葫芦岛房地产市场调研报告.docx
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葫芦岛房地产市场调研报告
葫芦岛市房地产市场
调研报告
2011年8月25日
一、城市特征
1.地理位置
2.行政辖区
3.区域环境
4.资源优势
二、宏观经济发展
1.产业结构
2.国民生产总值
3.经济增长幅度
三、人口规模及生活水平
1.人口数量、组成、增长幅度
2.葫芦岛市人均可支配收入
3.消费能力
四、城市飞来发展特征
1.产业规划发展
2.城市规划发展
五、区域住宅市场成长状况
1.区域房地产市场简述
2.各档次商品房区域内分布状况
3.购买人群变化
4.区域商品房各项指标成长状况
5.开工量、竣工量
6.销售量、供需比
7.平均售价
8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
六、区域内供应产品特征
1.各档次产品供应状况
2.各档次产品的集合特征
3.区域内代表性个案状况
4.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
一．城市特征
1.地理位置
葫芦岛是环渤海经济圈最年轻的城市。
东邻锦州，西接山海关，南临辽东湾，与大连、营口、盘锦、锦州、秦皇岛、唐山、天津等城市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一市。
同时也是京沈线上重要的城市之一。
国家36个沿海开放城市之一。
素有“关外第一市”之称。
另：
该市为2013年中华人民共和国第12届全国运动会协办城市。
2.行政辖区
葫芦岛市辖龙港、连山、南票3个市辖区，绥中（在行政归葫芦岛市管辖的体制不变外，经济建设全权由省直属管理，享受“市级特权城市”，实行“省管县”）、建昌2个县及兴城1个县级市。
1个国家级专利技术园区，7个省级开发区。
全市划分35个街道、34个镇、59个乡，207个社区居委会、1064个村民委员会。
龙港区面积138平方千米；
连山区面积1653平方千米
南票区面积512平方千米；
兴城市面积2147平方千米；
绥中县面积2764平方千米；
建昌县面积3161平方千米；
3.区域环境
葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。
在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市。
迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。
建设成“港市联动”的新型城市。
4.资源优势
矿产资源
葫芦岛市是矿业开发时间早，矿山企业较多的地区。
发现和探明的矿产资源有51种，已开发利用的矿种，主要矿种有煤、钼、铅、锌、硫、锰、金、石灰石、耐活土及各种建筑用石料和砖瓦粘土等。
煤矿是第一矿种，累计探明储量近4亿吨，目前保有地质量约1.8亿吨。
主要分布在南票、建昌冰沟和连山虹螺岘地区，占全市矿业总产值的二分之一以上。
钼是优势矿种，累计探明矿石储量3.8亿吨位，金属量40多万吨，保有储量约1.5亿吨，金属量约15万吨。
铅锌、银矿以共生和伴生赋存为主，累计探明矿石储量1400万吨，金属量60万吨位，保有矿石量500万吨。
硫铁已探明储量近2000万吨，年生产能力40万吨。
锰矿已探明储量近10吨，经过开采目前已濒临枯竭。
除上述矿种外，本市的大理石、花岗室、耐火粘土、硅石、沸石、地热等储量也很大，质量好。
旅游资源
葫芦岛市是中国优级旅游城市，有景区景点55处，文物保护单位127处。
龙湾海滨国家AAAA级风景区全国唯一天然海
兴城古城国家AAAA级风景区全国重点文物保护单位中国保存最完整的四座小城之一。
兴城海滨国家AAAA级风景区全国著名风景名胜区国家首批4A级风景区。
九门口长城国家AAAA级风景区东北首个世界文化遗产。
龙潭大峡谷国家AAAA级风景区东北唯一一个峡谷风景区素有“北方小西藏”之称。
菊花岛国家AAA级风景区辽东湾最大的岛屿拥有“北方佛岛”之称。
首山国家AAA级风景区国家级森林公园。
除此之外还拥有望海寺，止锚湾海滨浴场，灵山寺，张学良别墅，明末大将朱梅墓，绥中前卫斜塔等著名风景区。
兴城----葫芦岛一个重要的县级市
1986年12月，经国务院批准撤销兴城县设为兴城市（县级），由省直辖。
后改由葫芦岛市代管。
兴城市地处辽西走廊中部，辽东湾西海岸，依山傍海，景色秀丽，四季分明，气候宜人，素有“渤海明珠”之美誉。
全市总面积2113平方公里，现有人口55万，市区人口12万。
兴城市区位优势明显。
是连接东北、华北的交通要塞，距沈阳270公里，距北京380公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，京哈铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，交通运输十分方便。
小结：
葫芦岛地处辽宁省西南部，京沈线上重要的城市之一。
国家36个沿海开放城市之一。
2013年中华人民共和国第12届全国运动会协办城市。
境矿产资源丰富，拥有铅、锌等矿产，有化工厂，锌厂和造船厂。
此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇。
也是中国优秀旅游城市和国家级园林城市，拥有众多国家级风景名胜区。
二、宏观经济发展
1.产业结构
葫芦岛市以石油化工、有色金属、机械造船、能源电力一直是葫芦岛的四大传统支柱产业，政府将依托优势、壮大传统支柱产业，加大三次产业和各次产业内部结构的调整力度，大力推进新兴产业。
装备制造方面，渤船重工建造国内最大吨位的32吨VLCC超大型油船今年1月下水，正在建造世界最大、具有节能环保优良性能的44万吨超大型矿砂船。
石油化工方面，快速推进投资185亿元的千万吨炼油项目和总投资251亿元的百万吨乙烯项目。
2.葫芦岛市国民生产总值及增长率
从图标上看葫芦岛市全年国民生产总值，特别是在2008年至2010年快速递增，增长率由2006年14.1%增至2010年15.5.%,，表明城市经济活跃，城市具有较强的发展潜力。
从图标上看葫芦岛市是第二产业和第三产业在行业发展中起到主导作用，拉动地区生产总值。
3．经济增长幅度：
国民经济保持较快增长，产业结构不断优化。
初步核算，2010年全年地区生产总值（GDP）实现531.4亿元，比上年增长15.5%。
小结：
葫芦岛产业结构主要由支柱产业为主，同时向第三产业倾斜（房地产业等），同时产业结构呈多源化，GDP增长渠道加大，使葫芦岛市经济发展进入快速发展阶段；
三.人口规模及生活水平
1.葫芦岛市人口数量和组成
时间明细
第五次人口普查（2000年11月1日）
第六次人口普查
（2010年11月1日）
总人数
262万
258万
全市共有家庭户
85．5万
93．9万
平均每个家庭人口数
2.98人
3.27人
城镇人口数
84万（占32.58%）
109万（占41.54%）
乡村人口数
173万（占67.42%）
153万（占58.46%）
由上表可能了解到：
十年共增加4万人，增长1.66%，年平均增长率为0.16%；
十年全市共有家庭户数增加8.4万户，房地产市场的刚性需求将增加；
十年平均每户家庭人口数减少0.29%，预计未来房地产市场小面积户型受青睐；
十年城市乡村人口减少20.6万人，城镇人口比重上升8.96%。
中心城区和县域城镇的集聚辐射能力不断加强，极大地促进了城镇化水平的提高，有利于市区内房地产业的发展。
2.葫芦岛市人均可支配收入
2010年葫芦岛人均可支配收入排名：
据辽宁省统计局数据统计，2010年葫芦岛市人均收入24422元，在全省同等城市中属中游水平。
3.消费能力
居民消费价格总指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）高位运行，结构性物价上涨突出。
全年居民消费价格总指数累计比上年上升2.7%，其中：
食品类、烟酒及用品类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健及个人用品类、交通和通讯类、居住类价格指数累计比分别上涨5.5%、1.7%、0.8%、2.1%、0.9%和5.6%；衣着类、娱乐教育文化用品服务类价格指数累计比分别下降3.0%和0.1%。
全年工业品出厂价格指数累计比增长12.4%，原材料、燃料、动力购进价格指数累计比增长9.9%。
小结：
乡村人口减少，城镇人口比重上升，促使城市化率逐年增加，居民消费价格总指数增长，未来葫芦岛市将进入到快速发展阶段。
四．城市未来发展特征
1.产业规划发展
推动高档船舶和海洋工程装备制造，大力发展海上钻井平台、游艇、工程船、工作船及特种船舶等产品。
加快推进龙港海洋工程园建设，使其成为集海洋工程、修造船及船舶配套为一体的产业链条式海洋装备基地。
打造海洋工程装备及船舶修造产业集群，以渤海船舶重工有限公司、葫芦岛华越重工有限公司、辽宁东宝集团船舶制造有限公司、葫芦岛渤海船舶制造有限公司等为骨干企业，重点生产大型船舶、特种船舶、大型海洋工程、各种船舶配套产品等。
力争2015年总产值达到200亿元。
打造渔山泵业产业园区泵业制造产业集群将依托泵阀产业科技城项目、特种泵和新型泵及相关产品制造项目、各类矿山用泵生产制造项目等，重点生产包括船用泵、特种泵等系列产品，力争到2015年总产值达到100亿元以上。
2.城市发展规划
以建设百万平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、龙港、兴城有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设近海亲水的海滨城市。
龙港---龙湾中央商务区
定位为辐射东北亚的国际商务交流中心的龙湾中央商务区吸引来国内外众多知名商贸企业。
新奥集团将投资80亿元建设“海洋绿洲”项目、首创集团将投资70亿元建设“首创·龙湾”项目、港英泰集团将投资50亿元建设五星级酒店和高端住宅等城市综合地产项目、辽宁浙江商会和中旭集团将投资60亿元建设238米高的地标性建筑和兼具百家国际餐饮与时尚品牌店的商业街、大连嘉创投资集团投资40亿元建设“以总部商务、科技孵化器和商业中心为核心，兼有配套专家公寓、文化娱乐等涵盖城市主要功能的城市综合体”。
中石油、中冶、中航工业、德国西门子、英国乐购、台湾大润发、美国沃尔玛、日本花王等17家世界500强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济发展做出重要贡献。
投资金额预计367亿元的龙湾海滨中央商务区。
葫芦岛--兴城滨海文化商务旅游区
依托葫芦岛－兴城的城市海滨和菊花岛、兴城古城为代表的关内外结合部文化、中心城区的商务吸引力，大力开发休闲、度假、体验和商务类旅游产品，成为海西地区重要的滨海休闲度假地、历史文化观光体验地、商务会展目的地。
开发策略是：
提升城市品味，加快城市基础设施与旅游服务设施建设，提升服务水平，打造特色鲜明的中央商务游憩区，高质量错位式开发中心城区的滨海带，把菊花岛打造成个性独特的娱乐休闲度假“飞地”，兴城古城突出历史内涵，是着力反映“历史版葫芦岛”的重要文化载体。
总结：
从总体上看，葫芦岛市经济参考指数GDP年递增速度较快，各项经济指标和居民消费指数逐年上升，无论是从宏观经济、区域性经济的发展，还是支柱产业的协调发展角度分析，可以判断该市是一个有发展潜力的新兴城市。
国家对东北重工业基地政策扶持，经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。
得天独厚的地理位置，天然的物流港口，丰富的海洋经济，使葫芦岛市在国内城市中的重要地位得到一步提升。
五、区域住宅市场成长状况
1.区域市场简述
住宅市场
葫芦市现住宅市场开发项目均以多层为主，建筑风格以现代风格居多，无园林景观及无形象包装。
后期市场产品应过渡到小高及高层，建筑风格多以欧式风格为主，并加强产品形象包装。
商业、办公市场
商业、办公类商品房开发量小，目前葫芦岛市只有一个商住综合体“富尔沃财富广场”坐落于葫芦岛市城区的几何中心位置。
后期龙港CBD区开发大型商住综合体，但无具体数据。
2.各档次商品房区域内分布状况
低端生活居住区
连山区
本区域产品以中低档住宅为主，均价4000元/㎡。
产品均以多层为主，主销户型为60-80㎡之间，周边配套较为完善，多以本地客户首次置业居住为主。
龙港区新区
本区域产品以中高档住宅为主，以多层为主推产品，小高及高层占少部分。
本区域产品均价为5300左右。
主销户型在70-110㎡，周边配套正在完善中，以本地客户二次置业为主。
龙港老城区
本区域产品以低档住宅为主，均为多层为主，均价4000-4300元/㎡。
购买人群为多本区域生活人群子女置业为主。
龙港CBD
本区域产品以高档住宅为主，均为高层为主，均价5800元/㎡，多以二次置业改善型居住及投资为主。
（外地投资占投资总比例30%）
兴城市
本区域分为老城区和红海开发区两个区域，老城区为低档居住区，均以多层产品为主，购买群体本地人以首次置业为主。
红海开发区，为中高档生活居住、旅游投资及度假区，项目均为小高层和高层，购买力50%自住（兴城本地人）50%投资及度假（投资均为葫芦岛本市人与外地人）。
3.购买人群变化
龙港区面积138平方千米，人口20万。
连山区面积1653平方千米，人口66万。
兴城市面积2147平方千米，人口61万。
葫芦岛市人口280.4万人，城市人口68万人
目前葫芦市城市人口为68万人口，分为两区，龙港区、连山区，地域观念较强。
跨区域选择购房的比例较低，购买力主针对本区域生活人群。
兴城是辽宁葫芦岛市代管的县级市，分为两区，红海开发区和老城区。
红海开发区均是2010年与2011年拿地开发项目，产品类型均为一线海景房和二线海景房。
本地区住人居多选择二、三线海景房，以居住人主。
外地购房群体主要以旅游度假投资及养老为主。
图表1龙港区
图表2连山区
图表3兴城市
4．区域住宅市场商业办公等，各项指标成长状况
住宅市场开工量同比有所上升，竣工量有所上升，销售面积持续增加，价格稳步增长。
商业办公类型产品自2010年开始逐渐上市，多为住宅底独立上街形式，集群性商业或商铺占比重较小，仅于2011年出现一家。
商业市场竞争压力相对较小。
5.开工量/竣工量
商品房（套）
总建面（平方米）
政策住房（套）
总建面（平方米）
2006年
1．2万
100．2万
0．15万
9．7万
2007年
1．67万
143．3万
0．275万
14．3万
2008年
1．14万
100万
0．24万
15．4万
2009年
0．88万
77．9万
1．12万
7．6万
2010年
0．64万
74．5万
0．076万
4．8万
2011年葫芦岛市开发量达500万平方米，竣工量达230万平方米。
6.销售量及供需关系
2006-2011年总体开发量为1000万平方米，商品房总套数为10万套。
葫芦岛现总人口为257万人，城市人口68万人。
平均三口人一套房，需求量为73万套。
（不包括二次置业及投资型客户）
据调查了解，葫芦岛市现销售项目32个，兴城市13个，均销售量达75%，葫芦岛市的开发量虽持续增加，但整体市场倾向于卖方市场。
7.平均售价
由此图可以看出，葫芦岛市区价格增长速度平稳，从08年开始价格开上升，就同一项目而言，2007年末一期开盘价格1800元/㎡，到2010年末5期开盘价格已增长到4000元/㎡，目前价格增长到4700元/㎡。
8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（从大到小或从高到低）
开发量：
龙港新区→兴城→龙港CBD→连山区→龙港老城区
竣工量：
连山区→龙港老城我→兴城→龙港新区→龙港CBD
销售价格：
龙港CBD→龙港新区→兴城→连山老城区→龙港老城区
未来规划连山区规划为CLD大型生活居住区，整个老城面临动迁改造。
龙港区为CBD中央商务区，大面积建设商住中和体。
兴城红海发区，城南往东南推移，大面积开发一二线海景房为主要市场。
六、区域内供应产品特征
1.各档次产品供应状况
区域市场在售项目产品分类
区域
项目
产品形式
建筑风格
户型面积
（㎡）
均价
（元/㎡）
建筑面积（万㎡）
连山区
（中端）
宏运中央公园
多层、小高、高层
现代
60-240
4300
40
巴塞罗娜
多层、小高层、高层
西班牙
60-280
4350
60
河畔
多层、小高层
现代
57-80
4000
8
上东
盛景
多层、小高、高层
现代
70-120
4000
35
龙港
老城区
（低端）
山海
龙城
多层
现代
40-200
4000
70
龙港（CBD）
（高端）
栖龙湾
多层、高层
现代
40-200
5000
53
首创
龙湾
高层
现代
40-200
6000
105
乾源香漫花都
多层.高层.小高层
现代
60-180
5300
63
兴城
（中低）
一等海
酒店公寓、高层、别墅
现代
40－148
4800
6
天顺红海湾
多层、高层
西班牙
48－127
3788
11
观海国际
多层、小高、高层
现代
50－110
3788
70
2.各档次产品的集合特征
除龙港CBD区，周边区域新建住宅均以多层及小高层为主，建筑风格均为西班牙风格和现代风格，产品设计无新意无创新，整体园区无园林景观可言，且销手段落后，无品牌包装。
整体消化量达80%以上，市场销售不规范，可无证销售（认筹）。
3.区域内代表性个案状况
竞争项目个案分析－连山区－宏运新城：
基础情况
开发商：
宏运地产集团有限公司
项目位置：
连山区兴工大街老粮库原址
交房日期：
2011年12月
交房标准：
毛坯房
标准层高：
3米
物业形态：
多层、小高、高层
占地面积：
25万平方米
建筑面积：
35万平方米
物业费：
0.45元/月
容积率：
1.4
绿化率：
35%
户型面积：
60-150平方米
价格：
3700元/
产品分析
项目地理位置十分优越，汇聚8路、16路、18路、21路等多条公交线路以及多条城际客车，三分钟车程即可到达市商业中心。
环绕周边的兴工小学、世纪中学、二高中、同泽高中等多所教育机构连同周边日趋完善的商业配套设施，使宏运新城成为老城区一处不可复制的闹市静区。
产品为简欧风格，在多数产品中设计较为新颖，吸引客户眼球。
产品户型面积适中，较为南北通透型产品，畅销户型为60－90㎡之间，适合大部份客户群体。
客户情况
连山区为老城区,本项目是当地开发商开发,口碑较好,周边购买客户群体主本区域生活人群为主要购买力。
后期推盘以多层和小高层为主,周边客户群体较认可多层,对小层及小高层有排斥心理,畅销户型为70-90南北通透户型.
销售情况
2010年7月份开盘锦售,目前以销售80%,剩于房源为小高层,及100平方米-120㎡的户型。
产品优劣势：
优势
•产品位于老城区中心位置，周边配套较为齐全。
•本地开发商，有较高的口碑宣传，受当地客户认可。
•产品多为多层及小高层产品，受当地客户认可。
•户型面积适中，60－120平方米，为南北通透，受当地客户认可。
劣势
•园区隶属老城区，周边环境与园区格格不入。
•户型设计无新意，浪费空间。
竞争项目个案分析－龙港区－山海龙城
基础情况
开发商：
葫芦岛市鸿亿房地产开发有限公司
项目位置：
葫芦岛市龙港区滨海公路北侧
交房日期：
现房销售
交房标准：
毛坯
标准层高：
3米
物业形态：
多层、
占地面积：
56万平方米
建筑面积：
70万平方米
物业费：
0.6元/月
容积率：
1.25
绿化率：
35%
户型面积：
40－130㎡
均价价格：
4000元/㎡
产品分析
产品为现代风格，以本身地势为基础，做坡地景观。
产品为6－9层建筑，较被当地人群认可。
产品户型面积适中，较为南北通透型产品，畅销户型为60－90㎡之间，适合大部份客户群体。
客户情况
客户多为龙港区长期居住人口。
后期推盘以多层为主,周边客户群体较认可多层,畅销户型为70-90㎡南北通透户型.
销售情况
2010年7月份开盘销售,目前以销售80%,去化率较高。
产品优劣势
优势
•产品为多层与小高层，较被当地市场客户认可。
•现推出项目为三期，有一期及二期做铺垫，对项目有较好的宣传。
•户型面积适中，60－120平方米，为南北通透，受当地客户认可。
劣势
•园区隶属老城区，周边环境与园区格格不入。
•园区无景观及绿化。
•户型设计无新意，浪费空间。
竞争项目个案分析－龙港区CBD－首创·龙湾
基础情况
开发商：
首创置业
项目位置：
葫芦岛市313海滨浴场沿滨海大道向西800米
交房日期：
2013年底
交房标准：
毛坯
标准层高：
3米
物业形态：
高层
占地面积：
29.4万平方米
建筑面积：
105万平方米
物业费：
2
容积率：
3.5
绿化率：
35%
户型面积：
40－240㎡
均价价格：
6200元/平方米
产品分析
产品建筑风格,为现代浪漫主义前瞻设计、围合式阶层住区、开放式花园商业、极致动线，繁华视听核心。
产品无园林及景观绿化,主要以周边海案线为主景观,项目为一线海景房。
产品户型面积40－200平方米之间，产品户型面广，适合大部份客户群体需求。
客户情况
客户多为投资型客户群体本地占55%外地投资占45%。
销售情况
目前还没有开始销售，储客期。
7月份开出两橦楼进行认购，认购量达85%。
产品优劣势
优势
•项目开发商为世界500强企业，在本地也做边较高端项目，有较好的口碑宣传。
•产品位于龙港CBD中央商务区，周边配套齐全，一场五馆围绕项目周边，2013年奥运会在此举行。
•本项目是属一线海景房，有较好的观景效果。
•户型面积为40－240平方米，更阶层人销费。
•户型每户均增送平台，有较高的负加值。
劣势
•园区交房时间为2013年，交房时间较长。
•户型设计无新意，浪费空间，100平房型为全阳户型，客户难接受。
竞争项目个案分析－兴城红海开发区－红海皇家海岸
基础情况
开发商：
葫芦岛天顺房地产开发有限公司
项目位置：
兴城市钓鱼台办事处南500米，滨海大道东
交房日期：
2011底
交房标准：
毛坯
标准层高：
3米
物业形态：
高层
占地面积：
4.3万平方米
建筑面积：
11万平方米
物业费：
1元/平方米
容积率：
3.5
绿化率：
35%
户型面积：
48-127㎡
均价价格：
3788元/平方米
产品分析
本地开发商,被客户认可。
产品建筑风格为西班牙风格，较为新颖吸引客户眼球。
价格较低，3700元/平方米,低于市场价格。
产品户型面积40－200平方米之间，产品户型面广，适合大部份客户群体需求。
客户情况
当地客户购买力70%，30%外地投资。
销售情况
一期开发468户，3个月销售期，销售80%。
产品优劣势
优势
•项目为本地开发商开发，较被客户群体认可。
•价格相对同比价格，较低，被客户群体认可。
劣势
•开发量体较大，整体项目占地2000亩，是5年建城工程。
4.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
葫芦岛市未来2-3年内将会有多个项目连续开发，政府加大土地供应量，旧厂房项目用地可作为住宅用地择机推向市场，连山区老城区拆迁，形成CLD大型生活居住区，产品多以多层及小高层中高档住宅推向市
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