工程项目维护服务管理手册.docx
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工程项目维护服务管理手册
工程维护服务
治理手册
文件编号：
SCFTGC-2012
编制：
蒋超逸
审核：
翁仲明
批准：
何大千
受控状态：
受控
发放号：
SCFTGC-SC-2012
序号
文件名称
文件编号
备注
1
工程维护服务质量目标
SCFTGC-C/2-01
2
设备房治理制度
SCFTGC-C/2-02
3
值班/交接班治理制度
SCFTGC-C/2-03
4
工具治理制度
SCFTGC-C/2-04
5
设备台帐治理制度
SCFTGC-C/2-05
6
公共照明系统治理制度
SCFTGC-C/2-06
7
安防系统治理制度
SCFTGC-C/2-07
8
停车场治理系统治理制度
SCFTGC-C/2-08
9
消防系统治理制度
SCFTGC-C/2-09
10
电梯治理制度
SCFTGC-C/2-10
11
中央空调治理制度
SCFTGC-C/2-11
12
柴油发电机设备治理制度
SCFTGC-C/2-12
13
给排水设施设备治理制度
SCFTGC-C/2-13
14
供配电设施设备治理制度
SCFTGC-C/2-14
15
装修治理制度
SCFTGC-C/2-15
16
二次供水治理制度
SCFTGC-C/2-16
17
监视测量设备治理制度
SCFTGC-C/2-17
18
停送电操作规程
SCFTGC-C/2-18
19
供配电设施设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-19
20
发电机设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-20
21
安防设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-21
22
给排水设施设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-22
23
消防设施设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-23
24
电梯设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-24
25
中央空调设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-25
26
二次供水设施设备作业指导规程
SCFTGC-C/2-26
27
公共设施作业指导规程
SCFTGC-C/2-27
28
设施设备异常情况作业指导规程
SCFTGC-C/2-28
`
四川省福泰物业治理有限公司
工程维护服务质量目标
文件编号
SCFTGC-C/2-01
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
使各项工作到达标准化，提高服务质量。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目主任负责对质量目标进行总体管控；
3.2工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作；
3.3客户服务中心负责按照质量目标开展工作。
4.0相关要点
4.1杜绝重大质量安全事故；
4.2杜绝重大投诉事件；
4.3顾客中意度达95%以上；
4.4服务及时率达95%以上；
4.5设备设施保养打算完成率100%；
4.6设备设施临时故障保修及时率100%；
4.7值班记录合格率98%以上；
4.8机房卫生合格率100%；
4.9作业规程抽检合格率100%；
4.10设备完好率100%；
4.11公共娱乐设施完好率100％；
4.12100%保证监视测量设备的有效性。
4.13突发事件处理有效率100％；
4.14消防设施、设备完好率100％；
4.15服务人员100%持证上岗；
4.16100%完成上级下达的指标任务。
5.0相关支持性文件
6.0相关记录
四川省福泰物业治理有限公司
设备房治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-02
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范物业服务范围设备机房的消防安全治理，确保设备的运行安全。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全治理工作。
3.2各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全治理防火责任人，负责所辖设备机房内的安全操作，用火安全治理。
3.3各班组技工必须严格遵守本规定，确保机房设备消防安全。
4.0相关要点
4.1严禁在机房内吸烟。
4.2定期检查机房内的灭火设施，确保其正常使用功能。
4.3机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
4.4设备操作应按各班组的安全操作规程操作，并做好防火措施。
4.5设备房防水
4.6设备房防小动物治理
4.7机房清洁
4.8设备房来访人员治理
5.0相关支持文件
《应急处理预案》
《设施设备异常情况作业指导规程》
6.0相关记录
《当班/交接班记录》
《来访人员登记表》
《设备房巡检记录表》
《异常情况处理记录表》
四川省福泰物业治理有限公司
值班/交接班治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-03
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范值班治理，确保值班质量及设备运行安全。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责对值班工作的监控。
3.2项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。
4.0相关要点
4.1交班人员提早15分钟做好交班预备。
4.2检查设备并确保运行正常，并完善记录。
4.3做好值班室和设备房卫生工作。
4.4接班人员提早10分钟到达值班岗位。
4.5接班人员认真检查各设备的运行情况及上一班记录。
4.6交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项。
接班人员应认真倾听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清晰。
4.7接班人员清点移交物品，交接双方认为无误后，共同在《当班/交接班记录》上签名确认。
4.8接班人员未到岗，交班人员不准下班，并同时向工程主管报告。
4.9接班人员酒后不得接班。
4.10若交接班过程中发生故障或其他异常情况，应停止交接，并向工程主管报告，交、接班人员应参与处理。
5.0相关支持文件
《职员手册》
《设备房治理制度》
6.0相关记录
《值班/交接班记录表》
四川省福泰物业治理有限公司
工具治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-04
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组工具治理，确保工具完整及各项性能完好。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责检查工具治理工作的实施情况。
3.2班长负责各班所需个人工具及公用工具申购，负责公用工具、备用钥匙的治理和个人领用工具登记、盘点工作。
3.3个人工具由领用人负责治理。
4.0相关要点
4.1工具分成两类：
一类是个人使用工具。
另一类是公用工具。
个人使用工具由个人领用并负责保管；公用工具由工程班长负责保管，需使用时在工程班长处借用，工程维护员所借用工具记录在《公用工具借用登记表》内。
4.3个人使用工具的治理：
4.3.1项目工程维护员正式上岗时，由职员本人到工程班长处领取个人使用工具，并在《个人工具登记表》上签字确认。
4.3.2个人使用工具的使用注意事项：
4.3.2.1用力应适度，不准乱打乱撬。
4.3.2.2测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。
4.3.2.3注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。
4.3.2.4工具用后应擦拭洁净。
4.3.3工程维护员个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.3.4工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏，则应由职员个人自行配置同规格同品质的工具。
如属正常使用损坏则能够经项目工程主管审核后在工程班长处以旧换新，工程班长应做好《个人工具登记表》登记。
4.3.5职员离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目，关于丢失或人为损坏的个人使用工具，职员应作必要的赔偿。
工程班长必须将职员退还的个人使用工具登记在《公用工具登记表》上并在“备注”一栏内注明“退还”字样。
职员退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。
4.4班组公用工具的治理：
4.4.1由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。
其他部门如需借用公用工具，需经项目工程主管或项目主任同意后方可借用。
借用公用工具必须登记在《工具借用登记表》上。
4.4.2公用工具使用注意事项
4.4.2.1公用工具使用注意事项：
a）用力应适度，不准乱打乱撬。
b）测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。
c）注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。
d）工具用后应擦拭洁净。
4.4.3公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.4.4公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人照价赔偿。
公用工具如属正常使用损坏，按公司报废处理程序进行，可另行申购补充。
4.4.5工程班长对公用工具负治理责任，对还回的公用工具进行检查，并每月进行清查，如发觉工具丢失或人为损坏，有权责令责任人尽快补齐。
4.4.6每月由工程班长和公司资产治理员一起进行一次盘点，对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。
报废后应在《公用工具登记表》“备注”栏注明“报废”字样。
4.4.7关于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格后方可使用，否则按报废处理并补充申购。
4.5机房钥匙的治理
4.5.1设备机房门钥匙分主、备两套，主用钥匙由值班工程维护员保管，由班长负责治理。
备用钥匙交工程主管保管，需急用时经项目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管处借用，并办理借用登记手续，项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。
4.5.2工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查，并妥善保管。
5.0相关支持文件
《测量工具预防性检测指导》政府
《固定资产折旧报损规程》综合经营部
6.0相关记录
《固定资产台帐》
《公用工具借用登记表》
《个人工具领用登记表》
《固定资产折旧报损规程》作业单
四川省福泰物业治理有限公司
设备台帐治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-05
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
掌握设备的技术参数，记录设备维修情况；为设备中修、大修及设备改造、更新等提供依据。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1工程主管负责建立设备台帐，完善相应治理，定期对班组的设备台帐治理情况进行检查。
3.2项目工程维护组负责所辖设备的专业治理，按照专业范围负责设备的台帐治理工作。
3.3设备有关资料及检修、消缺、改造等情况，由班长负责填写到相应设备台帐，并存档。
3.4项目工程维护主管定期依照设备台帐记录对设备进行运行分析。
4.0相关要点
4.1设备台帐的内容
4.1.1设备的型号、规格、出厂日期、要紧技术参数等设备铭牌上的全部内容。
4.1.2设备安装投运日期、安装地点。
4.1.3设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。
4.1.4大、中修记录，历次试验定检记录，改造变动情况。
4.2设备台帐的建立
4.2.1项目工程主管负责设备台帐的建立和监管，班长负责填写设备台帐。
在用、停用、闲置、调入、报废设备（顾客财产）均须列入设备台帐，在备注栏注明以上情况。
4.2.2建立设备台帐及设备标识卡，其内容包括：
出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。
4.2.3对设备逐一进行编号标识，其要求为：
4.2.3.1设备按用途分为五类：
供配电类（PD）、给排水类（GS）、电梯类（DT）、消防类（XF）、弱电类（RD）和空调类（KT），分不对应五个分类号。
设备编号由位置号、分类号和序号组成，示例如下：
SCFTCJ-PD-0211
位置号（四川福泰分类序号
长江集团研发中心）分类号
4.2.3.2每台设备应有相应的设备标识卡，设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观看的原则进行，粘贴于设备适宜部位。
4.3设备台帐的治理与使用
4.3.1工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料，按照统一的格式填写设备台帐。
并依照设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善，做到帐实相符。
4.3.2设备台帐实行集中治理。
4.3.3设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。
4.3.4设备的限制使用和停用：
若设备经维修后，部分功能仍达不到使用要求，可限制使用范围，并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。
因各种缘故已停止使用的设备，应在该设备上贴“停用”标识。
“限制使用”设备和“停用”设备应妥善治理、存放。
5.0相关支持文件
《档案治理制度》
6.0相关记录
《设施设备清单》
《设备台帐》
《设备标识卡》
《设施设备停用（限制使用）申请表》
四川省福泰物业治理有限公司
公共照明系统治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-06
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范公共照明系统治理，确保照明设施正常运行，确保照明性能的稳定、可靠。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责公共照明系统的治理和监督。
3.2班长负责组织实施公共照明系统巡检、维修工作。
3.3工程维护员负责公共照明系统巡检、维修工作的落实，完成巡检、维修。
4.0相关要点
4.1熟悉公共区域照明线路的分布情况，灯具数量，负荷量以及运行使用情况。
4.2重点部位：
办公区、各楼栋大堂、过道、地下室、总坪路灯、光彩工程等进行定期巡检，即坏即修。
发觉问题及隐患时及时组织处理。
4.3对常用材料的耗费及其产生的费用进行记录，每月汇总并做好下月申购打算上报。
4.4每天对灯控服务器进行巡检，依照季节变化，调整照明系统运行时刻。
4.5因材料不到位或其它因素引起而不能及时进行维修处理的汇报上级处理并做好记录，在此因素消除后立即进行处理。
5.0相关支持文件
《强电设备作业指导规程》
6.0相关记录
《公共设施巡检表》
《设施设备异常情况记录表》
《值班/交接班记录》
《公区维修记录》
四川省福泰物业治理有限公司
安防系统治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-07
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范安防系统治理，确保监控、门禁、巡更、围墙周界等系统正常运行。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责安防系统的治理和监督。
3.2班长负责组织实施安防系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责安防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1严禁修改系统参数。
若系统有关的参数需修改和重大维修经班长报工程主管同意后实施，并记录在《当班/交接班记录》上备查，并告知当职监控值班员。
4.2每天巡查系统主机一次，发觉异常立即处理，并详细记录。
4.3每周检查安防系统爱护设备是否工作正常，并对设备进行除尘工作。
4.4每月对安防系统进行呼叫报警等测试保养，并对关键点进行重点测试。
4.5每季度对安防系统电源电压逐个测试，发觉电压偏差应立即调试，以免设备受损。
4.6每月对UPS电源进行检测、保养一次，并记录。
5.0相关支持文件
《弱电设备作业指导规程》
6.0相关记录
《弱电系统巡检表》
《设施设备异常情况记录表》
《值班/交接班记录》
四川省福泰物业治理有限公司
停车场治理系统治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-08
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范停车场治理系统治理，确保停车场治理系统正常运行。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责停车场治理系统的治理和监督。
3.2班长负责组织实施停车场治理系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责停车场治理系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1挡车杆每月保养1次，做好相关记录。
4.2闸机转动部件加润滑油，每月检查保养1次，做好相关记录。
4.3紧固电线接头，每月检查保养1次，做好相关记录。
4.4全面抹擦箱内灰尘，每月检查保养1次，做好相关记录。
4.5每月对电脑操作系统、通讯系统进行1次保养维护，每月做一次数据库备份，做好相关记录。
5.0相关支持文件
《弱电设备作业指导规程》
6.0相关记录
《弱电系统巡检表》
《设施设备异常情况记录表》
《值班/交接班记录》
四川省福泰物业治理有限公司
消防系统治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-09
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范消防系统治理，确保消防系统正常运行。
2.0适用范围
适用于四川省福泰物业治理有限公司各项目工程维护组。
3.0职责
3.1项目工程主管负责消防系统的治理和监督。
3.2班长负责组织实施消防系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责消防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1日检：
4.1.1每天应对主机系统设备的运行情况进行检查。
4.1.2自检功能：
按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明缘故。
4.1.3故障功能：
主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况。
备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏、有无断线。
探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。
4.1.4对发觉的问题应进行及时处理，对不能自行处理的问题通知维保单位处理，并进行跟踪、配合，直至问题解决。
4.2月检：
4.2.1每月底日前配合消防维保公司按打算抽检消防自动操纵系统，对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.2.2维保内容
4.2.2.1测试探测器工作电压是否正常。
4.2.2.2火灾探测器（温感、烟感、碎玻）安装倾斜角度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。
随机抽取5%的烟感喷烟后，主机是否收到报警信号。
4.2.2.3对楼层消防栓进行外观检查，油漆脱落应补刷新漆。
4.2.2.4检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失。
任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。
4.2.2.5对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。
4.2.2.6对主电源和备电源做自动转换试验，点动启泵试验一次。
4.3季检：
4.3.1每季度最后一月30日前配合消防维保公司按打算对消防自动操纵系统进行抽检。
对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.3.2维保内容
4.3.2.1采纳专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及灵敏度。
4.3.2.2试验火灾报警的声光显示。
4.3.2.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。
4.3.2.4对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次要紧电源和备用电源自动切换试验。
4.3.2.5用“手动”或“自动”检查防火卷帘门的关闭情况，防火卷帘门有无变形、扭曲情况。
4.3.2.6用“手动”或“自动”检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的操纵设备。
4.3.2.7用“手动”检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。
4.3.2.8从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层试验。
4.3.2.9在消防治理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。
4.3.2.10检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。
4.4年检：
4.4.1每年12月30日前配合消防维保公司按打算对消防自动操纵系统进行抽检。
对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.4.2维保内容
4.4.2.1应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理灰尘。
4.4.2.2试验火灾应急广播设备的功能。
4.4.2.3进行本规程月检和季检的检查内容。
5.0相关支持文件
《外包治理制度》
《强电设备作业指导规程》
《弱电设备作业指导规程》
《给排水设施设备治理》
《设备房治理制度》
6.0相关记录
《消防系统巡检表》
《消防泵房巡检表》
《风机设备巡检表》
《消防月/季/年检表》
《___维护保养记录表》
《设备外修申请单》
四川省福泰物业治理有限公司
电梯治理制度
文件编号
SCFTGC-C/2-10
版本/修改次
C／2
页码
第1页共1页
编制
蒋超逸
审核
翁仲明
批准
何大千
生效日期
2012-1-1
1.0目的
规范电梯治理，确保服务范围
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