房地产估价师《理论与方法》试题及答案最新.docx

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房地产估价师《理论与方法》试题及答案最新

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（最新）

1、[试题]某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。

该房地产现在的价值包括两个部分，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后至40年末的土地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。

参见教材P239。

2、[试题]某幢大厦的总建筑面积为10000平方米，房地产总价值为7000万元。

其中土地总价值为3000万元。

王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平方米，房地产价值为150万元。

若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（　）。

A.1,67%

B.2,33%

C.2,75%

D.3,33%

【答案】A

【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。

计算出王某拥有的部分的土地价值。

该部分房地价值为150万元，建筑面积为250平方米，需要知道单位建筑面积价格。

该大厦建筑物总价值=总房地价值-总土地价值=4000万元，建筑面积为10000平方米，建筑单价为4000元/平方米，王某的部分的建筑物价值=4000×250=100万元。

则王某拥有部分的土地价值=150-100=50万元。

王某土地比重=50/3000=1,67%。

参见教材P390。

3、[试题]房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院和无利害关系的第三人

【答案】B

【解析】原《城市房屋拆迁估价指导意见》的说法是A，《国有土地上房屋征收评估办法》的说法是B，以后者说法为准。

4、[试题]在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。

参见教材P194。

5、[试题]划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。

因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是划分路线价区段。

如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。

注意:

“必然是”三个字。

参见教材P370。

6、[试题]下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（　）。

A.标准厂房

B.房地产开发用地

C.行政办公楼

D.写字楼。

E,在建工程

【答案】ABD

【解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。

行政办公楼基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例;在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

注意：

如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。

参见教材P176。

7、[试题]房地产的独一无二特性导致了（　）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响。

E,房地产价值量大

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是独一无二。

独一无二性主要体现了房地产的独特、异质性和个别性，每种房地产都有自己的独特之处。

参见教材P61。

8、[试题]影响房地产价格的周围环境是（）。

A.规划环境

B.人文环境

C.水文环境

D.声觉环境。

E,视觉环境

【答案】BCDE

【解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

9、[试题]影响房地产价值的权益因素包括（　）。

A.房地产权利设立和行使的限制

B.房地产区位的限制

C.房地产使用管制

D.房地产通风采光的限制。

E,房地产相邻关系的限制

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是房地产权益因素。

房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：

房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。

选项B明确提到了区位，属于区位因素。

参见教材P126。

10、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是（　）。

A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值

B.所有的评估价值都存在一定误差，即：

评估价值=真实价值+误差

C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

参见教材P9～10。

11、[试题]关于价值时点，描述正确的是（　）。

A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况

B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在

C.评估期房价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来

D.纠纷房地产，估价对象状况在过去，价值时点为过去。

E,房地产市场预测，估价对象状况在过去，价值时点为现在

【答案】ABD

【解析】本题考查的是价值时点原则。

选项C对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在;选项E对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。

参见教材P162～163。

12、[试题]由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是路线价法概述。

路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。

参见教材P364。

13、[试题]某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2，报酬率为8,5%，该宗房地产30年的价格为（　）元/m2。

A.4915,38

B.4646,04

C.4567,41

D.4021,92

【答案】B

14、[试题]房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在（）滞后于市场自然周期变化。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第三阶段初期

D.第三阶段。

E,第四阶段

【答案】AB

【解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。

15、[试题]甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1,6，土地单价为3000元/㎡，乙地块的容积率为1,8，土地单价为3500元/㎡。

假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

甲楼面地价=3000/1,6=1875元/㎡，乙楼面地价=3500/1,8=1944,44元/㎡。

参见教材P105。

16、[试题]临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。

（　）

【答案】错

【解析】见教材。

应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。

”

17、[试题]建立比较基础，统一财产范围，既包括有和无的差别，也包括好与坏，优与劣、新与旧的差别。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是统一财产范围。

建立比较基础，统一财产范围，只包括有和无的区别。

好与坏、优劣、新旧的差别在房地产状况调整中处理。

参见教材P184。

18、[试题]在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。

在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。

（　）

【答案】对

【解析】见教材。

19、[试题]房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（　）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大。

E,保值增值

【答案】AD

【解析】本题考查的是房地产估价的必要性。

因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。

参见教材P12。

20、[试题]形成房地产有效需求必须具备的条件有（　）。

A.消费者有购买房地产的意愿

B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

C.城市经济高速发展

D.人口急剧增长。

E,房地产供给大于房地产需求

【答案】AB

【解析】本题考查的是房地产需求。

需求的形成条件有两个：

（1）消费者愿意购买，即有购买欲望;

（2）消费者能够购买，即有支付能力。

参见教材P113。

21、[试题]某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。

则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是编制价格修正率表。

价值比重/面积比重=80%/2/3=120%，平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给临街深度=（50%+30%）×18/12=120%。

参见教材P370。

22、[试题]在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是土地取得成本。

正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。

”参见教材P274。

23、[试题]下列说法中，正确的是（　）。

A.同一影响因素及其变化，对房地产价格变化的影响是完全相同的

B.同一影响因素及其变化，在不同时期，对房地产价格变化的影响是完全相同的

C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的

D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性

【答案】D

【解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。

选项A错误，同一影响因素对房地产价格的影响是不尽相同的;选项B错误，同一因素在不同时期的影响也是不同的;选项C错误，道路建设对住宅价格的影响具有双重性，改善了交通通达性会增值，噪声和尾气污染会贬值。

参见教材P119～121。

24、[试题]在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

投资人站在自己特定立场上做的投标报价，是个人意见，属于投资价值。

参见教材P339。

25、[试题]某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。

预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8,5%。

该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为（　）万元。

A.75671

B.76543

C.76567

D.78934

【答案】A

【解析】本题考查的是损失资本化法。

（1）该住宅年净损失=（500+50）×12=6600元;

（2）该住宅的价值减损额=6600/8,5%╳[1-1/1,08545]=75671元。

参见教材P381。

　　[试题]某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/平方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0,1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（　）万元。

26、[试题]某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是收益法适用的估价对象。

该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。

参见教材P218。

27、[试题]下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　）。

A.土地总价

B.商品房总价

C.楼面地价

D.土地单价

【答案】C

【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。

参见教材P105。

28、[试题]估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（　）。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率。

E,临街状况

【答案】ABD

【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。

外部基础设施完备程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。

参见教材P199。

29、[试题]防范估价风险的最后一道防线是（　）。

A.撰写估价报告

B.审核估价报告

C.出具估价报告

D.估价资料归档

【答案】B

【解析】本题考查的是审核估价报告。

对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。

参见教材P416。

30、[试题]利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

参见教材P313。

31、[试题]议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。

参见教材P86。

32、[试题]下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（　）。

A.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点

B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日

C.评估受贿房地产价值，确定价值时点应选择估价委托之日

D.房地产估价人员可以假定价值时点。

E,对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点

【答案】AB

【解析】本题考查的是价值时点的确定。

选项C错误，评估受贿房地产价值，价值时点应为受贿日;选项D错误，在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的;选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价，是原估价的价值时点。

参见教材P403～404。

33、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。

资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。

当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。

参见教材P271。

34、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是（　）。

A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值

B.所有的评估价值都存在一定误差，即：

评估价值=真实价值+误差

C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

参见教材P9～10。

35、[试题]（）是估价技术报告包括的内容。

A.估价测算过程

B.估价结果确定

C.估价基本事项

D.估价方法适用性分析。

E,市场背景描述与分析

【答案】ABDE

【解析】估价技术报告应较详细地叙述下列内容：

（1）估价对象描述与分析。

（2）市场背景描述与分析。

（3）估价对象最高最佳利用分析。

（4）估价方法适用性分析。

（5）估价测算过程。

（6）估价结果确定。

36、[试题]房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（　）。

A.该种房地产的价格水平

B.消费者的预期

C.该种房地产的开发成本

D.该种房地产的开发技术水平。

E,房地产开发商和拥有者对未来的预期

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是房地产供给。

房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

（1）该种房地产的价格水平;

（2）该种房地产的开发成本;（3）该种房地产的开发技术水平;（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。

参见教材P116。

37、[试题]某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。

在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×（1-5%）。

参见教材P106。

38、[试题]成本法中的折旧不同于会计中的折旧，会计折旧的资产原始价值，扣除累计折旧后的账面价值可以和市场价值不一致;而成本法中的资产重新购建价值，扣除折旧后的资产实际价值，必须和市场价值一致。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

这就是成本法中的折旧和会计上的折旧的本质区别。

房地产价格评估必须和市场价格一致。

参见教材P295。

39、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为（　）元/m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×（20/25）/（20×75）=1920元/m2。

参见教材P371。

40、[试题]关于明确估价基本事项的说法，错误的是（　）。

A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B.价值时点由估价目的决定

C.估价对象由委托人指定的基础上，根据估价目的依法具体确定

D.价值类型由估价师决定

【答案】D

【解析】本题考查的是确定估价基本事项。

估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。

价值类型与价值时点一样，在本质上既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定的。

参见教材P402～407。

41、[试题]估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（　）。

A.应作为估价资料保存

B.不用作为估价资料保存

C.由估价机构决定是否保存

D.依委托人的意见决定是否保存

【答案】A

【解析】本题考查的是保存估价资料。

保存的估价资料应全面、完整，一般包括：

（1）估价报告;

（2）估价委托书和估价委托合同;（3）估价所依据的委托人提供的资料;（4）估价项目来源和沟通情况记录;（5）估价作业方案;（6）估价对象实地查勘记录;（7）估价报告内部审核记录;（8）估价中的主要不同意见记录;（9）外部专业帮助的专业意见。

参见教材P424。

42、[试题]假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。

（　）

【答案】×

【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。

在实际估价中应优先选用动态分析法。

参见教材P341。

43、[试题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式。

E,最佳投资渠道

【答案】AC

【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。

均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

参见教材P168。

44、[试题]在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括（　）。

A.拖欠建设工程价款

B.已抵押担保的债权数额

C.房地产变卖处置费用

D.诉讼费用。

E,其他法定优先受偿款

【答案】ABE

【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价。

法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

参见教材P101。

45、[试题]需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。

下列选项中，此规律的例外有（　）。

A.炫耀性物品

B.“吉芬”物品

C.低档商品

D.高档商品。

E,急需商品

【答案】AB

【解析】本题考查的是房地产需求。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。

吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

参见教材P113。

46、[试题]下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（　）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款。

E,对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

【答案】DE

【解析】本题考查的是合法原则。

评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额;评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金;不得抵押的房地产范围：

权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他;空置3年以上的商品房。

参见教材P155～160。

47、[试题]通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。

标准临街宗地的临街深度为30.48m（即100英尺），临街宽度为25.00m。

假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

【答案】标准临街宗地的单价和总价计算如下：

设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

V×（40%+30%）=85.34（万元）V=85.34÷（40%+30%）=121.92（万元）标准临街宗地的单价=121.92×10000÷（30.48×20.00）=2000.00（元/㎡）标准临街宗地的总价=2000.00×（30.48×25.00）÷10000=152.40（万元）。

48、[试题]成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。

（　）

【答案】√

【解析】本题考查的是成本法的含义。

成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本