漳州华美达广场融资计划及还款计划04.docx
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漳州华美达广场融资计划及还款计划04
福建省恒丰华通地产‘华美达广场’项目
融资计划及还款计划
福建省恒丰华通地产集团有限公司2016年6月
项目概述：
由福建省恒丰华通地产开发的“华美达广场”项目位于漳州市龙文区主干道水仙大街以北，九十九湾以东，项目用途为大酒店、商业综合体及公寓；系作为漳州市龙文区形成主城区中心点、成为龙文区主要商业区及生活区的重点投资项目。
项目位于漳州市龙文区蓝田圳头，漳州市区东部入漳主要通道水仙大街中东段以北，九十九湾以东，西北侧是漳州市龙文区政府，东边毗邻龙文区地税局，项目周边环境优良、地理位置优越、交通路网便捷，具备良好的建设基础和开发前景，是龙文区设区以来规划的的漳州东部主城区的核心商圈位置。
依照规划，项目将打造成集综合型大卖场、星级酒店、大型商业街区、商务写字楼、高尚住宅区、娱乐休闲广场于一体的服务整个龙文区并能辐射到厦门及泉州地区的现代大型城市综合体。
“福建省恒丰华通地产集团有限公司”作为“漳州华美达广场”开发方为建设、开发、运营该项目而共同设立的项目公司，全面承担该项目内的房地产开发销售、商业体建设运营、市政基础设施建设、市政教育配套建设等。
现为能更好的推动项目建设，提高项目运作效率，我司拟提出在原股东组成的基础上重组该项目股权结构，并藉此进一步完善项目开发运营机构的组成，创造更好的项目收益。
一、开发商基本情况介绍
1、项目公司简介
股权架构图：
2、股权结构说明：
福建省华美达大酒店有限公司（以下简称：
开发方）注册登记于2007年6月，注册资本人民币参千陆佰万元（实收资本人民币参千陆佰万元），按照政府要求作为项目挂牌主体参与项目用地挂牌，并按照规定挂牌取得项目用地。
福建省恒丰华通地产集团有限公司（以下简称：
投资方）注册登记于2007年4月，注册资本人民币九千万元（实收资本人民币九千万元），项目公司的全资控股投资方，工商注册登记为100%股权，但其不参与项目运营，只享有相应于注册资本出资额的固定回报。
福建省恒丰华通地产集团有限公司介绍
福建省恒丰华通地产集团有限公司是经漳州市龙文区工商行政管理局批准成立于2007年6月份，注册资本人民币五千万元，2011年9月增资至九千万元，经营范围：
房地产综合开发经营，商品房销售与出租，相关物业的管理与配套服务项目；建筑材料、装饰材料销售。
卢丽珍、林美珠两家股东作为实际出资人，工商登记共持有项目公司100%股权，但负责项目的整体全部出资及全部建设、开发、运营等工作，享有项目的全部收益权、项目处置权，实际为项目公司的100%出资股东。
二、项目概况及项目效益分析
1、项目基本情况：
●项目名称：
漳州华美达广场；
●开发单位：
漳州市华美达大酒店有限公司
●地块四至：
位于漳州市龙文区水仙大街路北侧、龙文南路东侧、漳州市龙文区政府东南侧、龙文区地税局西侧。
●项目规模：
总用地34827.52m2，实际用地31640.80m2，其中住宅建设用地10038.9m2，商业服务用地21601.9m2，道路与绿化配套用地3186.72m2，规划总建筑面积131900m2.
●用地分类：
项目整体分为3个地块，分别为商品住房用地、批发零售用地（商务商服用地）含住宿餐饮用地（酒店用地）、市政绿化用地。
●土地挂牌成交价：
2160万元，折合每亩为41.35万元。
●项目建设内容：
（1）01#地块住宅开发地块总用地10038.9m2，为02#地块，容积率3.00，计容建筑面积约30100平方米，其中户型小于90m2约9000平方米，户型大于90m2约21100平方米。
（2）02#地块商服开发用地共21601.9m2，总建筑面积约为64800平方米，分为五星级酒店36700平方米，行政办公楼16400平方米，商场11700平方米；另有地下室35100平方米，其中停车场27600平方米，酒店若能用房及设备用房7500平方米.
（3）03#地块为绿化及休闲用地共3186.72平方米。
设计为配套道路与绿化、健身与休闲设施。
●该项目还配套建设包括一个该片区西侧九十九湾的内河整治、一片港边绿化带，1条港边区间道路。
●项目场地现状：
地下室框架已经完成，住宅楼框架已经完成至9－18层、酒店框架已完成４层；已投入资金19860万元,其中:
土地出让金2160万元，基础设施配套费1250万元，地下室及隐蔽工程9500万元，酒店主体土建3200万元，公寓与住宅主体土建3750万元。
●项目所在地房地产市场情况介绍
●该项目为漳州市龙文区主要的综合体项目，是漳州市主城区东扩建设规划的重点建设项目。
●项目周边配套齐全，距离漳州市第三医院约1.5公里。
漳州市实验中学、漳州市青少年宫、漳州市第二幼儿园、龙文区蓝田中心小学环绕项目周边。
●项目位于漳州入漳州大道之一的水仙大街北侧，龙文南路东侧，距离漳州客运中心站不到2公里，距离漳州动车站不到3公里。
交通便捷。
●项目周边配建有占地2000亩的漳州碧湖生态公园，也紧临目前福建省面积最大的城市边湿地亲水公园漳州九龙江西溪亲水公园；距离漳州市五星级旅游景点云洞岩不到5公里。
漳州动车站旁边建有两座省运会比赛场馆，是漳州市及闽南地区居住与投资的极佳选择。
2、漳州市土地出让市场情况
近年来漳州市因受厦、泉、漳自由贸易区的带动，房地产开发市场行情较为火热，土地成交价格也呈逐年上涨趋势，相比项目周边地块，本项目成交地价不到50万元/亩，在本地市场具有明显的比较优势。
详见下表统计数据（2013年、2014上半年、2014下半年漳州市城区土地出让情况汇总）。
漳州市2013年城区建设用地出让成交情况
取得日期
地块名称
项目用地
（亩）
地块用途
成交总价
（万元）
亩单价
（万元）
容积率
竞得人
2013/9/13
金峰南路以东，江滨路以北
108.27
二类居住
63400
585.58
3.5
深圳万科房地产有限公司
2013/9/13
胜利西路以南、芝山南路以西、瑞京路以北
191.03
二类居住
68800
361.15
3.6
深圳万科房地产有限公司
2013/9/13
瑞京路以南、三湘江以北以东
54.10
二类居住
18200
336.42
5.00
深圳万科房地产有限公司
2013/9/13
桥南南大道以东，规划经十一路以西
87.18
二类居住
10580
121.36
2.8
漳州欣隆盛世房地产开发有限公司
2013/9/13
龙腾南路以东、规划一堂下路以南、建元东路以北
141.44
二类居住
49510
350
2.5
厦门海投房地产有限公司
2013/9/13
水仙大街以南，港道以北，水仙大街加油站以东
10.86
商务
2720
250
5.00
福建省漳州农商银行
2013/9/13
九龙大道以南，龙文北路以古
4.64
加油－加气站
1402
300
0.4
中国石油漳州分公司
2013/9/13
后店路以北，纵三路以东
20
商务与物流仓储
1900
95
1.5-1.9
福建省三顺交通工程有限公司
2013/9/16
北环城路以南、北仓路以北
98.25
二类居住
47700
485.50
3.00
福建福晟集团有限公司
2013/9/16
北环城路以南、梧桥北路以北，蓝景路以西
62.47
二类居住
30000
480
2.8
融信（漳州）房地产有限公司
漳州市2014上半年城区建设用地出让成交情况
签定日期
地块名称
项目用地
（亩）
地块用途
成交总价
（万元）
亩单价
（万元）
容积率
竞得人
2014/6/24
建元东路以南、丽港路以东
67.68
商业、二类居住
92134
1361.52
4.15
漳州城投置业有限公司
2014/6/24
碧湖路以南、湖滨路以西
76.16
二类居住
70100
920.43
2.6
（厦门）建发房地产集团有限公司
2014/6/24
碧湖路以东、湖畔路以西
34.65
二类居住
33083
954.78
955
漳州城投置业有限公司
2014/6/24
梧桥南路以南、龙祥北路以西
7.24
加油－加气站
5800
801
〈2.0
福建苏闽石油有限公司
漳州市2014下半年城区建设用地出让成交情况
签定日期
地块名称
项目用地
（亩）
地块用途
成交总价
（万元）
亩单价
（万元）
容积率
竞得人
2014/9/30
益华路以东、益民路以北
50.84
二类居住
20350
400
2.6
漳州夏商房志产有限公司
2014/9/30
湖滨路以西、建元东路以南
37.55
二类居住
37170
990
3.3
漳州城投置业有限公司
3、项目投资效益分析
因该项目为大型城市综合体，因此，除住宅用地按照原定指标设计开发外，商业地块除酒店用地外采用指标统筹设计开发，具体指标对照如下：
（1）项目开发步骤。
综合考虑漳州市区的房地产销售状况，项目拟采用一期开发分期销售的开发模式，销售原则上分为三期分批搭接启动建设及销售工作。
第一期启动住宅与公寓的预售销售，回笼部分资金投入项目后期的建设，第二期启动商场商辅的销售，第三期地下停车位的搭售。
（2）项目整体面积分类见下表：
项目各类型建筑面积汇总表（单位：
m2）
总建筑面积
131900
计容建筑面积
131900
地下建筑面积
35100
地上建筑面积
96800
小于90住宅面积
21107.7m2
大于90住宅面积
8992.3m2
住宅配套面积
30100m2
住宅可售面积
30100m2
住宅底商
地面上车位数（个）
31
酒店总建筑面积
36700m2
酒店总计容面积
36700m2
酒店地下室面积
7500m2
酒店主楼
36700m2
行政办公楼
16400m2
商业总计容面积
60600m2
商业可售面积
53100m2
地下停车位面积
27600m2
商业地下车位数（个）
600
经汇总，可售住宅30100m2、可售商业53100m2，地下停车位27600m2
项目投资构成及完成情况如下表：
项目总投资估算表
单位：
元
项目
总投资（元）
投资说明
土地费用
21600000.00
按实际支付计算
建设费用
309965000.00
含建安总造价、建安税费、酒店装修费用、市政代建等费用每平方米造价2350
融资费用
90720000.00
融资3.5个亿，月利息0.84%，融资期二年
1
不可预见费
9300000.00
按建设费用3%计
2
营销推广费
6200000.00
按建设费用2%计
3
代理佣金支出
15287500.00
按销售12.23亿1.25%计
4
工程配合费
5000000.00
应由开发方承担班组施工配合费
5
管理费用
15500000.00
按建设费用5%计
6
销售税费
220150000.00
按销售12.23亿18%计（含土地增值税）
合计
685352500.00
项目整体投资预估需685352500元，资金来源包括：
◆自有资金335352500元，占总投资的48.93%
（先期已到资198600000.00元，其余将通过股东借款及订金预收款、房屋销售款等渠道筹集到位）；
◆银行贷款350000000.00元，占总投资的51.17%；
（3）项目销售分析
项目收入分析表
单位：
元/平方米、平方米、元
序号
物业类型
可售均价
可售面积
销售收入
1
酒店
12500
36700
458，750，000.00
2
行政办公
15000
16400
246，000，000.00
3
住宅
7500
30100
225，750，000.00
4
商场
25
，500，000.00
5
停车位
27600
预留待售
6
酒店设备
7500
预留待售
合计
1，223，000，000.00
注：
根据近期漳州市龙文区房地产销售行情变化，结合市调情况预判，关于漳州市龙文区住宅销售均价出于保守考虑，销售均价调整为住宅7500元/m2、行政办公办公7500元/m2、商铺15,000元/m2。
根据漳州市住建局数据，目前漳州市龙文区本案周边住宅销售均价在7000-16000元/m2,行政办公销售均价在12000-25000元/m2,商铺销售均价20000-35000元/m2。
（4）预计收益情况
项目收益情况表
单位：
元
项目
总额
备注
总投资
685352500.00
含股权并购支出
1
建设投入
309965000.00
建设投入及建安税费
2
融资费用
90720000.00
融资利息
3
土地成本
21600000.00
实际支付
4
其它成本支出
263067500.00
按股东投入5亿元60%溢价回购
销售收入
1223000000.00
项目静态利润
537647500.00
静态销售利润率
43.96%
上述可售指标完成后，本项目还余装修完成并投入运营的7500m2酒店设备用房，27600的地下停车位，相关物产的价值的5000万元以上。
三、项目融资支付方案
1、项目融资预审条件：
借款公司概况
公司名称
福建省恒丰华通地产集团有限公司
注册地点
漳州市龙文区蓝田圳头村
注册资金
9000万元
注册日期
2007年6月11日
企业类型
有限责任公司
股东形式
个人资本
经营范围
房地产综合开发、商品房销售与出租、相关房产物业服务
开发资质
暂定三级
财务状况
（单位：
万元）
2015年
2014年
2013年
2012年
资产合计
32936.49
32225.64
23783.66
23121.43
负债合计
24696.34
23936.55
14783.66
14121.43
其中：
流动负债
13273.29
12515.40
14783.66
14121.43
所有者权益合计
9000.00
9000.00
9000.00
9000.00
净利润
经营活动现金流量净额
0.57
-7.42
-2.05
-23.3
公司及项目简介
见主报告
用款项目概况
项目名称
漳州华美达广场（大酒店、公寓）
开发商名称
福建省恒丰华通地产集团有限公司
项目位置
漳州市龙文区水仙大街以北、九十九湾以东
土地性质
出让
占地面积
34827.52m2
总建筑面积
131900m2
政府批文
漳发改审[2008]15号
容积率
5.5
项目现状
已完成开发5万平方米，地下室已完成、酒店完成4层、住宅楼9-14层
已获证件情况
《国有土地使用证》
漳龙文国用（2012）第2-041号
《建设用地规划许可证》
漳城乡规划[2007]第2000051号
《建设工程规划许可证》
漳城乡规划建字352号
《建筑工程施工许可证》
漳住建3530101
《预售许可证》
未办理
《产权证》
未办理
资金投入
项目总投资额
68000万元
其中：
自有资金
33000万元
项目已投资金
（诸列出已投入大项）
19860万元，其中：
土地出让金：
2160万元，1250万元，地下室及隐蔽工程9500万元，酒店3200万元，公寓3750万元
其中：
自有资金
7860万元
其他资金来源
4000万元
建筑商垫资
8000万元
已有抵押、贷款
已有商户年租金
无
已完成销售情况
无
项目周边楼盘
及均价
中信集团（融信澜园）9800元/m2，悦华集团（天利人和）8700/m2万元，万达地产（万达广场）7200元/m2，厦门建发（建发广场）10800元/m2
项目预估价值
96500万元
融资需求
融资金额
35000万元
融资期限
2年
期望年利率
年8.4%
期望融资方式
土地证及在建工程抵押贷款
资金用途（详细）
漳州华美达广场项目建安工程投入。
还款来源（详细）
1、华美达广场公寓楼、写字楼、商场及地下车库的销售收入
保证方式
抵押物说明
抵押物名称
漳州华美达广场土地证、及在建工程
抵押物位置
漳州市龙文区水仙大街以北、九下九湾以东
抵押物现状
地下室已完成、酒店完成4层、住宅楼9-14层
换押物评估值
（详细说明，最好有评估报告）
29518万元，详见附件
项目优点
优势
由一幢五星级酒店、一幢商业综合体（写字楼及商场）、二幢公寓楼组成。
本区域将成为漳州的城市中心点，将成为漳州的主要商业区及生活区
其他
周边已形成较成熟在万达广场，建发广场，天利人和小区，融信澜园等漳州相对高端地产项目，临近漳州湿地公园碧湖公园，是未来集商住、投资的好地点
2、融资计划：
为了该项目早日完成，拟向贵行申请贷款360，000，000元，时间与用途如下：
（1），第一期支用160，000，000元，用于归还原先兴业银行漳州市分行的融资。
（2），第二期支用30，000，000元，其中：
用于支付部分已完工工程决算款20，000，000元用于复工备料15，000，000元，合计需支付35，000，000元，不足部分由公司股东自筹。
（3），第三期支用70，000，000元，用于后续工程进度款支付，视工程进度情况支付，预计分12个月使用，平均每月大约拨付工程进度款8，000，000元，本期间合计支付工程合计约需95，000，000元，不足部分由公司股东自筹和房屋订金预收款、销售应收款补足。
3、融资还款计划：
计划在融资期第二年的下半年开始归还贷款，具体安排情况如下：
（1），借款期第十九个月还款5，000万元；
（2），借款期第二十个月还款5，000万元；
（3），借款期第二十一个月还款7.5，000万元；
（4），借款期第二十二个月还款7.5，000万元；
（5），借款期第二十三个月还款5，000万元；
（6），借款期第二十四个月还款6，000万元。
以上合计总归还借款本金350，000，000元，借款利息另按双方签订的合同约定支付，已列入项目成本费用中的资金成本费用，不包含在本还款计划之内。
4、公司现状：
●项目公司工商注册登记资料完整，房地产开发资质已经办理；
●项目所有用地已经办理完成《国有土地使用权证》、《用地规划许可证》及已开工地块的《建设工程规划许可证》；
●项目公司日常运营资金正常，对外仅余工程款2000万元未支付；
●项目及项目公司无任何对外担保及借款，项目所有权证均未进行过抵押融资及贷款。
四、预期收益及展望
1、该项目中住宅面积已经接近封顶，先期启动住宅对先期回笼投资具有较大保障。
漳州市龙文区房地产市场住宅销售对周边乡镇吸引力较大，比较容易去化，并在销售过程中能够直接带动增量住房贷款业务的发展。
2、项目引入五星级酒店、大型商场，对项目内公寓销售起到较强的引导和带动作用，并能直接形成批量的增量商用房贷款业务。
3、项目内行政办公类产品较为集中，容易带动形成龙文区城内的集中式办公区。
根据漳州市现有市场上该类型产品的销售情况分析，行政办公对龙文区及周边县市，特别是厦、泉、漳的投资客户有较强吸引力，开盘后去化速度较快，并且容易与底层商业街区形成人流互动，带动了商业区的人流。
4、项目规模较大，且位于新城建设的中心区域，容易通过自身建设形成品牌集聚效应，打造成漳州市龙文区新的房地产发展板块的核心区。
5、项目开发历时约5年左右，开发过程中上下游能够形成产业链，能为银行在贷款业务之外带来其他业务收入。
6、项目自持面积较大，项目开发完成后即转入自持运营环节，商业运营收入归集可带动与银行后期业务往来。
福建省恒丰华通地产集团有限公司
二O一六年六月二十六日
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