深圳市龙岗区华南城初步总体研究报告.docx

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深圳市龙岗区华南城初步总体研究报告

湖南湾田投资有限公司

财务管理部调研报告

华南城公司初步研究报告

前言

一、公司总体情况介绍

二、股权、组织和法人架构

三、商业模式

四、经营业绩

五、成功因素分析

六、对中南的启示

编制：

湾田财务管理部

年日

华南城公司初步研究报告

前言

目前集团正在筹建“中南国际商贸物流园”项目，初步规划的定位高度、规模大小可与“深圳华南城”媲美。

深圳华南城从其发展历程、现在状况、社会认可来看，是个成功的商业地产项目。

研究和分析深圳华南城，对中南国际商贸物流园具有较大的参考意义。

本人借去深圳华南城购物之机，对华南城获得了一些浅显、表象的初步感性认识；同时下载并阅读了华南城在香港上市的招股说明书，获得了华南城大量的运作、财务信息。

以下是对华南城的初步研究报告，供大家参考。

一公司总体情况介绍

．公司创办：

华南城公司由香港五位商人于年创办，这五位商人均为香港大公司的董事长，他们控制的公司为香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶公司、力嘉国际集团及京晖国际，涉及服装、塑料、珠宝、地产等多个行业。

华南城初始注册资本为万港币（以下未特指均为港币，港币人民币），后来通过利润转增资本，将注册资本逐步增加到亿港币。

.项目投资和建设：

深圳华南城坐落于深圳市龙岗区平湖物流基地园区，被深圳市政府认定为物流企业。

项目初始规划总占地面积超过万平方米，总规划建筑面积超过万平方米，总投资超过亿元人民币，是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。

工程自年正式开工，到年年底华南城一期万平方米五大交易中心开始试运营，目前深圳华南城一期五大交易中心总体入住率为。

年，全面启动深圳华南城万平方米的二期建设，目前首批万平米已经竣工，招商进度良好，并和多家公司签订协议，出售部分楼层或商铺。

下面是华南城一期和二期的建筑物图片，可以发现其从低成本到大制作的发展过程。

深圳华南城一期（兵营排列式商铺）

深圳华南城二期（一站式、会展式购物中心形象）

深圳华南城二期（总部基地形象）

.营运情况：

深圳华南城的发展目标是：

立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。

华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区。

主要经营：

纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。

在空间形态上分为：

交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。

华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式，为原料城内的经营者提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务。

工商、税务、海关等政府职能部门在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。

另―方面，原料城引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及性化的营商环境。

.项目收益：

项目初始投入为百万元，万元为注册资本，其余为股东借款。

经过年的发展，截止年日，累计实现净利润亿元；年公司在香港上市，按年份估价，公司市值亿元；根据太平戴维斯估值公司年份的评估报告，深圳华南城所持物业价值为亿元。

.布局拓展：

有了深圳华南城的成功经验，华南城已经开始向全国拓展，正在筹划的项目有：

万平米的广东河源房地产项目，万平米的南昌华南城项目，万平米的南宁华南城项目，西安华南城项目，加上深圳华南城项目，这些项目落成后，总建筑面积可达到百万平米，成为超大型商业地产集团公司。

二、股权、组织和法人架构

华南城公司进行了避税和政府优惠政策筹划，设计了五级股权架构，即香港自然人→境外避税平台→香港控股公司→深圳控股公司→事业经营公司。

组织上实行两级架构，集团管理平台→专业性法人经营公司，目前公司员工人，另有共同控制员工人，外包员工人。

法人架构上多采取合资（内部公司之间）、控股、联营等多种形式，以充分利用外部资源和优惠政策。

、股权架构

在香港上市前，华南城公司上级股东有家，基本为境外避税平台，再往上一级主要为香港的自然人，他们主要是一些公司的董事长；香港上市后，原股东持有股权被稀释为，公众股占。

华南城控股公司股权架构图：

（年公开发行股票后）

、组织架构和人员

采取集团化公司组织架构，集团有各专业职能机构，集团下面为各产品事业经营实体，行政、、财务、法务、客服由集团统一管理。

自有员工人，共同控制实体员工人，外包员工人。

华南城公司组织架构图：

华南城公司人员分布：

分类

部门

雇员数量

控股控制

管理层

销售和客户服务

工程

财务和

行政人事保安

物业管理和保安

酒店

河源和南昌项目

小计

小计

共同控制

合资公司

外包人员

保安

、法人架构

按细分的产品事业设立底层法人，再上一级为行业投资公司法人，最上面为控股法人，法人架构非常清晰，和管理组织架构基本重合，增加了管理的便利性和便于申请优惠政策。

华南城公司（集团）法人架构图

三、商业模式

华南城公司的成功离不开成功的商业模式，华南城成功进行企业定位，充分利用股东、政府、社会资源，规避各类限制政策，创造多种营销模式，多方筹集资金发挥资金杠杆，创造了企业增值神话。

、企业定位

立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。

、关键资源和能力

华南城高起点、大投入、长远规划，虽然启动资金很小，但拥有广泛的行业资源，以及外资的美誉度，获得了以下十大关键资源和能力：

）经营模式优势

华南城始终坚持“谋求共赢，分享成功”的经营理念，产权归华南城，产权出让。

华南城与所有经营者互利双赢，做强做大市场，形成了“讲究诚信、营造和谐、寻求共赢”的新型商业文化。

）国际化资源优势

华南城依托香港背景，引进海外企业（主要为香港企业），和国内商家在同一市场经营，真正做到“国际市场国内化，国内市场国际化”平台。

）政策与金融资源优势

华南城享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。

被定位为物流企业，规避了国家对地产企业的种种限制和打压。

政府驻点服务，水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。

中国工商、农业、中国银行进驻为经营者提供各种金融服务。

）管理能力优势

华南城实施统一经营管理，源自香港五大集团先进的管理理念，由深圳第一亚太提供最科学优质的物业管理服务，专业的客服及招商中心为商家提供了经营引导及采购服务，使市场经营商家充分享受华南城大平台统一管理的资源价值，使企业得到迅速的提升。

）功能完善优势

华南城集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算，咨询等功能于一体，将高科技融入经营，建立自己的经营网站，实现电子商务交易。

也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。

）区位优势

项目处于深圳龙岗区平湖物流基地园区，距市中心仅公里，海陆空立体交通网络，形成华南地区物流交通枢纽，辐射海内外，接轨全球商贸交易平台。

）产业聚集资源优势

项目位于世界工厂及制造业十分发达的珠三角腹地，具有巨大的产业需求和增长潜力。

珠三角公里范围内聚集了数十万家制造企业，全球强企业过半落户广大，珠三角成为了世界上最重要的生产基地，巨大的产业需求，为投资经营者创造了不竭的市场机会。

华南城辐射区域

）规模优势

总建筑面积约为万平方米，五大交易中心（华南城国际纺织服装及面辅料交易中心\华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心\华南城国际电子原材料及成品交易中心\华南城国际五金化工塑料交易中心\华南城国际印刷制品包装交易中心）相互拉动，形成一站式采购，成为全国乃至世界规模最大，品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品交易中心、综合商贸物流中心和高端生产服务业基地。

）配套能力优势

华南城为经营者创造了全面和便利的配套服务，在经营方面包括市场运营、客服、设计培训、仓储物流（监管保税）、国际会展、品牌推广、金融服务、政府驻场服务、技术检测、人才服务、进出口服务等；在生活配套实施方面包括生活住宅、餐饮、酒店、休闲娱乐、客运等。

）品牌优势

每年将投入巨额资金作为市场推广基金，统一实施品牌形象战略，为企业提供综合的宣传推广服务、力将华南城打造成专业市场的第一品牌。

、盈利模式

以地产租售为主营，配套兼营物业、酒店、广告、物流等，挖掘各项盈利来源，同时通过做旺商场，带动物业升值，实现自有物业公允价值升值收益。

）收入来源

华南城最近三年收入明细表单位：

亿元

项目

子项目

主营

其中：

物业销售

融资租赁收入

返租租金收入

自有物业租金收入

配套租金收入

兼营

其中：

酒店收入

物业服务收入

其它费用收入

物业升值

公允价值变动

华南城主要有大收入来源:

（1）物业销售：

一期只销售全部物业的，其余自己持有，保证了物流企业的定位（如超过，就会被定位为地产企业），保证了后期物业升值大部分为自己所有。

为促进销售，视销售量和情况不同，对投资者给与了的折扣。

华南城物业平均销售价格

（2）融资租赁：

配套开发的住宅楼，按规定不能单独出售给个人或投资者，采购融资租赁的方式，签订两个年的长期租赁合同，并且一次性收回全部租金，实质上和房地产销售差不多，一次性买断的租赁单价为港元。

（3）返租租赁：

一些投资者购买商铺，但并不经营，可委托给华南城公司代为出租，投资者只拿年的固定收益，华南城可以赚取差价收入。

（4）物业租赁：

自有物业租赁，为促进商户进场，采取大幅度打折和首年免租金的方法。

年一期项目标准租赁价格为元人民币,打折后实际租赁价格为元人民币，打折率为。

一期租赁价格

年日，一期项目租用率达到，拥有商户家。

一期项目租用率

二期建筑物为购物中心式大楼，造价和营运成本大幅提升，租金也相应大幅度提高，标准价为元人民币,按招商广告，头三年实际平均租金为元人民币。

二期租赁价格

（5）配套租赁：

主要包括仓储、商业设施、临时展示位、展览会、汽车租赁等租金收入。

（6）经营酒店：

在商贸城内配备酒店，现有酒店客房为间，为商旅往来的客人提供住宿休息，获得酒店营业收入。

（7）物业服务：

通过全資附屬公司深圳第一亞太向租戶提供物業管理服務，例如保安、清潔及維修保養服務，物业费服务单价为元人民币。

（8）物流管理：

邀请一部分物流企业进驻华南城，华南城内商家需要物流服务时，要先通过华南城管理机构，再将物流业务分配给相应物流企业，华南城按收入收取的管理费。