总部经济区特点.docx
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总部经济区特点
总部经济区的特点
总部经济的五个特点：
总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员认为总部经济具有特点五个特点：
一是知识性。
企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动。
二是集约性。
企业按照收益最大化原则布局产业空间结构，最大限度取得中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。
三是层次性。
总部经济模式在不同城市、不同区域，其产业、功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。
四是延展性。
总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。
五是辐射性和共赢性。
在总部经济这种模式下，可以通过总部——加工基地链条实现中心城市的信息、技术、人才等区域资源向欠发达的区域辐射，增强中心城市对周边地区的带动能力。
同时，总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。
发展总部经济的五个条件：
总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员在对纽约、新加坡、香港等城市研究之后总结出一个城市发展总部经济需要具备五个方面的条件：
对一个城市发展总部经济的一般性条件进行如下概括：
第一个条件是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。
提高城市的人力素质，同时，制定优惠政策，吸引更多优秀人才到该城市创业发展，是该城市发展总部经济的重要条件。
比如，在过去4年里，香港特区政府用在教育方面的开支比1997年时增加46％，良好的人力资本是香港成为外国公司亚太地区总部和地区办事处首选的至关重要的原因。
发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。
丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。
纽约、香港、新加坡以及北京、上海等这些城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于吸引大批集团公司总部所需的管理人员、技术人员入驻，这是其发展总部经济具有的优厚条件。
第二个条件是区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。
比如纽约、香港、新加坡等城市，公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。
这些城市天然的港口，为总部物流提供了便利。
另外，便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。
便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。
第三条件是区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。
便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。
如三个全球性城市，即纽约、香港、新加坡集中了数量极多的大跨国公司的总部，这与其便利的信息获取和沟通渠道是密不可分的。
与此同时，在基础性资源方面，比如土地、普遍劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。
这样可以增加企业利用区域之间资源禀赋的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。
第四个条件是区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。
发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。
发展总部经济要具备适应现代化城市管理的制度。
城市决策层要努力营造一流的投资发展环境，使城市的综合营运成本最佳，并不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加政府的透明度，为投资商创造良好的法律环境。
同时，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。
同时发展总部经济要使城市成为世界各国优秀文化的熔炉。
宽容的多元文化、多元梦想的城市性格正是一个城市发展总部经济的必备条件。
宽容多元的人文环境可以降低企业空间成本，而语言和文化习惯的相同或相近，有助于信息的沟通、情感的交流。
第五个条件是区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。
与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。
事实上，国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都在70%以上，比如香港，它的服务业比重已达到了82%。
高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。
一、BusinessPark的起源与发展
BusinessPark的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花园城市”理念：
一个位于大城市边缘的小型城市—最佳人口约在3.2万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。
现代的BusinessPark概念则是一个综合与人性化的产物，通常BusinessPark是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
整个BusinessPark的发展可以分为四个时期：
第一代BusinessPark：
BusinessPark的起源
第一代的BusinessPark可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。
其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。
园区由多组小规模的建筑组成。
园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。
园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给其他入园企业。
通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。
可以说，这时的园区并无任何风景可言。
但是由于规划者和入园企业的积极参与以及若干法规的要求，这种社区规划和建设还是会继续进行下去的。
这时的BusinessPark依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。
虽然第一代的BusinessPark的发展规模和设施都还不能与以后的二、三两代BusinessPark相提并论，但是其建筑标准较之从前的工业园已有所提高，无论是结构细部还是外部景观设计都不断精益求精。
第二代BusinessPark：
商务与社区
传统的商务社区与其说是人为设计而成，不如说是由于历史发展而自然形成。
在市中心，咖啡馆、体育俱乐部、银行以及商店等所有这些商业活动都是用以支撑其朝九晚五的城市生活需求。
然而随着夜晚的来临，在市中心工作的人们因为下班而离开了商业区，此时市中心便显得萧条而缺乏治安保护。
很多上个世纪六七十年代在市中心所建的大型商业建筑，都因缺乏社区生活的支持而变得人去楼空。
正是吸取了这些教训，建筑师和发展商在建设第二代BusinessPark时，避免了第一代园区出现的问题—即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。
在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。
这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛。
第二代BusinessPark不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将BusinessPark有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。
第三代BusinessPark：
发展邻里关系
此时的BusinessPark由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定BusinessPark与城市的关系已经十分困难。
第三代BusinessPark发展的三要素为：
发展规模、位置和密度。
发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。
第三代的BusinessPark，已经成为城市功能的一部分，此时的BusinessPark已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。
第四代BusinessPark：
现代BusinessPark—NEW TOWN概念
目前，随着发达国家失业率的居高不下，城市市政厅开始偏重支持大型综合型的跨国企业，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。
在这个大背景下，此时的BusinessPark发展商则利用人们对提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。
这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。
这就导致了第四代BusinessPark的出现—一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。
就此，这时的BusinessPark已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEWTOWN。
二、国外BusinessPark发展现状—个案分析：
美国BusinessPark
在此部分，让我们以目前美国具有代表性的BusinessPark—PSBusinessPark为例，加以说明与分析。
PSBusinessPark创建于1986年，原为“公共储备”（PublicStorage）之产业，并由其下属机构进行管理。
1997年1月经过内部重组后，于1998年3月17日，并入公共实体并正式更名为PSBusinessPark公司。
PSBusinessPark的园区为分散在11个州内的小园区组成。
此处注重说明的是其在加利福尼亚州内的园区。
PSBusinessPark园区内的建筑多为一至两层的建筑，分为两至十个组团不等。
每个建筑单元可出租面积从2000至5000平方米不等。
所有设施的管理为“一站式”服务管理，或者由区域中心办公室进行管理。
鉴于入园企业的规模不同，园区内提供给中小企业与大型企业的服务设施也各有不同。
园区内一个典型的可提供各类设施的建筑体，一般以50至500平方米为一个单位，进行出租或出售。
租期从1年到3年不等。
园区内大约35%的租金收入来源于园内中小企业，而其它65%的租金收入则来源于园内的大型企业。
这些大企业的租赁面积少则500平方米，多则租用多座建筑体不等。
目前在PSBusinessPark内的大型企业有IBM、美国航空、奥林巴斯和夏普电器等世界知名企业。
以下为PSBusinessPark在加利福尼亚州内的园区外观：
三、北京规划中的第一个BusinessPark—中关村科技园区丰台园BusinessPark
随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于BusinessPark这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。
虽然BusinessPark受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。
首先，由于BusinessPark对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以BusinessPark一般分布于城市边缘地区，这样才能使BusinessPark的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为BusinessPark，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，BusinessPark与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要BusinessPark与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在BusinessPark内的人员工作的便利性。
基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造BusinessPark比较理想的位置。
首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造BusinessPark，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出BusinessPark所需要的良好园林景观。
就此，基于对国外BusinessPark发展脉络的研究，对目前国外类似BusinessPark案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造BusinessPark的设想完全可行的，也是非常适合的。
根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的BusinessPark，是一种融合了四至六层现代智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体。
这将是北京首家推出的BusinessPark写字楼模式。
就目前规划而言，丰台园内将建的BusinessPark，完全涵盖了BusinessPark“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。
所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个BusinessPark单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。
也正是这两点特色，BusinessPark模式在国外科技园中倍受高科技新兴企业的推崇。
而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。
为了满足BusinessPark办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出了配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。
同时，园区内的住宅将均采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧BusinessPark的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。
因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的BusinessPark完全可以给科技企业一个家，能够使事业初成一族完全拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想得以实现。
2国外案例
新加坡的商务花园
新加坡的商务花园与美国、欧洲等地的商务花园建设最大的区别不在于其建筑形态的不同，而在于其建设的背景和原因。
新加坡商务花园是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一。
新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建设完成的。
在具体规划建设过程中，为了更好地与城市发展相结合，新加坡商务花园在规划建设之初就有意识地注意了与大规模的居住组团的结合，由此带动当地的经济发展，完善居住区域的城市功能。
目前，我国很多地区都规划建设商务花园，大力发展总部经济。
很多城市在建设商务花园的同时也面临城市功能进一步完善的问题。
因此，仔细研究新加坡商务花园的规划建设经验对我国商务花园的建设具有直接的借鉴作用。
一、新加坡商务花园发展背景说明
新加坡作为一个东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然矿产资源和农业资源。
但是由于新加坡位于重要的通商贸易航道马六甲海峡的尽端，而且官方语言为华语和英语两种语言，因此新加坡成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点。
正是由于上述国情特点，新加坡政府很早就意识到了总部经济对区域的带动效应。
因此，新加坡政府根据自身国际口岸优势开始主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡。
为了更集约，更有效地为这些国际企业的总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园。
可以说，新加坡的商务花园，从建设之初就是发展“总部经济”中的重要步骤，带有强烈的政府色彩。
事实证明，这种政府决策是正确的，随着国际商务花园的打造，国际总部经济蓬勃发展促进了整个城市的经济发展。
而通过建设商务花园所带来的总部聚集，则更为直观地为其所在的区域的发展带来促进作用。
这主要表现在以下两个方面：
1.提供较多的就业机会，促进当地社会稳定
从下图中可以看出，在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中，我们发现商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（提供就业机会最多的是新加坡的中央商务区）。
由此可见，随着总部的聚集，可以带来较多的就业机会。
在这些所提供的就业机会中有很多是由于商务花园的建设，而向商务花园所地居民提供的。
具体而言，商务花园作为商务载体，将许多总部企业相对集中在一起。
这种聚集使得商务花园可以更为集约地，同时为多家公司提供各种商务配套服务。
这种商务服务不仅包括金融信贷等高级专业配套服务，而且还包括清洁卫生、快递、餐饮、零售，托幼等等更适合本地居民就业的配套服务。
总部聚集数量越多，配套成本就越低，从而也就能增加更多的配套服务。
而所有这些配套服务也就为当地提供了更多的就业机会。
可以说，总部自身不一定能针对本地提供很多的就业机会。
但是其所在的商务花园将为本地直接提供就业机会。
目前国内的商务花园建设开发过程中，很多项目都面临着将由于土地上的居民另行安置到别的区域。
而这些居民则往往是农民或者低收入群体，简单地拆迁安置往往会引起社会矛盾的激化。
然而，通过新加坡的商务花园建设可以看出，作为总部聚集地的商务花园，只要合理规划是可以为当地提供较好的就业机会。
可以说，商务花园的建设有助于当地社会的稳定。
2.拉动区域住宅需求，繁荣当地经济
国际总部聚集也带来了商务人员的聚集，这促进了动区域住宅的需求。
下图是国际总部经济形成规模以后的几年里，IBP樟宜国际商务花园所在地区的住宅销售情况和住宅需求情况的数据。
作为IBP国际商务花园所在地樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区的平均值，由此可见通过商务花园的建设使得国际总部相对集中地聚集在一起，这将会带来大量的工作人员，直接促进了所在区域的房地产市场，尤其是住宅市场的繁荣。
而房地产市场的繁荣则会极大地拉动当地的经济发展。
值得注意的是，新加坡商务花园的这种决策的成功并不是偶然的，这与新加坡政府科学地选址规划密切相关。
以新加坡最有代表性的两个国际商务花园裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）为例，（具体位置如图所示）这两个国际商务花园均建设于新加坡的边缘居住组团区域中。
新加坡政府并在没有大量占用自己有限的土地资源，而是尽量选择在靠近开发相对成熟的边缘组团附近进行商务花园的建设，使商务花园与居住组团共同形成了“职住一体”区。
这种“职住一体”是指本地居民与本地的工作者基本上是重合的。
人们可以在一个相对集中的区域内，就近上班、就近生活。
这会大大减轻城市的通勤交通。
更为重要的是，由于商务活动的加入，是整个区域不再是没有生气的“卧城”，变的功能复合，活力持久。
可以说，虽然新加坡商务花园属于政府的人为规划，但是由于规划的科学合理，其商务花园建设十分成功，对总部经济建设和城市发展起到了很大的推动作用。
正是由于其规划的成功，因此对于国内的商务花园的规划建设具有很大的借鉴意义。
根据我们对裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）的实地考察和相关资料的收集分析，认为有以下几点十分值得国内商务花园的规划建设者学习。
二、新加坡国际商务花园建设经验介绍
1.在商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合
商务花园的特征之一就在于其位于城市边缘区域。
但是仅仅在城市郊区，土地成本相对较低是不够的。
新加坡商务花园的位置选择方面十分注重以下两点：
注重与城市交通的紧密联系：
无论是裕廊国际商务花园（IBP）还是樟宜商务花园（CBP）均有城市轻轨与其他区域连接，而且在商务花园所在区域设置有复合化交通转换站点——轻轨站点以及其他公共交通站点设置在一起。
这使得商务花园既能保持自身郊区的环境特色，又能与城市紧密相连，而不致成为缺乏人气的野外荒郊。
注重与边缘居住组团的联系：
正如位置图中所示，樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）分别设置在新加坡东、西两边缘居住组团区域内。
这种与居住区域相复合的规划设置，有助于完善区域的城市功能，保证区域的持久活力。
区域的繁荣反过来也将促进商务花园的发展。
2.在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性
在樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）的规划图中可以看出，在商务花园内的地块划分方面，基本上保证每个地块都能临近内部道路。
这使每块地都有很好的交通可达性，同时也保证了地块内的建筑都具有自身的展示面。
这种规划方法保证了每个地块都具有很好的商务价值。
3.注重对商务花园的配套设施的规划
对于商务花园内应建设什么样的配套设施，应建设多大规模的配套设施呢？
为了避免商务花园建设成为变相的商业开发。
新加坡UrbanRedevelopmentAuthority（城市促进经济发展委员会）在商务花园的开发调空方针中对商务花园的配套设施的类别及比例做出了详细规定。
具体规定包括：
独立于写字楼之外的配套设施，其规模最到不超过商务花园总建筑面积的15%
写字楼内部的配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15—40%
同时，为了使商务花园的建设更加灵活和符合可户的需求，新加坡UrbanRedevelopmentAuthority（城市促进经济发展委员会）提出配套设施的建设应具有良好的可达性。
为了提高配套设施的盈利性，在公共交通站点（如地铁MTR，汽车站等）附近的配套设施规模可以相应提高，增加其在整体配套中的比例。
对于商务花园配套设施的类别，也做了如下详细规定：
为了更好地建设商务花园，，新加坡城市促进经济发展委员会对商务花园中不可建设的物业类别也有明文规定
*工人宿舍：
指低层员工的集体居住场所
*停车场：
指独立于写字楼之外的配套设施用地中禁止建设停车场。
在写字楼自身的配套中可以建设适当的地上或地下停车。
通过上述对新加坡商务花园相关经验的介绍，可以看出作为商务花园在新加坡已经形成相对成熟的规划经验，而且这些规划经验对于我国的商务花园建设具有很大的借鉴作用。
总之，我们十分希望通过上述这种“实战型”的具体规划操作经验的介绍，对国内的商务花园规划，尤其是在进行总部经济发展地区的商务花园的建设给予一定的启示与帮助。
欧洲的Business Park
其实追根溯源，商务花园的规划思想最早始于1902年英国社会活动家霍华德《明日的花园城市》中关于花园城市的论证。
自此以后，欧洲学者在相关理论的研究方面一直领先。
由于自然条件和旧城保护和更新的迫切性，欧洲城市也非常早地把花园城市的规划思想应用到办公性物业的开发上来。
多年以来，商务花园在欧洲的发展在世界上取得了领先的地位。
商务花园在欧洲可以说非常普遍：
旧城区、城市边缘、小城镇，到处都分布这这种颇为常见的办公物业。
在许多欧洲城市，商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业。
我们下面将会提到，在荷兰阿姆斯特丹的城市边缘，分布着一个巨大的商务花园群落；就整体规模而言，远远超过了市中心的办公物业。
在爱尔兰的首都都柏林，市中心几乎没有明显的CBD，其西部却坐落着占地91公顷的PARKWEST商务花园，为30000人提供就业。
为什么提到美国的办公物业，我们想到的总是曼哈顿高楼林立的中央商务区；而到了欧洲，低密度的商务花园反而成为了主流？
归根结底，这种现象的原因要从欧洲城市发展的过程来认识：
一、从城市的发展过程认识欧洲的商务花园
１、对低密度办公物业的偏好：
比起美国的城市来说，欧洲的城市历史更为悠久，欧洲人非常重视对旧城区的保护。
同样面对新经济的时候，美国人在曼哈顿建造着110层的世界贸易中心，欧洲人却小心翼翼地对市中心进行着严格的限高——许多的欧洲国家对高楼大厦如此地不屑一顾；他们不允许高大的办公楼破坏帝国时代留下来的低层的教堂、市政厅、学校和广场。
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