业主大会改选实例.docx

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业主大会改选实例

高桥镇业主大会（业主委员会）

组建、换届管理办法

第一章总则

为进一步加强业主大会（业主委员会）日常指导与监督工作，规范业主大会（业主委员会）组建、换届选举操作流程，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知》（沪府办发〔2009〕51号）的规定，结合高桥镇实际情况，制订本办法。

第二章组织领导、职责分工

成立高桥镇业主大会（业主委员会）工作指导委员会（以下简称指导委员会）。

指导委员会下设业主大会（业主委员会）工作指导办公室（以下简称指导办公室）。

一、指导委员会

（一）人员组成：

高桥镇分管镇长任主任，镇社管办主任、镇稳定办主任、镇规建办主任、镇司法所所长、镇社区服务中心书记、高桥房屋管理办事处主任为委员。

（二）工作职责：

1、全面负责高桥镇范围内业主大会（业主委员会）组建（换届）的组织、指导工作。

2、审定业主大会（业主委员会）组建（换届）工作计划。

3、负责协调、处理指导办公室在业主委员会组建（换届）及工作过程中出现的矛盾。

二、指导办公室

指导办公室是指导委员会的日常办事机构，负责业主大会（业主委员会）组建（换届）的具体指导监督等日常工作。

（一）人员组成：

主任：

社区中心分管负责人，成员：

房屋管理办事处1名、镇社区服务中心1名、专职人员1-2名。

（二）工作职责：

1、编制业主大会（业主委员会）组建（换届）年度工作计划；

2、对组建（换届）业主大会（业主委员会）的申请进行初审；

3、指导、监督业主大会（业主委员会）组建（换届）工作；

4、协调、处理组建（换届）期间业主的诉求和意见；

5、对业主大会（业委会）备案材料进行初审；

6、协调、处理业主和业主委员会在物业管理活动中的纠纷和投诉；

7、对业主委员会成员进行业务培训；

8、对业主委员会日常工作进行指导和监督；

9、完成指导委员会决定的其他事项。

（三）办公场所：

设在高桥社区服务中心及房屋管理办事处。

（四）经费：

指导办公室日常工作经费列入镇年度财政预算。

第三章工作程序

一、业主大会（业主委员会）组建、换届申请。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年以上，建设单位应根据本小区情况及时向镇人民政府提出业主大会（业主委员会）组建申请并提交以下文件资料。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）专项维修资金缴交证明

（六）物业服务企业用房和业主委员会用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。

建设单位未提出书面申请的，业主可以向镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告镇人民政府业委会指导办公室，申请换届。

二、业主大会（业主委员会）组建（换届）的受理

业主大会（业主委员会）组建（换届）申请采用一门式受理服务，统一由社区事务受理中心专门窗口受理。

在接到建设单位（上一届业主委员会）或业主书面申请后，受理窗口3日内将相关材料转交指导办公室。

指导办公室及时进行初审并报送指导委员会审定后，在60天内将受理结果通知申请单位或个人。

三、业主大会（业主委员会）筹备组（换届改选小组）的建立

业主大会（业主委员会）筹备组（换届改选小组）由业主代表、建设单位代表（换届无）镇人民政府代表、房管办事处代表、居民委员会代表组成。

其中业主代表人数不低于筹备组（换届改选小组）总人数的一半。

组长由镇指导办公室主任担任，副组长由居委主任和业主代表各1名担任，业主代表由居民委员会组织业主推荐产生。

四、筹备（换届）工作流程

（一）工作流程详见（附件一）

（二）工作流程示意图详见（附件二）

五、业主大会（业主委员会）组建（换届）的备案

（一）备案流程

业主委员会自选举产生之日起30日内，向镇人民政府备案：

按规定准备材料→指导办公室材料初审→居委出具意见→房办出具意见→镇人民政府复核并出具意见→镇人民政府（指导办公室）发放备案证及相关刻章证明

（二）提交材料

详见（附件三）

（四）办理时限

自受理登记申请之日起30个工作日内完成备案工作。

第四章指导和监督

一、业主委员会应严格遵照《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法规开展工作。

指导办公室对违反法规的现象应及时责令纠正。

二、对业主大会（业主委员会）组建（换届）监管工作纳入所在居民委员会日常工作考评项目。

居民区党支部对本小区业主委员会要加强领导，对业主代表和业委会委员人选要严格把关。

附件：

1、业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程

2、业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程示意图

3、业主大会（业主委员会）组建（换届）提交材料

高桥镇社区服务中心

高桥房产办事处

二〇一二年三月五日

附件1

业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程

筹备组（换届改选小组）张贴的公告要留一套、各种会议做好记录，备案时作为上报资料。

1、业主委员会筹备（换届改选小组）在指导办公室指导下成立。

由居民区党组织、居委会组织业主推荐产生进入筹备组（换届改选小组）的业主代表。

张贴由镇人民政府盖章的《关于组建上海市浦东新区××小区业主委员会筹备组（换届改选小组）的公告》。

要求：

业主委员会筹备（换届改选小组）中业主人数不少于二分之一（业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准）。

条件：

模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

方法：

在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，向本区域的业主发放推荐表，根据得票多少和资格条件，由所在小区党支部确定人选。

2、张贴由镇人民政府盖章的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会筹备（换届改选小组）成员名单的公示》。

公示一般在小区张贴7天。

3、张贴由镇人民政府盖章的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会筹备（换届改选小组）成员名单的公告》。

4、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主身份及其业主大会会议上投票权数的公告》。

方法：

筹备（换届改选小组）会同物业公司核实小区投票数和小区专有部分建筑物总面积数。

业主人数按房地产权证数确定，一本产权证为一个业主人数。

一个业主拥有二套以上房屋视为一个投票权数。

房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同记为一个业主人数。

建设单位未销售的物业为一个业主人数，面积为未销售物业面积的总和（建筑物总面积不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房、不能单独办理产证的其他物业）。

5、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议形式的公告》。

方法：

（1）业主大会会议采取全体业主集体讨论形式。

（2）小区业主人数超过一百人时，可以在小区内以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

如果小区业主人数没有超过一百人时，可以不推选业主代表，由全体业主参加业主大会。

（3）筹备组（换届改选小组）要确定本小区业主代表的人数。

（4）业主代表名额具体分布。

（5）业主代表产生的方式：

由业主书面推荐。

6、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主代表名单的公告》。

7、张贴由组长和副组长签名的《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示》。

方法：

（1）确定业主委员会组成人员（一般5—15名）。

等额或差额选举。

业主委员会候选人可以采取下列办法之一予以产生：

考虑业主委员会的代表性、广泛性和物权的分布比例，按照小区的区域进行人员的分配A：

筹备组直接听取业主意见，经汇总审查资格条件后，提出业主委员会候选人名单报所在居民区党支部审定；B：

筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少并审查资格条件后，产生业主委员会候选人报所在居民区党支部审定；C：

筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少并审查资格条件后，产生业主委员会候选人报所在居民区党支部审定。

8、张贴由组长和副组长签名的《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告》。

9、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会候选人名单的公示》。

10、张贴由筹备组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议讨论事项的公告》。

公告要明确讨论的事项（如表决业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约，选举业主委员会成员）。

11、张贴由组长和副组长签名的《关于征求上海市浦东新区××××小区业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）书面意见的公告》。

方法：

（1）召开筹备组（换届改选小组）会议，由物业公司将业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）发至会议人员，就具体内容进行讨论和修改，最后将（草案）在小区内予以公布，时间10天左右，设立意见箱，定好时间接待业主。

（2）业主大会召开前将有关表决单、业主委员会成员选票由业主代表或工作人员2人以上上门征求意见，发放的表决单和选票要有业主签字（表决票和选票每张写上建筑面积）。

（3）在分发表决单和选票时，业主可以当场收取，也可以投放到小区指定的票箱，无法发放的发挂号信邮寄送达，并保存好凭据。

（4）已经送达的业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）表决单业主在规定的时间内不反馈意见、或不提出同意、反对、弃权意见的，按议事规则办理。

（5）业主大会议事规则（草案）管理规约（草案）业主委员会成员需经过小区内专有部分建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，专项维修资金管理规约需经过小区内专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

12、召开业主大会

（1）由组长作筹备（换届改选）工作汇报。

（2）物业公司作前期物业管理工作汇报；上一届业主委员会作任期工作汇报。

（3）通过写票人、唱票人、监票人名单。

（4）表决通过业主大会议事规则、相关管理规约。

（5）选举产生新一届业主委员会。

（6）主持人宣布选举结果。

（7）有关领导讲话

（8）大会结束（召开业委会，当选委员进行分工）。

13、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告》。

14、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会、业主委员会印章启用的公告》（等上级备案后张贴）。

附件2

业主大会（业主委员会）成立（换届）工作流程示意图

6、业主身份及其业主大会投票数的公告

7、业主大会会议形式公告

8、组织推荐业主代表（20-30名）

9、业主代表名单公告

10、业主委员候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示（5天）

11、业主委员会候选人产生办法的公告

12、组织推荐业主委员会委员候选人（5-7人）

13、业主委员会委员候选人名单公示

1、召开有关人员会议，布置组建工作

2、组建筹备（换届）组公告

3、物业管理区域公告

4、筹备组（换届改选小组）成员名单公示

5、筹备组成员名单公告

（组长、副组长、成员）

14、业主委员会候选人名单公告

15、业主大会会议讨论事项的公告

16、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》、《专项维修资金管理规约（草案）》公示

17、征求《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》书面意见公告

18、制作、发放、收集、统计上述三项内容选票

19、召开业主大会（业主代表参加）议程有：

上届业主委员会作任期工作报告（首届无），作筹备工作报告，物业公司作物业管理工作报告，通过选举等有关事项

20、业主委员会成员分工

22、张贴选举等事项公告

21、提交备案

附件3

业主大会（业主委员会）组建（换届）提交材料

一、业主大会组建

1、业主委员会成立备案表（2套）；

2、业主大会会议纪要；

3、业主委员会会议纪要；

4、业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约；

5、办公场地证明；

6、业委会成员基本情况和产权证明复印件；

7、公示和公告材料、选票和表决票样张。

二、业主委员会换届

1、业主委员会换届备案表（2套）；

2、业主大会会议纪要；

3、业主委员会会议纪要；

4、业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约；

5、业主委员会成员基本情况和产权证明复印件；

6、原业主大会、业主委员会备案证明；

7、公示和公告材料、选票和表决票样张。

三、业主大会或业主委员会变更

1、业主委员会变更备案表（2套）；

2、变更内容及相关事项的证明材料；

3、原业主大会、业主委员会备案证明。

四、业主大会、业主委员会注销

1、业主委员会注销备案表（2套）；

2、原业主大会、业主委员会备案证明。

通知

浦高府〔2012〕11号

关于印发《高桥镇业主大会（业主委员会）组建、换届管理办法》的通知

各居委会、各相关部门（单位）

《高桥镇业主大会（业主委员会）组建、换届管理办法》已经镇政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

浦东新区高桥镇人民政府

二○一二年三月六日

主题词：

住房管理通知

高桥镇政府办公室

2010年3月6日印发

（共印100份）

高桥镇业主大会（业主委员会）

组建、换届管理办法

第一章总则

为进一步加强业主大会（业主委员会）日常指导与监督工作，规范业主大会（业主委员会）组建、换届选举操作流程，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知》（沪府办发〔2009〕51号）的规定，结合高桥镇实际情况，制订本办法。

第二章组织领导、职责分工

成立高桥镇业主大会（业主委员会）工作指导委员会（以下简称指导委员会）。

指导委员会下设业主大会（业主委员会）工作指导办公室（以下简称指导办公室）。

一、指导委员会

（一）人员组成：

高桥镇分管镇长任主任，镇社管办主任、镇稳定办主任、镇规建办主任、镇司法所所长、镇社区服务中心书记、高桥房屋管理办事处主任为委员。

（二）工作职责：

1、全面负责高桥镇范围内业主大会（业主委员会）组建（换届）的组织、指导工作。

2、审定业主大会（业主委员会）组建（换届）工作计划。

3、负责协调、处理指导办公室在业主委员会组建（换届）及工作过程中出现的矛盾。

二、指导办公室

指导办公室是指导委员会的日常办事机构，负责业主大会（业主委员会）组建（换届）的具体指导监督等日常工作。

（一）人员组成：

主任：

社区中心分管负责人，成员：

房屋管理办事处1名、镇社区服务中心1名、专职人员1-2名。

（二）工作职责：

1、编制业主大会（业主委员会）组建（换届）年度工作计划；

2、对组建（换届）业主大会（业主委员会）的申请进行初审；

3、指导、监督业主大会（业主委员会）组建（换届）工作；

4、协调、处理组建（换届）期间业主的诉求和意见；

5、对业主大会（业委会）备案材料进行初审；

6、协调、处理业主和业主委员会在物业管理活动中的纠纷和投诉；

7、对业主委员会成员进行业务培训；

8、对业主委员会日常工作进行指导和监督；

9、完成指导委员会决定的其他事项。

（三）办公场所：

设在高桥社区服务中心及房屋管理办事处。

（四）经费：

指导办公室日常工作经费列入镇年度财政预算。

第三章工作程序

一、业主大会（业主委员会）组建、换届申请。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年以上，建设单位应根据本小区情况及时向镇人民政府提出业主大会（业主委员会）组建申请并提交以下文件资料。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）专项维修资金缴交证明

（六）物业服务企业用房和业主委员会用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。

建设单位未提出书面申请的，业主可以向镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告镇人民政府业委会指导办公室，申请换届。

二、业主大会（业主委员会）组建（换届）的受理

业主大会（业主委员会）组建（换届）申请采用一门式受理服务，统一由社区事务受理中心专门窗口受理。

在接到建设单位（上一届业主委员会）或业主书面申请后，受理窗口3日内将相关材料转交指导办公室。

指导办公室及时进行初审并报送指导委员会审定后，在60天内将受理结果通知申请单位或个人。

三、业主大会（业主委员会）筹备组（换届改选小组）的建立

业主大会（业主委员会）筹备组（换届改选小组）由业主代表、建设单位代表（换届无）镇人民政府代表、房管办事处代表、居民委员会代表组成。

其中业主代表人数不低于筹备组（换届改选小组）总人数的一半。

组长由镇指导办公室主任担任，副组长由居委主任和业主代表各1名担任，业主代表由居民委员会组织业主推荐产生。

四、筹备（换届）工作流程

（一）工作流程详见（附件一）

（二）工作流程示意图详见（附件二）

五、业主大会（业主委员会）组建（换届）的备案

（一）备案流程

业主委员会自选举产生之日起30日内，向镇人民政府备案：

按规定准备材料→指导办公室材料初审→居委出具意见→房办出具意见→镇人民政府复核并出具意见→镇人民政府（指导办公室）发放备案证及相关刻章证明

（二）提交材料

详见（附件三）

（四）办理时限

自受理登记申请之日起30个工作日内完成备案工作。

第四章指导和监督

一、业主委员会应严格遵照《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法规开展工作。

指导办公室对违反法规的现象应及时责令纠正。

二、对业主大会（业主委员会）组建（换届）监管工作纳入所在居民委员会日常工作考评项目。

居民区党支部对本小区业主委员会要加强领导，对业主代表和业委会委员人选要严格把关。

附件：

1、业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程

2、业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程示意图

3、业主大会（业主委员会）组建（换届）提交材料

高桥镇社区服务中心

高桥房产办事处

二〇一二年三月五日

附件1

业主大会（业主委员会）组建（换届）工作流程

筹备组（换届改选小组）张贴的公告要留一套、各种会议做好记录，备案时作为上报资料。

1、业主委员会筹备（换届改选小组）在指导办公室指导下成立。

由居民区党组织、居委会组织业主推荐产生进入筹备组（换届改选小组）的业主代表。

张贴由镇人民政府盖章的《关于组建上海市浦东新区××小区业主委员会筹备组（换届改选小组）的公告》。

要求：

业主委员会筹备（换届改选小组）中业主人数不少于二分之一（业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准）。

条件：

模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

方法：

在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，向本区域的业主发放推荐表，根据得票多少和资格条件，由所在小区党支部确定人选。

2、张贴由镇人民政府盖章的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会筹备（换届改选小组）成员名单的公示》。

公示一般在小区张贴7天。

3、张贴由镇人民政府盖章的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会筹备（换届改选小组）成员名单的公告》。

4、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主身份及其业主大会会议上投票权数的公告》。

方法：

筹备（换届改选小组）会同物业公司核实小区投票数和小区专有部分建筑物总面积数。

业主人数按房地产权证数确定，一本产权证为一个业主人数。

一个业主拥有二套以上房屋视为一个投票权数。

房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同记为一个业主人数。

建设单位未销售的物业为一个业主人数，面积为未销售物业面积的总和（建筑物总面积不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房、不能单独办理产证的其他物业）。

5、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议形式的公告》。

方法：

（1）业主大会会议采取全体业主集体讨论形式。

（2）小区业主人数超过一百人时，可以在小区内以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

如果小区业主人数没有超过一百人时，可以不推选业主代表，由全体业主参加业主大会。

（3）筹备组（换届改选小组）要确定本小区业主代表的人数。

（4）业主代表名额具体分布。

（5）业主代表产生的方式：

由业主书面推荐。

6、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主代表名单的公告》。

7、张贴由组长和副组长签名的《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示》。

方法：

（1）确定业主委员会组成人员（一般5—15名）。

等额或差额选举。

业主委员会候选人可以采取下列办法之一予以产生：

考虑业主委员会的代表性、广泛性和物权的分布比例，按照小区的区域进行人员的分配A：

筹备组直接听取业主意见，经汇总审查资格条件后，提出业主委员会候选人名单报所在居民区党支部审定；B：

筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少并审查资格条件后，产生业主委员会候选人报所在居民区党支部审定；C：

筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少并审查资格条件后，产生业主委员会候选人报所在居民区党支部审定。

8、张贴由组长和副组长签名的《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告》。

9、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主委员会候选人名单的公示》。

10、张贴由筹备组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议讨论事项的公告》。

公告要明确讨论的事项（如表决业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约，选举业主委员会成员）。

11、张贴由组长和副组长签名的《关于征求上海市浦东新区××××小区业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）书面意见的公告》。

方法：

（1）召开筹备组（换届改选小组）会议，由物业公司将业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）发至会议人员，就具体内容进行讨论和修改，最后将（草案）在小区内予以公布，时间10天左右，设立意见箱，定好时间接待业主。

（2）业主大会召开前将有关表决单、业主委员会成员选票由业主代表或工作人员2人以上上门征求意见，发放的表决单和选票要有业主签字（表决票和选票每张写上建筑面积）。

（3）在分发表决单和选票时，业主可以当场收取，也可以投放到小区指定的票箱，无法发放的发挂号信邮寄送达，并保存好凭据。

（4）已经送达的业主大会议事规则（草案）相关管理规约（草案）表决单业主在规定的时间内不反馈意见、或不提出同意、反对、弃权意见的，按议事规则办理。

（5）业主大会议事规则（草案）管理规约（草案）业主委员会成员需经过小区内专有部分建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，专项维修资金管理规约需经过小区内专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

12、召开业主大会

（1）由组长作筹备（换届改选）工作汇报。

（2）物业公司作前期物业管理工作汇报；上一届业主委员会作任期工作汇报。

（3）通过写票人、唱票人、监票人名单。

（4）表决通过业主大会议事规则、相关管理规约。

（5）选举产生新一届业主委员会。

（6）主持人宣布选举结果。

（7）有关领导讲话

（8）大会结束（召开业委会，当选委员进行分工）。

13、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告》。

14、张贴由组长和副组长签名的《关于上海市浦东新区××小区业主大会、业主委员会印章启用的公告》（等上级