华润置地住宅建安成本限额指标.docx

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华润置地住宅建安成本限额指标

住宅建安成本限额指标

（V2.0）

华润置地有限公司

一、总则

（一）编制目的

在《住宅建安成本限额设计指标V1.0》上，继续完善住宅建安成本指标体系。

明确住宅建安成本限额指标（V2.0）内容，统一和规范指标定义及相应管理要求，指导成本对标，逐步引导住宅成本与产品标准的适配度。

（二）适用范围

适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的所有住宅开发项目。

（三）编制思路

在《住宅产品线产品手册V2.0》基础上，通过内部典型项目及外部标杆企业限额指标对标，在确保净利润率的前提下，按售价与当地平均房价比例划分档次，并根据“成本敏感度和客户满意度”适配原则对“外墙饰面、外窗、园林景观、电梯厅装修、入户门、大堂装修、电梯及电梯轿厢装饰配置”七项指标给出“成本限额指标”和“设计标准化配置原则”，形成《住宅建安成本限额指标V2.0》。

（四）指标控制原则1、成本适配原则

按“客户敏感、成本敏感、规模效益”三原则引导七项指标合理、适度配置，通过限额指标使项目成本适配性更精准。

外饰面、外窗成本敏感度高，客户敏感度相对不是很高，是成本控制的重点；园林景观成本敏感高、客户也敏感，成本投入重点放在小区入口、主景观轴等客户停留较多的区位，其他部位控制成本适度；电梯厅装修成本敏感度、客户敏感度相对适中，成本适度配置，注重产品标准化，通过规模效益降低成本；入户门成本敏感度低，客户更多关注安全性，可适当在锁具上多投入成本，而不是门面饰面材料；大堂装修成本敏感低而客户敏感度高，是成本重点投入部位；统一电梯轿厢装饰标准，指导选择电梯战略采购的标准配置。

2、标杆导向原则

本限额指标均设置了“标杆值”和“高限值”：

标杆值为标杆企业的限额指标，是各城

市公司优化的目标；高限值为最高上限值，用以考核项目达标率，当因项目个性特殊，实际指标突破高限值时，需在成本对标审批中详细说明超限的原因。

3、全过程控制原则

本限额指标主要是确定产品配置标准的经济指标，最终落地要到招标定标阶段，但仅到招标定标阶段出现超配时再做优化效果收效甚微，所以要以“全过程控制、事前控制”为原则，尽可能在项目早期做好指标预控，随项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。

二、指标说明

（一）限额指标概况

限额指标概况表

编号

指标名称

指标释义

单位

外墙饰面单方指标

基于外墙展开面积的每平米成本指标

元/㎡

外窗单方指标

基于外窗展开面积的每平米成本指标

元/㎡

园林景观工程单方指标

基于园林景观面积的每平米单方

元/㎡

标准层电梯厅精装修单方指标

基于标准层电梯厅每平米地面面积的成本指标

元/㎡

入户门单樘指标

每樘入户门的成本指标

元/樘

大堂精装修单方指标

基于大堂每平米地面面积的成本指标

元/㎡

电梯及电梯轿厢装饰配置标准

（二）指标定义及计算公式1、外墙饰面单方指标

（1）计算公式

外墙饰面工程成本费用与外墙展开面积的比值，单位：

元/㎡。

外墙展开面积为外立面展开面积扣除外窗展开面积，具体参照《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》的相关定义及计算说明。

（2）成本口径

对应成本科目“2.2.4.3外墙饰面工程”，除屋面瓦以外。

成本科目编码

成本科目名称

成本科目使用说明

限额指标口径说明

2.2.4.3

外墙饰面工程

1、外墙涂料、面砖外墙、石材外墙、局部幕墙（如基座以下、单元门厅）等各种饰面及基层。

2、屋面上具有装饰性的轻钢结构，以及屋面瓦等屋面饰面工程。

3、装饰百叶、铝格栅、空调百叶窗、以及其它外

墙装饰用百叶窗。

外墙饰面成本口径：

对应本成本科目，但不含屋面瓦

（3）界面划分

涂料工程包括腻子及面漆，外墙面砖工程包括面砖及粘结层，外墙干挂石材包括石材饰面及龙骨，外墙湿贴石材包括石材饰面及基层等，不包含外墙外保温和基层抹灰。

下图橙色区域为外饰面范围。

外墙内保温（涂料、面砖饰面）外饰面成本划分界面

外墙外保温（涂料、面砖饰面）外饰面成本划分界面

2、外窗单方指标

（1）计算公式

建筑单体外窗工程成本费用与外窗展开面积的比值，单位：

元/㎡。

外窗展开面积，参照《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》的相关定义及计算说明。

（2）成本口径

对应成本科目“2.2.4.1外窗工程”。

（3）成本范围

成本范围包括：

构成外窗工程实体的材料及施工等所有成本。

3、园林景观工程单方指标

（1）计算公式

园林景观工程成本与园林景观面积的比值，单位：

元/㎡。

园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积，包含红线内、红线外园林景观面积。

（2）成本口径

对应成本科目“2.3.2.1（软景）和2.3.2.2（硬景），硬景包括所有子级成本项”。

成本科目编码

成本科目名称

成本科目使用说明

限额指标口径说明

园林景观工程

含小区围墙外围景观。

2.3.2.1

软景

软景，无硬质结构基础上的景观，包括：

土方（坡

地造型）、绿地植栽、花卉、自然水系等。

2.3.2.2

硬景

1、硬景，于硬质结构基础上的景观，主要包括：

隐形消防车道、道路、广场的铺装、构筑物、硬

底水景及游泳池的土建及装饰工程、景观照明及

园林景观成本口

2.3.2.2.1

硬景工程

给排水管线等。

构筑物主要包括：

景观花池、廊

径：

对应成本科目

架、花架、凉亭、景墙、景观灯柱、游泳池的附

“2.3.2.1（软景）

属工程（如独立更衣室）、车库出入口廊架等。

和2.3.2.2（硬景），

2、包括架空层内的硬景项目。

硬景包括所有子级

2.3.2.2.2

庭院灯工程

包括道路照明。

成本项”

包括小区外围的围墙、护栏、永久性挡板、小区

2.3.2.2.3

围墙工程

大门、小区内围栏、私家花园围栏、小区保安厅

等其它室外围栏。

2.3.2.2.4

雕塑小品

2.3.2.2.5

水景及泳池工程

硬底水景及泳池的设备、管线及水下照明灯具。

2.3.2.2.6

室外家私

室外家私（如休闲椅、遮阳伞、垃圾桶）等。

4、标准层电梯厅精装修单方指标

（1）计算公式

单体标准层电梯厅精装修工程成本与标准层电梯厅地面铺贴面积的比值，单位：

元/㎡。

（2）成本口径

对应成本科目“2.2.6.2电梯厅及公共区精装修工程”。

成本科目编码

成本科目名称

成本科目使用说明

限额指标口径说明

2.2.6.2

电梯厅及公共区精装工程

1、样板房在相应可售物业内直接装修而成的，其入户门外的楼梯间的永久装修费用归入此项，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售设施费用中。

2、无电梯的建筑，其楼梯间的装饰列入此科目；有电梯的建筑，其楼梯间的装饰列入粗装工程。

3、包括施工单位制作的固定家私，不包含运营需要

而配置的活动家私。

标准层电梯厅精装修成本口径：

对应本成本科目

（3）成本范围

成本范围包括：

电梯厅厅门与入户门、楼梯防火门围合的墙、地、天棚、灯具等装修成本（不包括抹灰和基层处理），不含软装，不含防火门、管井门、露台栏杆等。

标准层地面铺贴面积包括电梯厅及公共走道，不含墙体水平投影面积、不含管道井和电梯井和楼梯间面积。

5、入户门单方指标

（1）计算公式

每樘入户门的成本，单位：

元/樘。

（2）成本口径

对应成本科目“2.2.5.1入户门”。

成本科目编码

成本科目名称

成本科目使用说明

限额指标口径说明

2.2.5.1

入户门

有入户花园的住宅单位，可以计两个入户门。

户内

门窗计入精装工程中。

入户门成本口径：

对应本成本科目

（3）成本范围

成本范围：

包括门框、门扇、门锁及五金件等组成。

费用包括构成入户门工程实体的材料及施工等所有成本。

如有入户花园有两个入户门的，只计第一道入户门。

6、大堂精装修单方指标

（1）计算公式

大堂（含地下室大堂）的精装修工程成本费用与大堂地面铺贴面积的比值，单位：

元/

㎡。

（2）成本口径

对应成本科目“2.2.6.3大堂精装工程”不含信报箱。

成本科目编码

成本科目名称

成本科目使用说明

限额指标口径说明

2.2.6.3

大堂精装工程

包含单元门、报箱、奶箱。

包括施工单位制作的固定家私，但不包含运营需要而配置的活动家私。

大堂精装修成本口径：

对应本成本科

目，但不含信报箱

（3）成本范围

成本范围包括：

大堂地面铺贴范围内墙面、地面、天棚等部位的精装修成本，包含普通灯具及装饰灯具、大堂的单元门、大堂露台栏杆及格栅、大堂墙壁上需隐藏装饰的各种管井门及检修门、防火门、玻璃围挡等，不含软装饰和信报箱。

大堂地面铺贴面积不含墙体水平投影面积、不含管道井和电梯井面积，但包括首层电梯厅面积。

三、限额指标

（一）限额指标

1、项目档次划分标准

依照售价与当地平均房价比，将非别墅住宅项目分为T、A、B、C、D五个档次，本限额指标不适用于别墅，不适用于公寓及回迁房；当售价达到档次条件，但净利润率低于条件值时，成本限额指标及产品标准按照下降一档来执行。

档次

售价与当地平均房价比（a）

净利润率（NPM）要求

a＞200%

NPM≥28%

150%＜a≤200%

NPM≥25%

120%＜a≤150%

NPM≥20%

90%＜a≤120%

NPM≥15%

a≤90%

NPM≥10%

备注：

1、用于确定项目档次的售价指住宅产品的平均售价，住宅产品的平均售价=住宅总销售收入/住宅可销售面积，不含车库及商铺；

2、净利润率为项目分期的净利润率，净利润率=（销售收入-土地成本-开发成本-开发费用-营业税-土增税-企业所得税）/销售收入，包括车库及商铺。

3、在项目投资批复、项目启动会要对项目档次进行批复，在目标成本审批时复核确定。

项目档次说明

（1）平均房价的口径来源为当地房地产交易中心的统计数据，没有此数据时可参考易居网、中指院等信息来源，为全市平均房价，不分市区和郊区；

（2）一线城市不考虑户内精装修影响，二线、三线、四线剔除精装修对售价的影响；

（3）北京五环以内、上海外环以内、深圳特检线内的项目除T档外按A档，净利润率低于25%，降档配置；

（4）新项目全适用，老项目新分期经与竞品对标后在风险可控范围内检讨项目档次（注：

避免降配客户投诉事件）；

（5）T档不给限额，目标成本审批时结合竞品对标、净利润率指标等综合确定成本标准。

T档定位确定及目标成本由总裁、董事长审定；

（6）当售价达到了D档次条件，但净利润率低于D档条件值时，成本限额指标及产品标准应结合市场和竞品情况慎重配置。

2、限额指标值

住宅建安成本限额指标V2.0汇总表

指标分项

外墙饰面

（元/㎡）

外窗

（元/㎡）

园林景观

（元/㎡）

相对工程量

外墙展开面积

外窗展开面积

园林景观面积

地上建筑面积

指标分类

标杆值

高限值

标杆值

高限值

标杆值

高限值

标杆值

高限值

档次

130

200

700

800

650

750

210

250

100

150

600

650

400

600

130

200

120

500

600

300

550

100

180

350

500

300

450

100

150

指标分项

入户门

（元/樘）

标准层电梯厅精装修

（元/㎡）

大堂精装修

（元/㎡）

相对工程量

樘

电梯厅地面铺贴面积

大堂地面铺贴面积

指标分类

标杆值

高限值

标杆值

高限值

标杆值

高限值

档次

3000

4500

1200

2000

4000

6000

2000

3500

1200

1500

3000

5000

1200

2800

1000

1200

2500

4000

1000

2200

800

1500

3000

备注：

1、上表大堂精装修单方指标是指首层大堂，地下室大堂精装修单方指标按上表限额指标的60%确定；

2、园林景观工程单方指标：

容积率在[2.5，5.0]区间时，限额指标用“相对园林景观面积的限额指标”，容积率大于5.0时用“相对地上建筑面积的限额指标”；容积率小于2.5时在项目目标成本审核时视实际情况由总部与大区共同确定。

3、本限额指标是对项目分期的总体指标的限额标准，如有多业态产品，限额指标为多业态的平均值，平均值=总金额/总工程量。

（二）限额指标成本配置逻辑和产品设计标准建议

以“客户敏感、成本敏感、规模效益”三项原则，找出七项指标的产品标准配置和成本匹配逻辑，结合《华润置地住宅产品线产品手册V2.0》中各大区成本标准，及标杆企业限额指标，确定《住宅建安成本限额指标（V2.0）》成本限额指标值。

七项指标具体逻辑及产品配置参考标准如下：

1、外墙饰面单方指标

外墙饰面工程成本敏感度高（外墙展开面积与地上成本计量面积比1.1-1.3，外墙饰面单方指标每增加100元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加110-130元/㎡）、客户敏感度低，是本次指标体系的重点，是成本控制的重点。

主张通过石材、仿石漆、质感涂料、弹性涂料等多种外饰面材料比例搭配，实现产品的品质感。

同时外墙涂料可以通过战略采购，实现进一步的成本优势。

外墙饰面设计标准

分项部位

部位

A档

B档

C档

D档

备注

外饰面

勒脚

国产石材

质感涂料，单元门头可少量用国产石材

弹性涂料

1、外墙选材尽量控制石材的使用，控制装饰线条的使用，以涂料为主；

2、选用其他材料作为外墙材料，除需满足限额指标要求外，还应特别说明选用意图；

基座外墙

国产石材或真石漆

真石漆，近人部位少量国产石材

质感涂料或弹性涂料

弹性涂料

标准层外墙

真石漆或质感涂料

质感涂料或弹性涂料

弹性涂料

顶部外墙

真石漆+弹性涂料

质感涂料

弹性涂料

基座线脚

现浇或GRC

控制线条数量和比例，减少表面积

标准层线脚

屋面

上人平屋面

高级屋面防滑砖

普通屋面防滑砖

无装饰层

坡屋面

依据设计选择

水泥瓦

水泥瓦或油毡瓦

坡度大的屋面需选用轻质瓦片

栏杆

铝合金栏杆+钢化夹胶玻璃

铝合金栏杆

+钢化夹胶玻璃

铝合金栏杆

铝合金栏杆或铁艺栏杆

阳台栏杆的选择除成本控制外，应关注因锈蚀等引起的后续使用的维护及安全隐患（包括表面工艺的影响），主推选择铝合金栏杆，建议项目根据成本限额有条件选择

使用。

百叶

矩型断面铝合金百叶

U+L型断面铝合金百叶

对于上层不宜直接看到的部位，使用L型百叶，上层可以看到的部位，使用U型百叶；建议关注百叶密度的设置。

外墙饰面设计标准

分项部位

部位

A档

B档

C档

D档

备注

成本标准

标杆值

130

100

1、当净利润率指标不能满足要求时，降档执行。

2、成都当地政府要求外墙饰面材料使用面砖，成都市项目可在限额

基础上增加20元/㎡。

高限值

200

150

120

标杆企业限额

102-133

107-133

73-92

53-67

置地目前现状

49-1203

2、外窗单方指标

外窗工程成本敏感度大（窗地比0.15-0.2，外窗单方指标每增加100元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加15-20元/㎡），客户主要关注采光、通风、隔热隔音、开启方便等功能，外窗配置原则是满足功能要求下的适度配置。

同时通过铝型材的战略采购、五金集中采购实现成本效益。

外窗设计标准

分项部位

A档

B档

C档

D档

备注

外窗

60系列及以下铝合金型材，表面可选用氟碳喷涂；小五金可以选用进口品牌档次。

55系列及以下铝合金型材，表面粉末喷涂；小五金可以选用合资品牌档次。

铝合金50系列或塑钢60系列；小五金可以选用国产品牌。

铝合金50系

列或塑钢55系列。

小五金可以选用国产品牌。

1、C、D档外窗选材主要以满足节能计算要求为准；

2、玻璃选型已满足节能计算要求为准。

双层玻璃均按5+9+5考虑（东北地区为三层中空，塑钢型材）；

3、型材表面喷涂方式应结合

气候特征，考虑防腐蚀等。

成本标准

标杆值

700

600

500

350

1、当净利润率指标不能满足要求时降档执行。

2、北京市、天津市因节能率要求较高，可根据地方节能要求酌情增加，并请在项目申报中做备注说明。

高限值

800

650

600

500

标杆企业限额

667-800

467-560

320

置地目前现状

450-1575

3、园林景观工程单方指标

园林景观工程客户敏感度和成本敏感度都较高（景观面积与地上成本计量面积比高层0.25-0.33，园林景观单方指标每增加100元/㎡会导致高层住宅建筑面积单方增加25-33元

/㎡），可以将成本重点投入小区入口、主景观轴等客户“回家路线”上，其他部位适度配置，既能体现置地的高品质要求，又能控制成本适度。

软景中多使用本地树种，少使用名贵树种，控制苗木种类和数量；硬景中多使用广场砖和吸水砖，少使用天然石材。

水景成本高、后期维护和管理费用也高，要尽量少建，尤其慎建游泳池，禁止恒温泳池的配置。

大区通过

对硬景材料、软景材料的集中采购，进一步扩大成本效益。

园林景观设计标准

分项部位

A档

B档

C档

D档

备注

园林景观

1、按成本标准进行园林景观的限额设计，成本重点投入到小区入口、主景观轴；

2、注意软景、硬景的比例搭配；

3、硬景中禁止使用进口石材，适量使用国产石材，可多使用吸水砖和广场砖；

4、车行部位不宜使用硬铺装，宜使用道路路面材料；

5、软景中少用名贵苗木，多用本地普通苗木，苗木种类控制在20种以内；

6、水景造价贵且使用管理成本高，必须严格控制使用规模；

7、慎重配置游泳池，禁止配置室外恒温泳池；

8、住宅小区出入口不宜超过3个；

9、人行小径不宜大面积采用卵石铺设；

10、景观铺装设计不宜大面积采用木质材料和玻璃材料，尤其北方地区不宜采用玻璃；

成本标准

标杆值

园林景观面积

650

400

300

1、当净利润率指标不能满足要求时，降档执行；

2、容积率在[2.5，5.0]区间时，限额指标用“相对园林景观面积的限额指标”，容积率大于5.0时用“相对地上建筑面积的限额指标”，容积率小于2.5时在项目目标成本审核时视实际情况由总部与大区共同确定。

3、按秦岭、淮河为界限区分南方北方，南方在限额值降低25

元/㎡，北方增加25元/㎡。

地上建筑面积

210

130

100

高限值

园林景观面积

750

600

550

450

地上建筑面积

250

200

180

150

标杆企业限额

650

400

300-400

300

置地目前现状

343-2100

4、标准层电梯厅精装修单方指标

电梯厅精装修成本敏感度（电梯厅精装修面积与地上成本计量面积比0.04-0.06，电梯厅单方指标每增加100元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加4-6元/㎡）和客户造敏感度较适中，提倡成本适度下的产品标准化，通过墙砖、地砖、灯具的战略采购降低成本。

标准层电梯厅装修设计标准

部位

A档

B档

C档

D档

备注

标准层电梯厅及走道

顶棚

石膏板平顶

1、可按照成本限额进行不同材料之间的比例搭配；2、设备管井门有地方规定的城市，管井门按规定执行；

墙面

玻化砖+石材

玻化砖

乳胶漆+玻化砖（距地1800）

乳胶漆

地面

玻化砖+石材

玻化砖

灯具

LED灯带+LED

射灯+筒灯

LED灯带

+LED射灯+

筒灯

节能吸顶灯

设备管井门

同墙面材质

成本标准

标杆值

1200

1000

800

当净利润率不能满足要求时，降档执行。

高限值

2000

1500

1200

800

标杆企业限额

1200

1000

800

置地目前现状

560-5900

部位

A档

B档

C档

D档

备注

首层、负一、负二层电梯厅

顶棚

双层石膏板+艺术造型

双层石膏板+局部造型

单层石膏板+局部造型

石膏板平顶

可按照成本限额进行不同材料之间的比例搭配；

墙面

石材

玻化砖+石材

玻化砖

地面

石材

玻化砖+石材

玻化砖

灯具

LED灯带+LED

射灯+筒灯

LED灯带+LED

射灯+筒灯

LED灯带+LED

射灯+筒灯

LED灯带+LED

射灯+筒灯

楼梯间

顶棚

乳胶漆

楼梯栏杆以简单的钢质材料为主，不得使用木质装饰性扶手。

墙面

乳胶漆

地面

玻化砖

水泥压光

灯具

LED射灯

声控节能吸顶灯

踢脚

玻化砖

水泥踢脚

栏杆

铁艺+木扶手

铁艺

5、入户门单方指标

入户门成本敏感度小（入户门樘数与地上成本计量面积比0.01，入户门每樘增加100

元导致住宅建筑面积单方增加1元/㎡），客户更多地关心入户门的安全性，应在锁具上多投入成本，而不是门的饰面材料，通过实现入户门和五金的战略采购降低成本。

入户门设计标准

分项部位

部位

A档

B档

C档

D档

备注

入户门

表面材质

钢木复合

钢制+PVC覆膜

钢制

门锁

指纹锁

进口机械锁

进口锁芯机械锁

门套

钢制

成本标准

标杆值

3000

2000

1200

1000

当净利润率指标不能满足要

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