写字楼及配套建筑设计规范.docx
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写字楼及配套建筑设计规范
办公及配套〔商业，车库〕建筑设计技术细那么及措施
1.一般规定
1.1•建筑分类
1.1.1.按使用功能分类
1、建筑按使用功能分为民用建筑及工业建筑。
2、民用建筑可分为居住建筑及公共建筑，具体分类详见表
1.1.1.。
民用建筑分类表1・1・1
分
类
建筑类别
建筑物举例
公
共
建
筑
教育建筑
托儿所、幼儿园、中小学校、咼等院校、职业学校、特
殊教育学校等
办公建筑
各级党委、政府办公楼、企业、事业、团体、社区办公
楼等
科研建筑
实验楼、科研楼、设计楼等
文化建筑
剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展
览馆、音乐厅等
商业建筑
百货公司、超级市场、菜市场、旅馆、餐馆、饮食店、
洗浴中心、美容中心等
效劳建筑
银行、邮电、电信、会议中心、殡仪馆等
体育建筑
体育场、体育馆、游泳馆、健身房等
医疗建筑
综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等
交通建筑
汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、
地铁站等
纪念建筑
纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等
园林建筑
动物园、植物园、海洋馆、游乐场、旅游景点建筑、城
市建筑小品等
综合建筑
多功能综合大楼、商住楼等
1.1.2.按建筑高度分类
建筑分类〔按多层和高层分类〕表1.1.2.
建筑类别
名称
层数或高度
公共建筑
单层、多层建
筑
HW24m的其他建筑，H>24m的单层公共
建筑；地下、半地下建筑〔包括建筑附
属的地下室、半地下室〕
高层建筑
H>24m的公共建筑〔不含单层公共建筑〕
超尚层建筑
H>100m的民用建筑
工业建
筑
厂房
仓库
多层厂房仓
库
22层,且H<24m
高层厂房仓
库
M2层，且H>24m
高架仓库
货架高度>7m,且机械化操作或自动化
控制的货架仓库
1.1.3.民用建筑按工程规模分类
民用建筑规模分类表1・1・3
建筑类别
规模
指标或使用要求
汽车库
特大型
>500辆
大型
301〜500辆
中型
51〜300辆
小型
<50辆
1.1.4.按设计使用年限分类
民用建筑设计使用年限分类表表1・1・4
类别
设计使用年
限〔年〕
例如
1
5
临时性建筑
2
25
易于替换结构构件的建筑
3
50
普通建筑和构筑物
4
100
纪念性建筑和特别重要的建筑
12名词术语
1、用地红线：
各类建筑工程工程用地的使用权属范围的边界线。
2、道路红线：
规划的城市道路用地的边界线。
3、建筑控制线〔建筑红线〕：
有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。
4、容积率：
容积率二总建筑面积〔地上〕/建设用地而积。
5、深圳市：
半地下室出地面高度超过时，建筑容积率二〔地而以上建筑而积+半地下室建筑面积〕/建设用地面积。
〔深圳市建筑设计经济指标计算规定〕
6、建筑密度〔覆盖率〕：
建筑密度二建筑基底而积/建设用地面积〔%〕o
7、建筑高度：
建筑物室外地面到其檐口或屋而面层的高度。
屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入高度。
〔防火标准〕
8、绿地率：
一定地区内，各类绿地总面积占该地区总而积的比例〔%〕o〔屋顶绿化不计入绿地率内〕。
9、裙房：
及高层建筑相连的建筑高度不超过24m的附属建筑。
10、H照标准：
根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日〔冬至日或大寒H〕的效FI照时间范围内，以底层窗台而为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。
11、地下室:
房间地平而低于室外地平而的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
12、半地下室:
房间地平面低于室外地平而的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。
13、夹层：
在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。
14、设备层：
建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。
15、避难层：
建筑高度超过100m的高层建筑，为消防平安专门设置的供人们疏散避难的楼层。
16、架空层：
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
17、落地橱窗：
突出外墙而根基落地的橱窗。
18、露台：
及建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。
19、眺望间：
设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。
20、雨篷：
设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。
21、凸窗：
突出外墙的窗。
22、落地窗：
窗框及地板直接相连的窗。
23、骑楼：
楼层局部跨在人行道上的临街楼房。
24、过街楼：
有道路穿过建筑空间的楼房。
25、封闭楼梯间：
用建筑构配件分隔，能防止烟和热气进入的楼梯间。
26、防烟楼梯间：
在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专供排烟的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。
27、防火分区：
在建筑内部采用防火墙、耐火楼板及其他防火分隔设施分隔而成，能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余局部蔓延的局部空间。
28、防火距离：
防止着火建筑的辐射热在一定时间内引燃相邻建筑，且便于消防扑救的间隔距离。
29、防烟分区：
在建筑内部屋顶或顶板、吊顶下采用具有挡烟功能的构配件进行分隔所形成的，具有一定蓄烟能力的空间。
30、中庭：
建筑物中设置的用于休闲、人流会聚的超过一个层高的有盖建筑空间。
31、天井：
四面有房屋，或三面有房屋另一而有围墙，或两面有房屋另两而有围墙的中间无顶盖的室外空间。
32、平安出口：
疏散楼梯或直通室外的出口。
〔建规〕
33、疏散出口：
用于人员疏散出某一区域的出口。
深圳市规定：
规定容积率二规定总建筑面积/建设用地总而积
核增建筑而积〔不计规定容积率而积〕：
1、在建筑物内〔一层或地下室内〕开辟的全天可通行的城市公共通道〔车行道宽N5m,梁底净高；人行道净宽^3.5m,梁底净高23.6m〕；
2、底层按楼层架空作城市公共广场〔梁底净高N6m,进深
建筑而积$150m2〕；
3、底层或楼层架空作公共停车；
4、底层架空或裙房屋顶层主楼架空作绿化休闲使用〔架空局部进深N4m,梁底净高23.6m,绿化面积21/4架空层面积；用作绿化休闲的裙房屋顶建筑面积$3000m2,且有从屋顶平台直通室外地而的
专设公用疏散楼梯〕;
5、在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间〔骑楼净进深〔外墙而至道路红线距离〕23.5m,净高；骑楼外柱边离道路边线$0.45m〕；
6、避难层中用作消防通道的建筑而积；
7、高出室外地而的半地下室，作人防车库用途的建筑面积。
奖励建筑而积：
用地单位自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供应城管部门管理、供市民使用，并经向城规行政主管部门申请批准后增加的建筑而积。
•建筑高度、层数、层高、净高
1.3.1.建筑高度
屋顶形式〔或场地状况〕
建筑高度H
平屋顶
有挑檐〔无女儿墙〕
H二室外地面至檐口面层的
高度〔或屋面面层〕
无挑檐
有女儿墙
女儿墙高度＜
1.5m
女儿墙不计高度。
H二室外地
面至屋顶面层的高度
女儿墙高度a
1.5m
女儿墙计高度。
H二室外地面
至女儿墙顶的高度
有屋顶构架
构架不设围合外
墙
构架不计高度。
H二室外地面
至檐口、屋面而层或女儿墙
的高度。
构架设围合外墙
构架计高度。
H二室外地面至
构架顶面的高度
屋顶有突出
物
突出物高度W9m,且水平投影面积
之和W1/8标准层
面积
突出物不计高度
H二室外地面至檐口或女儿
墙的高度
突出物高度＞9m,且水平投影面积
之和＞1/8标准层
面积
突岀物计入高度
H二室外地面至突出物最高
处的高度
场地前道路标高及外地面标高不同
建筑物结构及景观规划控制
H以外地面标高为准计算
消防控制
如路面标高〉外地而标高，
H以路面标高为准计算
建筑物前后
立面咼度不
同
规划控制
H按建筑物主入口的一面计
算
消防控制
H按建筑物的消防登高一面
计算
1.3.2.建筑层数
一般建筑：
层高在2.20m以上的楼板结构按层计层数，但不包括
以下情况：
1、屋顶突出物的高度在以内，且其水平投影面积之和不超
8/35
过该建筑物标准层建筑而积的1/8者〔深圳市规定〕。
2、建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。
3、建筑的地下室、半地下室的顶板而高出室外设计地而的高度W者，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。
〔建规〕
1.3.3.建筑层高
1、为各楼、地面完成面层之间的垂直高度。
2、顶层层高是由顶层楼面完成面层至屋而结构而层的垂直高度。
1.3.4.室内净高
从楼、地面面层〔完成面〕至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。
各类房间的室内净高要求见表2.3.4
各类房间室内净高表1.3.4
类另U
房间部位
室内最小净
髙
设空
调
备注
办公
地下室、半地下室作贮藏，自行车库和设计用
房
2・0
办公室
一类
二类2.6
三类2.5
走道
2・2
贮藏
2・0
小型车汽车库自行车库
住宅地下车库
车道、其余车库
2・2
坡道垂直高度
2・3
住宅地下车库
车位、住宅地下
自行车库
2・0
人防工
程
人员掩蔽所
<2.0
室内地平而至梁底
和管底的净高
2.4
室内地平而至结构
板底面的净高
V车高+0.2m
专业队装备掩蔽部和人防汽车库的室内地平而至梁底和管底的净高
饮食建
筑
小餐厅
大餐厅
厨房
异形顶棚的大
餐厅
最低处2.4
商店
设有货架的库
房
2・1
设有夹层的库
房
4・6
无固定堆放形
式的库房
3.0
.室内环境
1.4.1.米光
1、建筑窗地比
各类主要用房侧窗采光的窗地而积比。
各类主要用房侧窗采光的窗地面积比表1.4.1
类别
房间名称
窗地而积比
办公
复印室、档案室
1/7
办公室、视屏工作室、会议室
1/5
设计室、绘图室
1/3.5
走道、楼梯间、卫生间
1/12
商店
营业厅
尽可能天然采光
1.4.2.通风
1、建筑物室内应有及室外空气直接流通的窗口或洞口，否那么应
设自然通风道或机械通风设施。
2、采用直接自然通风的空间，其通风开口而积应符合下表规定:
各类主要用房自然通风开口面积及地面面积比表1.4.2
类别
房间名称
通风开口而积/地面
面积
公共建筑
办公用房
21/20
餐厅
>1/16
厨房和饮食制作间
$1/10
营业厅
21/20
卫生间、浴室
>1/20
1.4.3.保温
1、建筑物宜布置在向阳、无日照遮挡、避风地段。
2、建筑宜采用紧凑的体形，外墙凹凸而不宜过多，缩小体形系数。
3、建筑物的外门窗面积不宜过大，且应满足不同地区及朝向的窗墙比要求。
外门窗应减少其缝隙长度，并采取密封措施。
宜选用节能型外门窗。
4〕、建筑物的节能设计应符合有关节能设计标准的规定。
防热
1、建筑物的夏季防热应采取绿化环境、组织有效自然通风、外围护结构隔热和设置建筑遮阳综合措施。
2、建筑群的总体布局、建筑物的平面空间组织、剖面设计和门窗的设置，应有利于组织室内通风。
3、建筑物的东、西向窗户，外墙和屋顶应采取有效的遮阳和隔热措施。
4、建筑物的外围护结构，应进行夏季隔热设计，并应符合有关节能设计标准的规定。
1.4.4.隔声
1、对有防噪要求的建筑物，应采取防噪措施，其室内允许噪声级应符合下表的规定。
2、民用建筑的隔声减噪设计应符合以下规定：
1〕对于结构整体性较强的民用建筑，应对附着于墙体和楼板的
传声源部件采取防止结构声传播的措施；
2〕有噪声和振动的设备用房应采取隔声、隔振和吸声的措施，
并应对设备和管道采取减振、消声处理；平面布置中，不宜将有噪声和振动的设备用房设在主要用房的直接上层或贴邻布置，当设在同一楼层时，应分区布置；
3〕安静要求较高的房间内设置吊顶时，应将隔墙砌至梁、板底
而；采用轻质隔墙时，其隔声性能应符合有关隔声标准的规定；
•各种用房人口密度
各种主要用房的人口密度表表1.5
序号
房间名称
人口密度P〔人/nf〕
1
商业用房
一般商场
0.5〜
黄金地段商场
1
特大型商场
1.2〜
2
办公楼
一般办公楼
高层办公
楼
普通办公室
0.25
单间办公室
0.1
3
会议室
4
宴会厅
5
集散广场
1.0〜1.4
2.场地
2.1•基地总平面设计
2.1.1.建筑基地的“一书两证〞
建筑基地审批程序应有：
一、核发?
选址意见书?
；二、审批建设用地、核发?
建设用地规划许可证?
；三、审批建设工程、核发?
建设工程规划许可证?
。
以上程序，俗称“一书两证〞。
2.1.2.建筑基地控制线
1、红线，包括如下：
1〕用地红线：
各类建筑工程工程用地的使用权属范围的边界线;
2〕道路红线：
规划的城市道路〔含居住区级道路〕用地的边界线；
3〕建筑控制线〔建筑红线〕：
有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得出的界线。
2、蓝线：
水资源保护范围界限。
3、绿线：
绿化用地规划控制线。
4、紫线：
历史文化街区和历史建筑保护范围界限。
5、黄线：
城市根底设施用地控制线。
2.1.3.建筑基地设计原那么
1、基地内建筑使用性质应符合城市规划确定的用地性质。
2、基地地面高程应符合以下规定；
1〕基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计；
2〕基地地面高程应及相邻基地标高协调，不阻碍相邻各方的排水；
3〕基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否那么应有排除地而水的措施。
3、相邻基地的有关系应符合以下规定：
1〕建筑物及相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。
当建筑前后各自留有空地或道路，并符合防火标准有关规定时，那么相邻基地边界两边的建筑可毗连建造；
2〕建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准；
3〕除城市规划确定的永久性空地外，紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向设洞口中、门、外平开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排泄雨水。
4、因地制宜，结合地形、环境、地域文脉；保护自然资源，节地、节能、节约水资源。
5〕、总平面设计应考虑平安及防灾〔防洪、防海潮、防震、防滑坡、防火〕措施。
2.1.4.基地出入口
1、基地及城市道路关系
1〕基地应及道路红线相邻接，或应设基地道路及道路红线所划定的城市道路相连接。
2〕基地内建筑而积小于或等于3000m2时，基地道路的宽度不应小于4m.
3〕基地内建筑面积大于3000nf且只有一条基地道路及城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于7m,假设有两条以上基地道路及城市道路相连接时，道路宽度不应小于4m.
2、基地机动车岀入口位置要求
基地主要出入口的位置要求表
位置考虑因素
最小距离
〔m〕
距城市主干道交叉口的距离〔自道路红线交点起算〕
70
距过街人行横道线、人行过街天桥、人行地道〔包括引
道、引桥和地铁出入口〕最边缘线
0
距地铁出入口、公共交通站台边缘
15
距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口
20
注：
〔1〕当基地道路坡度大于8%时，应设缓冲段及城市道路连接;
〔2〕及立体交叉口的距离或其他特殊情况，应符合当地城市规划行政主管部门的规定。
2.1.5.建筑、建筑突出物及用地红线
1、建筑物退用地红线或道路红线距离应根据规划设计条件要求执行。
2、建筑物及附属设施，包括门廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井不允许突出道路红线和用地红线。
3、地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度〔自室外地坪至地下建筑物底板〕的倍，一般不得小于5m.
4〕、在道路旁设置骑楼时，骑楼柱外缘距道路红线不得小于
0.45m,且应有平安措施。
〔1〕其底层外墙面至道路红线距离；
〔2〕其净高＞3.6m；
〔3〕其地面应及人行道地面相平，无人行道时应高出道路边界
0.10〜0。
20m,外表铺装平整。
〔4〕深圳市城市规划标准及准那么：
骑楼步行道最窄处净宽2
3.0m.
5〕、深圳市建筑退让用地红线距离应满足表2.1.5〔或?
建设用地规划许可证?
〕的规定：
深圳市建筑退让用地红线距离表
建筑类别宜退让距离最小退让距离
（m）
非居住建
筑
咼层
不宜小于建筑高
度的0.15倍
12
多层
9
低层
6
及高速、快速路相
邻
临道路一侧
不宜15
及城市干道相邻
临道路一侧
不宜12
地下室
满足消防、人防、地下管线、基坑支护和根底施工
要求
3
底层设连续骑楼的商业建筑
在满足交通要求
前提下可零退线
0
2.1.6.建筑高度控制
1、文物保护单位、重要风景区、航线控制高度内的建筑物的高度系指建筑物的最高点。
2、在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线通信〔含微波通信〕设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有
关部门对净空高度限制的规定。
2.1.7.建筑基地的规划指标控制
建筑基地的规划指标控制一览表表2.1.7
类另IJ
分项指标
备注
1〕用地面积
规划拨地红线范围内用地的面积。
包括代征道路而积、代征绿地而积
和建设用地面积
2〕用地性质
按规划主管部门规定执行
1、用地控制
3〕用地红线
各类建筑工程工程用地的使用权
属范围的边界线
4〕建筑控制线
有关法规或详细规划确定的建筑
物、构筑物的基底位置不得超出的
界线
5〕停车数量
按机动车及非机动车执行规划主
管部门规定
1〕容积率
在一定范围内，地上建筑而积总和
及建设用地面积的比值
2、建设容量
2〕建筑面积密度
地上总建筑而积〔时〕/建设用地
面积〔hm2〕
控制
a.人口毛密
居住总人数〔人〕/居住区建设用
3〕人口度
地总面积〔hm2〕
密度b.人口净密
度
居住总人数〔人〕/住宅建设用地
总面积〔hm2〕
3、密度控制
1）建筑覆盖率（建筑
密度）（%）
建筑物的基底而积总和/建设用地
而积
2）建筑系数（%）
建筑物、构筑物占用的用地而积/
建设用地而积
3）场地利用系数（%）
以各种方式的用地面积/建设用地
而积
4、高度控制
1）平均层数
总建筑面积/建筑基地总而积或容
积率/覆盖率
2）极限高
度
a.规划控
规划主管部门允许的建筑高度
b.消防控
高
建筑室外地坪到其屋顶而层或檐
口的高度
5、绿化控制
1）绿化覆盖率（%）
乔木、灌木及多年生草木植物覆盖
土地而积的总和/基地建设用地面
积
2）绿化用地面积
指区域规划性建筑基地内专以用
作绿化的各类绿地面积之各
3）绿地率（%）
各类绿地总而积/该地区总面积
2.1.8.建筑总体布局要求
1、以城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、当地主管部
门有关规划标准及准那么、?
建设用地规划许可证?
为依据。
2、建筑布局应根据地域气候特征，防止和抵御寒冷、暑热、疾
20/35
风、暴雨、积雪和沙尘等灾害侵袭，并应利用自然气流组织好通风，防止不良小气候产生。
3、根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离以及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。
4、场地总体环境内城市高压走廊应设离带，详见条。
5、合理布局，功能分区明确，人、车流组织有序。
满足通风、采光、平安及卫生要求。
6、建筑间距应符合防火、天然采光及日照要求，并应执行当地城市规划行政主管部门制定的相应的建筑间距规定。
2.1.9.建筑间距
1、防火间距
建筑类别
防火
间距
（m）
备注
汽
汽车停车库及各类
10
车
建筑
库
汽车停车库之间
10
停
停车场及各类建筑
6
车
及停车场之间
场
高层及高层
13
相邻的两座高层建筑，当较高一
髙屋及裙房
9
面的外墙为防火墙或比拟低一座
裙房及裙房
6
建筑屋面高15m及以下范围内的
高层及多层
9
墙为不开设门窗洞口的防火墙
高
层
建
筑
裙房及多层
6
时，其防火间距不限；当较低一座的屋顶不设天窗、屋盖耐火极限不低于lh,且较低一而的外墙为防火墙时，或当较高一面的外墙耐火极限不低于2h,墙上开口部位设有甲级防火门窗或防火卷帘时，其防火间距可适当减少，但应24m.
2、深圳市规定的建筑最小间距
建
筑
最小间距
适用条件
类
18m
住学校
25m
指生活用房及其他
建筑间距
指教室长边及相邻
建筑间距
筑
医院病房楼、疗养院住宿
楼
24m
指及周边相邻建筑
间距
其他非居住建筑平行布
置
按居住建筑间
距
指及居住建筑相邻
时
高层非居住建筑平等布
置
不宜小于
0.3Hmax,且2
18m
非
居
住
建
筑
高层及多层建筑平行布
置
13m
多层非居住建筑平行布
置
10m
低层及咼层、多层、低层
平行布置
按防火间距，且
N6m
非居住建筑以其他形式
布置
按防火间距
2.1.10.建筑而宽控制
1、?
深圳市城市规划标准及准那么?
对建筑物的面宽作如下规定：
〔1〕建筑高度＞18m,且W54m的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于100m.
〔2〕建筑高度大于54m的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80m.
2、其他地区参考当地规划部门的相关规定。
22竖向设计
2.2.1.各种场地的适用坡度
各种场地设计的适用坡度表2.2.1
场地名称
适用坡度
（%）
最大坡度
升级会员 