计水平的问题，而是决策上的误判吧。
最后以@招商观园的户型图最为结尾，通过和上面项目的对比，我们不难看出建筑面积140平米，仅仅做到3+1房2卫，这样的数据在别的地方或许还有说服力，但是在深圳似乎有些拿不出手。
户型上而言有大大小小多个阳台算是小小的亮点，其余部分就比较乏善可陈，作为一家扎根深圳的地产企业来讲，实在有些说不过去。
在招保万金的传统四强中已消失多年的招商地产，是否因为其在当地深厚的背景而不屑于产品的研发，就不得而知了。
时间经历有限，只能点到为止，很多优秀项目未能一一举例，很多遗憾。
但是有一点可以肯定，如果想要学习偷面积的方法手段，深圳是教科书，找几个项目逛上一圈，你能整理出N种手段方法，这得益于宽松的政策执行力度，买房者也是直接受益者。
另外购房者的包容性很强，对于塔楼板楼，主面朝向抗性很低，这个可能和当地气候条件生活习惯有很大关系。
文章接近尾声了，我也有了去深圳买房的冲动。
哪里的空气，新鲜！
那里的气氛，热烈！
那里的房子，便宜！
88平米能买到三房两卫，如此巨大的附加值，难道你不心动吗？
从版图两极看户型差异，哈尔滨，上海，深圳三篇完，能力所限错误纰漏较多，请大家不要吝啬手中的板砖，向我开炮。
如果觉得不过瘾，扫描下方二维码，微信上我已做好万全准备等着你的到来。
更多交流分享请继续关注新浪微博@户型吐槽，全文完，谢谢围观！
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