房地产景观成本控制要点.docx

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房地产景观成本控制要点

房地产景观成本控制要点

2014-02-2604:

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产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。

根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。

景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。

根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。

而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。

因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。

对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。

设计阶段的成本控制

1、功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；

2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本；

3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。

园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。

石材厚度：

人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm；车行道30-40mm。

4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。

1）硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。

游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；

2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制；

3）控制设计尺寸：

所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）

4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；（避免材料浪费，节约成本）

5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；

6）控制铺贴方式：

尽量使用规整铺装，减少碎拼（规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍）；

7）硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。

（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）

8）材料的档次分类和替换

9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；

10）尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。

11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本）

5、植物：

草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。

草皮采用普通两季型。

中轴景观：

选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。

小区公共景观：

选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；灌木球径80㎝以上；选用四季景色变换植物。

道路绿化带景观：

常绿乔木占50%；灌木球径60㎝以上。

河岸景观：

以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。

外围代征绿化带景观：

以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。

植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。

庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。

6、园建结构配筋，必须和结构专业协调，确保最少用筋。

硬质部分

石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。

砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。

高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。

一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。

施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。

构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。

软景部分

同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。

但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。

价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。

在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。

微地形处理

现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。

而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。

那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？

根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。

全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。

而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。

如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。

尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。

因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。

施工图及招标准备阶段

（1）现场平面布置图：

综合考虑项目特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况，合理节约成本。

（2）安全文明施工措施：

按照集团工程管理部及合同对安全文明施工要求，合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施，避免采用成本高、性价比低的方案，选用合理施工路线，采取有效用水、用电措施，合理节约成本。

①设计变更：

建立项目管理部图纸设计修改意见收集制度，项目管理部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。

②因甲方原因拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括与设计部、项目管理部、营销部、成本部等部门，定期（或每周）召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。

③因总包原因拖延工期，加强关键节点、里程碑、资源、安全工作等方面的监督控制工作，加强与总包项目管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针对性地制定措施，减少因自身原因拖延工期。

④将口头交代管理行为改为书面工程指令单：

项目管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代代替书面工程业务指令单，减少因此带来的成本风险和管理不规范。

房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。

优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售价。

某些研究数据显示，景观面积占楼盘可售面积的30%左右，景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。

小区景观工程项目成本控制工作的目的是：

对景观“预计花多少钱，怎么花钱”做到心中有数，避免脱离项目自身情况，避免做之前不知道花多少钱、计划中钱不够花的状态。

景观设计方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑空间形态又决定了景观方案。

大高层住区一般楼间距大，在中心形成集中成片的公共绿地，中心突出，重点打造该区域。

洋房和别墅类项目建筑密度高，楼间距小，绿地分散，缺少景观中心，要求对每一部分都要精品处理。

对于山地或地形复杂的用地，建筑与自然山水融合，自身景观条件非常优越，景观需要整理地形，引入景观线、透景线，让人造景观与自然景观融为议题，软景比硬景更占优势。

从流程角度

景观成本控制需要事前策划，而不是等设计方案出来后，再考虑成本控制。

从项目开发流程的角度，景观成本控制要在项目定位阶段便开始了，分别在规划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段进行控制。

方案规划阶段

规划阶段的产品定位决定了景观风格，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。

在限额成本的要求下，成本管理就是景观要素的管理。

在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。

一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：

主入口、核心景观、轴线景观节点。

二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。

在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。

扩初设计阶段

扩初设计是对方案的细节研究和落实。

设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸，成本部核算部根据图纸核算工程量，检验景观设计是否满足成本要求。

景观设计师根据成本部提供的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。

调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。

设计阶段考虑成本控制与品质之间的平衡。

项目预算多少？

要达到什么效果？

需要甲方与设计公司充分沟通，设计公司按照甲方的要求与现实情况进行方案设计。

施工图及招标阶段

在扩初成本指导意见下，施工图阶段对扩初设计进行深化，并完成水、电、结构设计、钢结构二次设计、雕塑小品二次设计。

根据施工图要求，对材料部品选型定板。

由景观设计师制定《景观材料与部品清单》，会同成本经理、景观工程师对材料确认封样，大规格苗木选型定样采用照片的方式，提交给材料采购部和现场施工。

选型定板关系到最终的实施效果，也是成本动态控制的关键。

在大规格苗木定样过程中，同规格的苗木价格也各有不同，跟树型、冠型、形态有一定的关系，这方面的影响每株可能超过千元。

招标阶段要编制相对完善的招标清单，约定如果苗木规格变更综合单价的调整方式，因为不同的规格苗木的运输、种植、养护的成本也不一样，避免争议。

施工阶段

施工阶段是设计实现的过程，要有效控制签证和变更，避免增加无效成本。

某家房企景观成本管理：

景观成本目标确定后，取其80%为限额设计的标准，预留20%在施工阶段，作为景观调整备用。

从设计角度

在项目进行的过程中，通过各种手段对园林成本进行控制，严控成本的同时达到比较理想的景观效果。

根据地区和产品的不同，在不影响景观品质的前提下，缩减非关注重点的投入。

根据楼盘定位确定选材

在锁定目标客户和产品后，景观成本的关键策略一是对目标客户的景观关注重点加大投入。

不同客户群对景观的需求是不同的，比如定位刚需和定位改善的景观设计就要有不同。

合理搭配创造层次空间

充分利用地形进行景观设计，通过对地形调整，达到层析丰富的景观效果，配建园林、水景和乔灌木、草地，有效成本节约的前提下，创造出高低错落、疏密有致的小区园林景观，避免工程浪费。

合理控制软硬景、水景比例

景观构成中，水景花费较高，硬景造价成本高于软景成本，因此，根据项目情况合理分配软硬景比例，及水景比例很重要。

某家企业认为，当软硬景和水景比例为6:

3:

1时，景观成本比较合理。

在软景建造方面，合理利用地形进行巧妙设计搭配以减少工程量，适当减少地被使用等手段都能降低景观成本。

通过人工地形配合乔木、草坪营造植物景观。

由于地被养护较困难，除了在重点部位、必要收脚位处等位置使用地被外，其余地方以乔木、灌木、草坪结合人造地形就可营造出空间丰富、宜人的景观效果。

在建造方面，例如，国内以产品品质著称的某地产企业在硬景投入方面不计成本，在石材方面全部都是真材实料，被业内称之为“苦肉计”。

从采购角度

选用与小区档次相一致的材料，适当选择能提高客户体验区位用材档次，不过度追求完美与极致，选材要与楼盘定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客户景观满意度，比如小区中心的水景。

充分了解市场，通过综合论证了解材料市场行情，选用经济合理的材料。

请设计院按照各个园建分项单独报价，分别列明各个分区用材标准、数量与总成本，便于掌握各分项总价及各分项中各材料的价格，进行横向比较，对价格不合理的园建及材料进行调整及更换，从而综合控制工程的总造价。