新社区居住用途城市更新项目可行性研究报告.docx
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新社区居住用途城市更新项目可行性研究报告
新社区居住用途城市更新项目
可行性研究报告
摘要
十二五期间，观澜将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。
观澜街道率先在xx市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。
本项目位于xx市xx新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。
由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地（地上建筑物自行拆除）及配合办理该地块开发所需相关手续；xx市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。
双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，xx市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:
1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。
按委托人设定，规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。
项目计划一次性开发，从2014年07月至2018年06月，前期准备期为2年，项目建设周期为2年。
2014年7月开始前期立项及基本设计施工方案确定，计划于2016年1月初开工，2017年12月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018年6月底完成竣工验收及入伙。
根据我司市场调研，预测项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利润为16,011.82万元。
根据我司进行的盈利能力分析，设定基准收益率为12%时，测算得出其财务净现值（ENPV）为5,039.91万元，财务内部收益率（FIRR）为17.914%。
其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上可行；同时，我司对本项目进行敏感性分析，销售收入下跌5%或是开发成本上涨10%的情况下，项目财务内部收益率仍然均高于基准收益率。
说明本项目抗风险能力较强。
本项目的开发建设，不仅能充分利用土地资源，集约土地，提高土地使用效率，同时符合观澜街道“十二五”中提出的“绿化社区”、“低碳社区”要求。
同时，本项目所受的政策风险、销售风险较小，宏观调控风险、建造成本风险、资金风险相对较大，需要提请企业注意。
第一节总论
一、项目名称
xx市库坑水围股份合作公司关于xx新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究
二、主办单位概况
单位名称：
xx市库坑水围股份合作公司
法定代表人：
公司地址：
广东省xx市xx区观澜街道办库坑社区水围居民小组办公大楼
三、可行性研究单位
单位名称：
xx市儒骏辉土地房地产评估有限公司
法定代表人：
庄德乐
公司地址：
xx市龙岗区坂田坂雪岗大道儒骏大厦16楼
注册号：
xx
资质等级：
一级
有效期限：
2012年3月22日至2015年3月21日
四、项目概况
本项目位于xx市xx新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。
根据委托人提供的xx市国土资源和房产管理局xx分局文件《关于xx市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】1633号），该地块地处xx市xx新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0387号，宗地号为A932-0755，用地面积为3802.36平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈三角形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：
编号
X座标
Y座标
标志
1
40946.34
112533.78
2
40946.34
112447.20
3
40957.23
112439.63
4
41017.97
112526.43
5
41005.07
112527.00
6
40952.18
112533.99
根据委托人提供的xx市国土资源和房产管理局xx分局文件《关于xx市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】541号），该地块地处xx市xx新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0388号，宗地号为A932-0756，用地面积为3094.73平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则四边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：
编号
X座标
Y座标
标志
1
40983.80
112433.96
2
41001.05
112430.73
3
41013.22
112431.89
4
41017.39
112429.90
5
41074.74
112514.12
6
41043.52
112520.89
根据委托人提供的xx市国土资源和房产管理局xx分局文件《关于xx市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】540号），该地块地处xx市xx新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0389号，宗地号为A932-0757，用地面积为3883.93平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：
编号
X座标
Y座标
标志
1
41371.65
112613.99
2
41373.91
112594.66
3
41374.26
112591.62
4
41425.03
112597.50
5
41428.24
112567.74
6
41425.98
112562.06
7
41401.87
112500.60
8
41422.53
112492.53
9
41442.09
112542.69
10
41458.35
112536.91
11
41464.81
112552.95
12
41443.23
112561.40
13
41441.01
112578.53
14
41442.28
112578.70
15
41437.26
112621.86
16
41427.46
112620.72
17
41442.53
112619.99
根据xx市库坑水围股份合作公司与xx市金兆业房地产开发有限公司合作意向，由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地（地上建筑物自行拆除）及配合办理该地块开发所需相关手续；xx市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。
双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，xx市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:
1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。
按委托人设定，将与政府有关部门签订土地出让合同，按居住用途缴纳地价，办理上市交易手续，规划为住宅楼，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。
五、项目地理位置
本项目地处xx市xx新区观澜街道库坑社区，东面靠观湖园，南面近观光路、库坑村、库坑工业区，西面临泗黎路、梅观高速公路、大富路，北面近桂月路。
项目周边商业有新天地购物商场、老乡便利店、瑞康百货、恒昌百货；市场有观澜库坑农贸市场；有观澜人民公园、桂花公园；学校有库坑小学、观澜镇大水坑小学、桂花小学、观澜中学、黎光学校、观澜锦明学校、平安金融培训学院；银行有xx农村商业银行；医疗机构有海云医疗；附近有源兴纺织厂、良加再生棉厂、星辰工业园等工业区；附近有观湖园、库坑村等生活居住社区；附近有B861路、B768路、627路公交经过，无交通管制，交通状况一般；附近配套设施较齐全，环境较好，适合居住。
项目位置
六、编制依据
1、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：
建标[2000]205号）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）；
3、《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）；
4、《关于规范xx市房地产项目计划项目立项可行性研究报告编制的通知》（xx市发展计划局：
深计[2004]322号）；
5、《xx市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府【2011】198号）；
6、《xx建设工程价格信息》期刊；
7、《xx市房地产年鉴》；
8、委托方提供的相关资料；
9、评估公司市场调查取得资料。
七、研究目的
对xx市xx新区观澜街道库坑社区集体用地开发建设项目进行可行性分析，为委托方进行投资决策提供参考依据。
八、存在的问题及建设的必要性
1、建筑功能不能满足现代化需要
本项目地块现状为有村集体厂房约10000平方米，村民私宅约15000平方米，现有建筑物为九十年代建设，原来规划仅为工业厂区和农民私房，区域内建筑杂乱无章，公共配套设施和公共开敞空间预留不足。
根据《xx市城市总体规划（2010－2020年）》，重申xx市的定位既是经济特区，又是全国性经济中心城市和国际化城市，观澜是xx特区连接相邻城市的“窗口”和“门户”，是大特区组成部分，必将一并纳入全市、全区整体规划，高起点设计、高起点建设。
根据《xx市xx新区综合发展规划（2012-2020年）》，xx新区未来发展的定位是：
xx市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。
xx新区发展目标：
到2020年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福xx”。
根据《xx市中部综合组团分区规划〔xx、观澜、坂雪岗〕（2005－2020）》设计，观澜功能定位为商贸生活功能区；观澜“十二五”总体战略定位为：
深莞惠城市走廊上的现代化新兴街区、xx中部组团重要的商贸生活功能区、xx中轴线北端黄金景观带，xx市先进制造业聚集区、低碳生态示范区、文化发展引领区，现有建筑功能不能满足发展的需要。
2、建筑规模不能满足使用需求
本项目用地面积为17148.51平方米，现有建筑面积约为25000平方米，建筑容积率＜1.5，与《xx市城市总体规划（2010-2020）》提出建设产业集聚地和集约土地相违背，本项目现在建筑物不能满足使用需求。
3、建设必要性
项目规划为住宅，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。
项目定位为各项目生活配套、公共配套设施齐全的宜居生活小区。
本项目的建设是围绕xx市低碳生态示范区、文化发展引领区为目标，实施低碳示范和文化强街战略，着力打造“低碳优先”和“文化领先”“两先”街道，凸显观澜特色品牌，提升街道营商环境和生活环境。
本项目的实施可以提升观澜街道旧城旧村的产业功能、城市服务功能、城市景观的档次和水平，推进观澜交通道路、城市景观、供水、供电、环保等市政基础设施建设，完善街道整体硬件设施条件，建立高效完善的城区功能和管理体系，改善城区面貌和环境，促进城市功能和形态逐步由城村混杂型向现代城区型转变，实现城市管理由经验型的传统粗放管理向科学型的现代文明管理转变。
第二节市场分析
一、宏观经济分析
1、国际经济形式分析
国际金融危机以来，世界经济复苏进程艰难曲折，脆弱性、不确定性和不平衡性成为世界经济发展的重要特征，各国政策相应地也在不断调整。
2013年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，但继续向下滑行，维持着“弱增长”格局。
国际货币基金组织（IMF）预计，2013年世界经济将仅增长2.9%，为金融危机后的最低水平。
与此同时，推动经济复苏势头从新兴经济体转向发达经济体。
2013年，发达经济体总体趋于好转。
主要发达经济体的经济活动开始从低迷加快，经济增长逐步增强，成为世界经济增长的主要拉动力量。
其中，美国经济复苏势头较为稳固，截止到三季度经济已连续10个季度保持增长；欧元区经济触底回升，逐步走出衰退，金融市场趋于稳定；日本刺激政策收到一定成效，增长信心有所提振。
但发达国家“低增长、高失业率、高赤字、高负债”并存的格局没有根本改善，导致增长动力不足，经济增速仍低于潜在水平。
IMF预计，2013年发达经济体经济将增长1.2%，低于上年0.3个百分点。
相比之下，2013年新兴经济体和发展中国家经济增速继续放缓。
近两年，新兴经济体在经历了自金融危机以来的一轮超出潜能的高增长后，经济增速明显放缓，发展中国家整体经济有逐步转弱趋势。
发达国家经济低速增长，总需求水平仍不足，明显降低对发展中国家的进口需求，对发展中国家经济产生显著影响。
主要新兴经济体结构性调整艰难，加上资金流入减少，金融市场大幅震荡，经济增速远低于过去的增长水平。
IMF预计，2013年新兴经济体和发展中国家整体经济增速预计为4.5%，低于上年0.4个百分点。
在各国宽松政策的刺激下，2014年世界经济形势有望进一步改善，整体经济复苏步伐将加快。
IMF预计，2014年世界经济将增长3.6%，增速比2013年提高0.7个百分点，并认为这一增长率属于“偏低的中期增长轨迹”。
2014年，发达国家经济可望延续回升向好态势，全球经济回升也将更多地集中在发达经济体。
欧洲经济走出衰退将推动全球市场信心改善，增强全球经济的增长动力，而美国经济稳固复苏也是决定全球经济前景的最重要因素。
经合组织（OECD）的综合领先指标显示，2013年10月该组织34个成员国整体领先指标为2011年6月以来的最高水平，表明发达经济体经济前景将进一步改善。
2014年，新兴经济体和发展中国家经济的增长速度也会有所加快，但主要新兴经济体经济仍难以恢复到前几年的较高增速。
其结果是，发达国家和发展中国家两大市场之间的经济增速差距将进一步缩窄。
但世界经济面临的困难和风险不容忽视。
当前，世界经济仍处于金融危机后的深度调整期，整体增长缓慢，面临着复苏基础不稳、增长动力不足、发展速度不均等问题，复苏进程难以一帆风顺。
美国即将退出量化宽松货币政策，将对全球经济和金融市场带来重大影响，已成为世界经济和国际金融最大的风险源。
发达国家经济仍低于潜在增长率，部分新兴大国经济增长放缓、金融风险上升，世界经济形势依然错综复杂，不排除经济形势可能出现反复。
2、国内经济形式分析
根据国家统计局日前公布的数据，2013年中国国内生产总值同比增长7.7%，居民消费价格指数同比上涨2.6%，经济运行总体平稳。
2014年将是中国全面深化改革的重要一年，继续保持经济的平稳运行，不仅是宏观经济调控的应有之意，更是推动体制改革、为之营造一个宽松宏观环境的迫切要求。
当前中国经济的主要特征是需求衰退周期逐渐转换为供给调整周期，并正由高速增长向中高速增长转换。
伴随着这种增速转换，2013年中国经济的结构性调整特征十分明显，突出表现在以下方面：
经济增长速度略有降低，但企业赢利能力有较大幅度提高。
2013年中国经济增长率与上年基本持平，但是，伴随中国经济长达三年的持续调整，大部分企业在生产和投资方面的调整也已经比较充分，赢利水平有了明显提升，企业自身适应新的经济环境的能力在逐渐提高。
工业增速继续下探，但服务业发展动能逐渐增强。
2013年，工业增加值同比增长9.7%，比上年同期下跌了0.3个百分点，但是以服务业为主的第三产业增加值，同比增长8.3%，比上年同期提高了0.2个百分点。
服务业增加值增速提高，与伴随着结构转型服务业进入了较快发展阶段有关。
城镇化的快速推进、公共服务的日益完善和工业服务专业化的趋势等，将为服务业的发展带来源源不断的动能，从而有利于推动服务业率先步入复苏之路。
制造业投资陷入全面深度调整，但是消费触底后开始稳步回升。
2013年制造业投资同比增速只有18.5%，比上年同期大幅下降3.5个百分点。
尽管社会消费零售总额同比增速也比上年降低了1.2个百分点，但自2月份以来，增速逐月稳步回升。
由于投资关联效应和收入放缓效应，更多上游行业及消费品行业的投资受到了影响，是导致制造业全面深度调整的主要原因。
汽车消费、网络消费以及与住宅成交量相关的居住类消费等都有明显增加，则是促使消费持续回暖的根本动力。
物价水平总体保持平稳，结构性通胀并未被有效遏制。
2013年，居民消费价格基本维持了2012年下半年以来温和上涨的态势。
但是，食品价格涨幅依旧较大，其中粮食、肉禽和蛋类等涨幅甚至超过了上年同期；居住类项目价格涨幅也超过了上年同期。
结构性因素的存在，使得这种价格上升具有一定的趋势性。
第一产业人均增加值仍然偏低，只能通过农产品价格上涨获得必要的利润。
住房价格的上涨和交通区位便利住房的日益紧缺，则推高了房租。
一般贸易恢复弱势增长，加工贸易趋势性衰落特征更加突出。
2013年，中国一般贸易进出口总额增速由上年的4.2%提高到9.3%，特别是进口额增速由上年的1.4%提高到8.6%，同时，加工贸易进出口总额增速却由上年的8.1%下滑到5.7%，连续3年明显下滑。
要素成本变化对加工贸易产生持续不利冲击。
例如，2013年前三季度，全部单位从业人员劳动报酬比2005年同期上涨了3倍多，年均递增约19.0%，2013年12月31日人民币兑美元汇率也比2005年汇改前累计升值了26.3%。
央行基本维持了偏松的货币投放力度，但资金供需矛盾仍然突出。
2013年总体上货币政策稳中偏松，尽管货币供应量M2已超百万亿，但与全社会固定资产投资总额的比率，已由2001年的5.69快速下降到2013年的2.53，M1与全社会固定资产投资总额的比率也由2.15下降到约0.77。
同时，中国经济连续三年调整减少了企业的利润额和现金流，加之人民币国际化推进迅速，致使人民币资金需求日益增加，利率趋于上升，供需矛盾更加突出。
展望2014年，中国经济将面临许多深层次的矛盾和问题，对经济的稳定运行造成一定的威胁。
尽管如此，经济复苏的力量仍然正在逐渐积聚，并主要体现在经济结构的优化和微观企业效益的改善上，而不是体现在经济增速的明显提高上，从而经济运行的内在稳定性也会进一步得到加强。
产能过剩、政策效应递减、结构性通货膨胀和潜在金融风险等，是影响2014年经济运行的主要不利因素。
首先，产能过剩将降低经济运行中的投资乘数效应，致使终端需求的增加只能提高现有生产能力的利用率，却不能有效引致新的投资；其次，政策边际效应递减将弱化投资促进政策的作用，因为电力、燃气及水的生产和供应业，交通运输、仓储和邮政业，以及水利、环境和公共设施管理业等三个行业，是政府投资促进政策的重要着力点，2013年其投资增速已达22.9%，很难进一步提升；第三，食品类、劳务类和居住类项目价格仍然可能会出现较大幅度的上涨，并驱使央行在货币政策操作方面更加趋于紧缩，进而对实体经济造成一定影响；最后，地方政府债务的增加和房地产价格的上涨威胁着经济的平稳运行，必须采取一定的措施予以妥善管理，但从短期来看，这些举措却可能造成房地产投资及地方政府投资的下降。
全球经济逐渐复苏、制造业投资调整充分、投资消费结构转换和微观企业效益改善等，则是促进经济复苏的主要积极因素。
首先，全球经济复苏力度逐渐增强，将为中国对外贸易特别是一般贸易的发展创造良好的外部环境，而一般贸易的发展将比加工贸易产生更大的增长效应；其次，制造业投资的调整较为充分，只有饮料制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业投资增速高于30%，其他行业已经全部降低到30%以下，制造业投资增速难以再有回落；第三，投资消费结构正在悄然发生转换，2000年以来连年流入的外商直接投资、高储蓄下银行对企业信贷的过度扩张以及包括资产价格在内的较高通货膨胀率等因素，促成了中国抑制消费、刺激投资的发展模式的形成，但随着全球化、城镇化和重工业化“三化叠一”时代旺盛的需求出现趋势性回落，中国储蓄率下降、消费率上升将逐渐变成一种趋势；最后，微观企业效益有所改善，除了部分行业企业因产能过剩严重而资产负债表继续恶化外，大多数企业资产负债表状况正在趋于良好，借贷能力和投资信心也相应得到提高。
2013年12月召开的中央经济工作会议，在认为2014年经济运行存在下行压力的同时，也更加强调推进经济结构调整和提高经济发展质量效益。
因此，为了应对经济运行中各种可能的风险和不确定性，2014年宏观调控就需要更加重视前瞻性、及时性和针对性，争取以最小的成本实现经济稳定的目的，为经济体制改革和结构调整创造更加宽松的宏观环境。
具体来说：
财政政策方面，需适度提高赤字率，稳定政府主导投资，引导和扩大社会投资，避免投资的再度下滑；税收政策方面，要继续加快推进“营改增”，同时，通过现有税种的调整、新税种的开征和企业效益的提升，逐步提高直接税的比重和降低流转税的比重，以减轻中小微企业和居民的税收负担；货币政策方面，应适度增加货币供给的力度，并通过利率市场化改革和金融体系建设，优化资金特别是增量资金的配置结构；城镇化政策方面，宜将促进中小城镇发展作为推动新型城镇化的核心内容，以中小城镇为主体来统筹城乡发展，与此同时，也要进一步扩大城市棚户区改造和环境治理方面的投资。
二、房地产市场分析
1、房地产市场运行情况
（1）房地产开发投资完成情况
2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。
其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4个百分点；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9个百分点；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4个百分点。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点；其
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