某某地产单一资金信托计划方案说明书.docx
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某某地产单一资金信托计划方案说明书
某某国际信托有限公司
某某地产某某单一资金信托计划
方案说明
调研部门：
投资信托总部
执行小组：
调研时间：
2011年3月
一、项目要素
信托计划名称
某某单一资金信托计划
委托人（受益人）
合格投资者
出让人/回购人
某某地产建设工程集团有限公司
信托金额
30000万元
信托期限
24个月（满18个月后可提前终止）
信托目的
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人，指定受托人增资受让股权，到期转让股权并定期获取信托收益。
委托人年均收益率
9％/年（暂定）
回购方式
每三个月支付一次
信托收益分配方式
按季分配
信托报酬率
不低于1％/年
保证方式
增资扩股50%，30%股权质押，土地和在建工程抵押，某某担保。
二、股权标的公司（兼担保人）基本情况表
客户全称
某地级市某某建设投资有限公司
住所
某地级市市鹤城区鹤州北路火车站广场
企业法人代码
Xxxxxxxxxx
贷款证
（卡）号
Xxxxxxxxxxxx
开户账号和开户行
Xxxxxxx
某地级市鹤城农信合作联社
营业执照号码
Xxxxxxxxxxxx
成立日期
2008年3月13日
注册资本
5000万元
公司类型
有限责任公司
总资产
70402万元
实收资本
5000万元
法定代表人
某
身份证
Xxxxxxxx
国籍
中国
经营范围
凭有效资质进行房地产开发
股本结构
出资人
出资金额
占比
某某地产建设工程集团
3000万元
60%
Xxx
1750万元
35％
Xxx
250万元
5%
三、操作模式
我部拟设立“某某单一资金信托计划”，募集资金不超过30000万元，我司作为受托人，以我司的名义增资扩股某某地产建工名下的某地级市某某建设投资有限公司50%的股权，即对该公司增资扩股5000万元至10000万元，剩余募集资金进入该公司资本公积，同时，某某地产建工将自身持有的3000万股质押给我司，为其自身未来受让我司持有的某某建设50%股权或本信托受益权所需支付的受让款提供质押担保。
24个月后（满18个月后可提前回购），出让人按原价回购我司持有某某建设50%的股权。
同时，信托股权转让行权费及其支付方式约定为:
自信托成立之日起每满三个月之日,某某地产建工向我司支付750万元（3亿元×10%/年×1/4）行权费,但信托期限届满前最后一期行权费应于信托期满前一个月支付。
信托资金将用于商业广场二期开发建设。
信托期满，某某地产建工将以其工程结算收回的资金回购上述50%之某某建设股权。
某某建设承担连带担保责任，并提供商业广场二期用地（面积13467平方米评估价值16269.48万元）和在建工程（已投入2.39亿元）作为抵押。
我司作为受托人按照信托合同的约定管理、运用和处分信托财产，以获取的信托财产在扣除约定的信托报酬和信托费用（年率1%）后支付给受益人。
本信托为自益信托，受益人为委托人本人。
四、出让人（回购人）基本情况
（一）基本情况
出让人（回购人）某某地产建设工程集团有限公司创立于2000年6月，企业注册地址为某地级市市顺天北路，注册资本8800万元人民币。
成立时名称为湖南某地级市东兴（集团）房地产开发有限公司，历经多次更名后，2010年3月变更为现在的名称。
集团公司主营业务为房地产开发和建筑施工，是一家集城市综合开发建设、建筑施工、水泥生产销售为主，以商业零售业与房地产中介为辅，逐步形成主业优势突出，辅业发展强劲的综合性多元化企业集团。
集团公司房地产开发资质为二级，房屋建筑工程施工总承包一级，企业性质为民营，主要股东为某某某、某某某。
公司自成立以来，先后成功创办了某地级市东兴步行街，某地级市xx购物广场。
开发建设的项目有某地级市电脑城、某地级市车辆配件市场、某地级市迎丰东路改造工程、锦溪南路改造工程、顺天大道工程、银湾小区等项目。
企业于2007年通过了质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理三大体系认证，并先后被评省级重合同守信用单位、银行AA信用等级单位、消费者信得过单位、优秀施工企业，并于2005年列入湖南省“湘西大开发”重点骨干企业，2007年入选首届湖南省地产资信100强企业以及中国建设系统企业信用、信誉“AAA”级企业。
全资子公司——湖南辰溪xx水泥有限公司，注册资金7000万元。
公司具有百年的回转窑水泥生产经验，是全国最早四家水泥厂之一，曾被誉为“中国水泥工业的摇篮”。
现有两个生产基地，两条干法回转窑生产线，年产优质高标号水泥120万吨。
“华中”牌水泥具有粘结性好、水化热低、抗压耐磨、抗酸碱盐侵蚀能力强的特点，被广泛使用于地下水体、大体积混凝土和强度要求高的工民建工程，并于1999年通过了国家ISO9002标准质量保证体系认证和产品质量认证。
公司凭着良好的信誉和业绩，先后被评为湖南省水泥企业综合实力50强、湖南省重合同守信誉单位、中国优秀建材企业，产品为首批免检产品、名牌产品，华中品牌为著名商标。
表1：
基本情况表
客户全称
某某地产建设工程集团有限公司
住所
某地级市市顺天北路
企业法人代码
Xxxxxxx
贷款证
（卡）号
Xxxxxx
开户账号和开户行
Xxxxxxxxx
建行某地级市鹤城支行
营业执照号码
Xxxxxxxx
成立日期
2000年6月20日
注册资本
8800万元
公司类型
有限责任公司
总资产
123232万元
实收资本
8800万元
法定代表人
Xxx
身份证
号码
Xxxxxxxx
国籍
中国
经营范围
凭资质从事道路、桥梁、隧道、公共广场工程，给排水、污水处理工程、燃气、热力工程、各类城市生活垃圾处理工程，工业与民用建筑工程总承包；机械及电器设备制作、安装；预制构件生产、销售；建筑材料、金属材料的销售；工程技术咨询服务；建筑材料、机械设备租赁；凭资质从事房地产开发经营；酒类、饮料销售。
股本结构
出资人
出资金额
占比
Xxx
6820万元
77.5%
Xxx
1980万元
22.5％
（二）财务分析
根据某某地产建工提供的经审计的2008年度、2009年度、2010年度审计报告财务报表，进行财务分析如下：
截止2010年12月，总资产130337万元，总负债54979万元，资产负债率42.18％。
表2：
资产负债表
2008年12月
2009年12月
2010年12月
流动资产：
货币资金
12,799,951.77
47,542,212.28
9,524,791.28
短期投资
300.00
300.00
应收账款
47,149,542.19
46,406,500.03
24,817,868.11
减：
坏账准备
160,636.52
133,909.40
136,164.70
应收账款净额
469,988,905.67
46,272,590.63
24,681,703.41
其他应收款
32,313,076.29
15,362,991.25
17,750,499.30
预付账款
93,881,976.02
104,329,411.82
272,082,600.33
应收补贴款
存货
157,841,744.08
124,174,799.60
589,468,530.37
待摊费用
440,876.79
410,971.79
24,000.00
待处理流动资产净损失
16,054.27
流动资产合计
344,282,584.89
338,093,277.37
913,532,424.69
长期投资：
固定资产：
固定资产原价
198,799,862.88
298,987,372.87
361,485,958.07
减：
累计折旧
30,143,367.10
43,867,537.42
58,327,587.26
固定资产净额
168,656,495.78
255,119,835.45
303,158,370.81
在建工程
18,552,329.71
4,943,954.31
8,972,346.43
固定资产清理
固定资产合计
187,208,825.49
260,063,789.76
312,130,717.24
无形资产及其他资产：
无形资产
62,561,046.15
69,806,495.02
73,335,081.26
其他长期资产
递延资产
2,259,385.29
3,479,692.87
4,372,486.49
无形资产及其他资产合计
64,820,431.44
73,286,187.89
77,707,567.75
递延税项：
资产总计
596,311,841.82
671,443,255.02
1,303,370,709.68
流动负债：
短期借款
26,300,000.00
14,900,000.00
112,000,000.00
应付账款
31,140,176.09
11,868,694.69
45,238,072.57
预收账款
45,456,898.83
127,825,616.97
45,266,909.30
应付工资
44,120,610.59
2,031,284.10
1,049,990.45
应付福利费
1,032,466.72
578,148.42
422,297.15
应交税金
25,253.71
-682,043.75
79,748.51
其他未交款
-39,964.86
-516,386.24
-891,320.33
其他应付款
44,120,610.59
21,942,484.83
118,039,178.98
预提费用
929,731.58
99,151.51
149,702.60
流动负债合计
149,997,210.89
178,046,950.53
322,065,579.23
长期负债：
长期借款
122,500,000.00
105,900,000.00
227,500,000.00
长期应付款
220,000.00
220,000.00
220,000.00
其他长期负债
14,884,246.50
长期负债合计
137,604,246.50
106,120,000.00
227,720,000.00
递延税项：
负债合计
287,601,457.39
284,166,950.53
549,785,579.23
少数股东权益
35,251,300.00
35,451,300.00
55,951,300.00
所有者权益或股东权益：
实收资本（或股本）
88,000,000.00
88,000,000.00
88,000,000.00
资本公积
110,724,780.54
110,724,780.54
376,671,193.83
盈余公积
8,329,331.92
13,711,210.81
31,695,975.59
其中：
公益金
1,912,687.37
1,912,687.37
1,912,687.37
未分配利润
66,404,971.97
139,389,013.14
201,266,661.03
所有者权益（或股东权益）合计
308,710,384.43
387,276,304.49
753,585,130.45
负债及所有者权益（或股东权益）总计
596,311,841.82
671,443,255.02
1,303,370,709.68
2009年底，某某地产建工的资产总计67144万元，流动资产33809万元，固定资产26006万元，无形资产及其他资产7329万元，分别占比为50.35％、38.73％、10.92％。
流动资产中，占比较大的是应收账款、预付账款和存货，金额分别为4627万元、10433万元、12417万元，分别占比13.69％、30.86％、36.73％。
应收账款和预付账款主要是因承建的基建项目发生的垫资和预付材料款，应收账款76％帐龄在一年以内，预付账款85％帐龄在两年以内。
存货主要是承建的基建项目尚未结算的资金。
固定资产26006万元，其中占比较大的是房屋建筑物（含土地）、机器设备，金额分别为12090万元、12994万元。
2009年底，某某地产建工总负债28417万元，流动负债17805万元，长期负债10612万元，分别占比62.66％、37.34％。
流动负债中，占比较大的是预收账款、应付账款和其他应付款。
金额分别为12783万元、1187万元和2194万元，分别占比71.79％、6.67％和12.32%。
内容主要是承建基建项目发生的预收款和应付款。
短期借款为工行的三笔借款，目前均已到期归还。
长期负债中主要项目是金融机构5笔贷款，合计10590万元。
表3：
损益表
2008年12月
2009年12月
2010年12月
一、主营业务收入
237,738,295.86
371,301,302.38
504,133,077.27
减：
主营业务成本
165,085,271.22
263,137,841.01
363,820,503.04
主营业务税金及附加
4,714,474.16
6,722,516.60
12,353,599.77
二、主营业务利润
67,938,550.48
101,440,944.77
127,958,974.46
加：
其他业务利润
2,762,603.48
2,214,784.53
2,081,525.76
减：
营业费用
6,273,146.30
3,821,648.52
5,463,251.69
管理费用
25,712,103.75
25,445,864.88
31,169,678.89
财务费用
10,457,657.12
8,413,181.70
13,423,270.80
三、营业利润
28,258,246.79
65,975,034.20
79,984,298.84
加：
投资收益
-58,021.83
396,624.41
补贴收入
6,722,987.21
10,834,580.17
6,920,500.00
营业外收入
281,418.65
4,149,197.70
267,856.97
减：
营业外支出
4,955,335.39
1,357,351.23
2,034,429.29
加：
以前年度损益调整
1,338,298.06
-725,526.42
299,676.00
四、利润总额
31,587,593.49
79,272,558.53
85,437,902.52
减：
所得税
3,802,735.40
5,575,489.85
少数股东权益
五、净利润
31,587,593.49
75,469,823.43
79,862,412.67
加：
年初未分配利润
37,312,798.27
66,404,971.97
139,389,013.14
其他转入
六、可供分配的利润
68,900,391.97
141,874,795.40
219,251,425.81
减：
提取法定盈余公积
2,591,269.99
2,289,157.85
17,984,764.78
提取法定公益金
七、未分配利润
66,404,971.97
139,389,013.14
201,266,661.03
上表显示，某某地产建工经营稳定，利润额和利润率逐年增加。
表4：
现金流量表
项目
2008-12-31
2009-12-31
2010-12-31
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
293,065,615.89
434,413,062.58
443,163,001.52
收到的租金
收到的税费返还
6,250,487.21
10,834,580.17
6,920,500.00
收到的其他与经营活动有关的现金
44,247,401.17
36,517,820.40
389,989,746.90
现金流入小计
343,563,504.27
481,765,463.15
840,073,248.42
购买商品、接受劳务支付的现金
230,850,961.47
259,189,813.73
963,498,044.44
经营租赁所支付的现金
215,347.00
支付给职工以及为职工支付的现金
17,588,550.54
14,455,072.33
21,317,117.77
实际交纳的增值税款
20,550,653.39
5,972,061.80
7,917,121,98
支付的所得税款
-
3,000,000.00
1,800.00
支付的除增值税、所得税意外的其他税费
6,775,540.00
7,906,235.44
11,255,741,60
支付的其他与经营活动有关的现金
38,870,430.87
1,974,332.09
19,822,009.27
现金流出小计
314,851,483.27
292,497,515.39
1,023,811,835.06
经营活动产生的现金流量净额
28,712,021.00
189,267,947.76
-183,738,536.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
12,990,000.00
分得股利或利润所收到的现金
5,828.16
396,624.41
0.00
取得债券利息收入所收到的现金
-
处置固定、无形和其他长期资产所收回现金净额
115,310.36
收到的其他与投资活动有关的现金
-
200,000.00
20,500,000.00
现金流入小计
13,111,138.52
596,624.41
20,500,000.00
购建固定、无形和其他长期资产所支付的现金
64,441,141.89
103,824,583.46
80,055,563.56
权益性投资所支付的现金
12,990,000.00
300.00
0.00
债券性投资所支付的现金
支付的其他与投资活动有关的现金
-
现金流出小计
77,431,141.89
103,824,883.46
80,055,563.56
投资活动产生的现金流量净额
-64,320,003.37
-103,228,259.05
-59,555,563.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收权益性投资所收到的现金
-
发行债券所收到的现金
借款所收到的现金
191,000,000.00
-11,400,000.00
218,700,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
1,492,891.28
现金流入小计
192,492,891.28
-11,400,000.00
218,700,000.00
偿还债务所支付的现金
137,700,000.00
31,484,246.50
发生筹资费用所支付的现金
分配股利或利润所支付的现金
偿还股利或利润所支付的现金
偿还利息所支付的现金
14,736,036.30
8,413,181.70
13,423,270.80
融资租赁所支付的现金
减少注册资本所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
2,570,849.23
现金流出小计
155,006,885.53
39,897,428.20
13,423,270.80
筹资活动产生的现金流量净额
37,486,005.75
-51,297,428.20
205,276,729.20
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额
1,878,023.38
34,742,260.51
-38,017,421.00
上表显示，某某地产建工因业务量的增长，生产经营活动产生的现金流也大幅度增加，而生产经营产生的现金流大部分用于投资活动和偿还债务。
说明企业有稳定的现金流用于滚动开发，经营中能合理安排债务。
表5：
财务比率
日期
2008.12
2009.12
2010.12
长期偿债能力
资产负债率
48.23%
45.10%
43.86%
利息保障倍数
4.02
10.42
2.11
短期偿债能力
流动比率
2.30
2.08
2.55
速动比率
1.24
1.22
0.77
运营效率指标
总资产周转率
0.40
0.59
0.12
存货周转率
1.05
1.87
0.20
应收账款周转率
5.04
7.94
2.85
盈利能力
主营业务利润率
13.29%
21.35%
7.68%
资产收益率
5.30%
12.51%
0.89%
净资产收益率
10.23%
21.69%
1.53%
上表显示，某某地产建工财务指标均较为合理。
资产负债率和利息保障倍数表明企业长期偿债能力强，尚有融资余地。
以2009年的税前利润计算，财务费用每年增加3600万元，利息保障倍数仍有1.19，表明每年支付利息有保障。
流动比率超过2，速动比率超过1，都是企业资本良性运转的标致。
2010年6月速动比率降为0.77，表明企业长期投入较大，短期偿债能力受到影响。
总资产周转率和存货周转
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