中外合资家大型超市项目可行性实施计划书.docx
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中外合资家大型超市项目可行性实施计划书
中外合资家大型超市项目
可行性研究报告
第一章合资双方的基本情况
1.1合资双方的基本情况
第二章合资企业基本情况
2.1项目背景
2.2合资公司概况
2.3主要经济技术指标
2.4可行性研究报告编制的依据
第三章项目建设的必要性
第四章市场分析和预测
4.1市概况和发展规划
4.2市商业设施的发展
4.3市商品消费市场和购买力分析
4.4市商业发展前景预测
第五章合资公司的组织管理和经营方式
5.1组织管理构架
5.2经营方式
5.3销售方式
5.4商品定价策略
5.5商品的服务和营销策略
5.6商品配送
5.7进出口商品体系
5.8未来业务发展计划
第六章合资公司对营销技术及管理经验的引进
6.1经营管理系统
第七章合资公司的组织机构与人力资源管理
7.1合资公司的组织机构
7.2大型超市的组织结构
7.3人力资源计划
7.4员工培训
第八章项目选址、各店物业状况及基本条件
8.1开设地点
8.2第一家店的商圈调查
8.3第一家店简介
8.4第一家店的市政配套条件
8.5第二家店简介
8.6第三家店的筹备计划
第九章装修改造、基础设施配套和环境措施（以第一家店为例）
9.1场地现状
9.2建设方案
9.3公用工程
9.4预计装修、改造工程所需增装设备
9.5城市基础设施配套
9.6环保、节能、消防及卫生防疫措施
第十章项目实施计划
10.1项目实施方式
10.2项目实施时间表
第十一章投资估算及资金来源
11.1投资估算
11.2资金来源
第十二章项目财务分析
12.1计算期
12.2基础数据设定
12.3销售收入预测
12.4费用分析
12.5贷款偿还计划
12.6税费估算
12.7外汇平衡
12.8财务评价与分析
第十三章综合效益评价、风险分析及结论
13.1引进先进的现代化商业管理技术和经验
13.2促进中国产品出口，活跃国商业流通，增加财政税收
13.3创造就业机会和培训熟练的商业人员
13.4改善商业布局，方便人民生活
13.5风险分析及对策
13.6结论
附表附表一：
资产负债表
附表二：
损益表
附表三：
现金流量表
附表四：
第一家店（永平小区店）平面图
第一章合资双方的基本情况
1.1合资各方的基本情况
注册地址：
·
法定代表人：
●●先生职务：
董事长国籍：
中华人民国
经营围：
承接国外火力、水力、核能电站工程的总承包，设备总称套；制造、销售动力设备及其配套设备；电站工程技术咨询、服务、转让；从事中介服务；原材料、配套件的代理经出口业务；进出口贸易（国家有关专项规定除外）；物资供应业；房地产。
经营规模：
现拥有全资子公司4家，控股子公司2家，职工18,800余人。
●●●●●●●股份是以生产、制造和销售动力设备和进出口贸易为主多种经营的企业集团，其经营业务涉及动力设备、进出口贸易、房地产等行业。
进出口额：
1998年7911万美元；1999年12855万美元；2000年8289万美元。
出口额：
1998年5199万美元；1999年10763万美元；2000年5479万美元。
经营状况：
●●●●●●●股份是1994年11月5日经国家体改委批准在上市的上市公司，是享有国家对外经济贸易合作部赋予的进出口贸易经营权的股份制企业。
公司成立以来，经营状况良好，截止2000年12月31日，公司资产总值869,360.8万元人民币，2000年公司实现营业额302,891万元人民币。
综上所述，●●●●●●●股份是一家具有很强经济实力和经营能力的大型集团企业，符合“外商投资商业企业试点办法”中规定的中方合营者资质的要求。
乙方（中方）：
●●股份（以下简称“●●”）
注册地址：
●●市区人民路71号
法定代表人：
尚书志职务：
董事长国籍：
中国
经营围：
自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家规定的专营进出口商品和国家禁止进出口等特殊商品除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；开展对销贸易和转口贸易；承包本行业境外工程和境国际招标工程，及上述工程所需的设备、材料出口；对外派遣本行业工程、生产及服务行业的劳务人员。
经营规模：
现拥有4个贸易分公司，6家全资控股子公司，●●股份是一家集贸易、实业、金融为一体的综合性企业集团。
进出口额：
1998年11611万美元；1999年14507万美元；2000年14790万美元
出口额：
1998年10130万美元；1999年12084万美元；2000年12629万美元
经营状况：
●●股份是于1993年经省经济体制改革委员会批准，在省针棉毛织品进出口公司的基础上吸收其他法人和部职工入股设立的定向募集公司，并于1996年8月经证监会批准在证券交易所上市。
公司成立以来，经济效益显著提高，2001年实现净利润1.14亿元人民币，为上市前公司净利润的3.16倍。
到2001年底，公司总资产14.87亿元人民币，为上市前的3.54倍。
丙方（外方）：
（荷兰）家乐福中国控股（以下简称“家乐福”）
注册地址：
184Overschiestraat,1062XKAmsterdam,TheNetherlands
法定代表人：
Mr.JacquesBrunoBadin
正式授权代表：
施荣乐先生（Mr.JeanLucChereau）职务：
中国区总裁
国籍：
法国
经营围：
投资、发展超市；为法人或其他企业提供融资、管理咨询及其他服务业务；获取、使用或转让知识产权及不动产；为法人实体或同一集团中的其他企业提供资信担保。
经营规模：
家乐福于1970年在法国上市，于1973年开始在海外投资，截止2000年上半年在世界各地包括法国、西班牙、阿根廷、中国大陆、及地区等26个国家和地区开设了近700家、平均营业面积约九千平方米的大型超级市场。
各种业态的连锁店共九千余家。
1989年至2000年在整个亚洲地区开设了约100家大型超市。
家乐福集团与中国更有着极为密切的贸易关系，仅通过其采购中心每年直接从中国进口的商品总额在20亿元人民币左右，间接和直接从中购商品共计八十余亿元人民币。
（荷兰）家乐福中国控股是法国家乐福集团根据荷兰法律成立的有限责任公司，是家乐福集团在荷兰注册的全资子公司，专司向中国进行投资之业务。
截止2000年上半年在中国大陆十多个城市已开设了多家大型超市。
销售额（税后销售收入）：
法国家乐福集团1998年为274亿欧元，1999年为373亿欧元，2000年为648亿欧元。
资产额：
2000年的总资产为440亿欧元。
经营状况：
法国家乐福集团于1959年在法国成立，是大型超级市场（Hypermarket）概念的创始者。
家乐福集团在全球零售行业中的国际化程度排名第一（即所投资国家和地区的数量为第一），综合实力排名第二位（即年营业额）。
甲方、乙方和丙方在本可行性研究报告中合称为“各方”，单独称“一方”。
第二章合资企业基本情况
2.1项目背景
超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。
自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。
1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。
在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。
1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。
在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。
国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。
国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。
改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。
1999年的社会消费零售总额已近31140亿元，仅次于日本，在亚洲居第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。
根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。
同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。
近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。
目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。
根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。
中国实行改革开放20多年来，市的国民经济发展连续跃上几个新台阶。
2000年，全市国生产总值达到了1002.7亿元，比上年增长12.4%，人均国生产总值达10359元，比1999年增长12.2%。
市通过发展第三产业，形成了新的经济发展格局，从而快速地提高了市整体经济的素质，积极带动了经济的飞速发展。
在全市的经济总量中，各产业结构发生调整转变，第一产业、第二产业、第三产业的比例关系由1999年的19.9:
31.3:
48.8转变为2000年的17.6:
33.9:
48.5。
第三产业明显突起，步伐也加快，第三产业平均增长12.4%。
根据市统计局资料显示：
第三产业在2000年对经济增长的贡献率已达到44.0%。
近几年来，第三产业的飞速发展成为带动经济增长的主要力量。
虽然市第三产业得到了快速发展，但是和发达国家和部分发展中国家相比，第三产业还没有真正意义上的崛起，国家支持和鼓励更多的外商企业进市投资，并出台了一系列的优惠政策，这将更加有利于第三产业作为主导产业的发展，推动市经济的迅速发展。
为加强国际经贸合作和技术交流，响应省政府提出的发展要求，加速市零售商业现代化的进程，●●●●●●设备股份、●●股份、及（荷兰）家乐福中国控股经过友好协商，拟在市共同投资兴办现代化的综合性大型超级市场，并为此成立一家中外合资经营企业（以下简称“合资公司”），以充分发挥各方的优势，为市及省乃至东北地区的经济发展做出贡献，并因此而求得自身的发展。
合资公司的宗旨是：
通过●●●●●●●●股份、●●股份和家乐福三方各自的优势，即●●●●股份对市场的透彻了解，广泛的社会支持网络及良好的当地商业资源，以及家乐福作为国际上著名的商业集团在经营综合性大型连锁超市方面的经验及能力，在建立大型连锁超市，以便在大围的食品和生活用品方面增加中国供货厂商，特别是市的供应商的供应能力并使其受益，降低商业的销售成本，以最好的质量和价格条件向顾客提供商品，同时推动中国产品的出口，从而达到开拓市场，繁荣市场经济的目的。
双方同意业态选择为大型综合连锁超级市场；市场定位以工薪阶层、中等收入消费群体为核心；商品定位以中低档日用消费品为主，合资公司的最大特点是发挥合资双方各自的优势，以人民生活每天必需的生活用品为主，尤其是肉蛋禽菜等鲜活商品占经营商品的40%，通过集中采购、减少流通环节等先进有效的管理，把安全、卫生、新鲜、质优、价低的商品提供给市民，丰富市民的“菜篮子”，提高市民的生活质量。
超市采取自选购物形式,注重完善一次性购物功能。
2.2合资公司概况
三方拟成立的合资企业为一家根据中国法律组建的有限责任公司。
三方对合资公司承担的风险与责任应以其在合资公司注册资本中的出资额为限。
合资公司的利润与亏损应由三方按其各自在合资公司注册资本中所认缴的出资比例分享或分担。
2.2.1合资公司的名称暂定为：
中文名称：
家乐福超市,英文名称：
HARBINCARREFOURHYPERMARKETCOMPANYLIMITED
2.2.2合资公司的法定地址拟定为：
中国市大街永平小区五街区
2.2.3投资总额：
预计为贰仟玖佰万美元（US$29,000,000.00）
2.2.4注册资本：
依据上述预计的总投资，合资公司的注册资本将为壹仟贰佰万美元（US$12,000,000.00）
2.2.5依据上述预计的注册资本，各方出资比例及出资方式：
-动力设备股份在合资公司注册资本中的出资为216万美元（US$2,160,000.00），出资形式为人民币现金，占合资公司注册资本的百分之十八（18%）。
-●●股份在合资公司注册资本中的出资为204万美元（US$
2，040,000.00），出资形式为人民币现金，占合资公司注册资本的百分之十七（17%）。
-家乐福在合资公司注册资本中的出资为780万美元（US$7,800,000.00），出资形式为美元现金，占合资公司注册资本的百分之六十五（65%）。
-●●●●●●备股份、●●股份将以人民币形式出资，家乐福将以美元现汇形式出资，并根据出资当日国家公布的美元与人民币牌价中间价计算出资额。
各方根据合资公司业务发展的需要，根据中国法律的规定及审批机关的同意按比例分期缴付。
-追加资金的筹集：
至于公司的投资总额与公司注册资本之间的差额，届时由合作三方根据合资合同约定的办法，向公司提供（包括融资在的）其它合作条件。
2.2.6商业类型：
商业零售
2.2.7商业业态：
综合性大型连锁超市
2.2.8经营围
1.从事各类商品的零售业务及其相关配套服务，包括代销和寄售（涉及许可证等
专项商品的零售须另行报批）；
2.从事自营产品的进出口业务；
3.商品加工处理、商品分级及包装；
4.配套餐饮服务及其相关服务设施的经营；
5.商业店面、商铺的出租；
6.提供与之相关的附属服务及相关业务咨询等配套服务。
2.2.9合资期限：
根据目前的法律和政策以及双方协定，双方同意合营期限为40年。
2.2.10连锁分店数量：
合资公司拟在3年在市建成3家大型连锁超市，以期年度经营规模达到10亿元人民币。
此后（估计在随后的三至五年），根据国家规定和城市商业发展规划，将适时地在市及周边地区继续发展多家大型超市。
2.2.11风险承担和利润分配：
合资公司经营所得利润，按中国法律的规定及政府给予的其他优惠条件，在缴纳利润所得税后，合资公司每年应提取的企业储备基金、企业发展基金及职工奖励与福利基金（简称“三项基金”）的比例，由董事会根据合资公司的经营状况讨论决定。
三项基金的每年提取数额不应低于法律规定的最低数额。
合资公司在纳税并提取了三项基金以后的可分配利润按甲方18%、乙方17%、丙方65%的比例进行分配，利润分配方案由董事会决定。
2.3主要经济技术指标
序号
指标名称
数量
单位
一
工程建设方案
L
总用地面积
12000
平方米
2
总建筑面积
36000
平方米
3
停车场面积
12000
平方米
4
供电
4000
KVA
5
供水
150
吨／日
6
人员编制
1500
人
二
工程投资和资金来源
1
项目总投资
2641
万美元
（1）
建设投资
2369
万美元
A
固定资产
1045
万美元
B
递延资产
1244
万美元
C
开办费
80
万美元
（2）
建设期利息
30
万美元
（3）
流动资金
242
万美元
2
资金来源（项目总资金）
2641
万美元
（1）
注册资金
1200
万美元
其中：
甲方（哈动力）
216
万美元
乙方（成大）
204
万美元
丙方（家乐福）
780
万美元
（2）
银行贷款
544
万美元
其中：
长期贷款
242
万美元
流动资金贷款
302
万美元
（3）
自有资金：
897
万美元
三
财务评价指标（依据2004年至2010年预测）
1
年均销售收入
114580
万元人民币
2
年均总成本
93726
万元人民币
3
年均利润总额
1864
万元人民币
4
年均所得税
918
万元人民币
5
投资利润率
8.5
%
6
资本金利润率
18.8
%
7
销售收入利润率
1.6
%
8
财务净现值（税后,i=12.2%）
9988
万元人民币
9
动态投资回收期（税后）
7-8
年
10
贷款偿还期（含建设费）
2-3
年
2.4本可行性研究报告编制的依据
1、国家经贸委、外经贸部《外商投资商业企业试点办法》；
2、国家《中外合资经营企业法》及其实施条例；
3、合资三方签署的《合资意向书》；
4、《经济评价方法与参数》第二版；
5、《中华人民国外商投资企业和外国企业所得税法》；
6、《中华人民国增值税暂行条例》：
7、《中华人民国劳动法》；
8、国家国贸易局《零售业态分类规意见（试行）》；
9、《中国统计年鉴》（1990—2000）；
10、《市统计年鉴》（1999，2000）；
11、国家有关设计规和标准定额；
12、国家经贸委办公厅《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》
第三章项目建设的必要性
3.1本项目符合市商业发展规划，预计能产生良好的经济效益和社会效益,本项目所在地市是省省会城市，是全省政治、文化、经济金融中心，是中国陆的开放城市，具有良好的商业经营环境；日益兴旺发达的商品零售市场在深度、广度和容量方面都呈现出前所未有的增长态势。
本项目的中方是省和省的著名企业，在当地拥有较高的知名度，且十分熟悉当地市场。
合资外方是一家世界著名的跨国公司，其信誉和资金实力较雄厚；通过引进外方在该行业国际先进的营销理念和管理机制，使本项目对比目前国业已存在的同类市场模式，在管理体制和经营方式上可优势互补，有利于完善地区的商业业态结构。
3.2能够引进国际上先进的营销技术和管理经验，促进国商业现代化。
法国家乐福是欧洲第一和全世界第二位的大型跨国零售企业集团，在经营大型综合性超市方面在世界上处于领先地位。
本项目不仅能引进外资，而且员工培训计划的实施将培养一批当地商业管理人才。
家乐福凭借其先进的现代管理经验和技术，丰富多样化的业态经营方式，对于提高中方管理水平、促进我国商业企业管理的科学化和现代化将产生积极的示和推动作用。
特别是在中国即将加入世界贸易组织的形势下，在市以合资的方式引进家乐福，将加速国有商业引进国外先进的管理、营销技术和经验的步伐，大大提高国有企业的竞争力。
同时，对于加快我市商业设施的建设和改造，带动我市高档商业设施的发展，增强城市的综合服务功能和进一步改善投资环境，将起到积极的促进作用。
3.3合资超市的成立将起到活跃市经济、带动市其他行业发展的作用。
外资的进入，带来雄厚的资金，总投资的增加将使总需求增加，外资进入市，将增加市投资规模，使总需求增加，使民族经济的多个领域和行业得以实现新的增长。
（1）合资超市完全是以市场需求作为选择商品的唯一标准。
严格规与供货商的合作关系，制定明确的付款制度，从而打破国零售业在买方条件下长期形成的代销赊购体系，有利于降低供货商的经营风险和商品价格。
一方面可以以最好的质量和价格条件向顾客提供商品，极方便我省人民的生活；另一方面，作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国的农业和工业企业。
由于大型综合超市在大围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给国的农业和工业企业带来好利，从而加大省食品加工业、种植业、养殖业、畜牧业、轻工业等行业的发展步伐，房地产业、建筑业、旅游业等也将从中受益。
（2）省素有“粮食大省”、“绿色食品基地”的美誉，可以通过家乐福公司庞大的销售网络，把特色产品带到全国乃至全世界，这不仅可以推动绿色产业的较快发展、改善流通环节，而且对宣传，让更多的企业跨出国门、走向国际市场都起到了积极作用。
另外，通过引进先进技术和现代化的消费理念，可以增强人民环保意识，例如：
蔬菜生产现代化程度的提高，将彻底改变传统蔬菜消费模式，减少蔬菜的黄叶、杂杆等城市垃圾，并将之作为肥料循环利用，对合作双方不仅会带来良好的经济效益，而且能促进旅游城市的市容整洁。
是边境省份，地处平原地带，虽有得天独厚的资源优势，但也存在经济发展不平衡的情况，我们可以通过家乐福公司这个世界先进的大企业的带动，从而达到开拓市场，繁荣民族经济的目的。
（3）从对居民消费的影响看，可以起到刺激居民消费的作用。
在目前买方市场已经形成，消费者变得较为理智的今天，零售企业如不采取适应性的销售策略将难以推动消费，扩大市场。
而外资零售企业所兴起的低价风潮和全新的销售风格使消费者增强购买欲望，加大消费。
（4）从就业看，可以提供更多的就业机会，使部分下岗工人得以再就业（如市肉联厂大量工人下岗，厂房闲置，冷冻设备大量搁置，家乐福超市的成立将推动采购、冷冻、加工副食品等行业的发展，给下岗工人更多的就业机会），同时培养锻炼出一批素质较高的管理人才。
（5）可以增加税收，增加财政收入。
3.4能够带动当地企业产品的出口，增加相关企业的外汇收入。
据估计，家乐福集团现在每年从中购的出口商品总额达10亿美元，并已在和设立出口采购中心，还将在全国各中心城市设立出口采购办事处，协调商品出口。
第四章市场分析和预测
4.1市概况和发展规划
4.1.1市概况及优势
市是省的政治、经济、文化中心，是中国优秀旅游城市，也是中国陆的开放城市。
市总面积为53068平方公里，市区面积1660平方公里，分为7个行政区和12个县市，总人口941万人，市区人口348万人。
自中国实行改革开放政策以来，市经济与社会各方面均得到迅猛发展。
截止2000年，市国生产总值（GDP）为1003亿元，人均国生产总值（GDP）为10359元。
全市固定资产投资254亿元。
财政总收入85.3亿元。
全市社会消费品零售总额455亿元。
城镇居民人均可支配收入5632元人民币，城镇居民人均消费支出4508元人民币。
农民人均纯收入2477元人民币。
2000年，市接待海外旅游者15.5万人次，旅游创汇5772万美元。
2000年，农林牧渔业增长3.8%，工业总产值年增长率20.2%，全市实现社会消费零售总额累计为455亿元，比1995年增长85.0%。
改革开放以来，市加快了商贸、金融、交通、运输、邮电，房地产、旅游等第三产业建设，市国民经济持续快速健康地发展，综合实力不断跃上新台阶。
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